Довольно часто высказывается такая мысль, которую можно до безобразия упростить до следующей формулы: «вымираем, цены снизятся».

Я одно время сам так думал. Действительно, квартир в стране строят все больше, а людей становится все меньше, поэтому рано или поздно спрос на недвижимость упадет, и цены покатятся вниз.

Однако этот взгляд, хоть его и можно назвать логичным, на самом деле очень поверхностно оценивает ситуацию. А еще хуже, противоречит фактам (и мы даже не только про Россию говорим сейчас). Я не буду заявлять, что «цены на недвижимость все время растут» (это совсем не так), но, если бы хоть какая-то зависимость между отрицательным естественным приростом населения и ценами на квартиры имелась, мы бы ее давно увидели. Но не видим.

Поэтому если кто-то питает наивные надежды, что сможет по дешевке раскупить квартиры, освобожденные «естественным образом», либо вместо кого-то, то его можно огорчить: ничего такого не будет. Вот тезисно причины, по которым этого не случится:

( Читать дальше )

Не перестаю удивляться, насколько смехотворные величины управляют движениями российского фондового рынка. Тут индексы упали на 10% — и сразу вой: катастрофа, все пропало (те же люди буквально пару месяцев назад излучали неудержимый оптимизм). Реальность: кто-то вывел буквально десяток-другой ярдов, возможно переложившись в фонды облигаций. Ну это совсем крохи какие-то.
Для сравнения ежемесячно на рынок недвижимости одной ипотеки заливают более 400 млрд (и даже этого мало). Каждый месяц! Притом, что нетто-вложения физических лиц за последний год в акции чуть более нуля (см. диаграмму).



Обратите внимание, насколько мудры физики — сократили вложения в декабре прошлого года, как раз перед взлетом.
Надо понимать следующее: если так мало надо для снижения индексов, то так же мало нужно и для запуска ракеты. Емкость очень мала, а деньги ходят по кругу, что обусловливает тот самый широкий боковик, который мы имеем. Ну боковик-то боковик, но в рамках этого боковика летаем по 10-20% в обе стороны (на самом деле еще больше, т.к. индекс не полностью отражает происходящее, например во 2 эшелоне).

( Читать дальше )

Существует много разных философских камней, превращающих нищего в Уоррена Баффета (и желательно, побыстрее).

Я для себя выработал ключевое правило инвестирования: «участвовать только в играх с положительным матожиданием». Переводя на грубый русский, покупаю (продаю) только в тех случаях, если вероятность успеха больше 50%.

Меня спросят, а где найти такие рулетки, где ты чаще будешь выигрывать, чем проигрывать? Неужели такие бывают?

На самом деле, это задача хотя и сложная, но не неразрешимая.

В качестве очень простой модели можно предложить, например, такую.

На картинке распределение индекса Мосбиржи с начала 2023 года.  Где по вертикале обозначены частоты — количество дней, когда индекс находился в указанном диапазоне.

Очевидно, что чем ниже вы покупаете индекс, тем больше вероятность, что он в какой-то момент окажется выше (и вы получите прибыль). Если вы купили по 3300, то у вас всего 5% вероятности закрыться выше. Если по 2500 – то уже 87% вероятности. Сейчас индекс чуть ниже 2800, и уже 52% вероятности закрыться выше. То есть уже можно покупать, но без фанатизма. При 2600 и ниже -тарить агрессивно.

( Читать дальше )

После покупки (чего-либо) какая-то часть вашего «я» окажется неcчастной, и это не просто так.

Когда вы покупаете недвижимость (любую), вы неизбежно ощутите проблему альтернативных издержек.

Альтернативные издержки, издержки упущенной выгоды или издержки альтернативных возможностей (англ. opportunity cost) — экономический термин, обозначающий упущенную выгоду (в частном случае — прибыль, доход) в результате выбора одного из альтернативных вариантов использования ресурсов и, тем самым, отказа от других возможностей.

Допустим, вы купили квартиру стоимостью 10 млн. руб. Вы, вероятно, полагаете, что улучшили свое материальное состояние (например, вам теперь не нужно арендовать квартиру)? Возможно, и так. Но на эти же деньги вы могли купить 17 тонн говядины, то есть если бы вы каждый день ели по килограмму говядины, вам бы этого хватило на 46 лет. Свининой вы могли бы питаться 75 лет, а курицей уже 121 год, 6 лет подряд отдыхать в санатории и 9,5 лет в Доме отдыха (беру все данные Росстата).

( Читать дальше )

Сегодня, в эпоху относительного квартирного изобилия (даже по официальным данным на каждого жителя России приходится почти по 30 квадратных метров), стремительно распространяется фетиш на новизну дома. Просто жилье никого уже не устраивает, подавай ему квартиру в новом доме! Настолько, что иногда разница цен в старых и новых домах отличается чуть ли не вдвое. Иногда больше. Но есть ли смысл так переплачивать? В рентных локациях (таких как Москва) главную ценность определяет не дом, а земля (на которой стоит этот дом). Земля же под старыми и новыми домами примерно одинаковая. Более того, из-за более высокой этажности (и соответственно повышенной плотности) новые дома вполне могут проигрывать старой застройке (особенно ближе к центральным районам).

Участники рынка недвижимости видят, что «новое дорожает (спасибо застройщикам и властям с льготной ипотекой), а старое дешевеет» и думают, что так будет всегда. Однако квартиры — не автомобили. Хотя и автомобили, если уж на то пошло, изнашиваются, что старые, что новые. И вполне возможно новые будут дешеветь даже быстрее (старые машины уже в основном потеряли свою стоимость в то время, как новым есть куда падать). Поэтому тезис, что выгоднее покупать новое как минимум не очевидный.

( Читать дальше )

Офис, где я работаю – «open space». Это значит, что в принципе видно, чем занимаются сотрудники в свободное время, и как они тихо подворовывают ресурсы работодателя. Обратил внимание на одну даму, часами просиживающую штаны (пардон, юбки) на сайтах, рекламирующих одежду. Подбирает она себе там новые наряды. Ну ладно, сидит и сидит – все мы не без греха. Только делает она это почему-то ежедневно и подолгу. За то время, пока она этим занимается, по-моему, уже можно было одеть и обуть весь наш бизнес-центр. И ладно бы дама блистала красотой, или надеялась таким образом охмурить мужчин. Во-первых, она давно замужем. Во-вторых, сама уже, мягко говоря, не первой свежести, и любая самая модная одежда тут, кажется, бессильна. Вот и спрашивается, зачем тратить свое время и деньги на покупки, которые ничего не меняют?

Как известно, у нас в последнее время расплодилось немыслимое количество торговых центров, со всевозможным ширпотребом. Заходя в очередной ТЦ, каждый раз удивляюсь: на кого все это рассчитано?

( Читать дальше )

Как говорил Ларошфуко, мы ничего не раздаем с такой щедростью, как советы. Рискуя прослыть капитаном очевидности, все-таки наберусь смелости дать некоторые советы новичкам, стремящихся быстро стать миллионерами (хотя бы рублевыми).

Вообще, наверное, самое большое удивление вызывает то, насколько все-таки нищ массовый инвестор в России. Почти все богатство россиян традиционно зарывается в недвижимость, и народ тратит последнюю свободную копейку на выплату ипотечного кредита. А если копеек становится больше, то просто берется кредит на более шикарную квартиру, вот и все. А свободных денег как не было, так и нет. Прослойка из среднего класса, инвестирующая в ценные бумаги, только формируется (на наших глазах). К тому же постоянные обвалы, а также в целом пятилетний боковик на фондовом рынке не располагает к широкому инвестированию. Поэтому инвестируют у нас в основном «студенты» (пусть простят меня корифеи смартлаба) с мизерным размером капитала.

А что нужно инвестору с небольшим капиталом? Правильно: он хочет знать, как его нарастить. И желательно побыстрее.

( Читать дальше )

Когда в очередной раз ты покупаешь акцию, а цена идет вниз, или шортуешь, а она прет как ненормальная вверх – не думай, что дело в каком-то твоем особенном невезении. Иногда это бывает невезение, но гораздо чаще закономерность. Ты, возможно, считаешь, что всех перехитрил, но на самом деле поступаешь как большинство. А большинство чаще ошибается.

Разберем один из самых удивительных парадоксов. И кстати, не только на рынке акций. Почему массовые решения часто оказываются неверными.

На самом деле, если разобраться, тут нет ничего удивительного. Не буду вас томить. В текущую цену уже заложены твои (и многочисленных твоих собратьев) ожидания. И что немаловажно, деньги. А будущую цену определяют будущие ожидания, и что немаловажно – будущие деньги.

И дело не только в том, что текущие ожидания, очевидно, не равны будущим ожиданиям. Намного важнее, что, вложившись в свои текущие ожидания, инвестор во многом лишается возможности управлять будущими ожиданиями, т.к. у него попросту не остается для этого денег.

( Читать дальше )

Интересно все же устроен русский человек.

Один из самых популярных аргументов в пользу ипотеки звучит так: «а как же еще купить квартиру простому работяге?». Накопить же на недвижимость невозможно.

Странная логика: то есть на выплату кредита (+ проценты) у вас денег хватает, а просто так откладывать деньги не хватает (причем в последнем случае уже банк будет вам отгружать проценты).

Этот специфический психологический феномен можно по-простому назвать «требуется волшебный пендель».

Чтобы наш человек начал сберегать хоть что-то, ему надо поставить себя в безвыходную ситуацию (открыть ипотечный кредит), когда хочешь не хочешь, а откладывать придется (иначе банк тебя порвет на британский флаг). Без волшебного ипотечного пенделя запустить процесс сбережения невозможно.

Получается, вопрос не том, что у людей нет возможности сберегать деньги, а лишь в элементарном отсутствии дисциплины. Психология крепостного крестьянина, который напрягается только в том случае, если над ним висит дамоклов меч надзирателя.

( Читать дальше )

Выиграть смогут разве что барыги.

Вот неймется все кому-то. Только-только удалось притормозить инфляцию (или показалось), как опять пошли разговоры о новых льготных программах. Ведь не секрет, что как раз обилие льготных кредитов спровоцировало инфляцию (как одна из причин), и чтобы некоторые имели возможность выплачивать льготный процент, ЦБ вынужден держать более высокую ставку для всех остальных (о чем, кстати, не раз заявлял). Так что за льготные кредиты платит вся экономика.


И ладно бы польза какая была. Что касается субсидируемых программ на покупку новостроек, давно стало общим местом, что эти инициативы только разогнали цены на новостройки (мы не будем вновь подробно объяснять очевидные вещи). На самом деле, ни в одной из заявленных целей программы не сработали:

— не сделали жилье более доступным

— не подняли демографические показатели

— не помогли застройщикам

Последнее парадоксально, но факт: мы говорили об этом в статье о бедных застройщиках замолвите слово. Почти всю ренту забрали банки, а застройщики оказались даже в более тяжелой ситуации, чем до старта программ.

( Читать дальше )