Блог им. Evvibris

Есть ли пузырь в недвиге?

В последнее время стала часто проскакивать тема про пузырь в недвиге. 
Решил «на глазок» прикинуть параметры пузыря (для Питера). 

Сразу скажу, что рассматриваю только один аспект — аренду, но ведь на самом деле у недвиги есть и помимо аренды много плюсов, например покупка обычного физического золота предполагает значительный процент, который вы заплатите ТОЛЬКО за то что по факту это золото купили, а не физическое золото будет не столь надежно, опять же недвига (если убрать из рассмотрения цену) нужна будет всегда (ну по крайней мере ближайшие десятки лет наверняка), а это значит что до нуля цена навряд ли упадет, а учитывая инфляцию, цена пусть и постепенно и, возможно, с падениями но всегда будет расти. 

Итак, я исходил из того, что значительная доля недвижимости покупается для получения прибыли — для сдачи в аренду.
По данным данного сайта средняя цена аренды квадратного метра 577 рублей.
А по данным этого сайта средняя цена покупки квадратного метра: 

192 636 кв. метр. — вторичка.
135 935 кв. метр. — первичка.

Получим доходности:
577 * 12 * 100 / 192 636 = 3,6%
577 * 12 * 100 / 135 935 = 5,1%
Разумеется, тут предполагается, что в аренду жилье сдается 100% срока, что в реальной жизни трудно-достижимо (более того в то время как квартира не арендована она начинает приносить убыток, который так же не учтен).
Но даже если предположим, что квартира арендуется всего 50% срока, даже так, разница в доходности в сравнении с банковским процентом даже вторички не превышает 3х раз, а для первички 2х. 

Конечно, если сравнивать не с банковским процентом, а хотя бы с ОФЗ, а тем паче с дивидендной доходностью акций, это довольно низкая прибыльность, и просто как вложение капитала не слишком удачный выбор. 
НО все же когда говорят о пузырях подразумевают различия в гораздо больших масштабах. Поэтому совсем не уверен, что можно назвать пузырем ситуацию, когда актив достаточно четко реагирующий на инфляцию приносит прибыль сравнимую с банковской (при этом обладая значительно большей надежностью, чем банки). Хотя ИМХО конечно существенная коррекция цен и должна произойти (особенно учитывая все те мелкие факторы, что я не стал учитывать). 

Если кто-то предложит более детальный, или совсем иной способ расчета, или иное виденье ситуации — буду благодарен.
★4
132 комментария
Странный конечно пузырь если он есть.
Спрос на квадраты превышает предложение, поэтому это не совсем пузырь.

Особенно в Москве. Там даже волонтёры-рейдеры появились. Видимо о таком волонтёрском движении говорил вождь.

Выдержка из сегодняшних новостей по зданию ОНК в Москве:

Полицейские отказались вмешиваться. Сотрудники МВД посчитали, что это гражданско-правовой спор. Захватившие здание граждане сказали, что у них есть правоустанавливающие документы на него.

Неизвестные представились волонтерами и утверждают, что являются новыми арендаторами. При этом гендиректор компании, владеющей зданием, заверил, что никакие новые договоры аренды не заключались. Ворота в здание заблокированы, а на двери появились другие замки
avatar
Руслан, 
Спрос на квадраты превышает предложение, поэтому это не совсем пузырь.

Вовсе нет, это-то как раз норма для любых пузырей.

В канун тюлпанового кризиса, за луковицу тюлпана можно было приобрести особняк. И данная ситуация развивалась годами — годами за тюльпан можно было приобрести сначала небольшую каморку, потом квартиру в доме, потом особняк — был спрос, завышенный спрос, с постоянным ростом… пока внезапно не окончился.
avatar
Evvibris, Почему за одну луковицу? За три.
Руслан, справедливости ради, спрос на акции Nikola тоже превышает предложение, так же как и Kodak и те же луковицы тюльпана. 
Пузырь так и надувается.
В то же время нельзя рассчитывать на кардинальное (в 2-3 раза) падение цены без кардинальных же изменений условий
— кардинального увеличения предложения за счет вовлечения новых территорий (удаленка) и снижения себестоимости строительства (пром.производство домов) 
— кардинального снижения спроса за счет роста ставки по ипотеки, падения доходов населения, изменения жилищных привычек (отказ от идеи отдельного жилья)

avatar
в твоем расчете дом стоит 100мильонов лет… а у него износ… никто не хочет жить в старой панельке… да и сама панелька имеет срок 80 лет… еще ремонт + мебеля… разумно закладывать -2% износа от стоимости недвижки каждый год
avatar
ves2010, вот это утверждение ошибочно, да, мало кто хочет жить в пятиэтажке, 9-этажке, все хотят кухню 20м, комнаты по 30-35 метров, 2-3 санузла, вид на Кремль, ну в крайне случае на лес до горизонта и т.д. Я тоже хочу этого)
Но все упирается в деньги, квартира в Мск (в пределах МКАД) метров 100-150 и выше стоит нереальных денег, я вообще не представляю кто их может купить. Да и не понятно зачем, если при сопоставимых суммах можно уже купить дом в 2-3 раза большей квадратуры в территории новой Москвы
От этого спрос на 1-2-3 комнатные квартиры в старом жилом фонде никуда не денется, потому что они стоят дешевле и намного, не потому, что у них меньше стоимость квадрата, а потому, что они по площади меньше
avatar
iireg, Кввртира в внутримкадноймск это мск, новая москва это новая москва
Уазик не станет Крузаком, как его не называй
avatar
P/E при 5,1% будет почти 20 лет. При 3,6% — более 27 лет. Но опять таки, доходность это не чистая, поэтому сроки значительно выше, ибо ремонты, налоги, простои опять же.
avatar
Принцип Парето, вообще сдача в аренду — это работа с людьми и не всегда это приятно, поэтому просто сравнивать цифры с депозитом, как у автора, не совсем корректно.
avatar
значительная доля недвижимости покупается для получения прибыли — для сдачи в аренду
мне вчера идея пришла сдать один из гаражей за 2-3. Как думаете стоит ли это делать? Как-никак пассивный доха.
avatar
показателем пузыря считаю степень устойчивости системы при проблемах в экономике.

цены в недвижке это неустойчивая система. 
почти весь спрос за счет ипотеки. на этом растут цены.
при этом большая часть ипотеки с минимальным первым взносом. это большая долговая нагрузка.
при серьезных проблемах в экономике вырастут просрочки по платежам, спрос уменьшится а предложение увеличится банки начнут сбывать залоги, инвесторы начнут спешить сбывать инвестквартиры, чтобы зафиксировать прибыли и выйти в кэш. или на десять лет застрянут в убытках
ипотечные квартиры станут стоить меньше, чем долги ипотечников банкам
и т.п.
avatar
павел, а, что будет с фондовым рынком и с рынком бондов, при описываемой ситуации? Тут еще вопрос, где больше встрянешь. Хотя конечно да, все же продают на максимумах, а покупают на минимумах.
avatar
4kk, не лезть с большими плечами в позицию. как и в стакан на бирже, так и в ипотеку
avatar
А в целом, отстаньте уже от Московской недвиги, кто хочет купить, он не будет ждать и купит сейчас, а кто не хочет/не может не купит
Зашортить ее все равно нельзя. Стоимость входа в этот актив очень высока, от 7 млн (в пределах мкад), фьючерсов нет, опцонов нет
Смысл плодить топики раз в неделю о том, какая недвижимость дорогая околонулевой
avatar
iireg, автор приводил в пример рынок Питера и я тоже ориентируясь на него, вижу что рублёвые цены на вторичку практически остановились на уровнях 2008 года, а сам рубль обесценился в три раза и З.П. в рублях с тех пор выросли в разы. о каком пузыре может идти речь?
avatar
all silver, вы рассматриваете картину только с точки зрения цены, но не закона предложения и спроса.
avatar
Evvibris, предложение с тех пор сильно выросло (в основном за счёт первички), а предложение идёт за спросом. спрос подстёгивает доступность. в том числе и по причине низкой проц. ставки по ипотеке.
avatar
all silver, спрос странный. у людей с деньгами это взять квартиру внукам, которые еще не родились. а так три квартиры уже куплены. у людей без денег — это взять квартиру с первым взносом 10% а первый взнос взять как потребительский кредит, т.к вся зарплата и так уже уходит на еду и аренду.
третья категория — это все продать в омске/норильске, хватит на первый взнос на ипотеку в спб, купить квартиру в ипотеку в спб и потом переехать вселиться и искать работу продавцом в ТЦ или супермаркете. 
avatar
павел, у меня друг так сделал и меня ещё подбивает. Ну очень человек москвичом хочет быть) Подал квартирку с ремонтом в Влг, камри… И взял где-то за коммунаркой без ремонта. Правда ипотека у него небольшая получилась, ляма 1.5 всего.
avatar
all silver, но дальше снижения ставки по ипотеке не будет, все кто хотел уже в ипотеке, качественные заемщики дефицит, кто цены будет держать?
avatar
My Shadow, так говорят уже не первый год. и приводят кучу доводов от демографии до ипотеки ниже не будет. я не фанат недвижимости. более того, сильно просели из за неё активы (если считать в долларах с 2008), но люди которые ждут её падения в рублях, этого не дождутся. считать надо в долларах, а в долларах она близка к плинтусу.)
avatar
all silver, считать надо в рублях — недвижка это продукт исключительно внутреннего потребления, ее нельзя экспортировать и в ее себестоимости курс нац валюты не играет серьезной роли. Ставка на исторических минимумах, ниже инфляция не даст опустить — такая ситуация впервые в новейшей истории. В рублях недвига неплохо падала с дном в 2016-2017.
avatar
My Shadow, не согласен. считая свои активы в рублях вы упускаете главное — обесценение их в настоящих деньгах и не видите общей картины. у меня есть сомнения, что банки занимаются благотворительностью, раздавая деньги по низким ставкам перед новым витком инфляции или даже гипера. и ещё раз, в рублях цены практически не выросли с 2008 года, а сам рубль обесценился в три раза. не может она упасть в рублях. ну только если в случае очень жёсткого форс мажора и под эту формулировку не попадает даже очередной экономический кризис.
avatar
all silver, зарплаты 7 лет не ростут, откуда рублевый гипер возьмется. весь рост цен за счет ипотеки — чуть какой пипец в экономике и это все сдуется.
avatar
all silver, я уточню, а «настоящие деньги», я так понимаю, это те грязные зеленые бумажки, которые необеспеченно печатают триллионами по первому чиху, за счет чего бессмысленный бизнес Аппл, гугл, теслы (ну эта хоть ракеты запускает, хоть что-то есть), некой соцсети оценен в космические суммы?
avatar
iireg, именно. и ответ очевиден. дело в том, что «полновесный и крепкий»  ржубль обесценивается к «грязной зелёной бумажке» перманентно и катастрофически. и я бы и рад считать свои активы в нац. валюте, но когда я покупал свой первый объект недвижимости, доллар стоил около 20 ржублей, а сейчас он стоит 73,40 ржубля. при таком раскладе доллар конечно плох, но ржубль намного хуже.
avatar
all silver, можно в питерских жетончиках на метро считать, они тоже дорожают периодически, кстати, возможно даже быстрее зеленого
И отечественные они
*шутка юмора
avatar
all silver, у вас два фундаментально слабо зависимых фактора:
— курс USD в котором геополитика, цена на нефть в мире, бюджетное правило.
— цена недвиги в которой рублевые доходы населения и доступность ипотеки.
какая общая картина может быть от произведения этих факторов? то что низко как никогда и ниже быть не может — легко может: допустим Байден победит на выборах (кажется он уже опережает Трампа) и введет санкции на ОФЗ. Тогда и курс улетит и ставку ЦБ вздернут (привет ипотека). Банки кстати хорошо нагнули в 2014 году на в чем то похожей ситуации, но сейчас же никто не говорит то что кредиты в рублях при долларе 30 были благотворительностью.

То что цены в рублях не выросли с 2008 говорит лишь о том что они были не сильно оправданны тогда и вряд ли это можно использовать как индикатор, потому что даже спустя 12 лет и трех кратное обесценивание  себестоимость стройки в Мск сейчас в разы меньше тех цен.
avatar
My Shadow, «опустим Байден победит на выборах (кажется он уже опережает Трампа) и введет санкции на ОФЗ» — особенность устройства управления в США в том, что ни Трамп, ни Байден не смогут исключительно по своему желанию «ввести санкции на ОФЗ».
Нанести серьезный ущерб США  не смог даже Буш-младший )).
avatar
Andrew_Kl, там не мало желающих, а не один Байден:
Спикер нижней палаты конгресса США Нэнси Пелоси заявила, что у спецслужбы США якобы есть доказательства вмешательства России в выборы президента страны, которые пройдут только осенью. Она также напомнила об обвинениях, которые сыпались в адрес Москвы после выборов 2016 года, когда победил Дональд Трамп.

www.gazeta.ru/politics/2020/08/01_a_13172569.shtml
avatar
пузырь был в 2008, сейчас его нет. недвижимость на текущий момент наиболее доступна для покупки за последние 20 лет.
avatar
all silver, в 2006-2007 году в США недвижка тоже была мегадоступна. когда бездомным безработным неграм запросто  раздают жилье в ипотеку — это признак близкого грядущего схлопывания.
avatar
павел, не бросается в глаза график цен в США, где можно увидеть схлопывание недвижки.
avatar
Andrey, https://fred.stlouisfed.org/series/FLSTHPI
падало с 480 до 266
avatar
павел, ну эт разве схлопнулось. у нас в 2 раза (в доларах) чуть присело и то все ждут ещё приседания. а я где то видел цены в ньюёрке — там был микрошипик вниз и всё. 
avatar
Andrey, там же https://fred.stlouisfed.org/series/NYSTHPI
на 15-20%. ну а чего в долларах считать, давайте в золоте считать для США или для РФ в рублях
avatar
all silver, Тут вопрос в том, будет ли она еще более доступна для покупки в ближайшие 20 лет.
avatar
пузырь в рамках отношения цена/себестоимость, в 200 км строят тоже самое и в разы дешевле :) если сильный перекос ЗП в Мск станет сходить на нет — увидим медленное сползание цен лет на 10.
avatar
My Shadow, такого не будет… постиндустриальная экономика возможна только в крупных городах
avatar

ves2010, Не знаю насколько нашей стране и постиндустриальной экономике по пути, пока по пути скорее с сырьевой экономикой.
Но даже если по пути, то в Мск по сравнению с крупными городами — средняя ЗП раза в 2-3 выше, причем исключительно из за особенностей национального налогообложения и «гос. управления».

avatar
ves2010, Вторая — третья волна ковида и чего посильнее — и всё! Все разъедутся на удалёнку. Так что так однозначно говорить за будущее нельзя. Есть много факторов которые невозможно предусмотреть.
avatar
ves2010, короновирус (удаленка) + расширение функций интернета могут поставить Ваш тезис под сомнение.
avatar
Когда цены упадут на недвигу, аренда тоже снизится, получатся те же 3-5% как вы считали, а пузырь при этом сдуется. Мне кажется вы выбрали не верный критерий для оценки. Я рассуждаю так: последние годы из года в год ввод м2 растёт. Если раньше это предложение поглащали в городах крупных: те кто пере езажет из сельской местности, молодые люди родившиеся в 70-80 годы, когда был пик рождаемости в СССР, по итогу этот спрос удовлетворён. Сельская местность мертва уже, там уже нет клиентов, все кто родился до 90ых годов уже кто хотел купить, тот купил. Поколение после середины 90ых оно во-первых малочисленно в силу провала рождаемости, во-вторых более инфантильно-предпочитает жить с родителями. Что имеем в итоге: упавший сильно спрос (клиенты кончились) и при этом разогнанное до максималки предложение, чисто по экономике они должны будут уравновеситься, все эти маткап за 1 ребёнка, низкие ставки это же методы стимуляции спроса, значит уже проблемы есть. Ещё по инерции кто-то покупает чтобы сдать или просто захкджироваться, но это крайне глупая затея, так как их надо ещё потом продать и обслуживать. Возможно мск и Питер ещё могут поглащатл предложение за счёт притоков с регионов граждан, но в в регионах точно все плохо будет
avatar
Андрей Алферов, есть версия, что вначале схлопнется аренда, потом поползут цены на недвижку вниз, но именно поползут.
avatar
Андрей Алферов, более того вымирает поколение послевоенных бейбибумеров и оставляет квартирки в наследство… т.е новое жилье только для приезжих
avatar
Андрей Алферов, знаю несколько человек поколения 80, выросших в общагах и хрущёвках. Дорвались до относительно дешёвой ипотеки и тепрь покупают по привычке вторые-третьи квартиры. Видимо возмещая комплексы с детства. Хотя сами работают простыми работягами, платят ипотеку, сдают. Как накопят на первоначальный взнос — ещё берут, объясняя что детям понадобиться, надо постараться — обеспечить. Дети ещё в школу не пошли. В итоге несколько квартир, и жизнь в долгах от з/п до з/п.
avatar
Zerich121, идеальные россияне!=) Вот, путин с грефом-костиным наверно смотрят на всё это — и нарадоваться не могут;-)
Стоимость квартир на сайте — это не стоимость, а хотелки продавцов, т.е. аски
Для полной картины не хватает бидов.

Пузыря нет, но цены на квартиры явно завышены с точки зрения простого человека.

Грязная доходность в Москве/МО разных квартир около 4-6,5%
+рост самой квартиры условно на 2-3% в год.

итого:
6-9,5% в год. (в среднем 7-8,5)

однако, нужно вычесть:
ндфл, коммуналку и налоги на квартиру, ремонт, мебель, амортизацию самого дома.

Можно по разному считать: учитывать ндфл, или не учитывать, разные затраты на ремонт, вплоть до условного 0.

В итоге, по моим расчетам, без учета амортизации самого дома: 5-9,5% в год с учетом роста стоимости самой квартиры.

С учетом возможных простоев, проблем с теми, кто снимает, низкой ликвидностью и высоким порогом входа, и рядом рисков (например, соседка недавно залила 3 квартиры) — это не интересно для инвестирования. Лучше уж портфель акций/облигаций составить.

С точки зрения доходности не пузырь.  Просто не очень интересно.
А вот с точки зрения простого человека — слишком дорого.

Например, насколько помню в Москве ипотека на 10 лет на однушку около 80-100к в месяц.
при том, что средняя зарплата насколько помню около 80к
avatar
Alex, у тя есть квартиры? ты теоретик...
у мя по некоторым квартирам убыток… например однуху брали за 150к баксов в 2005г… счас она стоит 100к баксов… понятное дело чтоб отбить убыток в 50к баксов надо ждать мильон лет
avatar
Alex, ага… а еще квартиру могут снять две тихие девушки-студентки и внести свои коррективы в экономическую парадигму хозяина, в просторечии людьми незнакомыми со специальной терминологией называемой жопой…
Сергей Новосельцев, если ты намекаешь на бордель… то такое бывало… только не студентки… тетка снимает взрослая… а потом внезапно съезжает… приходишь убирать… а там такое
avatar
ves2010, бордель это лайтовый вариант, он подразумевает хоть какую-то чистоту и порядок. А вот две девочки из приличных семей за пару месяцев способны усрать квартиру до состояния «черновой отделки»с напрочь угробленным внутренним содержимым того что было квартирой…
Сергей Новосельцев, раз в месяц приходишь забирать деньги — смотришь квартиру... 
avatar
ves2010, тут нюанс, квартира в другом городе и ехать туда полтора суток…
Alex, а разве нет статистики по реальным сделкам в мск?

avatar
Alex, 
вот прям утром смотрел.
в одном и том же доме. средний этаж.
950 тыс и 1 млн 200 тыс.
обе висят в продаже несколько месяцев.
avatar
Большая трешка в мск стоит как зогородный дом в 2-3 раза большей площади в 10 км зоне с городской инфрасируктурой
И по стоимости и по арендной цене кстати.
Себестоимость домов понятна и прозрачная, вот пока этот ценовой баланс соблюдается, никакого пузыря нет.
avatar
Sergio Fedosoni, статус земли под домом какой? неужели с ИЖС и средним участком в 12 сот.? тогда зачем жить в человейнике, где даже нахождение в гостях у меня вызывает дискомфорт начиная от парковки и неадекватных соседей?
avatar
all silver, ижс 10 соток — 4-5 млн, дом от 10 — квартира млн 16-25
avatar
all silver, потому, что за указанные деньги надо строить условную «загородку» самому + все стереотипы (в отдельных случаях) относительно «негородской» инфраструктуры, ну если не строить то дольше ждать пока построится (в т ч все вокруг). хотя  бизнес-трешки в мск, тоже скорее овер 25М встанут, так, что…
avatar
А налог, а содержание в период несдачи, а ремонты? Вы посчитали?
avatar
ИМХО Вы считаете среднюю температуру по больнице.
Рынок недвижки по мере своего развития будет приобретать все более локальный характер. Кв.м. будет дорожать в хороших районах Москвы, Питера, Сочи, Краснодара и еще некоторых городов-миллионников.
Цены будут падать в депрессивных городах «ржавого пояса»… иногда до нуля. Однозначно превратятся в трущобы и подешевеют те многоэтажные панельные человейники, которые лепятся последние 20 лет на подмосковных полях — совершенно варварская застройка, за которую местную власть надо сажать в тюрьму.
Однозначно будет пустеть Сибирь и ДВ — климат решает.
Те, кто рассуждают о малоэтажной застройке вокруг Москвы и Питера, «свом доме по цене трешки» — наивные мечтатели. Этого не будет никогда, т.к. формат застройки уже сформирован. Будут мерзкие трущобы с дикими пробками, а также отгороженные высокими заборами «резервации» для элиты.
Малоэтажный формат еще пока возможен в ЮФО, но дикая коррупция и постоянная откачка денег в Центр лишает перспектив и эти благодатные земли.
Кому хочется посмотреть на будущее рынка недвижимости в России — изучайте ситуацию в Аргентине, Бразилии и Мексике. И да, дорогие диванные критики, — я длительное время жил и работал в Южной Америке, по-этому говорю только том, что видел и знаю ЛИЧНО.
avatar
Kluger, а как её изучать?
вроде аргентина и мексика совсем захудалые регионы, типа нашего таджикистана, не?
avatar
Andrey, это наиболее «белые» и социально развитые страны Южной Америки, во многом похожие на Россию. Большая территория, из которой удобна для проживания лишь малая часть. Много природных ресурсов. Претензии на имперское величие и доминирование в регионе. Высокая концентрация населения в крупных городах. Довольно грамотное, но при этом нищее население и узкая прослойка супер-богатых. Коррупция и клановость.
Как изучать их рынки недвижимости? Гугл в помощь. Если Вы инвестор — умение добывать и анализировать инфрмацию ваш главный хлеб.
avatar
Andrey, Мексика по ВВП на душу, да и по структуре ВВП как никто другой близка к нам)
avatar
Kluger, о малоэтажной застройке вокруг Москвы и Питера





:)
monstrt-amadey.livejournal.com/135616.html

avatar
Alex, на фотке «лежачие человейники». Ничего общего с мечтой о свом доме
avatar
Alex, кстати. это называется БАРАКИ. Но красивые. Точнее красивенькие :)
avatar
 Цена недвижки — жизнь. Была и будет. Надо считать сколько стоит жизнь.
Например, жизнь не тупого москвича оценим в 100.000р месяц. Трудоспособный возраст 25-35 лет, за пределами этого возраста будет проседос по деньгам и откладывать не получится. 
10 лет или 120 мес по 100.000р = 12 млн цена квартиры.

В 2010 году средняя зарплата была 40,000р
В 2019 году уже 80,000р

avatar
Andrey, не заметил роста з.п. с 2013 по сегодня. может в 2010-2013 м поросла чутка
avatar
павел, ростат заметил :)
avatar
Andrey, то что зарплаты выросли в 2 раза за 10 лет не гарантирует что они вырастут столько в последующие 10 лет. Да и в 2010 году квартира, которая сейчас стоит 12 млн не стоила 6.
avatar
Принцип Парето, 

в 2008 году 1 метр стоил 7400 литров
в 2020 году 1 метр стоит 4000 литров бензина

в 2008 году 1 метр стоил 4600 кг
в 2010 году 1 метр стоил 3450 кг
в 2020 году 1 метр стоит 2400 кг хлеба

То есть через 10 лет хлеб в кирпичах подорожает в 2 раза :)


Кстати, когда доллар стоит 6 рублей, бензин стоил 3,5 рубля. Как и сейчас, бензин стоит 0,6$.
avatar
Andrey, доходность в прошлом не гарантирует будущей доходности.
С 2000 года по 2010 год средняя зп в рублях выросла почти в 10 раз.
А вот за следующее десятилетие с 2010 по 2020 — только в 2,2 раза.
Если такие темпы сохранятся, то в следующие 10 лет з.п. вырастет на 20%) Я думаю что реальные цифры будут несколько выше, но 2 раза за следующие 10 лет — крайне сомнительно, при текущих цифрах инфляции.
 
Рост недвижимости, который состоялся с начала 2000-х и периодически волнами накатывает до текущего времени — наследие ожиданий дикого роста з/п.
avatar
Andrey, 3,5 от 6 никак не 0,75  ))    

и когда доллар стоил 6 рублей бензин был 2,40, у меня  и чек имеется )
avatar
Ян Карлович, значит доллар идёт на 90-100? :)
avatar
Andrey, думаю доллар идет в Ад )
только рубль идет туда гораздо быстрее..(((((
даже на моей памяти он прошел путь от 60 копеек (3-4 рубля на черном рынке) до 6000 рублей за доллар,
а затем от 6 до 75 рублей.
Вряд ли что-то может ему помешать дойти до 90-100 и 190-200 и 290-300 и т.д. ))
Вопрос когда?
avatar
Ян Карлович, 
вы так и продолжайте правильно считать -
от 6 000 до сегодняшних почти 75 000

то есть от 5 рублей до 75 000 
в 25 000 раз. 
avatar
товарищ масон, да что ж тут сегодня за бесконечное уничижение арифметики царит !!!??? )))
либо в 15000 раз от 5 до 75000
либо в 25000 раз, но тогда от 3 до 75000

либо крестик, либо трусы ))
avatar
Ян Карлович, 
я не помню доллар по 3 рубля.
я помню по 5
avatar
Andrey, в этом Вашем замечании вижу очень много резона. И в обратную сторону тоже работает. Где недвижимость дешевая — человеческая жизнь стоит копейки.
avatar
Влад, ты сдаешь или теоретик? никуя не выгодно сдавать… после 2008 а уж тем более после 2014 сдача в аренду чистая благотворительность
avatar
Пузырь в недвиге один… Уменьшающееся население! Пока население расти не будет долгосрочно недвижимость очень опасное вложение..

Рано или поздно с планами строить больше произойдет переизбыток. У нас в доме несколько собственников владеют по несколько квартир в городе… Застройщик до сих пор владеет кучей квартир, хотя последняя очередь сдана уже года 3 назад. В соседнем доме куча собственников купили и не живут в квартирах..

А у агенств недвижимсоти висят тысячи свободных квартир, в прошлом году у крупнейшего агенства города(население города 540 тыс. чел) было 10 тыс объектов продажа + сдача..

По моему обывательскому мнению, надо не квартиры клепать, а покупательную способность населения поднимать и добиваться того, чтобы в этой стране хотели семьи строить и рожать детей… А так долгосрочно сценарий один: переизбыток предложения с уменьшающимся населением и падающими доходами.
Александр Лопатин, повысить покупательскую способность? сразу на потребление импорта все уйдет и на туры по европам. что это даст для  экономики РФ?
avatar
павел, Ну вы как-то узко смотрите… туры по европам и потребление, это что-то про разовую выплату… Я же говорю про фундаментальные изменения… Пока население нищает в общем ни чего хорошего не будет… Не думаю, что когда средний россиянин начнет жить раза в 2 лучше, вся эта прибавка годами будет улетать на потребление… Я говорю, про качество жизни вообще, когда люди хотят развиваться, заводить семьи, рожать детей и видят возможности для благополучной жизин…
Александр Лопатин, а куда будет улетать прибавка как не на потребление

«развиваться, заводить семьи, рожать детей» для этого деньги не нужны, лишь желание. интернет сейчас у всех есть. доступность информации огромная. развивайтесь.
для семьи и детей нужны мужчина и женщина. деньги не обладают детородной способностью
чем больше денег и выше уровень потребления, тем меньше рождаемость. сравните таджикистан, африку и испанию
" возможности для благополучной жизн…" это потребление
avatar
павел, 
«развиваться, заводить семьи, рожать детей» для этого деньги не нужны, лишь желание

По моему только идоты плодятся без гроша в кармане… Не думая о том, как семья будет жить и на что питаться..

" возможности для благополучной жизн…" это потребление

А еще это качественная медицина, образование, государственные институты и многое многое другое))) А без всего этого невозможно повышение благосостояния населения, потому что уйма усилий тратится на вещи, которые не должны оттягивать человеческие усилия..

Хотел предположить, что вы из Москвы, в профиле написано Санкт-Петербург… в принципе отличие не большое))) Вам бы узнать как издеваются над людьми в регионах и поняли бы, что не перепрыгивать огромную яму грязи по дороге на работу каждое утро это не само собой разумеющееся, а роскошь)))

Вот кстати мне всегда было интересно, почему в Москве и Санкт-Петербурге коммунальные платежи меньше чем в регионах? При том, что зарплаты в наоборот в разы меньше?
Вот у вас подняли кап. ремонт в этом году в два раза с целых 4-5 рублей до 8-9 рублей… Какая беда! А мы платим 11,65 второй год уже… Тут уже не до потребления, тут бы выжить как.
Александр Лопатин, я только 7 лет в спб, до этого жил в обычном городе, жил бедно, детство в 90е. как у всех, когда и жрать нечего было.
в общем это не мешало мне развиваться. и успехи в спорте и в учебе. я приехал в спб и здесь вполне конкурентоспособнен
с одной стороны деньги нужны для улучшения возможностей, с другой стороны потребление отвлекает от более важного от работы над собой, это лучше получается в спартанских условиях, когда ничго не отвлекает, нет соблазнов и удовольствий
avatar
павел, Вот писал свой коммент и думал, а вдруг он там не давно живет)))))

Ну в целом, я имею ввиду что без повышения качества жизни не будет развития, следовательно и перспектив недвижимости. Без привязки к конкретным критерия: доход, рождаемость и т.п.)))
павел, чтобы работать над собой в спартанских условиях логичнее было ехать из обычного города не в спб, а в противоположном направлении ))
avatar
Ян Карлович, ну уже когда поработал над собой, то можно что-то на этом и заработать. я же не просто так приехал и требую тут больше денег
avatar
Александр Лопатин, влияние доходов на демографию невелико.
avatar
павел, даст то, что у 90% населения после коммуналки и дешманской жрачки начнет оставаться хотя бы 15-20 тыс в месяц на другие цели. Что люди голову от корыта начнут приподнимать…
Хотя что я несу — крамола! Если они подымут голову и оглядятся — Бог знает, что им в голову придет, какие мысли о другой жизни (не дай Бог — власти!) У них заведутся
avatar
Kluger, дадут больше денег — просто будет потребительская инфляция, т.к. товаров и услуг пропорционально больше не появится, особенно произведенных внутри РФ
avatar
павел, не надо давать деньги. Надо дать возможность получать достойную оплату за свой труд, получать прибыль от своего бизнеса, сохранять и приумножать деньги, иметь выбор товаров и услуг за счет здоровой конкуренции.
А возвращаясь к теме топика — в каждом регионе сейчас рулит один-два застройщика, приближенных к администрации. Которые получают участки под застройку без конкуренции, строят говно, которое никто не проверяет, платят копейки рабочим — зачастую гастарбайтерам, назначают цены с потолка.
И людям, желающим развиваться приходится выбирать из этого говна, на те крохи, что им платят.
avatar
Kluger, тут ничего не могу возразить, только согласиться)
avatar
Kluger, хотя нет, кое-что могу. вон  в соседнем топике жалуются на плохое соотношение цена-качество отдыха в крыму. те же наши люди, только их мечта сбылась — смогли задрать ценник на свои услуги. Достойно так сказать зарабатывать, на уровне европы и москвы.но в масштабах всей страны если так сделать, без работы над улучшением качества, без работы над собой, то что?
может все же начать с улучшения качества, чтобы деньги выбирали местный продукт вместо импортного?
avatar
павел, да тоже согласен. Хотя ключевое слово тут «выбирали».
В Крым всех загнали, ценник задрали — нет выбора.
В провинции зарплаты в 15 тыр. Люди в Магните красные ценники собирают — нет выбора.
avatar
Kluger, задрать ценник это как раз выбор людей которые смогли задрать ценник. Они хотят достойно зарабатывать. 
avatar
павел, если покупают отдых в крыму за эти деньги, значит нравится. если не нравится — не надо покупать. но покупают, значт всё гуд.
avatar
Andrey, водку бодяжную тоже покупают вовсю по ночам в наливайках. если следовать вашей логике, это тоже гуд.
avatar
павел, не верная аналогия. аналогия должна быть с дешевой водкой, но из магазина, то есть не отравой (хотя история с ротовирусом — это аналогия с бодяжкой). 
avatar
павел,

Полностью согласен, это вилка для властей — основные траты: жилье, авто, отдых. В 2015 после скачка доллара пришлось принудительно закрывать Турцию и Египет для несостоятельных но многочисленных сограждан.
avatar
Однозначно интересная мысль, что если будет уменьшаться количество населения, то недвижимости будет нужно меньше, соответственно  цена может начать снижаться, но это достаточно дальняя перспектива. Также цена может начать снижаться, если ипотетчики не смогут выплачивать кредит и банки будут выставлять на торги квартиры с дисконтом (Да, в РФ нельзя забрать единственное жилье, а если это ипотека, то можно). А ипотеки сейчас раздается много…
avatar
Влад, слушай… это интернет… в которм ты троль лжец и девственник… если чтото не устраивает — жалуйся в оон... 
avatar
Откуда такой ценник за м2? Ну если брать исторический центр, ну может цена вторички и адекватна, но это не самые удобные квартиры для сдачи
Ходжа Насреддин, такой ценник возникает из за инфраструктурной до 50% и налоговой до 30% нагрузки на проект, 20% это доход девелопера за 2-3 года, негусто...
Сильно нефтянку с НДПИ напоминает.
А если сам себе строишь, ровно в 3 раза дешевле выйдет (за нал если)
avatar
Цены подросли на волне снижения ставок. Сейчас море успокоится и посмотрим кто купался без трусов.

Сдача кв это плохо оплачиваемая работа.
Сдача хрущевки это вредная работа которая оплачивается еще меньше.
Для пенсионеров подходящая работа.

 
avatar
smit, когда пенсионеры допрут, что проще и прибыльнее продать и положить на ОФЗ или депозит, тогда и начнется.
avatar
Turbo Pascal, пенсы не допрут. Они не доверяют никому. А квартира стоит — вот она.
Кв в глазах людей безрисковый актив за который они готовы платить ежемесячно квартплату.
Поэтому она всегда будет стоить дорого. (относительно дохода в неё)

Начнется когда будет затаванивание рынка. Оно идет. Процесс не быстрый
avatar
smit, когда на пенсов наложат налог, сжирающиё всё, тогда и сбросят.
А пока да, многие берегут метры — вдруг чо. Да что греха таить, и я в том числе.
avatar
Turbo Pascal, Ни когда эти **** (слово выберите сами) не допрут! Видели облигации в СССР всех обманут и ни чего не вернут… К тому же они не застрахованы, а кирпич и вклад в условном сбербанке лучшая инвестиция в жизни и слышать мы больше ни о чем не хотим.
smit, 
Сдача кв это плохо оплачиваемая работа.
Для пенсионеров подходящая работа.

Не поверите, но есть такие люди на пенсии, которые думают, что содержать 2 лишних квартиры и НЕ СДАВАТЬ ИХ В АРЕНДУ, при этом тратя 60 тыс. в год на содержание жилья и коммуналку — это самое лучшее вложение большей части своих с огромным трудом нажитых накоплений)))
Александр Лопатин, инерция сознания. Много таких людей.
Даже я бы много думал если была бы кв лишняя.
Вон Turbo Pascal тоже метры бережет.
avatar
smit, Не знаю для меня очевидно, не сдавать в аренду и — 60 тыс. в год
Либо продать и вложить даже хотя бы на вклад..(хотя сейчас ставки ниже плинтуса, что по вкладам, что по ОФЗ) пусть даже 5% на 5-6 млн. это 250-300 тыс. + 60 тыс. ушедшие траты… 310-370 тыс. профита… В любом случае две квартиры не будут прибавлять в стоимости 350 тыс. в год…
Александр Лопатин, про лишние кв это не так распространено как про дачи.
Последнее вкладывают в дачи то забор красить, то траву косить.
avatar
Александр Лопатин, ну значит, зело хорошо живут-)
и зело легко им дались «с огромным трудом нажитые накопления»-)
— «Всё, что нажил непосильным трудом!»©, ага:)
или как там еще говаривал у нас один популярный персонаж -
— «работал, как раб на галерах!»© 
;-))
Ставки падают — в импотеку можно взять больше — цены растут — доходность жилья по сравнению с офз падает.
Как только все начнут покупать только для жизни — тут и опаньки.
Да сейчас даже если налог введут хоть 1% годовых, предложение на рынке будет такое, что мало не покажется.
avatar
Я бы не назвал это пузырем, просто логичное следствие на понижение ставок ЦБ и удешевления ипотеки. Рано или поздно ставка пойдет вверх и спрос начнет падать, цены тоже, и там видно будет кто поздно среагирует, тот и огребет.
avatar
Чтобы судить о пузыре в недвижимости, надо для начала сравнить с другими странами. Для этого подойдет квартальный отчет BIS (Bank of international settlement)
avatar
Когда ж тебя, заразу, с главной уберут. 
avatar
 На самом деле ситуация неоднозначная — я слышал истории от знакомых как в 1999-2000 гг. народ переезжая из регионов брал 1-2 комн. квартиры в ипотеку, когда квадрат стоил 300-500 долларов. Им все крутили у виска и говорили, что они сумасшедшие. Возможно сейчас похожая ситуация.
avatar
Аккуратный Боб, под какие проценты тогда давали?
avatar
Расчёт поверхностный. В цену первичкки не включён ремонт — это большая ошибка конечно .
Доходность квартир действительно около 5%. Но это ничего не говорит о пузыре .
Более детальную аналитику рынка недвижимости можете глянуть у меня в блоге (правда там тоже нет суждений о пузырях)
Именно с точки зрения пузырей, можно сказать что недвига в России никогда не обваливалась, за счёт обвала рубля… В моменты обвала рубля рынок  недвиги просто стоит
avatar
Довод: недвижимость будет дешеветь из-за избытка предложения.
Контрдовод: Из-за износа доступных для проживания домов/квартир становится меньше. Не факт, что объём ввода нового жилья достаточен для компенсации приходящего в негодность.
Довод: недвижимость будет дешеветь из-за демографии.
Контрдовод: во многих развитых странах в последние годы недвижимость растёт несмотря на уменьшение количества населения.
avatar
ХренСгоры, ценность Москвы это шаговая доступность, а так у меня от загородного дома в лесу до кремля ближе чем от бутово или ясенево…
avatar

Я вам скажу одну вещь, но только вы не обижайтесь. Покупку недвижимости в России сложно отнести к инвестициям, т.к. она заведомо убыточна. Инвестиции должны приносить деньги. Выросли ли цены на недвижимость в рублях на порядок девальвации этих рублей? В регионах, в миллионниках — однозначно нет. Выросла ли аренда пропорционально девальвации? Или на сколько продлился срок окупаемости в реальных деньгах в связи с очередной девальвации вашей арендной платы? Есть ли перспективы столь значимого роста экономики России чтобы рубль не продолжал падать такими же темпами как последние 30 лет? Скорее наблюдается всё большее огосударствление (совковизация) экономики. Новая недвижимость купленная в 2000х в реальных деньгах, а не в деревянных сейчас стоит дешевле. Речь о России, а не о Москве, там сами разбирайтесь. Я сомневаюсь что в Москве сильно другая ситуация. Инвестиции в недвижимость в России сродни инвестиции в депозит.
А спрос и предложение это уже вопросы двадцатые.

avatar

теги блога Evvibris

....все тэги



UPDONW