Банкротство застройщиков все ближе?

Не секрет, что дела у застройщиков давно идут неважно. Не помогает ни конские ценники на их продукт, ни бесконечная льготная накачка, ни особая, почти трепетная забота государства (кстати, в 2026 объем компенсаций из бюджета на компенсации по ранее выданным кредитам опять приближается к 2 трлн руб.). Между тем, время идет, а застройщики как-то держатся. Тот же Самолет на бреющем полете продолжает лавировать, хотя все его уже давно похоронили. Громких банкротств последние годы почти не происходило — был Гарант-Инвест, почили несколько региональных игроков, ну и все. Может быть кризис в стройиндустрии преувеличен? – Давайте разбираться.

Существует неплохой, довольно объективный маркер уровня накопившихся проблем (при условии, если компания имеет долговые бумаги на рынке) – а именно доходность облигаций. Но важна не просто доходность, а доходность относительно безрисковой ставки. Перед инвестором существует выбор – вложиться в безрисковую историю – например, купить государственные долговые бумаги (считается, что они безрисковые, хотя тут тоже не все однозначно) с почти нулевой вероятностью потери денег, но с низкой (безрисковой) доходностью. Или рискнуть, приобрести высокодоходную бумагу, но уже не с нулевой вероятностью банкротства.

На самом деле, как ни парадоксально, эти варианты равнозначны, по крайней мере, если мы придерживаемся мнения об эффективности рынка (что возможно, слишком сильное допущение). Выражаясь математическим языком, матожидание доходности будет одинаковым, что в случае с покупкой офз, что в случае с покупкой условного Самолета. Приняв это допущение за исходную точку, и зная, какие доходности сейчас на рынке, мы можем вычислить вероятность банкротства того или иного эмитента.

Вот это нам и надо!

На рисунке показано, как это работает на примере застройщиков. Облигации Самолета торгуются с фантастической доходностью 47% (на самом деле, точную доходность бывает непросто посчитать из-за обилия флоатеров и бумаг с разными сроками погашения), что соответствует 24% вероятности банкротства (неисполнение обязательств) в течение года. То есть можно дать примерно ¼ что Самолет накроется в течение года. Что, конечно, очень много, но все равно есть ¾ вероятности, что он протянет дольше. Так что даже если проблемы лежат на поверхности, это не означает, что все закончится прямо сегодня или завтра.

Расчеты показывают, что очень тревожная ситуация (из тех застройщиков, которые торгуются на бирже) у Самолета, Апри и, в меньшей степени у Брусники. Остальные, почти наверняка протянут больше чем год.

В таблицу я добавил цифры по распроданности и отношению распроданности и стройготовности. Корреляция между распроданностью и доходностью облигаций определенно имеется. Тут все очень плохо у Апри, плоховато – у Самолета, а у остальных — терпимо.

Кстати, мы придерживались допущения, что рынок все знает и правильно оценивает риски. Но можно взглянуть на ситуацию по-иному. Если инвестор считает, что рынок неправильно закладывает риски, то он может сыграть на этом. Например, инвестор уверен, что вероятность банкротства Самолета ниже, чем 24%. Тогда он может добавить их бумаги в портфель. Если он оценивает риски выше, чем 24% — наоборот необходимо продавать бумаги.

////////

Друзья, лучший способ поддержать автора – прочитать и / или купить книгу Мифы и парадоксы недвижимости (в электронной или печатной версии).

Тг канал