АРЕНДА или ИПОТЕКА? Отличное видео от Смирнова.

Байкал, а где бы жил?
ведь через 7 лет непонятно какая будет стоимость квартиры

Байкал, ну можно уменьшить все суммы на две трети
от этого мало что изменится

Байкал, 

плюсую.

Ещё вот такой момент не понимаю — когда ты инвестор, зачем квартира именно в мск?

Квартира в спокойном городе 5кк остальное инвестировать — и те 120к за аренду и остаток 7кк.

Байкал, ну, тут дальше тоже индивидуальное разветвление! Даже если б имел, то встает вопрос — умеешь ли грамотно инвестировать?
Вопрос не про тебя, а «ващще».
Может и имеешь, но «ТЕБЕ» стоит ли?

Байкал, ВСЕМ подойдет.
SBMX+FXIT давали на 26 летнем горизонте +12% дополнительно к инфляции.
Это уже пройдя аж 4 кризиса.
Причины по которым они и дальше будут перформить не меньше — ничуть не изменились. А с наступлением эпохи QE тем более.

Байкал, в акциях доходность сильно выше приведенной автором.
А он там видимо ОФЗ берет. Эти расчеты не полны, т.к. необходимо вычитать инляцию из инвестинга, а к цене квартиры наоборот прибавлять(хотя тут и не всегда). Как считать правильнее и на что ориентироваться я указывал у себя в аналогичной статье года 3 назад:
smart-lab.ru/blog/474605.php

Байкал, я сам ролик не смотрел, только таблы скрина вижу.
На 20 лет берут не облиги, а именно акции. Ибо на таких промежутках вола уже не критична.
А доха по индексу много выше офзшной. А в сравнении у автора именно от гособлиг.
Впрочем, если в обоих рассчетах пренебречь(вычитать) инфляцией, то тогда цифра ближе приближается к реальной и по индексу.

cyborg, Я понимаю, что это типа шутка. Но если это было так, при ближайшем рассмотрении оказалось бы, что за гостиницу платила контора, не из собственного кармана. Конечно выгодно…

Ошибка Подключения,  выгоднее  пользоваться каршеригом, чем покупать автомобиль  ..  Такие фразы были до ковида… А сейчас? ))) вот так и с недвижимостью .   Мало приятного спать на чужих матрасах 

ольга ан, мало приятного ездить в офис на общественном транспорте или стоять в пробках.

ольга ан, а что плохого в аренде? Только вот это мнимое ощущение «свободы»?

ольга ан, где вы этой бредятины про выгодность каршеринга набрались?

Владимир Владимирович, да даже на СЛ было немало постов.

Григорий, на СЛ немало бреда, действительно.

Владимир Владимирович, было очень много рекламы на счет каршеринга в доковидное время 

ольга ан, Так что глотать эту дрянь?
Голова своя должна быть.
Я приезжаю 20000 в год, средняя скорость 30 км/в, можете прикинуть как бы я «наэкономил» с каршерингом.

Ошибка Подключения, это ложь. Одинаковостью там и не пахнет. А уж 11 лет назад по тем ставкам — тем более. Платеж по ипотеке ВСЕГДА больше арендной платы. Плюс у собственника и все остальные расходы на нём.
И вот если эту разницу инвестировать даже в индексник, то выхлоп был бы куда выше текущей стоимости недвиги.
Я это уже иллюстрировал когда-то:
smart-lab.ru/blog/474605.php

Rostislav Kudryashov, 22:44 Теперь ипотечные квартиры неплательщиков собьют цены.
К тому же население сокращается, а метраж в среднем по РФ 26 кв.м жилья на душу.
В 2017 было 24 кв.м www.kommersant.ru/doc/3246818

Rostislav Kudryashov, все это теория, на практике у Сбера отличный отчет, цифры говорят сами за себя, доля просрочек низкая.

Rostislav Kudryashov, на ТВ любят слезливые истории, часто выдуманные. На самом деле все кто хочет продать из-под залога — продают. Даже если банк не идет навстречу (а банки почти всегда идут), есть банки которые финансируют  выкуп за долю малую, просто некоторые время квартира в двойном залоге. Тогда согласие первого банка и вовсе не нужно, проводится как досрочное погашение.
Кроме того, сейчас рынок такой, что квартиру за 8мил почти невозможно продать за 3.9м — будет полно желающих выкупить за 7мил, а если такое все-таки произошло, то адвокат оспорит процедуру торгов и цену.

Michael, чего тут исследовать, аренда 4%, ипотека 8%? Просто как 2Х2.

Владимир Владимирович, сейчас просто. В 2000х не все так очевидно было.

Michael, в 2000 я за кэш квартиру покупал, тогда считай ни ипотек, ни вкладов, ни ФР не было…

Владимир Владимирович, Просто как 2x2 невозможность гвоздик в стену вбить без разрешения арендодателя. Это образно. А не образно по факту жилье не твое, особого желания и возможности его улучшать нет. Единственный способ улучшения — поиск другого.

Евгений, а зачем бить гвозди в чужие стены? Лет 7 жил в арендованном, ни разу не было желания забивать гвозди.

Владимир Владимирович, Ну тут из вопроса уже все понятно. Если вас все устраивает...
Кому-то это не нужно, да. По этой же причине зачастую люди на диванах пол-жизни пролеживают под пивко и замена розетки это уже событие.
Я предпочитаю жить в жилье, которое устроено под меня лично. Поэтому аренда это вообще неприемлемая форма.

Евгений, это личные тараканы, у каждого свои. Как обыватель вы правы, как инвестор нет.

Владимир Владимирович, Как инвестор говорите… Ну, ну.
Расскажите мне, арендодателю и инвестору в недвижимость в очередной раз как это плохо ))
Я возможно даже проникнусь ) Но это не точно )

Евгений, а за пивом не сбегать? Смотрите на мир трезво.

Владимир Владимирович, По существу есть что сказать? Я так и думал.

Евгений, по существу я могу сказать. И делал это даже с цифрами именно для инвесторов, а не «бабушкиных рантье»:
smart-lab.ru/blog/474605.php

Дмитрий, Да, да, видели. Этот расчет полная клиника. Мало того, что это расчет сферического коня в вакууме, да еще на моменте, когда инвестируется остаток от предполагаемой ипотеки да под 20% ежегодно. Это маразм чистой воды.
Что в головах у людей, которые  предполагают ежегодный прирост капитала на 20% еще и стабильно? Серьезно? Даже 10% стабильно на протяжении нескольких лет чистыми это крайний ничем не подкрепленный оптимизм.

Кроме того, никто не учитывает банально психологию людей, которые не склонны сберегать, а тем более инвестировать. С финансовой дисциплиной у людей крайне плохо дела обстоят. Единственный способ для них, когда банк сам решит эту проблему ежемесячными снятиями кредита. Вы то мне не расказывайте ) Я типичного арендатора знаю не в теории...

Про «бабушкиных рантье» повеселило. Во все текущие объекты я заходил исключительно на котловане. Благодаря этому имеем на выходе за 4-5 лет 1,5-2х по росту тела капитала, без учета арендных платежей + арендные платежи.
Да, я знаю, так скорее всего не будет всегда, да есть риски, да необходимо выбирать подходящую фазу рынка. Но ведь если ты этим занимаешься целенаправленно, ты учитываешь все эти факторы. Или в фонду под те самые 20% годовых вы тоже на хаях заходить предполагаете? Расскажите мне как это будет, пожалуйста. Закупиться тупо по текущим ценам и сидеть ждать 20% профита?

ЗЫ Самый важный вопрос, который теоретики-расчетчики любители «аренды» не рассматривают, это локация недвижимости. А ведь это первостепенный вопрос в данной сфере.
Но нет, они упорно с пеной у рта начинают рассчитывать сферических коней в вакууме, какие-то оторванные от жизни «квадратные метры» что-то доказывая. При этом совершенно не учитывая, что объекты недвижимости они разные.

Евгений, Евгений, так то даже пассивный индекс мосбиржи полной доходности за свои 26 лет даёт 19% доходность среднегодово. Да-да, с учетом всех 4х кризисов в т.ч. Я понимаю, вы, судя по ответам, вообще ни сном, ни духом, ну так хотя бы ознакомьтесь для начала:
www.moex.com/ru/index/totalreturn/MCFTR/lastvalues
Недвига НИКАКОЙ локации за тот же период не давала этого и близко. Выше я всё это уже Ольге Ан расписывал. Она тоже ни в зуб ногой, но категорично спорила.
Впрочем многие из секты бетона забавные перонажи. Обычно это всяческие «понаехи». Искренне уверившие что сраная типовая коробка с Р/Е 20...25 была и будет интереснее для инвестиций чем лучшие бизнесы страны, да ещё и с Р/Е 6...7. Клиника. Но вы верьте. Если даже самые азы экономики не тянуть, то можно и из 2х2=22 насчитать. А чо, так ведь ещё и больше кажется.
И это я ещё даже не упоминаю насколько порядков операции с акциями несравнимо легче, стремительнее и ликвиднее ЛЮБОГО действия с недвигой, а уж тем более сдаваемой.

Дмитрий, Уважаемый. Вы графики читать не умеете. Посмотрите на него внимательно. Потом выясните динамику доходности недвижимости за 26 лет. И, кстати, раз уж вы считаете индекс с дивидендами, посчитайте недвижимость с арендой.
Внезапно выяснится, что до 2020-го года ваш индекс плюс минус то же самое будет. При этом вероятно выиграет, но не драматично только за счет одного последнего года.

И я уже молчу про волатильность. Держать биржевые активы периодически становится развлечением для обладателей металлических тестикул. И это исторический факт, и это нужно учитывать.

На десерт вам. А давно ли биржевые инвестиции стали доступны широкому кругу людей? Что там у нас с комиссиями? рисками? брокерами, самими пифамии т.д.?
26 лет назад что должен был сделать инвестор «в индекс»?
Вот-вот.
А я то хорошо помню все это. Поэтому будь я в тех же условиях, что и в те времена, я бы не задумываясь пошел и купил недвижимость....

Что толку от теоретических рассуждений без прикладного применения?

Евгений, вас читать становится даже забавно, уж извините за прямоту. Хорошо иллюстрируется из-за каких искажений бытовушники так никогда и не дорастают не только до настоящих инвестиций, а даже азов оценки даже самых публичных-распубличных бизнесов.
Становится сразу очевидно, что говорить с вами языком экономики — абсолютно пустое дело. Только время выбросить.
И напоследок, жилую недвигу я разумеется также считаю со среднестрановой текущей процентной ставкой аренды, причем вообще не вычитая массу расходов, простоев и форсмажора на протяжении всего периода приобретения+использования+продажи по рынку. Выше я всё это подчеркнул ещё Ольге, но вы не стали этого тут даже читать, хотя я предложил. Главное же пост настрочить.
Впрочем, всё это неважно. Мусолить вам даже очевиднейшее — увольте. Дозреете — сами уж хотя бы прочтете(а затем и пересчитаете конкретику). Тогда хотя бы мотивация знакомиться с реальностью появится. Пока же это просто типичное «не в коня корм».
Удачи.

Владимир Владимирович, инвестиции нужны что бы комфортно жить, а не для того, что бы быть самым богатым на кладбище 

ольга ан, это вы к чему?

ольга ан, недвижка растет в долларах?

Michael, Задайте тот же самый вопрос инвесторам, сидящим только в российских акциях. Как мы понимаем таковых не мало.

Евгений, большинство экспортеров с валютной выручкой сумело частично или полностью компенсировать девальвацию рубля для своих инвесторов.

Michael, Инвесторы в Газпром по 10 баксов в 2008-м с вами очевидно не согласятся.
Я понимаю о чем выговорите. Тут мы начнем рассуждать о некоем удачном диверсифицированном портфеле, в котором была некая доля экспортеров, благодаря чему портфель вырулил норм на долгосроке. Это нюансы и уже наши домыслы.

ольга ан, это чушь собачья. Даже абсолютно пассивный тот же РТС ПД за свои 26 лет вырос в 30 раз. В долларах. Причем вполне пройдя аж 4 кризиса.
Бетону подобный доход не снился. Даже если его аморт. расходы не считать и сделать вид что периодических форсмажоров с жильцами там вообще не бывает, как и простоев.
Вы бы сами вопрос хотя бы попытались изучить, прежде чем безаппеляционно ляпать ахинею.

Дмитрий, я покупала в 2000 году в регионе 1 ком за 110 тыс. сейчас цена около 2300тыс . примерно…в очень бедном регионе под факелами нефтекомбината.   В тот же год мой руководитель купил за 70 тыс.долларов 2 ком с хорошим ремоном на Кутузовском проспекте в Москве  кирпичном доме около 60 квадратных метров. Я считаю в рублях… потому что доступ на фондовый рынок простым смертным в 2000 году был невозможен . 

ольга ан, абсолютно ВСЕМ в 2000 году был доступ на русфонду возможен. Но вы, как я понял, готовы выдумывать абсолютно что угодно, лишь бы маленькое назвать наоборот большим, а большое принизить.
Что ещё напишете сравнивая лучшие бизнесы страны из индекса РТС с банальнейшей типовой бетонной коробкой? Пытаясь текущие Р/Е 20 объявить и дальше «выгоднее», чем Р/E 7.
Удивительно одно — что вы с таким подходом на этом сайте забыли?

Дмитрий, Ну вообще-то снился. На рубеже 1990-х и 2000-х я купил квартиру однушку помнится где-то в районе за 120 тыс. руб. Сейчас ее рыночная стоимость 2+ млн. руб.

Andy S, толстячок слил за свою жизнь 2-3 бизнеса  .. 

ольга ан, как бы там не относиться к Смирнову, но Агентон они продали Рамблеру. Рамблер проект похоронил, но это уже другая история.

Andy S, правда в долларах рост так себе… тут скорее рубль обесценился, а не недвижка выросла.

Michael, нет, он вообще не признает рост никакой, нет его роста вашего вам показалось 

Michael, ну вообщето акция Газпром стоила  в 2008 году 15 долларов… И это не значит, что государство должно продать акции из за того, что они дешевеют… Почему тогда я должна продавать квартиру и жить в сьемном жилье, если квартира номинально подешевела ? 

Andy S, я в 17 году купил за 8, сегодня стоит 12, где тут 3-5 раз?

Владимир Владимирович, я в 18 купил за 5 сейчас 18 

Andy S, а вы продайте за 18, а то на заборах и не такое напишут.

Байкал, 3 года назад инвестор купил студию в ЖК Лесопарковый, что внутри МКАД. Цена была — 3.3мил. Весной прошлого года эта студия уже стоила 5мил, год назад помог купить ее моим клиентам, но уже с ремонтом — за 6.6 мил. Сейчас она стоит 7.5мил. А пока что сдается за 35тыс.

Байкал, А в Солнцево сильно подорожало. На старте в 2016г. Однушки были по 105тыс за кв.м., за 3,5 -4 млн можно было купить однокомнатную до 39 кв.м. была электрика, стяжка, свет, все стены, панель. И рассрочка на 1.5 года.
Теперь старт, никакой стяжки, ни стен, коридоры см уже, монолит, на этаже 18 квартир, 3-4-комантных вообще нет, студии от 5.7млн и это по 20 КВ.м. основная часть квартир на этаже — студии. Двушки стали меньше, по 53 кв.м. вместо 60, на старте от 13 млн.
Расположение то же самое, соседние дома.

Байкал, что же вы тупите то? рост разной недвижимости неравномерен… если вы купили малоликвидную недвижимость третьего эшелона, то это тольк ваши проблемы 

Байкал, да врёт он. Такие трепачи в каждой ветке бетона припираются и выдумывают истории мифических локаций. Полностью игнорируя реальную статистику. Которая общедоступна.

Дмитрий, посмотрите цены Геленджика… 2014-2016  год цена 1 ком квартиры  2200 тыс , 2021 год — 12000 тыс. за 7 лет рост в 5,5 раз

ольга ан, посмотрите цену Распадской — рост в 5 раза за 2 года.
Вы всё время так себе нелепые «аргументы» выдумываете?
Из всего рынка страны постактум приводя в пример лишь самое выросшее.

Дмитрий, так вы тоже в качестве примера акций не аутсайдеров приводите . 

ольга ан, в отличии от вас я то обьективен, ибо изначально именно просто сводный ИНДЕКС и привёл. Причем на ВСЁМ периоде его существования, а не на наиболее доходном его куске.
А Распадская, очевидно же, была упомянута лишь как ответ на ваше шельмование. Которое, судя по вашему извращению вами моего ответа, смотрю продолжается.

Байкал, ))) наивный казахский мальчик… На Жукова  все квартиры скидывают, так как там строится федеральная трасса  30 метров от окна. и даже не смотря на этот прискорбный факт, цена выросла, была  от застройщика 1850 т.р.  Цены 10-12 млн в качественных домах на первой   береговой линии, в этих домах есть вода… ( если вы понимаете о чем жто ))  ЖК называются Изумрудный город или Черноморский. При чем Изумруный город даже не квартиры, а аппартаменты 

Байкал, ты здоров? обычное жилье можно в Нижнем Тагиле купить. там же сравнить цены. Я смотрю современное жилье в хорошем районе курортного города, где есть вода, ни цоколь, ни мансарду, не кривую, не косую, не нордостную, не долевку, не под снос, без магистрали под окном .  

Байкал, Все дело в том, что любители «развеивать мифы о высокой доходности недвижимости» точно так-же манипулируют цифрами и данными как и остальные.
Недвижимость, она разная. Даже в пределах одного населенного пункта ликвидность и привлекательность, а соответственно, цена сильео разные. Чего уж говорить о разных населенных пунктах.
Взяв одни цифры или другие можно как доказать доходность так и опровергнуть.

Владимир Владимирович, в 12 году купил за 3, сейчас цена 8,5-9. Но прикол в том, что как тогда это было примерно 100 тыс долл, что сейчас… в долларах роста цены нет. Плюс я живу на юге, тут рост сильно опережает основную часть рф 

Sss, 3-5 лет и 9 лет не замечаете разницу? Я в 2001 году покупал, мне от той цены оттолкнуться?

Andy S, Динамика стоимости жилья в Москве на графике с 2000 года в долларах:www.irn.ru/gd/s-2000-goda-v-dollarah/

Александр, это как средняя температура по больнице. Если к ней еще присоединить морг, то вообще удивительные показатели получатся. Новая Москва неплохо разбивала ценник за метраж. Как и строительство дешевого спального жилья в жопе земли. Вы лучше посмотрите на историю цены одного конкретно взятого дома, где нибудь в Крылатском

Александр, ну тогда вы идиот, уж простите

Александр, Нет. Не нормальное средство.
Для идиотов только если.
Человек купил квартиру за 2,5-3 млн. лет 5 назад, а сегодня в этом районе она стоит 5+ млн. по рынку. (Привожу пример реальных объектов в своем населенном пункте)
И он такой, «Ну ок, цены по стране на недвижимость в стране в среднем за 5 лет не сильно поменялась, так в интернете же написали, выставлю ка я ее на продажу сегодня за 3 млн.»

Почему беру 5-ти летний интервал? Все просто, это срок безналоговой продажи недвижимости физиком.

Александр, Потому что в случае с недвижимостью ты не покупаешь в среднем рынок. Ты покупаешь конкретный объект с определенными свойствами, в определенной локации.
Это на бирже ты можешь купить индекс или ETF. При этом усредняется твой профит или потери.
Какой мне прок считать в составе средней по недвижимости полублагоустроенные деревяшки, 70-ти летние разваливающиеся панельки и т.д. и т.п.
Я же разумны человек и если я вижу, что в моем городе имеется тенденция, когда новострой и остальное относительно свежее современное жилье растет, а устаревший хрущ не вырос или даже подешевел, зачем мне рассматривать среднюю температуру по больнице? Я буду рассматривать конкретный сегмент.

Александр, Зарплату в долларах не забудьте
У большинства она в 2 раза упала.

Александр, посмотрите динамику акций газпрома в долларах… уже всякий бред собираете.

Байкал, ты вот акции покупаешь какой то анализ проводишь? вт и с недвижкой так же где-то падает, а где-то растет в разы.
у меня на лям баксов недвижки а ты мне графики тычешь

Andy S, В этом году везде растет ((

Тимофей Мартынов, буду постить.

Сергей Смирнов, Сергей в одном из твоих видео ты собирался купить недвигу в Сочи, что по итого получилось и по чему все таки тогда решил покупать, а не снимать

Тимофей Мартынов, И правильно сделала… Квартира — это имущество.А акции пропадут и хрен их потом найдешь, и ни с кого не спросишь.  

Тимофей Мартынов, и правильно, что не дала) На однушки цены растут буквально на глазах))

Маркиз Лафайет, вот это Смирнов обещал в прошлом году на весну этого года

Маркиз Лафайет, купите у меня двушку, высокий этаж, в брежневском прекрасном кирпиче ЮАО внутри МКАД по 220К/метр. Как я понял вы как раз недвигой занимаетесь.

Дмитрий, давайте продадим, не вопрос

Исанмесез дуслар !!, это как раз расслабляет. Знаете почему Кортес с отрядом в несколько сот человек покорили империю инков — потому что сразу сожгли за собой корабли.

Максим, а вы торгуете по правой?  
Занесите меня в ЧС, пожалуйста.

VladMih, по обеим. С ЧС сами разбирайтесь.

Маркиз Лафайет, поведайте текущую обстановку.

Владимир Владимирович, думаю, отдельно пост напишу, резюмирую к чему пришли к концу года.

Маркиз Лафайет, будем ждать. Как подписаться?

BearEater, но он и доходность рынка низкую взял — только облигационную. В акциях было бы в 2,5 раза выше. Именно просто индекс полн.дох. на долгосроке.

DR. LECTER, а главное по прошествии двадцати лет у кого то будет в наличии будет квартира, а у кого то как вариант слитый счет (у 95%) и лишь у 5 будет профит)))
жаль автор это забыл написать

Николай, инвестируйте в индексники. И слив вам не грозит даже в теории. И среднегодовая доха будет сильно выше чем у автора.