Инвестиции в недвижимость: свежие облигации Джи-Групп на размещении

Было небольшое затишье в начале сентября по новым облигациям, не все готовы брать в долг при высокой ключевой ставке, но смельчаков хватает, вот и строители из Джи-Групп предложили свой новый выпуск, правда доходность по нему не сказать, что отличная (но и не ужасная).

Ориентир купона такой же, как был ориентир у Делимобиля (14,5%), но по нему купон в итоге снизили до 13,7% — мдауш. Больше, чем у сильно нравящихся мне выпусков ФЭС-Агро (14%) и Интерлизинга (13,5%), но меньше, чем у коллег-строителей из ДАРС (15%). Это из более-менее свежих. Правда у ДАРС рейтинг BBB-, на 2 ступени ниже. 

Объём выпуска — 2,5 млрд, доходность 14,25–14,75%. Срок 3 года, без оферты, с амортизацией (на 6 купоне 10%, далее по 15% с каждым купоном). Купоны 4 раза в год. Рейтинг BBB+ от АКРА (сентябрь 2022) и Эксперт РА (май 2023).

Джи-Групп — основанный в 1996 году застройщик. Представлен тремя брендами: Унистрой (жилая недвижимость), UD Group (коммерческая недвижимость) и Corner (ИЖС). Основные регионы: Казань, Санкт-Петербург, Тольятти и Уфа, в 2022 году добавились Екатеринбург и Пермь. Тикер: 👷🏗 Сайт: https://g-group.global

• Выпуск: Джи-групп-002Р-03
• Объём: 2,5 млрд
• Начало размещения: 26 сентября 2023 (сбор заявок до 21 сентября)
• Срок: 3 года
• Купонная доходность: 14,25–14,75%
• Выплаты: 4 раза в год
• Оферта: нет
• Амортизация: да

Со строителями у нас и хорошо, и не очень. Не очень — так как большая подвязка на ключевую ставку, а хорошо — потому что льготные программы продолжают действовать. Тем не менее, сейчас строители строят «в стол», на будущие продажи, жильё не распродаётся на 100%. 27% жилья по завершении строительства не успевает реализоваться. Но это не мешает строителям зарабатывать и наращивать темпы. Сами дома Унистрой считаются на рынке недвижимости неплохими.

Джи-Групп — один из тех застройщиков, которых можно назвать благоприятными с точки зрения долговой нагрузки и финансовых показателей. За последние 5 лет видна положительная динамика выручки, правда нельзя сказать, что темпы гигантские. С 2017 по 2022 рост на 100%+. Правда в 2022 рост небольшой (21,6 млрд против 20,8 млрд в 2021). Текущий год, как и предыдущий, достаточно сложный для всей отрасли, так что даже небольшая динамика радует. Правда EBITDA уменьшилась с 6,5 млрд в 2021 до 6 млрд в 2022. Рентабельность по EBITDA на хорошем уровне в 28%.

Чистая прибыль снижалась 2 года подряд: 5 млрд в 2020, 4,6 млрд в 2021 и 4 млрд в 2022. Тут дело и в экспансии, и в снижении спроса на жильё. При Чистом долге в в 9,6 млрд показатель Чистый долг / EBITDA в районе 1,6 — с этим показателем всё супер, но тут следует понимать, что тут учтены эскроу-счета — деньги, которые застройщик получит при сдаче объектов.

Бизнес компании диверсифицирован, это тоже плюс. Кроме многоквартирных домов Группа предлагает ИЖС и занимается коммерческой недвижимостью. Коммерческая недвижимость востребована всегда, даже я вот держу у себя в портфеле фонды РД и АБ7, а для застройщиков заниматься этой темой ещё интереснее.

Конечно, смущает в этом выпуске купон. С другой стороны, а в каких выпусках он не смущает? Всегда хочется больше. При нынешней ключевой ставке апсайда можно не ждать, впрочем, и сильно ниже номинала этот выпуск не должен упасть. Но в целом в рынке. Компания надёжнее, чем тот же ДАРС, до ПИКа и Самолёта по понятным причинам недотягивает, так что вполне логично оказаться по доходности между ними.

Сейчас в обращении 2 выпуска облигаций, оба до лета следующего года, но с разными параметрами амортизации. Один из них у меня есть, он уже амортизирован на 60%. Так что думаю, что постепенно увидим и новые выпуски. Новый выпуск мне видится интересным, так что буду участвовать в размещении, не забывая про диверсификацию.

Подписывайтесь на мой телеграм-канал ↗ про инвестиции, финансы и недвижимость.