Грядёт ипотечное похмелье?

🏠 Российский ипотечный рынок неожиданно ожил! В сентябре банки выдали жилищных кредитов на 617 млрд рублей, что сразу на 62% больше августа. Казалось бы, застройщикам пора открывать шампанское, а инвесторам – присматриваться к их акциям. Но есть нюанс!
 
Большая часть рекорда связана с тем, что россияне спешили запрыгнуть в последний вагон льготной ипотеки.
 
📊 Глянем на цифры ЦБ:

• Общие выдачи – 617 млрд рублей (+62% м/м).
• Семейная ипотека – 399 млрд против 182 млрд в августе. Рост более чем вдвое!
• Доля ипотеки с господдержкой выросла с 56% до 70%.
• Рыночная ипотека прибавила всего 10%, до 184 млрд рублей.
 
Последнее особенно показательно. При стандартных банковских ставках около 18% желающих брать обычную ипотеку на десятилетия ой как немного.
 
Что изменилось с 1 октября?
 
Раньше программа предусматривала ставку 6%. Теперь она зависит от количества детей. В большинстве регионов ставки такие:
 
• Один ребёнок – 10%.
• Двое детей – 8%.
• Трое детей – 6%.
• Четверо – 4%, пятеро и более – 2%.
 
В Москве, Санкт-Петербурге и обеих столичных областях ставки ещё на 2 процентных пункта выше.
 
Кроме того, государство ограничило период субсидирования 15 годами. Сам кредит можно оформить на больший срок, но после окончания льготного периода ставка может вырасти (конкретное значение рыночной ставки будет зависеть от ключевой ставки).
 
🧮 А теперь берём калькулятор и считаем. Допустим, семья берёт ипотеку на 6 млн рублей сроком на 20 лет.
 
При 6% ежемесячный платёж был бы около 43 тысяч рублей. При 10% – уже 58 тысяч!
 
Разница – 15 тысяч ежемесячно, или 180 тысяч рублей в год.
 
А если сравнить полную сумму платежей за 20 лет при неизменных ставках, переплата увеличивается примерно на 3,6 млн рублей. И это без учёта возможного повышения ставки после 15-го года! Естественно, многие семьи предпочли оформить кредит в сентябре, пока действовали старые правила.
 
🏗И вот здесь начинаются проблемы застройщиков.
 
Дело в том, что сентябрьский рекорд – это не какие-то там «новые» покупатели, а часть смещённых клиентов с будущих периодов. Т.е. кто хотел брать ипотеку в октябре-декабре, пришли за ней в сентябре.
 
Таким образом, девелоперы разово получили хорошие продажи, но потенциально лишились части будущих сделок.
 
Как это повлияет на каждого из застройщиков?
 
Самолёт. Один из наиболее чувствительных к ипотечному спросу застройщиков. При высокой долговой нагрузке замедление продаж ухудшает наполнение эскроу-счетов и экономику проектного финансирования.
 
ЛСР. Здесь риски умереннее, но зависимость от покупательской активности сохраняется. Если спрос начнёт падать, придётся активнее использовать скидки и рассрочки, жертвуя маржинальностью.
 
Эталон. Компания развивает более дорогие сегменты жилья, где зависимость от льготной ипотеки намного ниже. Однако высокая стоимость кредитов и долговая нагрузка остаются проблемой. По итогам первого полугодия Эталон сократил чистый корпоративный долг на 13%, но это ещё не гарантирует устойчивости при падении продаж.
 
АПРИ. А вот здесь ипотечная зависимость особенно заметна! За 9 месяцев продажи выросли на 24,4%, до 14,23 млрд рублей. Но 81% сделок заключались с использованием ипотеки. При этом чистый долг/EBITDA по итогам полугодия составлял 4,2х. Поэтому для АПРИ ужесточение льготных программ – существенный риск. Особенно с учётом необходимости обслуживать облигационные займы.
 
🏦А вот банки, наоборот, неплохо заработали!
 
Например, у Сбера по итогам III квартала ипотечный портфель достиг 13,6 трлн рублей, увеличившись на 9,5% с начала года. За квартал банк выдал ипотечных кредитов на 967 млрд рублей, из которых 445 млрд пришлось на сентябрь. Причём только по семейной программе сентябрьские выдачи выросли в 2,2 раза, до 302,8 млрд рублей!

Чистые процентные доходы Сбера за 9 месяцев увеличились на 24,1%, до 2,77 трлн рублей по РСБУ. Правда, это доходы от всех процентных операций, а не исключительно ипотеки, но рост цифр показателен.
 
Однако главным бенефициаром ипотечного рынка я бы назвал ДОМ.РФ.
 
Компания зарабатывает не только на банковском кредитовании, но и на проектном финансировании строительства, секьюритизации ипотечных кредитов и других операциях жилищного рынка.
 
📈 Смотрю свежий отчёт за 9 месяцев 2026 года:
 
• валовый кредитный портфель вырос на 15%
• чистые процентные доходы прибавили 25% год к году
• комиссионные доходы выросли на 70%
• чистая прибыль увеличилась на 7%, до 62,3 млрд рублей
• рентабельность капитала достигла 21%
 
То есть ДОМ.РФ получает выгоду сразу от нескольких направлений жилищного финансирования. Хотя сокращение новых ипотечных выдач и продаж квартир в дальнейшем может замедлить и его рост.
 
✏️ И какой вывод?
 
Сентябрьский рекорд, на мой взгляд, скорее тревожный сигнал для девелоперов: часть будущего спроса могла быть реализована досрочно. Поэтому в акциях и особенно облигациях застройщиков я бы пока сохранял осторожность.
 
А вот банки выглядят интереснее, а среди них отдельно выделяется ДОМ.РФ– благодаря диверсификации источников дохода.

Уважаемые друзья и коллеги, приглашаю в телеграм-канал, в котором я разбираю финансовые отчёты, анализирую бизнес компаний, а также даю комментарии и отвечаю на ваши вопросы лично t.me/+qKgMZlaTaqZlN2Iy а так же в канал МАХ max.ru/join/rBbXzYbsqETr3Ol6yex13oV69znkpEqQZ1KaAfjpe3Q