Блог компании A101 | 📊Рынок проектного финансирования: состояние отрасли и ГК «А101»

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» провело исследование и опубликовало аналитику текущего состояния рынка проектного финансирования (ПФ), его перспектив до 2030 года, а также рисков для застройщиков.

🏗️К концу 2024 года доля новостроек с эскроу-счетами достигла 98%, что свидетельствует об успешном завершении перехода на новую модель. Портфель проектного финансирования вырос до 8,2 трлн руб., при этом доступные банкам лимиты (20,2 трлн руб.) значительно его превышают, создавая запас для финансирования строительства. 

🏦 По данным «Эксперт РА» на конец 2024 года, 67 банков из 312 работали с эскроу, причем пять крупнейших банков контролируют 92% всего рынка по объему финансирования. Такая высокая концентрация обеспечивает централизованный контроль рисков и целевое использование средств.

📌«Эксперт РА» прогнозирует 3 фазы на горизонте до 2030 года.

📉2025 год — фаза коррекции:

— Причина. Ограниченный спрос на фоне высоких ставок по рыночной ипотеке.

— Драйвер. По итогам 1 квартала более 80% текущих продаж обеспечивают льготные программы.

— Прогноз. Объем новых выдач упадет на 28%, а темп прироста портфеля замедлится.

— Итог года. Совокупный портфель составит 9,4 трлн руб.

📈 2026-2028 гг. — фаза восстановления:

— Прогноз. Рост выдач ипотеки на +31% в 2026-м с последующей стабилизацией до +13% ежегодно.

— Драйвер. Снижение ключевой ставки Банка России начнет стимулировать спрос и активность девелоперов.

— Риск. Себестоимость строительства будет увеличиваться из-за дорогих материалов и рабочей силы.

— Средний рост портфеля. 11% ежегодно.

⚖️2029-2030 гг. — фаза стабилизации:

— Прогноз. Рост становится умеренным, 6-9% в год.

— Причина. Спрос стабилизируется на естественном уровне, а предложение будет ограничено дефицитом ресурсов у девелоперов (рабочая сила, земля).

— Итог. К концу 2030 года портфель ПФ достигнет 14,5 трлн руб., но его доля в общем корпоративном кредитовании составит около 8% из-за опережающего роста других сегментов.

⚠️Кредитное агентство выделяет несколько ключевых рисков для застройщиков. Главный из них — сокращение объема средств на эскроу-счетах, которые являются основным источником погашения кредитов. Покрытие долга этими средствами снизилось с 90% в 2023 году до 72% в 2024 году. Еще один значимый риск — изменение в предпочтениях покупателей, которые отдают приоритет готовому жилью (уровень распроданности которого достигает 72–80%) перед объектами на стадии строительства (29% в 4 квартале 2024), а также рост популярности рассрочки.

🛡️Банки минимизируют риски за счет формирования сложного залогового покрытия, включающего землю, объекты недвижимости и доли в SPV (компании специального назначения), а также поручительств. В случае срыва объекта банк имеет возможность взять его под свой контроль и завершить силами подрядчика. Однако просроченная задолженность по проектному финансированию остается на рекордно низком уровне — около 0,1%.

📊 ГК «А101» полностью перешла на работу с эскроу-счетами и привлекает проектное финансирование для реализации своих проектов. По итогам 1 полугодия 2025 года объем средств покупателей на эскроу-счетах группы составил 180 млрд руб. А по данным ДОМ.РФ на конец августа 2025 года, уровень распроданности в наших проектах достиг 76%, а строительная готовность — 71%. Мы уверенно чувствуем себя на рынке даже в условиях отмены массовой льготной ипотеки и высоких ставок по рыночным программам. Долговая нагрузка Группы сохраняется на комфортном уровне: поступления на эскроу-счета покрывают обязательства по проектному финансированию с коэффициентом 1,4. Сегодня для ГК «А101» действует кредитный рейтинг в «Эксперт РА» на уровне ruA, c прогнозом «Стабильный».