Блог им. Whispered

Индекс недвижимости от МосБиржи

Сегодня Московская биржа начала расчет и публикацию Индекса московской жилой недвижимости, который рассчитывается на основании реальных ипотечных сделках Сбербанка. Торговый код индекса – MREDC.

Значение индекса определяется как средневзвешенное значение стоимости квадратного метра жилья по административным округам Москвы.

В расчете индекса участвуют квартиры в многоэтажных жилых домах. В расчет не входит элитная недвижимость (стоимостью более 30 млн рублей) во избежание искажения стоимости жилья.

График индекса MREDC vs Инфляция


Индекс недвижимости от МосБиржи


Отчет здесь: https://rusetfs.com/etf/report/MREDC?options=vs%3DInflation%26start=2017-3-1
Сделано с помощью http://beta-stock.site


Ретроспективный расчет индекса будет доступен с конца 2016 года – по состоянию на 28 декабря 2016 года значение индекса составило 159 647 рублей за квадратный метр, на 5 августа 2020 года – 188 578 рублей.

MREDC действительно хорошо аппроксимирует инфляцию!

Подглядывай за авторской статистикой на телеграм-канале.

★15
44 комментария
Фьючи на него будут?)
avatar
Принцип Парето, ну так спецом индекс и сделали наверное чтобы сделать на него фьючи
Принцип Парето, будут конечно. И даже отрицательные цены предусмотрят в спецификациях, чтоб игроки не возмущались потом
avatar
rerok, формата «купите квартиру с тещей в Бирюлово, я вам деньги дам»?)
avatar
Whispered, нет. Просто если в преддверии экспирации во фьючерс набьется слишком много розничных лонгистов, то их не грех рассчитать по нулю, и даже по отрицательным ценам. Формальные обстоятельства возникновения «панических продаж» нарисуют какие угодно: каскад маржинколов, невозможность выхода на «поставку», ядерная атака, метеорит, и тыды
avatar
rerok, индекс будет расчетный. как вы себе представляете выход на поставку не коммодитиз.?
avatar
Антон Б, нефть WTI — тоже рассчетный фьючерс. Однако ж одним из поводов отрицательных цен как раз послужила проблема с выходом на поставку (или с принятием поставки, по причине дефицита и дороговизны свободных емкостей в нефтехранилищах). Так что не волнуйтесь, причины найдутся
avatar
rerok, да. было бы красиво индекс цен на жилье в москве -37
avatar
Антон Б, если радиация будет в Москве то -3700 могут нарисовать. 
rerok, ты бредишь, фьючерс будут считать на основании индекса цен, который считается на основании реальных сделок.
Феликс Осколков, я конечно утрирую про отрицательные цены. Навряд ли крупняк станет «обувать» розницу с такой же наглостью как на нефти «25 декабря» или «20 апреля». Максимум пощипают посредством контанго (когда умеренным, а когда не очень)
avatar
rerok, про контанго вот интересно, за счет чего оно будет образовываться . 
Феликс Осколков, будет образовываться под влиянием процентной ставки и невидимой руки рынка, как иначе-то
avatar
тема гуд… спасибо низнал
avatar

Москва. 10 августа. ИНТЕРФАКС — «Московская биржа» (MOEX: MOEX) в понедельник начала расчет и публикацию индекса московской жилой недвижимости, который рассчитывается на основании данных ДомКлик (входит в экосистему Сбербанка (MOEX: SBER)), сказал в ходе онлайн-презентации этого индекса управляющий директор по продажам и развитию бизнеса «Мосбиржи» Игорь Марич.
Торговый код индекса — MREDC. Индекс рассчитывается по фактическим данным на основе сделок с привлечением ипотеки от Сбербанка (банк имеет примерно 50% долю в денежном выражении на рынке ипотечного кредитования).
Значение индекса определяется как средневзвешенное значение стоимости
квадратного метра жилья по административным округам Москвы (кроме квартир в Троицком и Зеленоградском административных округах). В расчете индекса участвуют квартиры в многоэтажных жилых домах (размером 20-200 кв. м; 1-4 комнаты), но при этом в расчет не входит элитная недвижимость (стоимостью более 30 млн рублей) во избежание искажения стоимости жилья.
Индекс рассчитывается еженедельно на основе сделок за четыре последние
недели, пересмотр базы расчета индекса будет осуществляться один раз в квартал.
Ретроспективный расчет индекса будет доступен с конца 2016 года — по
состоянию на 28 декабря 2016 года значение индекса составило 159 тыс. 647 рублей за квадратный метр, на 5 августа 2020 года — 188 тыс. 578 рублей.
По словам старшего управляющего директора, начальника управления
электронных рынков Сбербанка Владимира Ярового, этот индекс может не только использоваться как инструмент для аналитики тенденций жилой недвижимости, но и быть актуальным для других участников рынка, в частности физических лиц, планирующих сделки с недвижимостью (на первичном и вторичном рынках), и застройщиков, формирующих ценовую политику при запуске нового проекта.
«Мы регулярно замеряем настроения розничных инвесторов. Поскольку это новое для России явление — массовый розничный инвестор, приходящий на рынок — мы узнаем их предпочтения. Значительный процент новых клиентов имеет интерес к рынку недвижимости и инструментам, привязанным к этому рынку. По последним опросам - порядка 40% в том или ином виде интересуются вложениями в недвижимость», - заявил Яровой.
Помимо этого, индекс может стать базой для создания различных производных финансовых инструментов, которые будут актуальны для российского рынка ценных бумаг и интересны широкому кругу инвесторов.
Как отметил Марич, в дальнейшем «Мосбиржа» может предложить рынку фьючерсные контракты на новый индикатор. Запуск торгов фьючерсами может состояться до конца 2020 года.
«Они (фьючерсы — ИФ) позволят инвестиционным фондам и частным инвесторам реализовывать стратегии, направленные на получение прибыли от изменения цен на недвижимость. Застройщики, в свою очередь, смогут с помощью фьючерсов захеджировать рыночные риски, а финансовые компании — создать новые структурные продукты, которые помогут частным инвесторам накопить на недвижимость либо на первоначальный взнос по ипотеке», — сказал он.
Согласно материалам «Мосбиржи», исходя из оценки жилищного фонда страны в 3,7 млрд кв. м и средней стоимости жилья 50-60 тыс. рублей за 1 кв. м, капитализацию рынка жилой недвижимости можно приблизительно оценить в 185-222 трлн рублей.

Феликс Осколков, «средней стоимости жилья 50-60 тыс. рублей за 1 кв. м»
Откуда это?

avatar
Если фьюч будет, будет прикольно. Квартиру себе по чуть чуть каждый месяц фучем покупать =)
avatar
Андрей К, продавать только фьючерсом.
за 17,18,19,20 =36+7= 43 месяца.
18%1.18 ^ ((1 / 43) * 12)1.047
4.7% годовых в рублях.
и это за годы где нефть стоила относительно дорого
avatar
Это в тему, что недвига падает :))))
avatar
Интересно, что только по московской недвиге индекс. Другой России как бы нет или там нет острой необходимости убеждать всех, что пока купить хатку.
avatar
Andrey, думаю, апартаменты в Сочи и где-то в тайге немного несопоставимы и неоднородны, чтобы делать по ним индекс.
avatar
Whispered, думаю в неоднородности вы сильно ошибаетесь. Именно неоднородность в Мск позволяет утверждать, что цены растут. На набережной они уже в космос улетели и тянут капотню вверх. Этот индекс бесполезен для всех, так как ничего не отражает. Как можно под одну гребенку хату внутри бульварного кольца и снаружи мкада? Это цирк для завлечения новых покупателей копотни, котельников и прочих реанимированных кузьминок.
avatar

Andrey, от этого в индексе попытались избавиться методом:

«В расчет не входит элитная недвижимость (стоимостью более 30 млн рублей) во избежание искажения стоимости жилья.»

avatar
Whispered, ну это только подтверждает моё предположение — индекс создан для хомячков.

И почему то этот индекс совпадает с индексом irn, который не откидывает элитное жильё, а? :))
avatar
Andrey, вы уже наложили одно на другое? Киньте сравнительный график что ли, тоже хочется глянуть…
avatar
Whispered, 
мобиржа индекс на 5 августа 2020 года – 188 578 рублей

на irn 183.000 рублей на июль. на irn даже дешевле и без элитного.
avatar
Andrey, irn откидывает 20% самых дорогих и дешевых объектов. Так что он тоже без «элитного» (хотя какое хата за 30 млн. руб. элитное? За такую сумму сейчас и бизнес-класс то далеко не везде и не все купишь).
avatar
MadQuant, не знал. но ведь и 20% самого дешевого тоже должно влиять...
Про элитное, как я и писал выше, индекс создан для гипноза хомяков. Видимо, кто элитку покупают, плохо гипнотизируются.
avatar
Andrey, а irn откуда берёт инфу там реальные сделки или как? У сбера свой срез это понятно…
avatar
Andrey, 
Значение индекса определяется как средневзвешенное значение стоимости квадратного метра жилья по административным округам Москвы (кроме квартир в Троицком и Зеленоградском административных округах). 
+18% за 3 с половиной года, или ~5% в год
avatar
Ra Ga, на графике это CAGR
avatar
Ra Ga, меньше даже
1.18 ^ ((1 / 43) * 12)=1.047
4.7% годовых в рублях.
avatar
Хороший способ зашортить всех этих любителей инвестировать в бетон.
Идеально было бы индекс в долларах.
А так придется синтетику.
чтобы в итоге был индекс в долларах продан.
этот индекс ( по фатку индекс качества жизни в рф) шорт.
и чтобы база в долларах.
лонг Si на ту же сумму.
avatar
Спасибо, очень интересно и полезно.
И бирже спасибо и автору топика за инфу.
Лол, квартиры дороже 30 млн. попали в раздел «илитки») Люди, которые этот индекс делали, не очень дружат с реальностью. Это в скотоотстойниках дешевле 30 млн. не имеет смысла даже пытаться найти нормальное жилье. Да и за 30 далеко не везде и далеко не все в бизнес-классе можно купить, я уж не говорю про реальную «элитку».
Ну и этот индекс, понятно, будет завышать динамику рынка недвижимости, поскольку более дорогие объекты, как правило, не подогреты халявной ипотекой, и цены на них растут не так быстро, если вообще растут.
avatar
MadQuant, халявная ипотека с переплатой x3.
ипотека всегда применяется государством чтобы доступность жилья _снизить_.

доля однокомнатных квартир увеличилась с 20% в 1995 до 50% в 2020.

вот и все, что нужно знать про доступность и ипотеку.
avatar
Антон Б, где ты смотришь соотношение однушек?
avatar
Антон Б, сейчас ставки по ипотеке ниже, чем «инфляция + уровень дефолтов», то есть банки ее выдают себе в убыток, а заемщикам — наоборот, читай, жилье достается с хорошими скидками. Вы когда пишете свою чушь про «переплату x3» — как-то забываете, что если человек будет копить сам — за 20-30 лет он сумму может и накопит, да вот только жилье будет стоить уже далеко не сколько сегодня, и даже не x3, а x5-x10.
avatar
MadQuant, с какой стати банкирам заниматься благотворительностью?

инфляция около 4,5%, а ипотека около 6,5-8,5%. При этом еще берут первоначальный взнос, на котором делают деньги. Так что они в прибыли.

жилье за 20-30 лет подорожает, но и накопления вырастут от купонных доходов / депозитов.
Например в 14 году были ставки по депозитам около 20%. А недвига даже упала.

avatar
Alex, f откатики от застройщиков могут быть?
avatar
Alex, если вы посмотрите — благотворительностью занимаются в основном госбанки. Потому что им сказали. А зарабатывают они не на ипотеке, а на кредитах застройщикам, объемы которых при падении ставок и росте спроса на ипотеку возрастут, + на денежках на тех самых эскроу-счетах. Так что тут за все платит застройщик, а заемщик в жирном плюсе.
жилье за 20-30 лет подорожает, но и накопления вырастут от купонных доходов / депозитов.
Согласен, а какое мое утверждение этот тезис опровергает? Я писал о том, что писать про «переплату x3» — это чушь, потому что если копить самому — так ко времени когда накопишь все вырастет x5-10, итого получаешь ту же самую хату, только на 20 лет позднее. Смысл?
Смысл есть, если нужна не хата, а место где жить — тогда выгоднее снимать (чем я и занимаюсь), а свои деньги копить. Но если нужна именно хата — смысла ждать нет, надо брать, по теперешним ставкам они читай даром раздаются.
avatar

MadQuant, 

этот индекс, понятно, будет завышать динамику рынка недвижимости, поскольку более дорогие объекты, как правило, не подогреты халявной ипотекой, и цены на них растут не так быстро, если вообще растут

 

Богатые богатеют быстрее бедных. Думаю, цены на какую-нибудь Рублевку будет расти быстрее. Несмотря на все ипотеки. Предлагаю, Мосбирже сделать еще индекс цен на Рублевку, чтобы мы могли сравнить. =)

avatar
Value, «илитка» последние годы не растет, а Рублёвка падает. Хайп прошел — и недвига там никому не нужна. Ну будут чинуши наворованное друг другу перепродавать — так это не рынок, и на цены смысла смотреть нет, это отмывание капитала, к рынку недвижимости отношения не имеющее.
avatar

теги блога Whispered

....все тэги



UPDONW