Блог им. EmeraldResearch

Новый "монстр-фонд" недвижимости объемом 500 млрд рублей

Новый "монстр-фонд" недвижимости объемом 500 млрд рублей


Давно не писал про фонды коммерческой недвижимости. А тут как раз повод появился: УК «Современные фонды недвижимости» (от Сбербанка) запускает новый монстр-фонд «Современный 8» на коммерческую недвижимость (зарегистрирован 16 ноября 2023 года). Давайте посмотрим, что нам о нем известно.

И так, на странице фонда УК заявляет цель: «Целью фонда является получение дохода от приобретения, сдачи в аренду и (или) отчуждения объектов недвижимого имущества.» Первое, что бросается в глаза — это то, что УК с первых же строк декларирует, что готова заниматься спекуляциями. Не знаю как кому, но вот лично мне идея спекуляция недвижимостью видится очень неправильной, и я сейчас поясню этот момент.

Рынок коммерческой недвижимости в России относительно небольшой — 18,1 трлн рублей, из которых рынок коллективных инвестиций (фонды) составляет 292 млрд рублей или 1,6% от общей стоимости качественных объектов (данные УК «Парус»).

Владельцы коммерческой недвижимости, как правило, покупают ее в серьез и на долго, расставаться с ней не хотят. Особенно, когда возможности для размещения крупного капитала за границей ограничены, качественные объекты недвижимости пользуются особенным спросом у супер состоятельных лиц.

Мне кажется, таких вводных достаточно, чтобы усомниться в выборе верной стратегии извлечения прибыли фондом. Настроения типового инвестора в недвижимость, опять же на мой взгляд, управляющие фондом не чувствуют.

Второй супер важный момент заключается в планируемом размере фонда. Это особенно важно в контексте тех цифр по объемам рынка, которые я называл. В соответствии с правилами доверительного управления планируется выпустить чуть более 5 млрд паев (текущая цена 101 руб. за пай), что эквивалентно сумме более 500 млрд рублей.

Чтобы понять ситуацию, взглянем на другой их фонд — Современный арендный бизнес 7 (САБ7), запущен 03.06.2021, объемом 97 млрд рублей, до сих пор заполнен на 37% деньгами. Где УК планирует приобрести столько недвижимости? Этот момент не раскрывается..

Как правило, неинвестированные в недвижимость деньги УК держит на депозитах, взимая комиссию за управление в полном объеме. К чему это приводит? Например, все тот же САБ7 торгуется на бирже с дисконтом порядка 20%. Интересно, есть ли среди моих читателей коллеги-инвесторы, купившие САБ7 на размещении по 100% стоимости? В свою очередь, на сколько мне известно, «Современный 8» пока что на бирже не листингован, что опять же вот конкретно для меня является стоп фактором при приобретении ЗПИФ недвижимости — ценообразование на фонд сейчас не рыночное.

Ну и последний момент, который мне не понятен в фондах от Сбера — почему при разрешенном законом 15-летнем сроке доверительного управления, УК упорно запускает фонды со сроками управления 10-12 лет. То есть к моменту, когда фонд будет заполнен объектами недвижимости, до конца ДУ останется не так-то и много времени. Срок окончания ДУ для «Современный 8» — октябрь 2035.

Как итог, в настоящий момент я не рассматриваю возможность инвестирования в ЗПИФ «Современный 8», в ближайшие годы сугубо для меня фонд не представляет инвестиционной ценности.


Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией или призывом покупать / продавать какие-либо ценные бумаги. Статья является дневником автора и носит развлекательно-информационный характер.

Мой канал на Дзен: Механика Капитализма
★7
55 комментариев
PP PP, есть мнение, что в России рецессия практически не должна влиять на рынок качественной недвижимости. А вот фонд они этот будут заполнять ни один год, по сути, он будет иметь очень малое отношение к недвижимости как таковой.
Финансовый Архитектор,
А смысл реальным собственникам бетонов делиться с какими-то там «фондами» и платить еще левым субъектам какие-то проценты со своих же активов.
Это не АО, которые через условные «акции» с облигациями себе на недешевые «станки» и прочие средства производства сшибают.
Еще б ДПИФЫ придумали )))
дачные паевые бла бла, с процентами от бабкиной петрушки
avatar
Лесенкой, не, ну текущие собственники ведь когда-то купили свои объекты у кого-то верно? Зачастую это институционалы. Вот и фонды так же могут покупать…
С большой вероятностью средства под конкретный проект собираются или под пул проектов.
avatar
peperoni, проблематично такую схему организовать из-за законодательных ограничений. Нельзя деньги зпиф для неквалов вложить в строящуюся коммерческую недвигу. Это была одна из проблем для фонда ПНК. Если только депонировать деньги на депозит в банк, с которым будет договоренность, что они будут выданы в виде кредита застройщику, в чем я сильно сомневаюсь, что они так сделают.
Финансовый Архитектор, вариант эскроу никто не отменял.
Кажется нет никаких ограничений в использовании счетов эскроу в отношении строительства коммерческой недвиги.
avatar
peperoni, на них же % не начисляют. Плюс после сдачи объекта, на сколько помню, он должен не менее 2 лет иметь арендаторов. Слишком сложная и дурацкая схема получается.
peperoni,
Ждут банкротов ипотечных, ага.
avatar
В России УК ЗПИФ это прежде всего способ закрыться об лоха и подоить «инвестора».
avatar
Ветерок, неа, зпиф пнк закрылся очень даже, выплатили больше, чем расчетная стоимость пая. Ещё и ежемесячно выплачивали проценты.
Владимир Тимошенко, это не отменяет, что об вас закрылись и подоили.
avatar
Ветерок, конечно отменяет, я же не продавал))
Ветерок, доходность за 354 дня составила около 20%
САБ7 не рассматриваете к покупке все еще?
avatar
Владимир С., плотно за ним слежу. По нему эмиссия завершена уже. Но до сих пор 37% фонда в деньгах. Еще не нравится короткий срок ДУ и то, что выплаты ежеквартальные. Все это отражает непонимание управляющих относительно ожиданий инвесторов.
У Сбера в портфеле полно проблемных кредитов под недвижимость. Продавать эти объекты в рынок — не вернешь кредит, дисконты придется делать. Поэтому делаешь фонд и сдаешь эту недвижку туда. Ну а манагеры будут это впаривать клиентам.
avatar
МиШм, в настоящий момент мне не известно ни об одном кейсе с такой сделкой. Выкупали паи у ПНК. Выкупали у других своих ЗПИФ. Описанный вами кейс не встречал.
Финансовый Архитектор, такую информацию в открытых источниках и не встретишь
avatar
МиШм, а почему в рынок нужно делать дисконт, на ваш взгляд? Ну понятно там срок экспозиции крупного объекта месяцев 6-9 может быть. Это разве проблема? Сейчас спрос выше предложения.
Финансовый Архитектор, Я просто смотрю почем ТРАСТ продает объекты которые ему достались. Но ТРАСТу можно для того он как банк плохих долгов и создавался
avatar
Финансовый Архитектор, можно разбалять

Брать пару бриллиантов для публики + популярные объекты… а потом добавлять своё неликвидное г*вно

И делить на мелкие паи

А в рекламе будут в основном светиться бриллианты
avatar
МиШм, походу самый лучший и очевидный ответ. Аналитики посчитали рынок который могут без проблем освоить и решили работать) С учетом того что недвижка на многолетних хаях после нескольких лет разгона дешевой ликвидностью и появившейся у обывателя уверенности что такие темпы роста останутся навсегда, идея закрыться об толпу вполне сработает.
 
Ну упадут паи после коррекции, ну будет свою копейку приносить, за вычетом операционных расходов. Большинство инвесторов даже в такой ситуации не будут считать себя кинутыми. Им психологически комфортнее будет «сидеть в недвижке»
Принцип Парето, да, отношение к недвижке в нашей стране у населения особое. Как говорил один персонаж о москвичах «только квартирный вопрос их испортил»
avatar
МиШм, это все ровно до того момента, пока недвижка приносит минимум затрат и позволяет «припарковать капитал», уже давно кредитный)
Как только налог станет соизмерим с квартплатой, а за сдающих без налогов возьмутся, так и сакральная недвижка перестанет быть сакральной и станет рыночным инструментом.
Принцип Парето, Коммерческую недвижку уже давно косят налог на имущество и аренда земли. Недавно в базе Гаранта читал письмо налоговой в ответ на запрос налогоплательщика. «Счастливый» обладатель коммерческой недвижимости спрашивает  — может ли быть уменьшен налог на имущество если он после его уплаты уходит в убыток. Ответ был прост — налоговым кодексом такое не предусмотрено.
avatar
МиШм, налоги включены в аренду по умолчанию. То есть их в любом случае в нормальных договорах отдельно прописывают и требуют с арендатора.
Финансовый Архитектор, Это не так. У меня самого к сожалению 16 000 кв. м коммерческой недвижимости в Москве и ни одного такого договора нет. Увы… и даже не мечтаю о таких договорах. Но постоянно сужусь с Правительством Москвы (кстати десятки тысяч владельцев коммерческой недвижимости судятся с ДГИ Москвы) по поводу кадастровой стоимости
avatar
МиШм, конечно, если у вас 16000 метров, то вам виднее. Решил вспомнить, почему я был уверен, что налоги отдельно прописывают.

— в одной из фин моделей Парус налоги (кроме НДС) входили в блок с переменной частью аренды
— а оценочные компании в своих отчетах пишут, что переменные расходы по рыночной практике могут как включать отдельно в договор, так и не включать

И вот у меня сработала эта ассоциация. Но я еще раз полистал отчеты. Оценочные компании к переменным все же в первую очередь относят коммуналку, охрану и т.д., а налог на имущество к переменным не относится, более того зачастую он вообще конфеденциален, и они его сами примерно вычисляют для целей оценки.

Итог: вы правы, я с вами согласен.
МиШм, а вообще, ловко государство с налогами придумало. Брать НДС с аренды, помимо всех прочих налогов — это нефига себе такая доп нагрузка. Золотая жила:)


Финансовый Архитектор, Тем кто владеет недвижимостью к сожалению не спрятаться не скрыться. Они на виду. А значит по логике Собянина их надо обдирать по полной. Я например не могу перейти на УСН по простой причине, что уже много лет не меняется порог по стоимости основных средств (150 млн). И потому плачу НДС на ОСНО. 

Этот порог мизерный, например ты купил кран и хочешь сдавать его в аренду, но увы один кран стоит более 150 млн и ты сразу вылетаешь на ОСНО с НДС. Это на тему может ли в РФ малый бизнес кроме торговли существовать ......
Коммерческую недвижку уже давно косят налог на имущество и аренда земли. Недавно в базе Гаранта читал письмо налоговой в ответ на запрос налогоплательщика. «Счастливый» обладатель коммерческой недвижимости спрашивает  — может ли быть уменьшен налог на имущество если он после его уплаты уходит в убыток. Ответ был прост — налоговым кодексом такое не предусмотрено.

avatar
МиШм, жесть, конечно. Зато инфоцыганам на УСН хорошо живется…
Принцип Парето, скорее аналитики увидели, что можно собирать по 3 млрд рублей ликвидности в месяц без проблем, размещать деньги на депозиты, стричь комиссию «за управление» и получать зарплату и премии.
какой смысл в этих фондах? бездоходность недвиги + инфраструктурные риски фин. продукта...
avatar
My Shadow, ну как бездоходность. Нормальная там доходность.
А инфраструктурные риски есть везде.

На мой вкус хорошая диверсификация. Держу чуть менее 20% в фондах недвиги, комфортная доля, готов до 25% наращивать.
А что будет сфондом по истечении этих 10,12, 15 лет?
Обязательнон погашение паев по ликвидационной стоимости?

Или возможно продление какое-то?
avatar
Дедал, решением пайщиков можно продлить ДУ. Можно даже УК сменить, но самоорганизоваться пайщикам никто не даст:)
а смысл в таких фондах вообще? Почему не офз или подобное?
avatar
Вадим (АА), индексация арендных потоков, реальный актив.
Финансовый Архитектор, 
реальный актив.
купил акций магнита, пошел в магазин потрогал :)
avatar
My Shadow, 
Сбер в Москве на набережной где-то достраивает какой-то крупный проект жилье+коммерция. Планируют и дальше этим заниматься. Года потора назад был у проектировщиков в Питере, они делали проект.
Думаю, на это расчет. Будут строить и продавать в фонды.
Самый главный вопрос — по какой цене и с какой доходностью.
Если доходность будет хорошая, то почему бы и нет.
Сам держу САБ7 на приличную сумму, думал туда запихнут этот ЖК, но, видимо, в САБ 8
Финансовый Инженер, да ну чет вы вообще какое-то зло описали:) Заявляют же, что в коммерчесекую инвестировать. Коммерческую в зпиф для неквалов можно включить только при наличии готового арендатора и сдачи объекта не менее чем 2 года назад.
Финансовый Инженер,
Финансовый Инженер,
Добрый вечер, прочитал что вы держите САБ 7, подскажите стоит оно этого или нет. так как мне недавно в сбере вкрутили Современный 8 на приличную сумму, если это не выгодно то как его сбросить
Юрий Степанишен, у меня большая просадка сейчас по нему, но выплаты идут. В долгосроке, лет через 5-7 принесет хороший доход и стоимость пая, думаю, не только восстановится, но и вырастет. Пока что тухло.
В современном 8 огромная эмиссия паев — 500 млрд. Там огромное давление будет на стоимость пая на бирже. Быстро и без потерь из него не выйдете, либо сидите до конца теперь.
Юрий Степанишен, я не видел, чтобы Современный 8 торговался на бирже. Я так понимаю, его Вам продали непосредственно в Сбере. Я САБ 7 покупал на рынке ниже того, что втюхивали в сбере и все равно в убытке сижу.
Это все из-за аномально высоких процентных ставок.
В Современном 8 проблема в том, что там 1-2 склада максимум, а эмиссия на 500 млрд. Столько складов нет, а это значит, что заполняться он будет долгие годы. И долгие годы, скорее всего, это будет давить на цену и из него быстро не выйти будет.
Но поживем, увидим.
Финансовый Инженер, мы можем в ТГ или ВК обсудить некоторые моменты, что-бы чат не забивать
Черемушкин года полтора назад привел в прямой эфир управляющего каким то фондом, который очень рекомендовал свой продукт под 12%(вроде)годовых. Не знаю интерес Черемушкина в этом, но девальвация рубля с того времени 50% и было очевидным, что тот же GLDRUB_TOM отработает лучше.
avatar
Andrey Rogozik, ну а за 3 года золото выросло чет чуть больше 30%, недвига больше принесла. Раз на раз не приходится, для того и есть портфельный подход. Но про золото 1,5 года назад я, конечно, соглашусь с вами. Клиенты прайвет банкинга выгребли везде все стандартные слитки (а это на секундочку в среднем 12,5кг брусок). Знаю несколько случаев, за раз брали золото на сумму около 1 млрд руб. люди.


avatar
EdvardGrey, будем вести наблюдение 
У СФН самое отстойное раскрытие информации о фондах, которыми они управляют.

теги блога Финансовый Архитектор

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн