Инвестиции в недвижимость

Дефляция цен на Манхэттене: арендные ставки упали на 10% (перевод с deflation com)
Почти все знают, что Нью-Йорк — дорогое место для жизни. Однако за последний год он стал дешевле для арендаторов. Вот выдержка из статьи в New York Times от 18 августа:

Количество квартир в аренду в Нью-Йорке выросло до самого высокого уровня за более чем десятилетие, что является признаком того, что заметное количество жителей покинуло город из-за вспышки, по крайней мере временно, что потенциально может создать новое препятствие для возрождения местной экономики.

По данным StreetEasy, в июле по всему городу было доступно более 67 300 единиц жилья — это наибольшее количество квартир, доступных за любой месяц с тех пор, как сайт начал отслеживать жильё для сдачи в аренду в 2010 году. В июне и июле вместе взятых, в аренду было сдано более 120 000 квартир, что почти на 26 процентов больше, чем за те же месяцы 2019 года. Резкий рост предложения привел к снижению стоимости аренды по всему городу и вынудил домовладельцев предлагать щедрые уступки, включая бесплатную аренду до трех месяцев и оплату дорогостоящих комиссионных, которые берут брокеры.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Минимальная рента в 1200 евро вызывает фурор среди немцев.
Эксперимент, в котором будут «раздавать» 1200 евро в месяц каждому участнику, подвергся критике со стороны правительства Меркель.

Так называемый пилотный проект безусловного базового дохода в Германии-независимая инициатива по выплате 120 добровольцам ежемесячного дохода в размере 1200 евро в течение трех лет без каких-либо условий — превзошел все прогнозы. Об этом заявили в понедельник его организаторы, которые сообщили, что более полутора миллионов человек уже подписались на эксперимент, который курирует престижный немецкий Институт экономических исследований DIW, отвечающий за анализ последствий финансового подарка для избранных по жребию и который начнется весной следующего года. Инициатива, которая подверглась критике со стороны партий правительства канцлера Ангелы Меркель, является полностью частной и финансируется за счет альтруистических вкладов. Пожертвования на осуществление проекта, представленного неделю назад, также увеличиваются, что, возможно, позволит увеличить число бенефициаров.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Цена недвижимости в трудозатратах
Цена недвижки в РФ падает. До какого момента упадёт? Расчёт такой:

в 2008 году 1 метр стоил 4600 кг
в 2010 году 1 метр стоил 3450 кг
в 2020 году 1 метр стоит 2400 кг хлеба


Может ли 1квм квартиры стоить 2,5 тонны хлеба (даже не зерна)?! Сколько трудозатрат, чтоб сделать столько хлеба и сопоставимо ли это с трудозатратами 1 метра квартиры?

Чтоб залить бетоном 1квм и закидать его арматурой — таджику надо минут 20. Ну бетон ещё произвести, даже если вручную он его будет замешивать, то это ну пусть 1 час. Ну цена смеси, которая на самом деле очень низка.

А тут испечь 2,5 тонны хлеба!!! 
А это заготовить, посадить, оно ещё может не вырасти, а если выросло, то удачно собрать, сохранить, крысы-мыши-гниль, перемолоть, куча электричества в печах, куча народа.

Вангую, что цена метра бетона должна приблизиться к 200-500 кг хлеба. Кто больше?


Можно ещё в чем то измерить. Только это должен быть не очень квалифицированный труд и нетехнологичные материалы. То есть в процессорах не подходит. А в трубах можно.

PS
в 2008 году 1 метр стоил 7400 литров
в 2020 году 1 метр стоит 4000 литров бензина

4000л бензина — это 45000 км пробега. За жизнь в среднем автовладелец проездит максимум 500.000 км. То есть на бензин он потратит не более 11 квм бетониума.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Дорога в никуда, один вопрос - когда.
Очередная тема про ипотеку и жильё терзает ветку смартлаба… Выгодно или нет, шанс или разводняк… Упадут цены или нет...

Начнём с последнего, упадут ли цены или ещё вырастут. Ок, в чём будем мерить цены?! Золото, доллары, рубли? У золота у самого цена есть, она в долларах одна, а в рублях другая… Где мерило?! Давайте в рублях рассуждать… ЦБ прекратит штамповать это дерьмо?! Ну допустим… И что на выходе мы получим?! Вы поймите други, Россия — это колония, она же бензоколония. Лучшее качество раба — трудолюбие. Раб с деньгами — это плохой раб, это потенциальный инвестор. Невыгодно в колонии иметь таких. Народ должен работать и лучший способ его заставить делать это — ежегодно, ежемесячно, еженедельно переписывать ценники! Выросла цена, значит вчерашней зарплаты уже мало, лезешь в кредит, больше работаешь. Необходимое условие всего этого безобразия — рост денежной массы. И там уже похрен как эта масса распределяется среди населения, цены вырастут, даже если большинство не почувствует прибавки этой массы в собственном кошельке. Ведь энергия не исчезает и не создаётся, она переходит из одного состояния в другое… Напечатанные деньги всё равно будут потрачены с вашей помощью или без. А в недвижку запираются все крупные суммы страны, потому что остальные потребности у этих людей удовлетворены, люди то понимают, что ценности у денег нет, ценность представляет то, что на них купить можно, деньги — нифига не самоцель. Покупка недвижки в стране, где цены всё время растут, а нац валюта в которой ты получаешь зарплату представляет из себя плавающий в проруби кусок Г, не самая плохая идея. Более лучшая идея — переезд в страну, не являющуюся рабом, в ту, которая на таких как наша паразитирует. Но это уже некст левел для детей консервативных коррупционеров чётко понимающих расклад карт и знающих лично крупье за этим игровым столом. 

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Перспективы жилой недвижимости в России
Сколько времени наблюдаю на СЛ за мнениями про недвижку и все всегда кричат, что будет жопа, эти квартиры никому не нужны, куда растут цены и т.д. А ведь тут вроде как трейдеры и должны уметь пользоваться аналитикой и историческими данными на примере других стран.

Сейчас в России уже который год падают реальные доходы населения и цены на недвижку все равно растут. С помощью господдержки, льготной ипотеки и т.д., не важно. Это исходные данные. 

Возьмем 2 противоположных варианта развития событий. Сейчас не будем оценивать вероятность их наступления.

1 вариант. У нас всё становится хуже, начинаются протесты, митинги и наступает украинский сценарий. Соответственно смотрим цены на недвижку в Украине, например, в Киеве.  http://domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html
Что мы видим? После событий 2014 года, то есть за 6 лет, недвижка выросла более чем в 2 раза! Понятно, что в гривнах. Ну так и ипотеку вы сейчас не в долларах берете. 

2 вариант. В России растет экономика, реальные доходы населения растут. Не знаю как они это сделают, но представим. Доходы у населения появились, соответственно, у многих появляется возможность ипотеку взять или за нал купить квартиру. Спрос увеличивается, а за ним и стоимость. И в этом варианте тоже рост цены недвижки!

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Перспективы зарубежной недвижимости. Пример.

пример: Испания.
Пик падения цен на недвижимость, 2013 год. Посткризис 2008 года.
С того момента по 2019 год цены выросли в среднем по стране на 30%.
Ставка по ипотеке снизилась после снижения EURIBOR.
Если еще и перевести в рубли, получим 60% профита.
Сейчас крупные фонды, Блэкрок и Баффета скупают там недвижимость, часть той, что может быть направлена на социальный сектор, часть той что считается элитной. Средняя стоимость м2 по стране .





Насчёт того же фонды скупали недвижимость в РФ информации не видел.

Трёхмесячная ставка EURIBOR упала до рекордного минимума в -0.491%

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Ипотека как драйвер рынка недвижимости. Показатели за июль.
Ипотечка бурно прёт в июле, так что сидельцам на кэше вряд ли грозит счастье увидеть снижение цен. Основные факторы сказочной прухи — это рекордно низкие ставки ЦБ, льготная ипотка и отложенный спрос после коронакризиса. 

👉выдано в июле 128,8 тыс ипотек на сумму 319,6 млрд руб
👉+15%м/м и +37%г/г
👉Общий долг +13,8%г/г до 8200 млрд руб.
👉Средняя ставка = 9% — рекордный минимум
👉Средний срок кредитам = 200 мес — рекордный максимум
👉Доля рефинансирования в июле 10% (в июне 17%) — данные ОКБ

Пока тренд благоприятный для девелоперов и неблагоприятный для «сберегателей», которые копят на квартиру. 
Интересно конечно что потом будет с банками и с возвратами, когда что-то сломается и ставки скакнут вверх. Хотя кто знает, может ставки ЦБ 10%+ навсегда остались в прошлом. Что думаете?😁

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Прогноз по рынку недвижимости
Всем добрый день. Вопрос по рынку недвижимости (РФ), чего ждать в ближайшие полгода-год? Будет ли снижение цен? Или раньше 2023-24 не стоит и надеяться?

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Свыше 75% строящегося в России жилья покупается в ипотеку

Более 75% возводимого жилья на территории России покупается с использованием ипотечных средств. Такое мнение высказал в четверг генеральный директор ДОМ.РФ Виталий Мутко.

«Сегодня в среднем более миллиона граждан берут ипотечные кредиты. В 2019 году — 1,3 [млн], к 30-му должно быть 2,5 млн семей. 75% строящегося жилья покупается в ипотеку», — сказал он на рабочем совещании по вопросам развития жилищного строительства и повышения доступности жилья для граждан, которое провел председатель «Единой России» Дмитрий Медведев.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Сдающих квартиры россиян обяжут заплатить 200 миллиардов рублей
Российские власти запускают масштабный проект по обелению рынка арендного жилья.

Для регистрации сделок по сдаче в аренду квартир, которые сейчас массово заключаются в «серой» зоне без уплаты налогов в бюджет, будет создан единый государственный портал, сообщил в среду гендиректор госкорпорации ДОМ.РФ Виталий Мутко.

Законы о создании федеральной платфоры-агрегатора по обязательному учету арендных отношений, по его словам, Госдума может рассмотреть уже этой осенью, а заработает проект в следующем году.

Платформа будет насыщена различными удобными сервисами для пользователей, ее цель — «способствовать формированию в стране цивилизованного рынка арендного жилья», заявил Мутко РИА Новости.

Сдавая жилье через государственный портал, россияне смогут удобно рассчитать налоговый режим — самозанятые ИП, обычный режим, рассказал РБК представитель ДОМ.РФ. Сейчас законопроект направлен в Минстрой России и будет рассмотрен профильными органами федеральной исполнительной власти, сообщили в госкорпорации.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Справедливая стоимость квартиры-как посчитать?

Смотрю я на рынок жилья. Хочется купить по хорошей цене. По логики в кризис/рецессию цены должны падать. НО
1. льготная ипотека, почти халявная (6-6.5% уже куда больше похоже на уровень инфляции чем 9.5% по которым предлагали мне пару лет назад). Ну а если вспомнить, что  не так давно инфляция была под 10 процентов и такое может повторится опять- становиться совсем интересно.  
2. Консервативные инвесторы поспешили вложиться в бетон

Вроде и так не дешево, но цены растут.  захотелось расчесать некую объективную стоимость. Спрос и предложение я не вижу в чистом виде- стакана  и ленты сделок тут нет. поэтому напрашивается расчёт через денежный поток от аренды.
Вложился весной коллега удачно в малосемейку 19 кв метров жилая площадь… Причем часть цены- мат капитал.  немного вложений в сан узел в комнате. вышло восемьсот с чем то тысяч. Для простоты расчётов возьмем 800. 
Сдал довольно быстро. Арендодатель платит 8 тыс в месяц. Выбор для меня довольно странный т к в таких домах коммуналка включает и общие площадь и выше чем в отдельной квартире с большей площадью. Ну да ладно.
Выходит поток денег в месяц 1% от стоимости. 12 % в год. Налогов он не платит (насколько понял жестко приходится платить лишь в случае долгосрочных договоров). Доходность  учитывая консервативность инвестиции и то что цена не может упасть за один день на теть (что с акциями, даже из голубых фишек бывает)- очень круто.  и по идее ценам ещё есть куда расти с такой доходностью- это уровень всё таки довольно рискованных инструментов (ВДО..) 

Причем гипотеза эффективности рынка тут похоже не очень работает
двушка Брежнева ценой за 2600 сдается за 13-15 тыс, а это уже даст 5.3%, покупать такую видимо не сильно целесообразно-довольно консервативный портфель только из надежных корпоративных облигаций (ГТЛК, Норникиль..) даст доходность поинтересней
однушка в свежем строящемся доме со схожей площадью (40 кв) стоит сейчас около 3 млн- но цена на аренду в соседнем доме  около 15 тыс стоит. то есть, не очень то выгодно вкладываться
В питере (пригород) посмотрел студии- при цене в те же 3 млн за малюсенькую студию в 24 кв можно взять в аренду в соседнем доме такую же в аренду за 12. видимо отток арендаторов был куда более значительным, а вот продавать жилье по пониженной цене люди не спешат

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Есть такие кто покупал в Турции квартиру?
поделитесь опытом

Авто-репост. Читать в блоге >>>

индекс недвижимости загибается




Авто-репост. Читать в блоге >>>

Московская биржа совместно со Сбербанком начинает расчет индекса московской жилой недвижимости
Московская биржа совместно со Сбербанком начинает расчет индекса московской жилой недвижимости

10 августа 2020 года Московская биржа начала расчет и публикацию Индекса московской жилой недвижимости, который рассчитывается на основании данных ДомКлик (входит в экосистему Сбербанка) о реальных ипотечных сделках Сбербанка.

• Значение индекса определяется как средневзвешенное значение стоимости квадратного метра жилья по административным округам Москвы.
• В расчете индекса участвуют квартиры в многоэтажных жилых домах. В расчет не входит элитная недвижимость (стоимостью более 30 млн рублей) во избежание искажения стоимости жилья.
• Ретроспективный расчет индекса будет доступен с конца 2016 года – по состоянию на 28 декабря 2016 года значение индекса составило 159 647 рублей за квадратный метр, на 5 августа 2020 года – 188 578 рублей.

Индекс рассчитывается еженедельно, пересмотр базы расчета индекса будет осуществляться один раз в квартал. Торговый код индекса – MREDC.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Индекс недвижимости от МосБиржи

Сегодня Московская биржа начала расчет и публикацию Индекса московской жилой недвижимости, который рассчитывается на основании реальных ипотечных сделках Сбербанка. Торговый код индекса – MREDC.

Значение индекса определяется как средневзвешенное значение стоимости квадратного метра жилья по административным округам Москвы.

В расчете индекса участвуют квартиры в многоэтажных жилых домах. В расчет не входит элитная недвижимость (стоимостью более 30 млн рублей) во избежание искажения стоимости жилья.

График индекса MREDC vs Инфляция

Отчет здесь: https://rusetfs.com/etf/report/MREDC?options=vs%3DInflation%26start=2017-3-1
Сделано с помощью http://beta-stock.site

Ретроспективный расчет индекса будет доступен с конца 2016 года – по состоянию на 28 декабря 2016 года значение индекса составило 159 647 рублей за квадратный метр, на 5 августа 2020 года – 188 578 рублей.

MREDC действительно хорошо аппроксимирует инфляцию!

Подглядывай за авторской статистикой на телеграм-канале https://t.me/rusetfs_news.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Загородная VS Московская недвижка для аренды и для себя. Разбираем реалии
Всем привет!
Поднимали тут вчера темку про перспективы арендного бизнеса в жилом сегменте на фоне стагнации рынка, возможного пузыря недвижки в крупных городах и кратного снижения доходности безрисковых инструментов (Вклады, госбонды).

Предлагаю рассмотреть вариант приобретения готового участка (или сознание с нуля самому) в до 10 км зоне от мск, под строительство бюджетного дома под сдачу или полноценное проживание.
Это не реклама конкретного кейса — это экономический разбор этого сегмента на реальный примерах.

Рассматриваемое место — г. Балашиха-2 (Та часть городского округа Балашиха, которая расположена вдоль Щелковского и окружена Лосиным островом с одной стороны и Озерным лесопарком с другой.
От МКАД 7-8 км, от Кремля (Лубянки) 23 км  — Ясенево и Бутово дальше


Набрасываю пока картинки и потихоньку описание...

Самый простой  вариант купить готовый участок на вновь нарезанном поле на краю поселка, со статусом ЛПХ или ИЖС, подведенным электричеством, присоенным адресом в г. Балашиха (т.е. регистрация, школы, поликлиники и все городские фишки будут)

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Баррель московской недвижимости

Давно меня этот вопрос занимает. Уж если недвижимость в России настолько зависит от сырьевых цен (подробнее о связи я пишу, например, тут и тут), то логично будет и цену привести к баррелю нефти. Наверное, аналитики давно так и считают, подумал я. И попытался найти что-нибудь в интернете. Но ничего путного, а тем более свежего, не нашлось, кроме нескольких старых статей.

Как обычно, если чего-то не хватает, значит, надо делать самому. Во всяком случае, будет интересно.

Сказано – сделано. Скачал себе цифры по нефти (сорт «Брент», наиболее приближенный к тому, чем торгует Россия) и цены на недвижимость (официальные длинные ряды Росстата) с начала этого века и наложил одно на другое.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Есть ли пузырь в недвиге?
В последнее время стала часто проскакивать тема про пузырь в недвиге. 
Решил «на глазок» прикинуть параметры пузыря (для Питера). 

Сразу скажу, что рассматриваю только один аспект — аренду, но ведь на самом деле у недвиги есть и помимо аренды много плюсов, например покупка обычного физического золота предполагает значительный процент, который вы заплатите ТОЛЬКО за то что по факту это золото купили, а не физическое золото будет не столь надежно, опять же недвига (если убрать из рассмотрения цену) нужна будет всегда (ну по крайней мере ближайшие десятки лет наверняка), а это значит что до нуля цена навряд ли упадет, а учитывая инфляцию, цена пусть и постепенно и, возможно, с падениями но всегда будет расти. 

Итак, я исходил из того, что значительная доля недвижимости покупается для получения прибыли — для сдачи в аренду.
По данным данного сайта средняя цена аренды квадратного метра 577 рублей.
А по данным этого сайта средняя цена покупки квадратного метра: 

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Вложения в недвижимость. Тухлый выбор.



Вот я так рассуждаю: купил я офис и тут начинается, ведь офис — то наверняка потребует коммунальных расходов. Охрана там всякая, вероятно это будет возможно 600 рублей в месяц или больше. Это будет обязаловкой. А где взять эти деньги? Был бы офис типа с платой только за свет… Так и так, я опять прихожу к выводу, что это жутчайше не выгодно.


Авто-репост. Читать в блоге >>>

Продажи новостроек в России за полгода сократились на 40%, вторичного жилья - на 65%

Почти 230 тыс. договоров участия в долевом строительстве жилья зарегистрировано в России за первое полугодие, что на 40% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (379,2 тыс.), свидетельствуют данные Росреестра, которые имеются в распоряжении ТАСС.

На вторичном рынке жилья, согласно информации ведомства, с января по июнь в России оформлено 1,36 млн сделок. По сравнению с прошлым годом, когда было зарегистрировано 3,89 млн договоров купли-продажи, падение составило 65%.

На рынке новостроек в сегменте жилых и нежилых помещений в целом продажи сократились на 38% — с 444,5 тыс. ДДУ в первом полугодии 2019 года до 276,4 тыс. в первом полугодии 2020-го. При этом количество ДДУ со счетами эскроу на 1 июля 2020 года выросло в 22 раза — до 72,7 тыс. (в первом полугодии 2019 года — 3,3 тыс.), отметили в пресс-службе Росреестра.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Взрыв в Бейруте
Любителям инвестиций в недвижимость посвящается!

В порту Бейрута, столицы Ливана, произошел мощных взрыв. Власти страны сообщили о сотнях раненых, в близлежащих районах города повреждены здания. Причины произошедшего пока неизвестны.Но половина города в руинах!
Кадры с места происшествия напоминают фильм-катастрофу.
Сам взрыв по разрушительности сопоставим с небольшой атомной бомбой:

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Рублевые цены на квартиры на вторичном рынке упали с начала года в 1/2 всех собственников
Данные ЦИАН: 
48% всех собственников квартир в городах миллионниках снизили цены с начала года.
Среднее снижение цены составило 9,6% до 94,2 тыс руб за метр.
38% собственников готовы к скидкам 500 тыс руб.
6% готовы сбросить 0,5-1 млн руб.
3% готовы сбросить до 2 млн руб.
39% цены не снижают
11% прибавили к цене в пределах 0,5 млн руб.

Новостройки наоборот, дорожают: +8% до 76,5 тыр за метр.
ЦИАН отмечает, что в половине городов новостройки дороже вторички.

Основной драйвер — льготная ипотека 6,5% на первичном рынке.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

домклик
Вчера ночью решил узнать как же в моем городе (Самара) дела со вторичкой, решил инвестировать ) в изучение этого вопроса 2600 рублей и купил 20 запросов, тыкнул в самые густонаселенные районы города
Оказывается с февраля-марта продаж во вторичке фактически нет, а по большому счету с 2019 года нет продаж (домклик учитывает только ипотеку, но щас все в ипотеку)
Текущие цены объявлений отличаются на 10-20% от реальной продажи за последние месяцы
Хаты больше 3х комнат вообще фактически никто не покупает

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Шаг 1. Накопить 6000$ на первый объект недвижимости под аренду или флиппинг

Несколько месяцев назад я придумал запасной план на жизнь, который дословно звучит как «План Б не остаться с голой ж-пой к 30» (мне 25, тогда весь мой капитал был: 200$, айфон и ноутбук). И я очень сильно проникся всей идеей построения капитала.

Так как это «План Б», которой должен точно получиться, если не получится «План А», то с данными средствами я не планирую лезть в нечто более рискованное чем недвижимость, акции (долгосрочное инвестирование, не трейдинг) или бизнес, но с очень сильным базисом.

Сейчас у меня небольшой доход с интернета, откладываю медленно, но верно.

Мой первый шаг — накопить 6000$ для покупки первого объекта недвижимости в средней Азии. Это будет приватизированная комната в бывшем общежитии сдавая которую можно получать 100$ в мес. Это 20% годовых, что уже шикарно. Но я хочу попробовать извлечь больше не с аренды, а с флиппинга. Т.е. покупаю убитую комнату, делаю ремонт, продаю дороже.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Интересные картинки о строительстве жилья в РФ в начале 2020

Как мы видим, 10 застройщиков осуществляют 20% нового строительства в стране. Введение эскроу-счетов и сложность в получении застройщиками банковского финансирования привели к монополизации рынка долевого строительства, и эта тенденция будет только усиливаться по мере завершения мелкими застройщиками ранее начатых проектов. Кроме того, для системообразующих застройщиков (Гр. ПИК и Гр. ЛСР) установлены более мягкие критерии для перехода на эскроу, и они смогут большее количество объектов достроить по старой схеме. А к чему приводит монополизация любого рынка..

Авто-репост. Читать в блоге >>>