ЗПИФы недвижимости: что это и зачем в них инвестировать

Про различные ЗПИФы я уже неоднократно рассказывал, но по комментариям вижу, что не все хорошо понимают, чем ЗПИФ недвижимости отличается от обычных биржевых фондов, акций и облигаций. Пора восполнить этот пробел.

Подписывайтесь на мой фирменный тг-канал или канал в Макс, где я регулярно выкладываю стратегии инвестирования и актуальные подборки инструментов.

💰Как и открытый биржевой ПИФ, ЗПИФ представляет собой инструмент коллективных инвестиций. ЗПИФ создают для аккумуляции средств пайщиков под определённый инвестпроект.

Например, инвесторы могут скинуться и купить здание магазина «Пятёрочка» или готовый логистический склад вместе с арендатором. Единолично такую покупку позволить себе могут лишь единицы (обычно объект стоит десятки и сотни миллионов рублей), а вскладчину — это вполне реально.

Сделать паевые взносы в ЗПИФ можно только на стадии его формирования. После того как заявленная сумма собрана, ЗПИФ прекращает выпуск паёв, поэтому и называется закрытым.

При этом возможен выпуск дополнительных паёв, преимущественное право на приобретение которых имеют действующие пайщики. И только при их отказе от покупки паи поступают в свободное обращение.

Cовременные ЗПИФ недвижимости всё чаще делают биржевыми. И вот тут мы подходим к самому интересному.

📲Вы просто заходите в приложение брокера и покупаете пай у другого инвестора, как акцию Сбера или ОФЗ.

Именно поэтому биржевые ЗПИФ недвижимости — это прорыв. Вы получаете доход от аренды коммерческой недвижимости плюс ликвидность биржевых инструментов.

Отличие от других инвест-активов

Пай ЗПИФ — это не акция. Акция даёт долю в бизнесе компании. Пай — долю в конкретных объектах: торговых центрах, складах, офисах. Разница принципиальная: вы владеете не бизнесом, а недвижимостью.

🏠ЗПИФ недвижимости — российский аналог зарубежных REIT. И там, и там: недвижимость -> арендаторы -> арендный поток -> доход инвестора. Отличия — в юридической форме, но суть одна. Поэтому сравнивать ЗПИФ надо не с акциями или облигациями, а с иностранными REIT.

💸Выплаты — не купон по облигации. Их источник — арендаторы. Пока объект востребован и арендаторы платят, есть денежный поток. Поэтому смотреть нужно не на прошлую доходность, а на качество арендаторов, сроки договоров, заполняемость, варианты смены арендаторов, опыт УК по ротации.

На депозит ЗПИФ тоже не похож. Стоимость недвижимости может расти, стоять на месте или снижаться. Ставки аренды меняются. В торговой недвижимости инфляция перекладывается в доходы быстрее, а в логистической медленнее. Инвестор покупает долю в реальном активе.

Нюансы торгов ЗПИФ

К примеру, расчётная стоимость пая — 1700 ₽, а на бирже он торгуется по 1600 ₽. Это не значит, что недвижимость подешевела. Это значит, что сейчас на бирже продавцов больше, чем покупателей. Бывает и наоборот: рынок может давать премию, оценивая будущую доходность или премиальность объекта.

📉Есть риск самой недвижимости (арендаторы ушли, доход упал). А есть биржевые риски (актив хороший, но покупателей мало). На российском рынке второй риск часто важнее. Именно он — причина дисконта у хороших фондов.️

Про «ПАРУС», думаю, все слышали — это наверное самая известная «недвижимая» УК на Мосбирже. 25+ лет опыта, под управлением портфель из 44 объектов общей стоимостью более 180 млрд ₽. На бирже торгуется уже 11 фондов.

🏗️Идея Паруса — сделать институциональную коммерческую недвижимость доступной для частного инвестора. Вместо покупки ГАБ (готового арендного бизнеса) или арендной квартиры, купить паи и получать доход от владения частью объекта. Без головной боли с арендаторами и ремонтами.

На мой взгляд, самый большой плюс таких ЗПИФов — это низкий порог входа в качественную коммерческую недвижимость.

🎯Резюмирую

Многие смотрят на пай ЗПИФа как на акцию или облигацию. Но это принципиально другой класс активов, который дополняет портфель, а не заменяет в нем акции и облигации.

🏢Правильнее смотреть на ЗПИФ как на способ владеть недвижимостью без головной боли. Тогда ожидания станут ближе к реальности. Иметь недвижимость в портфеле — правильно в долгосрочной перспективе, инструмент плохо подходит для активной торговли. Тут действует стратегия «купил и получай ренту».

💼Сам я на данный момент не имею в портфеле фондов недвижимости, поскольку у меня и так значительная часть капитала запаркована в недвижке, только в «натуральном» виде. Но, как уже говорил, присматриваюсь к некоторым ЗПИФ: например, к Парус Макс от УК Парус, в котором компактно упакованы сразу все фонды под управлением УК.

👉Подписывайтесь на мой телеграм или MAX — там все обзоры, подборки, качественная аналитика, новости и инвест-юмор.

📍 Лучшие длинные ОФЗ для ежемесячного пассивного дохода
📍 ТОП-10 самых упавших акций за 3 месяца! Кого подбирать?
--------------------
✅Ещё больше интересного — в моем телеграм-канале
Канал в MAX: max.ru/sid_inves
Мой блог в Дзене: Инвестор Сид
Профиль в Т-Пульс: sid_the_sloth