Блог им. boomin

Паевые фонды недвижимости: так ли выгодно инвесторам, как об этом говорят?

    • 29 июля 2020, 13:49
    • |
    • boomin
  • Еще
В начале июля в СМИ появилась информации о новом инвестиционном фонде недвижимости — PNK Rental, проекте компании PNK Group. В фонд войдут объекты индустриальной недвижимости, складские комплексы PNK Group. Управляющей компанией фонда выступит «А Класс Капитал». Ожидаемая доходность инвесторов декларируется на уровне от 11,5% годовых. Пока ПИФы еще не были запущены и оценить их реальную эффективность невозможно.

Вместе с тем, у другого подобного проекта — AKTIVO— в обращении уже несколько ЗПИФов под управлением УК КСП Капитал Управление Активами и УК Альфа Капитал и по ним доступна вся отчетность. Какие результаты для инвесторов показывает проект — в разборе ниже.


AKTIVO

Одна из известных компаний, осуществляющих инвестиции в объекты коммерческой недвижимости, на российском рынке — площадка AKTIVO. Компания ведет поиск и подбор объектов недвижимости, осуществляет аудит на предмет «юридической чистоты» объекта, доходности, технического состояния, коммерческой привлекательности, надежности арендаторов.

Далее, под подобранный объект формируется закрытый ПИФ, средства которого направляются на выкуп объекта недвижимости. В дальнейшем ПИФ (и объект недвижимости) управляется профессиональной УК с лицензией, а полученный арендный доход за вычетом издержек, распределяется среди владельцев паев в виде дивидендов (с которых физическими лицами уплачивается налог 13%). На сайте компании заявляется доходность от 9,5% до 11% годовых.

Из публичных источников мы нашли ЗПИФы, которые сформировала AKTIVO. Они управляются УК КСП Капитал Управление Активами и УК Альфа Капитал:

УК КСП Капитал Управление Активами
  • ЗПИФ рентный «Активо один»
  • ЗПИФ рентный «Активо два»
  • ЗПИФ недвижимости «Активо пять»
  • ЗПИФ недвижимости «Активо одиннадцать»
  • ЗПИФ недвижимости «Активо двенадцать»

УК Альфа Капитал
  • ЗПИФ недвижимости «Активо Шесть»
  • ЗПИФ недвижимости «Активо Десять»

Поскольку вся отчетность ЗПИФов является публичной, мы можем оценить реальную доходность инвесторов по каждому ПИФу.


Отчетности ЗПИФов

Для сравнения мы проанализировали отчетности нескольких ПИФов. И результаты нас разочаровали. Инвесторы, за вычетом расходов на УК и операционных расходов по объектам, зарабатывают меньше, чем по депозиту, при этом стоимость ПИФов не растет (несмотря на заявляемую индексацию арендных платежей), да и сама арендная выручка достаточно волатильная. Операционные расходы в аренде и плата УК занимают существенную долю в арендном доходе, что существенно снижает прибыль инвесторов, дополнительным минусом является крайне низкая ликвидность таких закрытых ПИФов, а ЗПИФ «Активо Одиннадцать» (под объект НЕОФАРМ и других арендаторов в д.Сапроново, микрорайон «Купелинка», квартал Северный, дом № 2) после сбора 570 млн рублей потерял в чистых активах более 32 млн, в том числе за счет выплат дивидендов в объеме большем, чем арендный доход.

Подробнее — в сводных показателях.

Паевые фонды недвижимости: так ли выгодно инвесторам, как об этом говорят?

Доходность больше 5% годовых была получена только в первые несколько кварталов за счет возврата ранее привлеченных инвестиции. Средние операционные расходы, включая затраты на УК составляют более 40% от аренды, средняя арендная доходность инвесторов — не более 3% годовых. Стоимость пая выросла несущественно, арендные платежи также не выросли и не превышают 4 млн рублей, к тому же, они достаточно волатильны.

Паевые фонды недвижимости: так ли выгодно инвесторам, как об этом говорят?

Доходность ПИФа не превышает 4% годовых, около 40% от арендного платежа составляют операционные расходы, арендная выручка в 2019 году стабильная.

Паевые фонды недвижимости: так ли выгодно инвесторам, как об этом говорят?

По данному ПИФу нет исторических данных за 2019 году и ранние периоды, в I квартале 2020 года дивидендная доходность составила менее 5%, с учетом налогов — менее 4%, операционные расходы в аренде — более 20%, стоимость пая с 2015 года снизилась, т.е. прироста оценки арендной доходности за счет индексации — нет.

Паевые фонды недвижимости: так ли выгодно инвесторам, как об этом говорят?

По данному ПИФу нет исторических данных за 2019 году и ранние периоды, в I квартале 2020 года дивидендная доходность составила около 7,3%, с учетом налогов — 6,4%, операционные расходы в аренде — около 30%, стоимость пая с 2013 года не изменилась, т.е. прироста оценки арендной доходности за счет индексации — нет.

Паевые фонды недвижимости: так ли выгодно инвесторам, как об этом говорят?

По данному ПИФу нет исторических данных за 2019 году и ранние периоды, в I квартале 2020 года дивидендная доходность менее 5%, с учетом налогов — около 4%, при этом ПИФ распределяет ранее привлеченные свободные ДС, т.е. реальная арендная доходность будет существенно ниже, по данному ПИФу существенно падает стоимость чистых активов.


Как анализировать отчетность ПИФов и где ее найти?

Вся отчетность по ПИФам (включая оценку, аудиты, раскрытие информации перед ЦБ) должна быть опубликована на сайте Управляющей компании по стандартным формам.

ПИФы по закону могут управляться только профессиональными Управляющими компаниями (УК) с соответствующей лицензией ЦБ РФ / ФСФР.
По договору УК могут осуществлять полный цикл операционной работы по объекту, или передать часть функций операционного контроля сторонним компаниям (например, контроль выплаты арендных платежей, работу с арендаторами, их поиск и т.д.). В общем случае УК обязана вести учет имущества, предоставлять отчетность в Банк России, проводить платежи. 

Также деятельность ПИФа контролируется:

  • Специализированным депозитарием — профессиональной компанией с лицензией на деятельность специализированного депозитария паевых инвестиционных фондов. Контролирует деятельность Управляющей компании на исполнение действующего законодательства о паевых инвестиционных фондах, выдает согласия на совершение операций с имуществом паевого инвестиционного фонда. 
  • Регистратором — профессиональной компанией с лицензией на деятельность по ведению реестра акционеров. Ведение реестра владельцев инвестиционных паев может осуществляться на основании лицензии на деятельность специализированного депозитария паевых инвестиционных фондов. Осуществляет операции по зачислению паев, списанию паев, залогу паев, передаче паев и пр. 
  • Аудитором — аудиторская организация, входящая в саморегулируемую организацию аудиторов. Проводит обязательный ежегодный аудит паевого инвестиционного фонда.
  • Оценщиком — оценочная компания, индивидуальный предприниматель. Обязательным условием является вступление в саморегулируемую организацию оценщиков всех оценщиков, осуществляющих оценку имущества паевого инвестиционного фонда. Оценка производится не менее чем раз в полгода.
Посмотрим типовые формы отчетности, на примере фондов недвижимости, представленных на сайте Альфа Капитал. Для анализа нас интересуют три основных формы:

      1.    Стоимость пая и стоимость чистых активов (СЧА)

Это типовая форма со следующим видом:

Паевые фонды недвижимости: так ли выгодно инвесторам, как об этом говорят?

Форма показывает, как выросли чистые активы ПИФа и стоимость пая. Инвесторы могут заработать не только на промежуточных дивидендных выплатах, но и росте стоимости пая, например, если в ПИФе большая доля акций, которые сильно выросли в цене и, соответственно, выросла расчетная стоимость пая.

      2.    Справка о стоимости чистых активов, в том числе стоимости активов (имущества), акционерного инвестиционного фонда (паевого инвестиционного фонда)

В ней отражены все активы ПИФа, с подтверждением актуальной рыночной стоимости, в том числе от оценщика.

Например, в указанном выше ПИФе «АЛЬФА-КАПИТАЛ АРЕНДНЫЙ ПОТОК», на конец I квартала привлеченный капитал в 57,8 млн рублей был размещен:

  • на сумму 57 015 634 рублей в облигации Минфина РФ (ОФЗ) RU000A0JTYA5 с погашением ‎27.05.2020

  •  еще 1 млн рублей был размещен на счете в Альфа Банке.

Вид отчетности стандартизован и одинаков у каждой УК.

      3.    Отчет о приросте (об уменьшении) стоимости имущества, принадлежащего акционерному инвестиционному фонду (составляющего паевой инвестиционный фонд)

В данном отчете показывается весь доход по активам фонда также в стандартизованном виде, включая арендные доходы и изменение стоимости рыночных инструментов (облигаций, акций).

Базовые значимые поля:

Паевые фонды недвижимости: так ли выгодно инвесторам, как об этом говорят?

Некоторые УК хранят информацию за весь период работы фонда. Однако, это не обязательно, и некоторые УК с определенного периода удаляют отчеты, что создает некоторые сложности для инвесторов, которые хотят оценить работу фонда на длительном интервале времени.

ПИФы недвижимости могут быть интересны собственникам, которые могут получить некоторые налоговые преференции (нет налога на прибыль внутри фонда, только при выводе капитала), возможность таким образом привлечь стороннее финансирование (через продажу своих паев), но эти преимущества надо сравнивать с потенциальными затратами на УК и другие контролирующие структуры, которые ежегодно могут доходить до 5% от стоимости имущества.

Частным инвесторам этот инструмент может быть интересен только при арендной доходности более 12-15% годовых, что позволит заработать (с учетом операционных затрат) депозитную доходность, при этом надо учитывать, что ликвидность паев крайне низкая.

Однако есть некоторые нефинансовые преимущества: информация о пайщиках закрыта и если потенциальный кредитор или, например, жена при разводе (или в иных специфических ситуациях), не знают о возможном владении паями и не сделают запрос в соответствующий депозитарий, то таким образом можно скрыть свое имущество (как недвижимое, так и ценные бумаги, доли в бизнесе) или временно «переоформив» паи на связанных лиц.

Выводы

ПИФы недвижимости могут быть интересны собственникам, которые могут получить некоторые налоговые преференции (нет налога на прибыль внутри фонда, только при выводе капитала), возможность таким образом привлечь стороннее финансирование (через продажу своих паев), но эти преимущества надо сравнивать с потенциальными затратами на УК и другие контролирующие структуры, которые ежегодно могут доходить до 5% от стоимости имущества.

Частным инвесторам этот инструмент может быть интересен только при арендной доходности более 12-15% годовых, что позволит заработать (с учетом операционных затрат) депозитную доходность, при этом надо учитывать, что ликвидность паев крайне низкая.

Однако есть некоторые нефинансовые преимущества: информация о пайщиках закрыта и если потенциальный кредитор или, например, жена при разводе (или в иных специфических ситуациях), не знают о возможном владении паями и не сделают запрос в соответствующий депозитарий, то таким образом можно скрыть свое имущество (как недвижимое, так и ценные бумаги, доли в бизнесе) или временно «переоформив» паи на связанных лиц.

  

P.S. Представители AKTIVO попросили дополнить материал комментариями.

Реальная доходность инвесторов отличается от расчетной, если брать агрегированные показатели дивидендов и первоначальные инвестиции (текущих активов), по следующим причинам:

  1. Доходы инвесторов не детерминированы и волатильны. На это влияет множество параметров, например, регулярность налога на имущество. ЗПИФы «Активо» платят налог на имущество 4 раза в год и регулярность платежа зависит от Управляющей компании. Например, в фондах под управлением КСП-капитал в первые два квартала расходы на налог возникли в январе и апреле, в отличие от фондов под управлением Альфа-капитала, где расходы на налог попали на март и апрель.

  2. Важен период расчета. Так как доходы не постоянны, то важно понимать, за какой период идет агрегация. Взять те же расходы на коммунальные услуги. Перед тем, как получить возмещение этих расходов от арендатора, счета оплачиваются непосредственно ЗПИФом. Возмещение этой статьи расходов может идти месяц или даже больше, все зависит от ситуации и количества арендаторов. Следовательно, реальную экономику можно будет наблюдать не в конкретный момент, а в определенный период.

  3. Различные вводные данные. Оценочная стоимость объекта и пая — это действительно ориентир, но не точный. Эти параметры отличаются от реальных показателей рынка. Для их расчета УК использует свои методы, которые установлены законом. Реальную стоимость сделки можно увидеть непосредственно на сайте aktivo.ru. За редким исключением сделки проходят по оценочной стоимости объекта, тем более если смотреть оценку по кадастру. Так же и в ЗПИФ, реальная стоимость одна, а оценка как необходимый параметр для расчетов.

Для наглядности посмотрим один из фондов «Активо». Например, фактическая доходность наших инвесторов ЗПИФа «Активо десять» составила за период с июня 2019 года по июнь 2020 года 12,6% годовых: при покупке в конце 2019 года стоимость 1 пая составила 395 427 рублей, за год ежемесячные платежи составили 39 958 рублей.

★7 | ₽ 50
11 комментариев
Отличный обзор! Спасибо. 
avatar
судя по комментариям от Активо, не все так однозначно и взяты не очень репрезентативные данные и период.
Но в целом интересно, спасибо
Так же будет интересны разборы внезапно появившихся:
pnkrental.ru/
investore.club/
simpleestate.ru/ru/

У всех трех разная модель работы, самая внятная у первой, интересно какие подводные камни удастся раскопать, кроме рыночного риска
avatar
Алексей К [mozg], тоже интересовался этой темой.

pnkrental.ru собирались вывести свой ЗПИФ на биржу, но пока не вывели. А пока, как я понял, там ДУ через УК.

Investore.club существует по-моему с 2018 года, но почему то по ним мало информации, в отличие от Активо. Я пробовал входить на минимальную сумму. Доходность у них выше, но объекты выставлены на продажу и нужно вкладываться в новые объекты. Инвестиции сделаны в виде договора займа ООО c уставным капиталом 10000 рублей (например ИНН - 7840349512, 7839451818), что увеличивает риски. Утверждают, что сделали такую модель, что бы снизить издержки ЗПИФов. Из плюсов — есть внутренняя биржа. Из минусов — деньги выводятся на виртуальный счёт и их надо вручную реинвестировать или выводить. В интернете можно найти видео Романа Трунина, управляющего партнёра компании.

В Simpleestate.ru инвестирование сделано через привилегированные акции в АО с уставным капиталом 10000, которыми владеет Симпл эстейт и его основатель. Примеры ИНН - 7708367827, 7708376902. Акции вроде как можно продать на внутренней бирже. В интернете есть видео Корниенко Никиты.
avatar
Денис, спасибо) В целом две последние все таки кажутся сверх рискованными из за способа организации..

Из всего что есть на рынке в итоге смотрю на пнкрентал, активо и альфа-арендный поток.
С последними двумя все достаточно понятно, а вот первые не однозначные вызывают ощущения. С одндой стороны крупнейший застройщик, с другой какие то конские комиссии, которые УК допустимо тратить (до 12% от СЧА суммарно). Ну и пока их ПИФ не вышел на мосбиржу, покупать его через ДУ — дополнительный риск..


avatar
Алексей К [mozg], тоже жду выхода на биржу, но не понятно, как будет с ликвидностью. Когда начинал изучать тему, видел, что в принципе на бирже есть много ЗПИФов, но по большинству из них обычно пустые стаканы, включая Альфа Капитал — Арендный поток. Вот сейчас например в стакане только заявки на покупку.

Из ЗПИФов ликвидность есть только в ЗПИФ от дом.рф, но они не выплачивают дивидендов, при том что в фонде большой % свободных средств и ипотечных облигаций.

Еще есть что-то в стаканах ЗПИФ Сбербанк коммерческая недвижимость, Сбербанк арендный бизнес 3 и ЗПИФ Акцент логистическая недвижимость, но по последним всегда огромный спред и нет открытой информации, так как они для квалифицированных инвесторов.

По Сбербанк Коммерческая Недвижимость бывают предложения по нормальным ценам, но это старый фонд, оставшийся от Тройки Диалог и по нему несколько раз продлевали срок доверительного управления, сейчас он до 2022 года. Выплаты вроде нормальные, но из-за частичного погашения не ясно как считать общую доходность.

А так если у ПНК будет маркет мейкер, то будет конечно будет намного удобнее. Пока что решил на пробу войти через УК небольшой суммой.
avatar
Денис, аналогично, зашел сотней через УК, чтобы не потерять интерес, и бомблю управляющего вопросами.
avatar
Если кому интересно, чуть покопал в пнк рентал, так как заинтересован, вот здесь коротко описал нюансы м свое мнение https://buythedip.ru/type/estate/pnkrental.html
avatar
Добрый день. Интересует такой вопрос. У меня ИИС, хочу купить на него  пай ЗПИФА от Альфа-капитал Арендный поток. Паи фонда запущены на бирже,  в стакане есть спрос и предложение. Пай стоит в районе 305 тыс. рублей. Позвонила УК Альфа-капитал, спросила у них особенности переоформления пая, и мне ответили, что данный паи не предусмотрены к покупке на ИИС. Американские акции покупать можно на ИИС, а эти паи нельзя. Я все так понимаю? Или они меня обманули) 
avatar
Anna2772, на обычный брокерский ИИС можно купить практически всё что торгуется на российских биржах при условии, что брокер позволяет это купить. В Альфа-капитал ИИС есть только в виде ДУ и на их ИИС нельзя купить это ЗПИФ. Возможно, они ответили про свой ИИС.

Вот примеры описаний, что можно купить на ИИС:
broker.vtb.ru/school/practices/chto-takoe-iis-/chto-mozhno-kupit-na-iis/
www.finam.ru/education/likbez/chto-mozhno-pokupat-na-iis-a-chto-nelzya-20200831-12190/

avatar
Таки добрался пересчитать доходность и комиссии по фондам Активо, сам обзор тут: https://buythedip.ru/type/estate/zpif-aktivo.html
дайте ссылку на новый обзор и сравнения ЗПИФов, в сравнении с рейтами, к примеру.
avatar

теги блога boomin

....все тэги



UPDONW