Что лучше, новое или старое

Сегодня, в эпоху относительного квартирного изобилия (даже по официальным данным на каждого жителя России приходится почти по 30 квадратных метров), стремительно распространяется фетиш на новизну дома. Просто жилье никого уже не устраивает, подавай ему квартиру в новом доме! Настолько, что иногда разница цен в старых и новых домах отличается чуть ли не вдвое. Иногда больше. Но есть ли смысл так переплачивать? В рентных локациях (таких как Москва) главную ценность определяет не дом, а земля (на которой стоит этот дом). Земля же под старыми и новыми домами примерно одинаковая. Более того, из-за более высокой этажности (и соответственно повышенной плотности) новые дома вполне могут проигрывать старой застройке (особенно ближе к центральным районам).

Участники рынка недвижимости видят, что «новое дорожает (спасибо застройщикам и властям с льготной ипотекой), а старое дешевеет» и думают, что так будет всегда. Однако квартиры — не автомобили. Хотя и автомобили, если уж на то пошло, изнашиваются, что старые, что новые. И вполне возможно новые будут дешеветь даже быстрее (старые машины уже в основном потеряли свою стоимость в то время, как новым есть куда падать). Поэтому тезис, что выгоднее покупать новое как минимум не очевидный.

Видя тренд на удешевление старого жилого фонда, сами участники охотно от него избавляются, переселяясь в свежевырытые новостройки с видом на небеса. Тем самым поддерживая тренд (пример самосбывающегося прогноза).

Однако с новостройками есть две проблемы.

Во-первых, как уже сказано, все новое со временем становится старым. И не факт, что более новое старое окажется лучше старого старого (с поправкой на цену и локацию).

Во-вторых, цену недвижимости (точнее, ценность недвижимости) в отличие от тех же автомобилей, определяет не только качество продукта, но и цена земли. Собственник квартиры владеет также землей под своей квартирой (не в юридическом, конечно, смысле), пользуясь всей инфраструктурой (метро, больницы, парки, а главное, работа поблизости). И в отличие от строения, которое со временем изнашивается, земля не изнашивается, а наоборот скорее всего со временем поднимается в цене (если мы говорим про Москву и т.д.), отражая рост ренты. Напомним, рента – это сверхдоход, который возникает благодаря доступу к ограниченному ресурсу. В данном случае, земле (поскольку все пригодные участки в столице застроены).

Короче говоря, покупая квартиру, надо учитывать не только новизну дома, но и фактор земли, на которой стоит дом. А вот здесь бы подходим к главному. Ведь земля в старом жилом фонде как правило более высокого качества! В том числе и потому, что на одного жителя старых домов приходится больше площади земли. Например, жителю старых районов проще припарковать свой автомобиль, в «его пользовании» будет больше деревьев, и в целом более спокойная атмосфера в то время, как потребители «человейников» делят инфраструктуру с кучей других людей.

Если бы новостройки были той же этажности и в тех же примерно местах, что и старый жилой фонд – вопросов бы не было. Конечно, оно было бы лучше старья. В реальности новостройки втыкают в бывших промзонах или у хайвеев. Застройщики, стараясь удешевить проект, увеличивают этажность до невозможности, уничтожая среду вокруг дома (т.е. внутри квартиры и подъезда может быть все чисто и комфортно, но снаружи – ужас). Тут и маркетологи, конечно, работают в поте лица, убеждая людей избавляться от старого жилья и покупать новостройки (еще бы: надо как-то продавать «человейники»).

Кстати, многие, конечно, догадываются, что московские власти затеяли реновацию не по доброте душевной. Бизнес, ничего личного. Жителям посулили плюшку – новые дома, но взамен отняли у них землю под их хрущевками. А стратегически земля под московскими домами ценнее, чем новизна дома.

Впрочем, многое зависит от локации, даже внутри Москвы. В центре города фактор земли перевешивает, и там почти все граждане отказались от реновации (и правильно сделали), а вот на окраинах, возможно участники не прогадали. Но там, где реновация действительно выгодна жителям (т.е. за пределами мегаполисов) и в удаленных городках, ее по странному стечению обстоятельств никто и не предлагает. Думайте.

Пример дискуссий показывает, что есть фанаты и у новостроек, и у старого жилого фонда. Каждый решает сам, где ему комфортнее жить. На мой взгляд, ценность новостроек (особенно в их современном исполнении) сильно преувеличена, а цена совершенно не оправдывает их качество (в широком смысле).

///

Наш тг канал EPICRIS – там больше интересного