Покупка квартиры с большим дисконтом. Как зарабатывают на вторичном жилье. Стратегии и нюансы флиппинга.

На вторичном рынке жилья, погрузившемся, казалось бы, в стагнацию, все еще происходят инвестиционные сделки. 

Одна из стратегий, которая до сих пор в ходу на вторичном рынке жилья — флиппинг, то есть покупка квартиры с большим дисконтом, часто под ремонт, и ее последующая продажа уже по рыночной стоимости. 

Как это работает, чем рискуют инвесторы и как изменился флиппинг в реалиях 2022 года/

«Флиппинг — один из видов инвестирования и владения недвижимостью в краткосрочный период времени с целью дальнейшей перепродажи и извлечения прибыли. Этот формат стал широко распространен в крупных городах».

Объектом становится квартира в «убитом» состоянии, но расположенная в хорошей локации, которую приобретают с дисконтом, быстро ремонтируют и продают по цене, близкой к рыночной.

Флиппинг считается успешным, если приносит до 30% дохода, но чтобы его обеспечить, цикл купли-продажи должен занять минимальное время.

 Сначала на вторичном рынке флипперы находили недооцененную квартиру: это не были совсем «убитые», а скорее «подубитые» объекты, которые после ремонта можно было продать на 30-40% дороже. 

Цикл сделки в Москве от покупки до продажи готового объекта после ремонта составлял три-пять месяцев. То есть при проведении нескольких сделок за год можно было выходить на доход в размере до 100-120% от объема вложенных средств».

Да, разница между ценой покупки и ценой продажи должна составлять 30-40%, тогда в эту разницу умещаются расходы на ремонт, налоги и остальные расходы на сделку. 

Доходность проекта зависит от его сроков. Если срок длиннее в два раза, то и доходность ниже в два раза.

Продажа дороже покупки не означает, что конечная цена будет именно рыночной, поскольку ради скорости сделки флипперы готовы и на дисконты. Это позволяет обеспечивать быструю оборачиваемость капитала. Но дисконт от реальной рыночной стоимости объекта на этапе покупки должен быть в районе 20-30%».

Несмотря на то, что флиппинг со своей высокой доходностью выглядит привлекательным, даже в 2021 году им занималось не так уж много людей.

В крупнейшем чате флипперов около 5000 человек, думаю, что в среднем они вместе продали не более 20 000 квартир, в масштабах России это мизер.

Сейчас есть достаточно широкое сообщество флипперов или тех, кто думает, что этим занимается. Но флиппингом занимается достаточно много частников, поэтому даже примерно оценить количество подобных сделок сложно.

Флиппер-частник по Москве — это человек, который имеет минимум 30 млн рублей и который может войти минимум в две квартиры. 

Большинство флипперов — это, скорее, небольшие агентства и частники вида «мамины инвесторы». 

Заниматься флиппингом без команды из юриста, брокера и своей строительной бригады — это самоубийство. 

Каким бы ни был изначальный капитал, каждый этап этой стратегии требует четкого регулирования, чтобы уложиться в сроки реализации проекта в три-четыре месяца.

Многие из флипперов-частников работают или раньше работали риелторами.

Ряд особенностей флиппинга, из-за которых он остался инструментом, который использует небольшой круг инвесторов:

1.скорость сделок. 

В 2022 году уменьшилась разница в цене между покупкой и продажей и увеличился срок экспозиции готового объекта. Проект с доходом в 2 млн рублей, который длится год, менее доходен, чем такой же проект, длящийся полгода. 

2. Затраты на ремонт должны соответствовать уровню объекта.  В целом расходы на ремонт составляют около 20% итоговой выручки». Компании со стратегическими планами могут набрать пул дешевеющих объектов, чтобы этот пул также и ремонтировать — дешево, так как будут объемы. 

Срок экспозиции вторичных квартир в Москве с начала года вырос почти в два раза, с 45-60 до 100 дней, а стоимость проведения ремонтных работы стала выше примерно на 30%.

3. проценты по ипотеке. 

И частники, и организации вполне себе используют заемные средства, но компании аккумулируют собственные средства и средства частных инвесторов, а частникам доступна в основном ипотека.

Если обычный покупатель приобретает объект с минимальным первым взносом или вообще без него, то флиппер прибегает к ипотеке в меньших масштаба. Обычно 70-80% составляет первый взнос, остальное — это заемные средства.

Для профессионалов ипотека — тоже весьма затратная часть.  На объект, ипотечных платежей может быть на 200 тысяч рублей.

4. Налоги с заработанных сумм. 

При проведении данных инвестиций флипперы, как правило, проводят свои первые сделки как физическое лицо, но впоследствии оформляют статус индивидуального предпринимателя, чтобы осуществлять деятельность на упрощенной системе налогообложения с системой «доходы-расходы». В этом случае есть возможность уменьшить доходы на величину расходов, а в расходы входят затраты на ремонт, госпошлины, траты на сопровождение сделок и даже на рекламу при продаже».

Плюс некоторые используют завышение и занижение цены в договорах купли-продажи, чтобы скрыть разницу и тем самым нивелировать налоговую нагрузку.

Сейчас есть немало желающих выйти на рынок флиппинга.  Здесь играют роль два фактора. Покупка недвижимости как средство сохранения денег — стандартная тактика в России. Возможность заработать на этом — стандартное желание тех, у кого есть свободные деньги на руках».   

Количество сделок у профессиональных флипперов в этом году растет. 

Есть две основных причины: количество объектов с дисконтом на вторичном рынке увеличилось, потенциальные покупатели все больше интересуются квартирами в хорошем состоянии. Если сравнивать год к году, то количество квартир, реализованных мною по принципу флиппинга, в этом году выросло в полтора раза».

Дисконты на вторичном рынке, о которых много говорили осенью, хоть и не достигали гигантских размеров, но все же позволили некоторым флипперам «поживиться». 

Охота на скидки прошла достаточно удачно. Средний дисконт, предлагаемый сейчас на рынке, не достаточен для успешного флиппинга, но инвесторы и флипперы все еще ждут «дна» по цене.

У компании есть более широкий спектр возможностей для приобретения лотов с дисконтом: торги, непрофильные активы банков или каких-то других юридических лиц, которые не зарабатывают деньги на недвижимости». 

Пречисленные инструменты для инвестиционной компании надежнее, чем поиск скидок на вторичном рынке. 

Сейчас в ходу три стратегии: 

переход на зарубежные рынки;

 выжидательная тактика, при которой квартиры сдаются в аренду; 

или продолжение флиппинга, но с поиском объектов с большим, чем раньше, дисконтом.

Те, кто работает за границей, продолжают в Турции и в Дубае, в Юго-Восточную Азию, Таиланд, Бали. 

Многие пробуют себя на перегретом рынке Турции, некоторые успели заработать.

А кто-то пытается переформатироваться: уходит с этими же проектами в посуточную или долгосрочную аренду и таким образом снижает потери.

Но кто-то пытается выйти на другие рынки с флиппингом — в тот же Казахстан. Там есть ажиотажный рост, а следовательно, и доходы, которые позволяют перекрывать возможные риски.

Наиболее удачливые успели выйти в деньги в марте, часть из них перепрофилировалась, но кто-то сидит с квартирами «на руках», сдают в аренду.

Пост написан на основе статьи

(Еще по теме “Экономика”:

Экономика РФ. Почему дела идут лучше, чем предсказывали даже самые оптимистичные прогнозы и продолжают превосходить ожидания dzen.ru/a/Y4cxjPaH3wiX3QcW

Экономический эффект мобилизации в России. Принципы мобилизационной экономики dzen.ru/a/Y4cwkm5wdAT0AvVW 

Новые победители и проигравшие в бизнесе. Кто выиграл из хаоса последних трех лет? Цифровые зайцы уступили место черепахам старой экономики. dzen.ru/a/Y4T6TXUQuy4xzNBZ 

Как Иран живёт под санкциями 40 лет. Иран — это будущее России с 2022 года?  dzen.ru/a/Y4im87wrDm_Vi2MO 

«Вкусно — и точка»: как проходил перезапуск сети и как новый бренд приняли потребители dzen.ru/a/Y3sw1ADqrDMQeGbK)

P.S. Поддержите канал реакций или комментарием.

Чтобы материалы в Дзене видели больше людей, очень жду от вас реакций и комментариев.

Темы, набравшие наибольшее число ваших реакций, будут чаще появляться в канале.

Zen https://zen.yandex.ru/id/6228a9bdb2ff024222e4cab2

Telegram https://t.me/kudaidem2

VK https://vk.com/id170715284

Youtube https://www.youtube.com/channel/UCrTyPO-n1ccPnf2mjMsUaJAp.s

Подпишитесь — будем на связи.