Инвестиции в недвижимость — это не только покупка квадратных метров. Часто львиная доля бюджета уходит на отделку и ремонт. И знаете, эти расходы могут вернуться к вам в виде налогового вычета или уменьшить налог при продаже. Главное — вовремя сохранить чеки.

Зачем сохранять чеки?

Разберем на примере:

• Купили квартиру за 6 млн ₽.
  
• Потратили на ремонт 2 млн ₽.
  
• Продали за 8 млн ₽.
  
  Налогооблагаемый доход: 8 – 6 – 2 = 0 ₽. Налог = 0 ₽.

Что нельзя включить?

• мебель (шкафы, кровати, диваны)
• сантехника (унитазы, ванны, смесители) — хотя тут есть нюансы, и иногда их можно включить в смету на отделку

Вопрос, который волнует многих:
«Купил акции в России, перевел их на зарубежный счет и там продал. Деньги вывел обратно в РФ. Могу ли я учесть расходы на покупку в России при расчете налога?»

Ответ — да, можете. Главное — сохранить документы, подтверждающие покупку.

Как это работает

1. Доход от продажи за рубежом пересчитывается в рубли по курсу ЦБ на дату сделки.
2. Из этой суммы вычитаются документально подтвержденные расходы на покупку (в рублях или валюте по курсу на дату покупки).
3. Разница — ваш финансовый результат, с которого платится налог в РФ.

Где именно вы купили и продали акции — неважно. В любом случае доход от продажи облагается налогом в РФ, а расходы на покупку можно учесть при расчете.

Важный нюанс
Если документов о покупке нет, налог посчитают со всей суммы продажи. Поэтому храните все бумаги — они ваша защита. Выписки от брокеров, платежные поручения, договоры — все это пригодится, чтобы подтвердить расходы и не переплатить. 

УРА! В сервисе НДФЛка зарегистрировался миллионный пользователь.
Каждый день мы помогаем инвесторам разбираться в налогах, находить скрытые вычеты и возвращать переплаты. А иногда — спасать от многотысячных доначислений.

Вот один из таких примеров.

«Я заплатил налог с матвыгоды, а брокер снова взял налог при продаже. Это законно?»

Клиент Дмитрий столкнулся с ситуацией, которая многим знакома, но не все знают, как ее решить.

• В 2024 году он покупал акции Яндекс на внебиржевом рынке через ИФК Солид.
  Поскольку цена покупки была ниже рыночной, у него возникла материальная выгода.
  Дмитрий заплатил с нее налог — 415 000 ₽.
  
  
• В 2025 году он продал эти акции через брокера.
  Брокер насчитал налог с продажи почти 3,5 млн ₽, не учтя, что налог с матвыгоды уже уплачен.

Дмитрий возмутился: «Я уже заплатил налог при получении акций! Почему я плачу дважды?»

Как мы помогли

По закону при продаже ценных бумаг, полученных с частичной оплатой (по цене ниже рыночной), в расходы можно включить сумму, с которой был исчислен и уплачен налог при получении.

Наследство — дело хлопотное, а если в наследство достается недостроенная квартира по ДДУ, путаницы со сроками и налогами не избежать. Давайте разбираться на реальном примере.

История Екатерины

Отец Екатерины, Андрей, в июле 2020 года подписал ДДУ и полностью оплатил квартиру. В январе 2021 года он скончался, так и не дождавшись ввода дома. Екатерина вступила в наследство. Дом сдали в декабре 2022 года, ключи она получила. В 2025 году она решила продать квартиру.
Екатерина рассуждала:
«Наследство — 3 года, с 2021 прошло уже 4 — налога нет».
Но это оказалось ошибкой.

Главный нюанс

• Екатерина унаследовала не саму квартиру, а право требования по ДДУ. А имущественное право — это не имущество.
• Для унаследованного права по ДДУ минимальный срок владения составляет 5 лет, а не 3 года.
• Срок считается с даты смерти наследодателя.
  Андрей скончался 20 января 2021 года. Добавляем 5 лет — продать без налога Екатерина сможет только с 21 января 2026 года.

В Госдуму внесен законопроект, который должен поставить точку в многолетнем споре о том, как рассчитывать налог при обмене (мене) недвижимости между физическими лицами.

В чем была проблема

Налоговый кодекс не содержал четких правил для мены. На практике применяли разные подходы, что вело к спорам с ФНС. Налоговики часто применяли правила купли-продажи и рассчитывали доход исходя из 70% кадастровой стоимости отданного объекта.

Показательный случай:
жительница Курска обменяла свой участок кадастровой стоимостью около 3 млн ₽ на участок стоимостью 422 тыс ₽.
ФНС начислила ей НДФЛ в размере 138 794 ₽.
Суды поддержали налоговиков, и женщина дошла до Конституционного суда.

Что сказал Конституционный суд

В январе 2026 года КС РФ вынес Постановление № 1-П, признав существующий порядок неконституционным.
Суд указал: налог должен начисляться только на реальную экономическую выгоду.
При равноценном обмене денежные расчеты не производятся — значит, и дохода для налогообложения нет.

Что предлагает законопроект

Узбекистан может вступить в Евразийский экономический союз. В ЕАЭС готовы рассмотреть заявку страны в максимально короткие сроки, если Ташкент примет такое решение. Узбекистан пока сохраняет статус наблюдателя, который он получил еще в декабре 2020 года. Вступление в союз – вопрос времени и политической воли руководства страны.

Для владельцев счетов и компаний в Узбекистане это может означать несколько важных изменений.

Отчетность по зарубежным счетам (ОДДС)

Страны ЕАЭС (Россия, Армения, Беларусь, Казахстан, Киргизия) пользуются льготой: ОДДС можно не подавать, если соблюдается порог в 600 000 ₽ по оборотам или остаткам на счете.
Если Узбекистан войдет в ЕАЭС, эта льгота может распространиться и на счета в этой стране.

Зачисления от нерезидентов

Сейчас банковские счета в Узбекистане можно использовать для зачислений от нерезидентов только по ограниченным основаниям.
После вступления в ЕАЭС ограничения могут снять, что упростит движение капитала и сделает расчеты более гибкими.

«Я закрыл ИИС и рассчитывал, что налога с прибыли не будет. А брокер удержал почти 600 000 ₽!» — с такой проблемой к нам обратился Алексей.

В чем была ошибка

Алексей открыл ИИС старого типа и выбрал вычет типа Б — освобождение от налога на доход от операций. Все шло по плану, пока он не решил закрыть счет. Брокер при закрытии удержал налог с прибыли — почти 600 000 ₽.

Для применения вычета типа Б брокеру необходимо предоставить справку из ФНС о том, что владелец счета ранее не получал вычет со взносов.

Без этого документа брокер по умолчанию удерживает налог. Алексей не знал об этом требовании и не подал справку вовремя.

Как мы помогли

Эксперты НДФЛки объяснили Алексею: деньги не потеряны, их можно вернуть через налоговую декларацию.

• помогли Алексею получить нужную справку в ФНС
• собрали все подтверждающие документы
• подготовили налоговую декларацию с подробными пояснениями

Результат

Налог с инвестиций — 13–15% от прибыли. Если вы просто платите его, не задумываясь, часть денег, которая могла бы остаться в портфеле, уходит в бюджет. Есть законные способы уменьшить налог или вовсе его обнулить .

Убытки и сальдирование

Убыток — это не только неудача, но и налоговый актив. Его можно использовать, чтобы уменьшить налогооблагаемую прибыль .

• Сальдирование внутри года
  Если в портфеле есть убыточная позиция, ее можно продать и тут же выкупить обратно (зафиксировать убыток). Это позволит снизить общую налогооблагаемую базу за год по другим сделкам.
  
  
• Перенос убытков прошлых летУбытки прошлых лет можно перенести на будущее и зачесть против прибыли текущего года. Срок — до 10 лет.
  Важно: убытки списываются в хронологическом порядке — сначала самые старые.
  
  
• Сальдирование у разных брокеров
  Если у вас несколько брокеров — прибыль у одного, убыток у другого — брокеры не сальдируют их автоматически. Сделать это можно только через налоговую декларацию.

Вернулся из отпуска, зашел на Госуслуги — а там налоговая задолженность 700 000 рублей. Именно так началась история Ильи.

Он продал квартиру, был уверен, что налог платить не нужно, и не подал декларацию. Но налоговая инспекция решила иначе — доначислила налог, пени и штраф.

В чем была ошибка

НО
Для новостроек действует другое правило:
срок владения считается с даты полной оплаты по ДДУ, а не с даты регистрации права.

Как мы помогли

Результат

Что важно запомнить инвесторам

1. Для новостроек срок владения считается с момента полной оплаты ДДУ, а не с регистрации права.
2. Всегда проверяйте свои обязательства, даже если уверены, что налог платить не нужно.

За первый квартал 2026 года в федеральный бюджет поступило 52,4 млрд рублей от налога на доходы физических лиц по повышенным ставкам. Это на 38% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Примечательно, что больше половины этой суммы — 28,2 млрд рублей — пришлось на Москву.

Почему поступления выросли

Эксперты выделяют три основных фактора:

1. Рост зарплат
   В 2025 году номинальные зарплаты увеличились на 13,5%, что расширило круг граждан, попадающих под повышенные ставки.
2. Доходы по вкладам
   Высокая ключевая ставка в прошлом году привела к росту процентных доходов, которые также облагаются по повышенным ставкам.
3. Усиление налогового контроля
   ФНС активнее выявляет теневые выплаты 

Как работает прогрессивная шкала НДФЛ

С 2025 года в России действует пятиступенчатая шкала налога на доходы физических лиц.

Важный нюанс:
Ставка применяется не ко всему доходу, а только к сумме превышения.

Особенность, о которой часто забывают

Прогрессивная шкала применяется раздельно по налоговым базам, а не ко всем доходам сразу. Например: