ДОХОД 500 ТЫСЯЧ РУБЛЕЙ! А семейная квартира в Москве всё равно не по карману...

ДИСКЛЕЙМЕР: 

Лично у меня квартира в Москве есть (в ипотеку, конечно), но не благодаря высокому доходу, а благодаря осознанной последовательности действий на протяжении 10 лет с недвижимостью. 

Представим гипотетическую семью. Ее совокупный доход — 500 тысяч рублей в месяц (уже после вычета налогов, до налогов доход каждого из партнеров около 300 тысяч рублей, что сильно выше официальной средней зарплаты в Москве).

Семья снимает двухкомнатную квартиру в Москве за 90 тысяч рублей и хочет купить собственное жилье. 

Не пентхаус и не квартиру внутри Садового кольца. Обычную семейную квартиру площадью около 80 м² в современном жилом комплексе. Такой вариантстоит примерно 35 млн рублей (437 500 руб./м²).

Дом строится, ключи обещают через два года. На квартиру доступна семейная ипотека: до 12 млн рублей под 6%. Остальную сумму придется брать по текущей рыночной ставке.  

Посчитаем, что получается.

ЭТАП ПЕРВЫЙ: Копим на первоначальный взнос

Первоначальный взнос составляет 20%:

• 35 млн × 20% = 7 млн рублей.

Допустим, семья способна откладывать по 200 тысяч рублей в месяц — 40% от своего дохода.

Оставшихся 300 тысяч должно с лихвой хватить на:

• аренду — 90 тысяч;
• еду;
• ребенка;
• транспорт;
• одежду;
• медицину;
• отпуск и остальные расходы.

Чтобы накопить первоначальный взнос, понадобится:

• 7 млн ÷ 200 тысяч = 35 месяцев.

То естьпочти 3 года. И это при условии, что стоимость квартиры за это время не изменится, доход не снизится, а семье не придется тратить накопления на что-то другое.

Предположим, что семья начала копить три года назад и к 2026 году собрала необходимый первоначальный взнос. 

ЭТАП ВТОРОЙ: Берем ипотеку

После внесения 7 млн рублей остается ипотека на 28 млн рублей. Из них:

• 12 млн — семейная ипотека под 6%;
• 16 млн — рыночная ипотека.

Для примера возьмем рыночную ставку 19% и срок кредита 30 лет:

• Платеж по семейной части составит около 72 тысяч рублей в месяц.
• Платеж по рыночной части — около 255 тысяч рублей.
• Общий ипотечный платеж: примерно 327 тысяч рублей в месяц.

Но переехать в эту квартиру пока нельзя. 

ЭТАП ТРЕТИЙ: Платим аренду и ипотеку

Например, дом будет строиться еще год (как на скриншоте выше). После получения ключей примерно год может уйти на ремонт и меблировку.

Все это время семье необходимо продолжать снимать жилье за 90 тысяч рублей.

Ежемесячные расходы только на жилье:

• ипотека — 327 тысяч;
• аренда — 90 тысяч.

Итого: 417 тысяч рублей в месяц.

В этот момент от дохода в 500 тысяч остается 83 тысячи рублей на все остальные расходы семьи из минимум трех человек. Но квартиру еще нужно отремонтировать … 

ЭТАП ЧЕТВЕРТЫЙ: Копим на ремонт

Ремонт и меблировка квартиры сейчас могут стоить около 100 тысяч рублей за квадратный метр. 

Для квартиры площадью 80 м²:

• 80 × 100 тысяч = 8 млн рублей.

Если собрать эти деньги за два года до переезда, семье нужно откладывать еще:

• 8 млн ÷ 24 месяцев = 333 тысячи рублей в месяц.

Тогда ежемесячная финансовая нагрузка составит:

• ипотека — 327 тысяч;
• аренда — 90 тысяч;
• накопление на ремонт — 333 тысячи.

Всего: 750 тысяч рублей в месяц. При доходе 500 тысяч рублей.

Дефицит — 250 тысяч рублей ежемесячно, причем мы еще не заложили расходы на еду, ребенка, транспорт и обычную жизнь.

ЧТО ПОЛУЧАЕТСЯ: Выводы

Формально такая семья может накопить первоначальный взнос и даже получить одобрение банка. Но это еще не означает, что она действительно может позволить себе квартиру.

Между одобрением ипотеки и переездом семье нужно:

• накопить 7 млн рублей на первоначальный взнос;
• два года одновременно платить ипотеку и аренду;
• найти еще 8 млн рублей на ремонт и меблировку;
• продолжать содержать семью.

Получается парадокс.

— Доход в 500 тысяч рублей в месяц звучит очень высоким.

— Но даже с таким доходом покупка нормальной семейной квартиры в Москве с нуля превращается либо в многолетний проект, либо в неподъемную ежемесячную нагрузку.

💬 Какие варианты остаются у такой семьи: снижать требования к площади и району, покупать вторичку с ремонтом, дольше копить или искать существенно больший доход?

💬 И какой совокупный чистый доход, по-вашему, действительно позволяет купить такую квартиру без финансового самоубийства?

Больше реальных расчетов о покупке и содержании московской недвижимости — в телеграм-канале «Вкладываю в бетон».