Москва продолжает падать, Сочи в ожидании. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Сочи непотопляем, а Москва начала год с продолжения падения.

Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел ноябрь-декабрь 2022. В январе тренды продолжились. А ещё аналитики подсчитали, что в 2022 году объём предложений на вторичном рынке Москвы вырос в полтора раза! Интересно, когда он удовлетворится… Но посмотрим сначала на Сочи.

Что тут в горах и на пляжах? Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно). 

Новостройки упали с хаёв. Всё же очень слабый спрос, генплан не спасает. Вторичка тоже немного снижается, но незначительно. Вторичка за месяц с 288к до 287к за метр (-1к). Первичка с 340к до 306к за метр (-34к). Таких цен по первичке не было с мая-июня 2022. А вот вторичка не хочет пока падать. Все дело в волатильности цен на первичку, девелоперы тестируют различные уловки, с помощью которых пытаются продать квартиры. Продавцы выжидают, что будет дальше, падать никто не готов.

Сочи: декабрь 2022 → январь 2023

• Первичка: 340к → 306к (-10%)
• Вторичка: 288к → 287к (-0,4%)

А теперь в Москву. Вторичка в объявлениях продолжает движение вверх, первичка почти не меняется. Это на фоне того, что в реальных сделках падение. По вторичке очень странно, при учёте, что предложений на рынке становится всё больше…

Вторичка сильно выросла в цене с 374к до 385к за метр, первичка — символически с 335к до 336к.

Москва: декабрь 2022 → январь 2023

• Первичка: 335к → 336к (+0,3%)
• Вторичка: 374к → 385к (+2,9%)

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

Индекс московской недвижимости Дом Клик MREDC показывает сейчас 253к против 259к месяц назад за метр. -6к за месяц или -2,3%. Реальные сделки и виртуальные хотелки идут в разных направлениях. Сейчас цены на уровне ноября 2021 года. Если снижение будет такими же темпами, то к концу года будет 200к (цены декабря 2020). Но лично мне пока в это не верится.

MREDC — это композитный индекс московского рынка недвижимости, рассчитываемый на основании агрегированных данных об ипотечных сделках, предоставляемых ДомКлик, и отражающий среднюю стоимость одного квадратного метра.

По другим городам индексов Дом Клик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.

255к за метр в Москве. Вообще без изменений в отличие от MREDC. По Москве в реальных сделках по первичке метр стоит 253к-255к за метр. Это на 25% ниже, чем цены в объявлениях. Разрыв увеличился на 2%!

По Краснодарскому краю средний ценник вырос с 148к до 149к.

А ещё эксперты посчитали, как выросло количество предложений на вторичном рынке Москвы: «Объем предложения вторичных квартир в 2022 году вырос до небывалых значений — на 49,7% относительно 2021. К увеличению объема предложения за счет невысокого реализованного спроса дополнительный прирост добавляют инвестиционные лоты в недавно сданных новостройках. Увеличение объема жилья и низкий спрос привели к снижению цен к концу 2022 года, средняя стоимость московской вторички вернулась на уровень конца прошлого года».

Как мы видим, в объявлениях данные другие, поэтому можно считать, что дисконт будет 20–25%. В принципе, данные подтверждаются экспертом: «В декабре 2021 года средняя цена составляла 299к, а в декабре 2022 — 302к за метр».

То есть, разница объявлений с реальными ценами по вторичке в Москве 83к или 22%. И эксперты говорят, что в 2023 году цены будут продолжать снижаться, так как роста спроса пока не предвидится, а предложений очень много. Они бы не реализовались в таком количестве даже в предыдущие более благоприятные годы.

Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.

Объявления

• Москва: первичка 336к, вторичка 385к
• Сочи: первичка 306к, вторичка 287к
• СПб: первичка 244к, вторичка 209к
• Анапа: первичка 133к, вторичка 138к
• Краснодар: первичка 133к, вторичка 108к

Москва дороже всех, Сочи на втором месте. Тепло и недорого в Анапе. Только до гор далеко.

Всего я накопил пока что около 1,67 млн с июля 2021 (отчёт за 1 января). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 12,16 млн. Месяц назад было 12,20! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора.

Ну а пока хватает на 5,81 метра!

Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Январь — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).

Подписывайтесь на мой телеграм-канал, там я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.