Блог им. igotosochi

Как застройщики заманивают покупателей в ипотеку под видом выгодных предложений

Продать квартиру за какие-то нереальные деньги, когда у людей мало денег, сложно. Ну ладно, денег у людей много. Даже на депозитах их огромное количество. 22 трлн рублей — это только на депозитах и в драгметаллах в банковских ячейках. В валюте — более 5 трлн, намного меньше, чем не в валютах. При стоимости квадратного метра в 250 000 рублей за метр — это 108 миллионов квадратных метров. Или 2,7 млн 40-метровых однушек.

Как застройщики заманивают покупателей в ипотеку под видом выгодных предложений 

Вытащить эти деньги в недвижку сложно, всё же не всем она нужна, а эти дикие триллионы денег размыты. У кого-то миллиард, а у кого-то сто тысяч. Тем не менее, вытаскивать эти деньги нужно, а если не эти, то можно вступить в недвижимый сговор с банками, которые дадут денег под ипотеку. До 70% жилья продаются с кредитным плечом, а ставочки-то высоченные, поэтому нужно убедить, что купить квартиру не только престижно, но и крайне выгодно. Недвижимость же всегда растёт. Через год в 2 раза дороже будет;)

Ну и напридумывали они разных вещей. Мне стало интересно разобраться, и вот что удалось найти. Не стал писать про снижение первоначального взноса до 10%, это регулируется ЦБ, но вот про застройщиков посёрчил.

Я веду телеграм-канал про инвестиции, финансы и недвижимость — подписывайтесь! Ну а теперь — к нашим ипотечным баранам.

1. Околонулевые ставки от застройщиков (banned)

Ну, начнём с самого фантастического.

Как застройщики заманивают покупателей в ипотеку под видом выгодных предложений 

Околонулевая ипотека от застройщиков появилась в марте 2022, когда спрос упал до нуля. ЦБ их уже запретил, поскольку так не бывает. То есть, стоимость поднималась сразу на 30–50%, а кредит превращался в почти рассрочку. После бана ставки подросли до 3–4%.

2. Низкие ставки от застройщиков

То же самое, только ставка 3–4%. Наценка всё равно осталась в почти таких же пределах 25–45%. Но ЦБ называет цифры ниже — до 20%. Чтоб уж совсем не пугать людей. Это самые простые идеи, всё равно в итоге ориентируются люди не на ставки, а на ежемесячные платежи. Можешь платить 100 000 в месяц — выбираешь вариант, по которому будешь укладываться в эту сумму.

Как застройщики заманивают покупателей в ипотеку под видом выгодных предложений 

Как ни странно, низкие ставки после бана околонулевых подняли ежемесячный платёж. Зачем ЦБ их запретил-то тогда?

3. Отсрочка первоначального взноса

Тут решается проблема отсутствия у покупателя денег от слова совсем. При этом повышается ставка и/или стоимость (тело кредита). И банк, и застройщик возьмут своё.

Как застройщики заманивают покупателей в ипотеку под видом выгодных предложений 4. Нулевая ставка на первые 1–5 лет

Удобно? Конечно, удобно. В первые 5 лет (или меньше) можно платить рассрочку, будто бы застройщик доплачивает проценты из своего кармана. Потом — по полной программе.

Всё это ложится в цену квартиры, ещё +15–25%, спасибопожалуйста. Ну и через 5 лет не забывайте оплачивать ещё и проценты.

Как застройщики заманивают покупателей в ипотеку под видом выгодных предложений 5. Ипотека на котлован, а потом ипотека на квартиру

Интересная, кстати, схема, она больше нацелена на спекулянтов (или на плечевых инвесторов, кому как удобнее).

Продать квартиру за какие-то нереальные деньги, когда у людей мало денег, сложно. Ну ладно, денег у людей много. Даже на депозитах их огромное количество.-6 

Она же траншевая ипотека. Сначала выдаётся часть суммы, а когда достроится квартира, выдаётся заём на оставшуюся сумму, которая может заодно и увеличиться.

Популярная тема у спекулянтов, которая толкает цены вверх. Но они могут вверх не пойти, а ликвидность квартиры не гарантирована. При росте ставок горе-спекулянт превращается в горе-инвестора с ипотекой.

6. Ипотека за рубль в месяц

А что, и так тоже можно было? Хм, всего рубль в месяц. Первоначальный взнос, конечно, нужно сразу.

Продать квартиру за какие-то нереальные деньги, когда у людей мало денег, сложно. Ну ладно, денег у людей много. Даже на депозитах их огромное количество.-7 

Тут уже по названию понятно, что это покупателя нагреют. Пока квартира не построена, покупатель платит 1 рубль в месяц. Как только её сдадут (года через 2), можно продавать. Но нужно и платить по заранее оговоренным невыгодным условиям. Очевидно, что ставка там повышенная, стоимость сильно выше рынка, а первый взнос большой. Покупаешь квартиру сильно выше рынка с гэпом между первым взносом и началом выплат по ипотеке, а что будет через 2 года — непонятно.

7. Ипотека с кэшбэком 1 (banned)

Ещё один забаненный ЦБ вариант. Кажется, что выгодно. Оказалось, что не очень.

Как застройщики заманивают покупателей в ипотеку под видом выгодных предложений 

По сути, это более хитрый схематоз покупки без первоначального взноса. Тебе тупо возвращают первоначальный взнос, называя его кэшбэком. Наваривание на ипотечниках от первого до последнего платежа и повышением стоимости, и повышением процентов. Набиуллина раскусила и запретила.

8. Ипотека с кэшбэком 2

Во второй схеме с кэшбэком застройщик возвращает часть от каждого платежа в виде фантиков, которые можно потратить на покупку парковочного места или келлера (целиком не хватит, придётся ещё и доплатить). Переплата будет и за квартиру, и за парковку. Очень выгодно (для застройщика).

Как застройщики заманивают покупателей в ипотеку под видом выгодных предложений 

Забавно, что кэшбэк встречается в множестве форм, люди же привыкли к нему, банки соревнуются в борьбе за клиентов, так что кэшбэк и в ипотеку активно перешёл.

9. Ипотека с кэшбэком 3

Сбер придумал выдавать бонусами «спасибо» кэшбэк. Хитрый ход, я даже сначала и не понял. Экосистема Сбера очень нуждается в ипотечниках.

Есть такая же тема с плюсом Яндекса. На плюсы можно тоже что-то купить на маркете. Не уверен, что всё подряд, возможно, мебель для новой квартиры.

10. Скидки и подарки

Ну теперь классика — скидки и подарки.

Как застройщики заманивают покупателей в ипотеку под видом выгодных предложений 

Чёрные пятницы, киберпонедельники и вот это вот всё, новогодние распродажи и парковочное место в подарок. Работало, работает и будет работать. Примерно так же и на ВБ с Озоном происходит. Чтобы сделать скидку 30%, нужно всего лишь простое советское сначала поднять на 50%. А что, и правда выгодно.

11. Страховка

Вписать страховку — уже стандартная практика и не только по ипотеке, но и по всем кредитам.

Как застройщики заманивают покупателей в ипотеку под видом выгодных предложений 

Типа, кредит под 4%, но будь добр, возьми страховку. Откажись от страховки, тогда ставка будет 15%. Если посчитать, то выходит, что со страховкой 14,5%, а без страховки 15% (условно).

В итоге, в убыток не будут работать ни застройщики, ни банки. Застройщики ещё и банкротятся время от времени, сейчас, конечно, с эскроу-счетами, стало попроще. Поэтому строители идут на рынки облигаций. Ну а куканить ипотечников — это любимое занятие. Без них кто житьё-то будет покупать? Не эти же, у которых 22 трлн рублей на депозитах.

Какие ещё интересные очень выгодные предложения на рынке недвижимости встречали?

Подписывайтесь на мой телеграм-канал про инвестиции, финансы и недвижимость.

★13
61 комментарий
Долб… ов в России меньше не становится, они кратно умножаются что-ли не могу понять.
Переключая каналы, средний айкью россиянина 95… а без москвы… наверное 90 и ниже… в американскую армию не берут ниже 85ти… вообще в любом обществе где то 25% населения имеет айкью ниже 85… в росси наверное 50%…

я даже перестал удивляться... 
avatar
ves2010, всё, у кого больше сотки, через верхний Ларс выбрались в прошлом году. Средний iq упал процентов на 10 сразу.
Ну ничего, жизнь научит оставшихся, по чем фунт изюму. Поумнеть придётся каждому.
avatar
ValeraShelomov, знаешь… у рабства свои прелести… думать не надо… и что то делать… хозяин все подумает — накормит… все решит... 
а то что голодно… так диды и ни такое терпли... войны же нет
avatar
У меня другой вопрос, население страны вроде как не увеличивается, а даже наоборот, немного снижается. За последние несколько лет понастроили хренову тучу квадратных метров, значительно больше чем было снесено ветхого и аварийного. Кто это всё скупает? Где люди раньше жили? Ну про Москву ещё можно понять, туда едут со всей страны, но и в остальных регионах ситуация ± такая же.
avatar
ZaPutinNet, на самом деле народ массово мигрирует в миллионники… т.к там работа есть... 
а квартиры в мелких городах никому не нужны... 
avatar
ZaPutinNet, вы как будто за пределы мегаполиса не выезжали, покатайтесь по какой-нибудь воронежской области, сколько брошенных сел, стоят дома пустые и заросшие уже травой, заезжай живи бесплатно, оттуда люди валят и заполняют новострои областных центров, те кто более активный валят в СПб и Москву, отсюда приток и спрос, посчитайте сами СПб и Москва 13 млн и СПб 5 млн, всего лишь 18 млн живет, всего в стране около 140 млн, это чуть больше 10% всего. Можете посмотреть графики прироста населения в Москве и СПб по годам, и отток из поселков и сел, и вам все сразу станет ясно

Evgeniy Ivanov, а с чего вы вообще решили, что я в мегаполисе живу? Город с население 600К, тоже, конечно, не маленький но понастроили дофигища там где раньше были зелёные поля. А рядом Новоалтайск там всего 70К, но я часто там бываю и вижу, что и там много строят.
И я повторюсь, самое главное, что население практически не увеличивается


Т.е. если бы с посёлков активно переезжали в город, то население бы росло.

avatar
ZaPutinNet, да, не деревенские скупают новострой, а местные дятлы, у которых уже есть хата, жадность она такая ска, особенно когда ещё ума нет.

ZaPutinNet, посмотрите лучше Мск, прирост за 2023 год 100к, это на уровне населения приличного европейского города, эти люди же должны где то жить, вот и формируется спрос. По маленьким городам — интересно посмотреть еще как стоимость недвижимость коррелириует со стоимостью в за квадрат в Мск или СПб

Evgeniy Ivanov, вот, я выбрал год постройки дома от 2010, видно, что построили огромные кварталы, по площади, ну, наверное, процентов 10% от всего города. Но это всё дома высокой этажности (до 17), построенные достаточно близко к друг другу, без промзон и частного сектора, плотность население там очень высока по сравнению с остальным городом. Плюс в городе ведётся и точечная застройка многоэтажками. Кто все эти люди? Откуда они взялись, если население города особо и не увеличивается?



avatar
ZaPutinNet, пенсионеры многие живут между городом и дачей. Получается полгода они хоть и прописаны в городе, но не живут, квартира пустая, ЖКХ летом копейки. А приехавшим надо где-то жить, вот они и покупают. Ситуация, что в старом фонде квартиры пустуют месяцами, а жить понаехам негде.
Ещё много семей, кто апгрейдится с однушки до двушки-трешки, в небольших городах это вопрос 1-2 млн.р.
avatar
ZaPutinNet, поспрашивайте а группах в ВК этих ЖК, кто откуда переехал)) интересно какая заполняемость, неужели просто местные скупают и на балансе по 3-4 квартиры, в качестве сбережений
Evgeniy Ivanov, если с агломерациями то в Москве около 22 Мио

В Питере думаю Мио 8, а может и больше

Выходит на две агломерации около 30 Мио+
avatar
ZaPutinNet, весь север мигрирует. Плюс мигранты. Мелкие города. Как не выдумывай в мелких городах работы нет. Плюс украина домбас. Ветхое жилье. 
avatar
ZaPutinNet, 

В Россию переехало треть Таджикистана

Количество таджикских мигрантов в России в 2021 году достигло 2,9 млн человек. В 2023 году их количество перевалило за 3 млн человек, гласит исследование Института демографических исследований ИС РАН.

Всё население Таджикистана составляет 10 млн человек, то есть треть населения страны уже переехали в Россию. При этом в этой статистике не учитываются мигранты, получившие российское гражданство (336 тысяч с 2020 года) и вид на жительство (128 тысяч)

avatar
ХренСгоры, ой ну ты странный если еще грузи армян азербайдженцев посчитать сколько в россию приехало то руских и нет совсем тогда… разве что татары…
avatar
ZaPutinNet, вообще +- 6 Мио украинцев

Поэтому метры есть и нужно ещё больше
avatar
Nicolasgfk, какие 6 млн.украинцев? Что за бред. Если б это было так, то вы бы их встречали на улицах так же часто как гастеров. И ценник бы сильно вырос на жилье, и рабочих мест бы не было вакантных. Из этих 6 млн.уж точно по 1 млн приехали бы в Москву и Питер.
В ЕС их уехало 4 млн., в РФ не больше 0,5 млн.
avatar
Кола и джинсы, основная дислокация лнр/ ДНР — это ростовская область и краснодарский край

Херсонская и запорожская также краснодарский край и Крым

В Ростове цена аренда уже от 30 тыщ с ремонтом!!! И это ещё в попу ужаленным надо бегать

Также ещё и по соседним областям много

Много в московской области / в Москве менее заметны.людей много

Ну и так по России распределены… в основном все работают… поэтому заняты

И да… Я замечаю что они есть…
avatar
ZaPutinNet, я на днях статью встречал треть Таджикистана переехала в Россию. Цифры не помню точные, но 2 млн. Точно
 Автор интересную тему поднял. Те деньги что на считах принадлежит 1% от всего населения. И задачи у них другие. Доступность жилья нужно смотреть по зарплате. Сейчас цена непомерная для основной массы.  Платить по 50т. В месяц. Это за гранью. Пока зарплата и инфляция не устаканятся ждать роста покупок не стоит. 
avatar
дадашов фархад, а ЗП не поднимут пока сво не закончится, иначе кто пойдёт туда, если на заводе можно получать 100т.
Переключая каналы, уверен, что когда закончится сво, то зарплаты на заводах просядут в 2-3 раза, хотя уже по мере набора персонала, зарплаты потихонечку снижаются. Людей набрали, можно и зп снижать теперь. Еще получится переизбыток операторов чпу, токарей, слесарей, фрезеровщиков, шлифовщиков, координатчкиов и т.д. в обозримом будущем.
avatar
Павел, есть в челябе такой завод, чтз, кто давно там работает, ЗП 25, новеньких берут на ЗП 50, старые увольняются и сразу вновь устраиваются на 50, это информация от моего знакомого который туда пару месяцев назад устроился.
За 30тыс сейчас никого не найдешь на работу, либо придёт тот кто будет вату катать, да думать как работодателя нае… ть.
Переключая каналы, да как бы 100к обычный мастер с руками без напряга. Без обмана. Заработает. Часто почему то сравнивают строителей жуликов с их обманными деньгами. Сравнивают с профи. Честно зарабатывающие деньги. В общем то если инфляция дальше играть будет. Через три месяца и 200к великими деньгами не будет.
avatar
дадашов фархад, согласен, что мастер работающий на себя столько имеет, поэтому непонятно, кто работает за 25тыс? ну разве, что отметиться на проходной, результат работы их не волнует от слова совсем, делать бизнес с такими работниками в ущерб себе.
дадашов фархад, жаль что ещё не изобрели статистику и невозможно узнать ни зарплаты, ни кому принадлежат деньги… хотя, а откуда тогда известно про 22 трлн на счетах и у вас данные про 1%?
avatar
xezdx, а очень просто. Общаешься кто чем живет. Примерно видешь. Да чего далеко ходить. Биржа промакашка жизни обычной. Примерно тот же расклад
avatar
дадашов фархад, 
1) Ваш круг общения — не репрезентативная выборка.
2) Биржа далека от жизни. По крайней мере в России.
avatar
O,1% ипотека на весь срок это лучшее что случалось в РФ. Никаких 50%, увлечений не было, скорее 10-20% из того что лично я видел. Сам купил квартиру под сдачу в такую ипотеку. Очень доволен. Былоб больше денег брал бы ещё.
avatar
Бриньёл, в смысле спекуляция? Я не планирую продавать эту квартиру. 1 год ипотеки прошёл, осталось ещё 29. Платёж по аренде будет выше платежа по ипотеке.

На данный момент таких схем уже нет. Кто не успел в 2022, тот опоздал.
avatar
Бриньёл, Эм, что значит не масштабируемо? С весны 2022 каждый желающий мог купить квартиру в такую ипотеку. Люди этажами выкупали. Низкий ипотечный платёж в рубле при его инфляции это супер доступное жилье. Менее 20к в месяц платёж за студию в Москве возле метро, это ли не чудо?
avatar
Бриньёл, свободные лоты были, так что не понимаю претензий. За ценой после покупки я следил, она росла до мобилизации, потом упала даже ниже чем я брал и потом вернулась к примерно той же. Сейчас ипотеки этой нет, а квартира стоит почти столько же за сколько я её брал в 0,1%. Государство печатает рублей только в путь, что с ними ещё делать? Акции, недвижка, ну и валюта там для желающих.
avatar
Бриньёл, ты не было таких наценок. А завышение на 15% окупается лет за 5, если не раньше. Что плохого сдавать недвигу? Конечно есть риск обвала цен на аренду и сами квартиры. Ну собственно нельзя на последние деньги ставить на все. У меня вот и квартира и акции, зачем рисковать ставя все на одно?
avatar
Бриньёл, если люди не могут себе позволить платёж в 20к, то видимо у этих людей какие-то проблемы или иные приоритеты
avatar
Бриньёл, текущий рост цены это следствие печатанья рублей, а не следствие 0,1% ипотеки. Кто эти люди, что сейчас скупают недвигу в менее выгодную ипотеку? Ну разве что есть для семей с детьми боле менее норм условия, да ИТшники.
avatar
Бриньёл, то есть вы слились перед фактами? Ну окей.
avatar
Бриньёл, там ценник самой квартиры от 8-9 Мио

С этой квартирой нельзя ничего будет сделать лет 6-8 минимум

А ипотеки у нас закрываются в среднем за 8 лет

А то рапортуют что считают рефиранс и это идёт как закрытие за 5 лет

P.s. но через 10 лет ДЕВАЛЬВАЦИЯ догонит и будет норм… те кто молод и нет вообще денег то норм

+ Студия — это так себе жилье… особенно если хочешь завести девушку или полноценную семью
avatar
Бриньёл, квартиры покупаются за рубли. За последние 2 года рублей стало на 50% больше. Сумеете найти связь?
avatar
Бриньёл, у меня действительно стало больше рублей. Не копить же их, а купить квартиру с плечом х5 под 0,1% звучит как хорошая сделка. По сути бесплатная квартира.
avatar
Околонулевая ипотека от застройщиков появилась в марте 2022, когда спрос упал до нуля. ЦБ их уже запретил, поскольку так не бывает. То есть, стоимость поднималась сразу на 30–50%, а кредит превращался в почти рассрочку.
У меня стоимость квартиры в новостройке в договоре поднялась на 25%, процент по ипотеке 0,1%, к НГ, может, достроят уже (или нет… но не критично). Самый цимес, что стоимость метра сейчас чуть выше, чем у меня в договоре, т.е. переплата 25% отбилась за время от котлована до окончания строительства. Правда, какая разница, сколько стоит метр, если я квартиру для жизни брала, а не под инвест.
Бриньёл, такой результат и был задуман
Бриньёл, цена сейчас у застройщиков (например, ПИК) такая же, как была год назад в субсидируемую 0.1 ипотеку, только теперь ипотека 5.7-7.7% а не 0.1, если человеку надо скинуть квартиру (только зачем, если аренда в 1.5-2 раза выше ипотечного платежа), то по переуступке (до сдачи дома) он также ее прекрасно продаст в семейную ипотеку с дисконтом 10% от цены застройщика (говорим про ликвидные лоты возле метро, которые надо было брать). Через год цены вторички в рублях уже догонят цену покупки в 0.1% по понятным надеюсь всем тут причинам. Ну и надо смотреть вообще на конкретные лоты, не всегда там будет дисконт, это не продажа вторички хруща, допустим 1к кв продается за 12 млн у ПИКа в семейную 5.7% ипотеку, брали ее также за 12 млн в 0.1, вот только за 12 млн у застройщика корпуса будут со сдачей в конце 2025, а моя купленная год назад квартира построена уже и сдача до конца этого года, думаете трудно ее будет продать за 12 млн в семейную ипотеку 5.7 по переуступке, если народ берет активно квартиры по той же цене и ставке у застройщика со сдачей на конец 2025?
avatar
Бриньёл, какое затаваривание, если в июле у застройщиков были рекордные продажи за все время. Рост цен продолжился после отмены 0.1 ипотеки и будет продолжаться, пока рубли печатают и вливают в экономику.
avatar
Бриньёл, не надо притягивать сову на глобус. Уровень распроданности новостроек в 2023 30%, в 2020-2021 был 40%, но тогда был дефицит новостроек, сейчас все в норму пришло, я не говорю про нелеквид в полях, нормальные обьекты хорошо раскупаются.
avatar
Бриньёл, мне сложно сказать, какая должна быть цена на вторичке, потому что в объявлениях разброс цен очень большой (есть примерно такие же, есть выше), а по реальным сделкам на домклик я вопрос не изучала (может, заморочусь как-нибудь). К тому же у меня достаточно уникальная квартира с балконом и террасой 25 кв.м. в малоэтажном жилом комплексе — не понимаю, как это сравнивать с аналогичным метражом в каком-нибудь человейнике без балконов и лоджий.

Логичнее всего было бы смотреть цены по переуступке в том же ЖК. Хотя бы цену метра можно прикинуть. Если знаете, где взять такую  информацию — сообщите.

В ДДУ у меня цена квадратного метра (с наценкой 25%) составляет 139 тысяч рублей, это Ленинский район Московской области. Квартира будет с чистовой отделкой, так что теоретически можно сравнивать со вторичкой. Правда, строят неторопливо как-то, к обещанному сроку не сдадут, на квартал или два, думаю, просрочат, но для меня не критично. Можете сами сравнить цену метра со вторичкой. Фото ДДУ вам зачем? Договор дома, а я в офисе, да и зачем мне вам врать?

теги блога igotosochi

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн