Куда вложить 31,2 млн ₽: в готовые апартаменты или строящийся дом

Когда инвестор выбирает между готовым объектом с арендой и квартирой в рассрочку, он оценивает, какой вариант принесёт больше капитала за выбранный срок. Представим, что с таким запросом к нам обратился клиент. У него есть бюджет 31,2 млн ₽ и горизонт четыре года. Мы сравнили готовые апартаменты в Новоданиловской 8 с арендой и депозитом и квартиру в СТОУН Блик в рассрочку 0%.

В базовой модели продажи через четыре года СТОУН Блик даёт 16,7 млн ₽ дохода и ROI 53,6%. У Новоданиловской 8 результат составляет 12,9–15,1 млн ₽ и ROI 41,4–48,3%.

Эта цифра относится только к сценарию продажи через четыре года. Если инвестору нужен денежный поток сразу, ремонт не входит в план или срок продажи может измениться, сравнение будет другим.

Источник расчёта: модель агентства недвижимости «Инвестера Про». Все цифры ниже — допущения модели; рыночный прогноз они не заменяют.

Как мы сравниваем

Горизонт — четыре года, стартовый капитал — 31,2 млн ₽. Считаем аренду, депозит, рост цены, ремонт и расходы при продаже раньше срока.

Рост цены считаем по формуле: цена покупки × ((1 + темп роста)^4 − 1). ROI — как итоговый доход, делённый на исходный капитал 31,2 млн ₽.

Стратегия А vs Стратегия Б

А. Новоданиловская 8: готовый объект и аренда

Это вариант для инвестора, которому нужен денежный поток с первого месяца. Апартаменты уже с ремонтом: не нужно резервировать отдельный бюджет на подготовку к аренде и ждать окончания стройки.

Главные риски здесь: фактическая загрузка, ставка аренды и цена продажи готовых апартаментов.

Б. СТОУН Блик: рассрочка и рост стоимости

У СТОУН Блик нет аренды на горизонте проекта. Его результат строится на росте цены квартиры и доходе на деньгах, которые не ушли сразу к застройщику.

Депозитный доход рассчитан с капитализацией процентов на уменьшающемся остатке средств. При росте цены на 9% в год СТОУН Блик опережает Новоданиловскую 8 примерно на 3,8 млн ₽ в сравнении с вариантом роста готовых апартаментов на 4%.

Для аренды после получения ключей потребуется ремонт. В модели он стоит 8,2 млн ₽; итоговый доход СТОУН Блик снижается до 8,6 млн ₽, ROI — до 27,4%. Для аренды готовые апартаменты позволяют получать доход без новых вложений в ремонт.

Стратегия В: продажа СТОУН Блик через два года

Если деньги могут понадобиться раньше, возможна переуступка ДДУ. В модели рыночная стоимость квартиры через два года — 37,1 млн ₽. Покупателю закладывается дисконт 5–8%, затем вычитаются НДФЛ и комиссия.

При указанной в модели депозитной ставке 12% годовых результат ниже дохода по депозиту. Этот вариант нужен, когда важна продажа через два года; перед сделкой нужно проверить согласие застройщика на цессию, сроки регистрации, налог и комиссию.

Стресс-тест

Базовые 9% роста в год — ключевое допущение. Проверили, что происходит, если оно не срабатывает.

Этот порог зависит от цены конкретного лота, графика платежей, ставки по депозиту, расходов на продажу и фактической аренды. Перед бронированием нужно пересчитать конкретный лот.

Главный инвестиционный вывод 

Решение начинается с трёх вопросов: когда понадобятся деньги, нужен ли текущий денежный поток и есть ли отдельный бюджет на ремонт после получения ключей.

Диагностика и вопрос

Если хотите сравнить свой объект или два варианта для вашего бюджета с ценой покупки, платежами, доходом, расходами и планом продажи, то я с удовольствием вам помогу — просто напишите мне в Телеграм.

А вы при тех же 31,2 млн ₽ выбрали бы аренду с первого месяца или ставку на рост цены через четыре года? Какое допущение в этой модели вы бы проверили первым?

Материал носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Перед сделкой нужно проверить актуальные цены, доступность лотов, условия рассрочки, депозитную ставку, налоги, комиссии и правила переуступки.