Блог компании Freedom Finance Global | Приток в паевые фонды будет ускоряться по мере снижения ключевой ставки

В третьем квартале 2025 года рынок ЗПИФов недвижимости ускорил темпы роста. Активы превысили 725 млрд рублей, а это плюс 8% за квартал и более чем на треть год к году. Создано пять новых фондов. Чистые привлечения в три из них свыше 10 млрд руб., два в стадии формирования. Выплаты пайщикам достигли 21,7 млрд руб. Это вдвое больше, чем во втором квартале, и в 2,5 раза выше, чем год назад.

Драйвером роста стали подешевевшие доходности длинных банковских депозитов и смена предпочтений частных инвесторов. Фонды для неограниченного круга выросли на 38,4 млрд руб., до 380,6 млрд руб.

Их темпы роста достигли 11,2% за квартал после 8,8% кварталом ранее и 4,6% год назад. Фонды для квалифицированных инвесторов прибавили лишь 4,6%, до 344,5 млрд руб. В портфелях ЗПИФов временно выросла доля ликвидных активов до 9,6% из-за запуска новых структур и лагов по сделкам.

Коммерческая недвижимость для частного инвестора стала понятным инструментом с доходностью около 12% годовых против 5–6% аренды жилья. Индексация договоров поддерживает NOI. Управляющие фиксируют сделки в складском и light-industrial сегментах. Переоценок вниз нет.

Снижение ключевой ставки с лета до 17% и проседание максимальных ставок по депозитам крупнейших банков с 18,3% до 15,6% усилили переток. Краткие вклады ещё дают доходности немного более 15% годовых на горизонте полугода, но длинные ставки быстрее снижаются.

На этом фоне ЗПИФы недвижимости закрывают потребность в стабильном купонном кэше с понятным риском. Ограниченность альтернатив и закрытые внешние рынки усиливают эффект.

Инфляция остаётся выше цели, бюджетный импульс высок, ликвидность в банковской системе неравномерна. Но индексируемая арендная база и диверсификация арендаторов смягчают волатильность дохода фондов.

В нашем базовом сценарии мы исходим из сохранения ключевой ставки на уровне 17% до конца 2025 года с осторожным снижением до 16–16,5% в декабре при замедлении базовой инфляции и стабилизации ожиданий, далее в 2026 году траектория ведет к 14–14,5% к середине года, что при устойчивом опускании доходностей длинных депозитов ниже 12,5–13% создаст условия для максимального перетока в рыночные ЗПИФы недвижимости с пиком во втором–третьем кварталах 2026 года и годовыми чистыми привлечениями порядка 180–220 млрд рублей.

В осторожном сценарии более упорная инфляция и мощные бюджетные расходы удерживают ставку в коридоре 16–17% до середины 2026 года и замедляют приток с переносом пика на 2027 год при ставке 15–16% и годовыми привлечениями около 90–120 млрд рублей.

В оптимистичном сценарии быстрое охлаждение цен и мягкий фискальный фон допускают снижение до 15% уже к весне 2026 года при ставках по длинным депозитам 11–12% и дают пик притока в третьем квартале 2026 года с возможными привлечениями 220–260 млрд рублей.

При этом общий вывод остается неизменным, приток в паевые фонды будет ускоряться по мере снижения ключевой ставки, а наибольший эффект ожидаем при ключевой ставке около 14–14,5% и доходностях длинных депозитов не выше 12,5–13% во втором и третьем кварталах 2026 года.