Верховный суд собрал инструкцию по “бабушкиным сделкам”

Верховный суд собрал инструкцию по “бабушкиным сделкам”.

▶️Интересный документ опубликовало издание Закон․ру от Верховного суда по сделкам с жильем. Главная тема — оспаривание договоров, после которых право собственности на квартиру или дом ушло к другому человеку.

Получилась инструкция для судов, что делать с рынком “бабушкиных сделок”, когда продавец внезапно заявляет, что его обманули мошенники.

Что пишет ВС:

⬛️Обман продавца третьими лицами сам по себе еще не означает, что квартиру автоматически заберут у покупателя. ВС разбирает несколько кейсов по статьям 177, 178 и 179 ГК РФ и показывает разницу.

⬛️Если человек понимал, что подписывает договор купли-продажи, но думал, что это нужно для спасения квартиры и потом сделку как-нибудь отменят, то это не всегда основание для возврата жилья. Заблуждение о мотивах сделки не равно заблуждению о самой сделке.

⬛️Аргумент я думал, что это фиктивно больше не работает. Суд должен смотреть на то, хотел ли человек совершить именно куплю-продажу, понимал ли он последствия, как вел себя покупатель, были ли странности в цене, возрасте, состоянии продавца, передаче денег и участии посредников.

⬛️ВС защищает добросовестного покупателя. Если он проверял документы, общался с продавцом, обсуждал условия, не был связан с мошенниками и не мог понять, что продавец действует под давлением, то его нельзя просто выкинуть из сделки.

⬛️Т.е. жертва мошенников нуждается в защите, но покупатель не должен становиться второй жертвой, если он сам действовал нормально.

⬛️В другом кейсе ВС согласился с отменой сделки, потому что набор ред флагов был слишком большой: продавец — одинокая пожилая женщина, квартира — единственное жилье, цена — намного ниже рынка, покупатель — директор агентства недвижимости.

⬛️Т.е. профессиональный участник рынка уже не может сказать, что он ничего не заметил. Если ты риелтор или человек из недвижимости, то с тебя спрос больше.

⬛️Чтобы отменить сделку по статье 177 ГК РФ, мало сказать, что человек был пожилой, болел, нервничал или на него давили мошенники. Нужно доказать, что в момент сделки он не мог понимать значение своих действий или руководить ими.

⬛️Обычно это делается через судебную психолого-психиатрическую экспертизу. Если истец сам отказывается от такой экспертизы, то суд может отказать в иске.

⬛️При этом наличие психического заболевания тоже не отменяет договор. ВС отдельно разбирает ситуацию, где у продавца было заболевание, но экспертиза показала ремиссию.

⬛️В момент сделки человек мог понимать характер и значение своих действий, а значит, договор остается в силе. Важен не диагноз в принципе, а состояние в конкретный день подписания.

⬛️Есть важная деталь и по деньгам. Если сделку все же признали недействительной, то нельзя просто вернуть квартиру продавцу и забыть о покупателе. ВС напоминает про двустороннюю реституцию: каждая сторона возвращает то, что получила.

⬛️Квартира возвращается продавцу, деньги — покупателю. Не применять такой механизм суд может только в специальных случаях, когда это противоречит основам правопорядка или нравственности.

⬛️Если один бывший супруг продал жилье, которое относится к совместной собственности, то суд должен выяснять не только сам факт отсутствия согласия второго супруга.

⬛️Ключевой вопрос — знал ли покупатель или должен ли был знать, что у продавца нет полномочий распоряжаться всем объектом. Просто сослаться на злоупотребление правом недостаточно.

Выходит, что теперь суды должны разбирать всю механику: кто что знал, кто что должен был заметить, была ли экспертиза, насколько цена отличалась от рынка, кто был посредником, передавалась ли квартира, проходили ли деньги и насколько профессиональным был покупатель.

🏗 Домострой в Telegram