Как я "выгодно" вложился в паевый фонд недвижимости от Т-инвестиций

Возник тут у нас с Т-инвестиции небольшой спор.

Я активно попросил, чтобы в проспекте TRRE (паевый фонд, привязанный к цене квартир ЖК Репаблик) они поменяли «низкий риск» на «высокий».

Последней каплей стало то, что эмитент произвольно перенес дату закрытия фонда с июня 2026 по второй квартал 27.

Если вы думаете, что только в этом проблема с фондами от Т-банка, то вы ошибаетесь. Только на моей памяти они трижды жестко нагибали инвесторов:

— сначала не давая продать паи ни по каким ценам (т.е. буквально нельзя было продать);

— потом задним числом введя налог на материальную выгоду (поскольку цены в стакане всегда ниже цены пая, то при каждой покупке их фонда, инвестор сразу встревал на нехилый налог);

— наконец, перенеся погашение пая на целый год.

В проспекте у них все красиво.


Тут, правда, уже с новой датой погашения.

И легко заметить, что даже если взять максимальную доходность 60%, то это за весь период, и при пересчете на год красивая цифра усыхает до 10% годовых.

На самом деле, даже такой, весьма скромной, доходности и близко нет, например, за последний год они нарисовали всего 6%. При ключевой ставке 15,5%!

Кто там говорит о высоких доходностях вложений в новостройки?

Очищенные от шелухи льготной ипотеки новостройки никому не интересны, никакой впечатляющей доходности не показывают.

Зато у паев есть другие «преимущества»:

• — они абсолютно неликвидные;
• покупателей по расчетной цене пая нет;
• — рискованные.

О последнем, собственно, и пост. Принято считать, что вложения в недвижимость обладают институциональной защитой. Дескать не очень выгодно, зато надежно. Однако на самом деле даже про новостройки этого не скажешь. А уж про паи Т-банка тем более!

Теперь смотрим ответ Т-Инвестиций.

Читаем «Мы формируем сроки реализации фонда с учетом текущей ситуации на вторичном рынке недвижимости…» [выделено мной]

Перевожу на обычный русский: «Когда сочтем нужным, тогда и отдадим». Ребята, они прямым текстом это пишут! Не с учетом того, что обещали изначально, а с учетом ситуации. Ну, вы поняли.

Читаем дальше, якобы это делается для нашей заботы, для получения «наилучшей доходности». Это прямая ложь! Перенос сроков погашения уменьшает доходность пайщиков, причем существенно, примерно втрое. Все, кто хоть мало-мальски знаком с математикой, понимает почему (т.к. доходность считается в годовых и при той же номинальной цене погашения срок реализации пая увеличивается с полгода на полтора года).

Читаем дальше: у паев низкая волатильность по сравнению с акциями. Это опять ложь! Доказательства на рисунке ниже.

За ОДИН день, 13 января, цена покупки у меня составила 1025 рублей, а цена продажи 1256. Волатильность 22%!!! И не думайте, что это один раз так случайно получилось. Это круто, что можно так зарабатывать на фонде, то именно потому, что он волатильный. Как это можно было осуществить, писалось тут. Но это спекуляции, а не инвестиции.
Причем волатильность его выше, чем у самых трешовых акций.

Итак, что имеем:

— срок погашения фонда целиком на усмотрение Т-инвестиции, т.е. институциональной защиты почти никакой нет (можно только жаловаться, причем без особого результата);

— фонд очень волатильный;

— на фонде можно очень много зарабатывать в % (но это признак высокого риска, а не низкого).

Итак, по всем признака бумага относится в зону очень высокого риска. И требование поменять в проспекте риск, оно на самом деле не только весьма умеренное, но и справедливое. Не ради ради тех, кто купил, а только захочет это сделать. Надо ли говорить, что Т-инвестиции ничего менять не собираются.

И все-таки фонды недвижимости очень выгодны. В этом плане они работают как надо.

Выгода составляет 2,9% для самого Т-банка. При стоимости активов 949 млн, 27 миллионов в год падают им как с куста. Никаких полезных услуг инвесторам за эти деньги не предоставляется, кроме бесконечных отписок, а перенос на год только добавляет выгоды (еще на 27 млн).

Ну, а репутация, кому нужна эта репутация.

////

Тг канал EPICRIS