Парадоксы покупки недвижимости

После покупки (чего-либо) какая-то часть вашего «я» окажется неcчастной, и это не просто так.

Когда вы покупаете недвижимость (любую), вы неизбежно ощутите проблему альтернативных издержек.

Альтернативные издержки, издержки упущенной выгоды или издержки альтернативных возможностей (англ. opportunity cost) — экономический термин, обозначающий упущенную выгоду (в частном случае — прибыль, доход) в результате выбора одного из альтернативных вариантов использования ресурсов и, тем самым, отказа от других возможностей.

Допустим, вы купили квартиру стоимостью 10 млн. руб. Вы, вероятно, полагаете, что улучшили свое материальное состояние (например, вам теперь не нужно арендовать квартиру)? Возможно, и так. Но на эти же деньги вы могли купить 17 тонн говядины, то есть если бы вы каждый день ели по килограмму говядины, вам бы этого хватило на 46 лет. Свининой вы могли бы питаться 75 лет, а курицей уже 121 год, 6 лет подряд отдыхать в санатории и 9,5 лет в Доме отдыха (беру все данные Росстата).

Ну, ладно, мне возразят, одним мясом сыт не будешь, а долго отдыхать вредно, а квартира помогает сохранить и нарастить капитал. Но и с этим проблемы: только упущенных процентов за один год обладания такой квартирой набегает примерно 2 млн. рублей. Чтобы купить недвижимость, вы не только откажетесь от потребления огромного количества благ и услуг, но и крупно просядете по финансовым возможностям. Вы можете скушать мясо по-французски, но вы не можете «скушать квартиру», то есть потребить ее в физическом смысле. Вы можете гордиться ею, любоваться ею, наслаждаться ею (и это вероятно, как-то может быть выражено и в деньгах), но исключительно в психологическом смысле. С рациональной точки зрения – пользы от «потребления квартиры» (кроме экономии на аренде) если не ноль, то совсем мало. Другая проблема, что вы становитесь заложником своей собственности. Ликвидные активы относительно легко переводятся в недвижимость, но гораздо сложнее провести обратную операцию. Если вам срочно понадобились деньги, а у вас квартира, то продавать ее из-за этого – глупо (и вообще считается моветоном). Значит, придется брать кредит – а это новые финансовые затраты.

Недаром, в последнее время набирает популярность кредитование под залог недвижимости (17% ипотечных кредитов по последним данным, см. рис.). Продавать свое добро сложно, и не хочется, значит будем выплачивать конские проценты банку.


А ведь будь у людей деньги, они бы эти затраты не несли. Опять альтернативные издержки. И даже если квартира номинально выросла в цене, это дела не меняет. На бумаге человек стал богаче, а фактически обеднел!

Сформулируем первый парадокс покупки недвижимости:

• Парадокс 1: покупка недвижимости приводит к вынужденному сокращению потребления других материальных благ и услуг, человек не становится богаче, даже если его актив вырос в цене, а наоборот беднеет.

Хорошо, если человек может позволить себе и квартиры покупать, и потребление не сокращать. Но, сами понимаете, таких везунчиков немного. И намного чаще люди выбирают не между И/И, а между ИЛИ/ИЛИ.

Однако проблема покупки недвижимости глубже, чем просто сравнение альтернатив. На этом поле сталкиваются сразу несколько конкурирующих инстинктивных, культурных и рациональных программ, которые жестко противоречат друг другу. Угодить им всем сразу практически нереально! Если вы купили элитную квартиру в центре Москвы, ваше рациональное «я» возможно будет довольно, т.к. это удобно, жизненный успех, и бла-бла-бла, но ваше инстинктивное «я» начнет глючить. Т.к. ваша тесная квартира (из-за цены, вряд ли вы сможете рассчитывать на что-то габаритное), с видом на каменные джунгли, будет вас угнетать, даже если вы сами никогда в этом не признаетесь. Но если вы попробуете выбраться на свободу, и купите большой дом в полях, бунтовать начнет уже ваше рациональное «я», поскольку вы не получите никакой практической пользы (например, из-за отсутствия инфраструктуры), но зато множество проблем, не имеющих нормального решения.

Люди пытаются усидеть на двух стульях, например для России очень характерна парная система обладания недвижимостью. Семьи стремятся иметь квартиры в городе + дачи где-то в пригороде. Можно сказать, квартиры для сердца, дачи – для души. В определенном смысле это помогает примирить программы, но во-первых, это все равно лишние (двойные) затраты, во-вторых, из-за скопления людей в мегаполисах, нормальная природа отодвигается настолько далеко, что смысл покупки загородного дома уже теряется (а некоторые коттеджные поселки настолько убогие и участки так плотно нарезаны, что вызывает уже практически такой же дискомфорт, как если бы человек жил в квартире).

Теперь сформулируем второй парадокс покупки недвижимости

• Парадокс 2: какую бы недвижимость вы ни купили, вы не будете полностью довольны своей покупкой из-за столкновения конкурирующих мотивационных программ.

Покупка любой недвижимости превращается в компромисс (прежде всего, с самим собой). И дело, как мы выяснили, не только в цене.

/////

Тг канал EPICRIS