Инвестиции в недвижимость

10 идиотских ошибок при продаже квартиры или дома?

Сергей Смирнов разбирает типовые засблуждения и ошибки продавцов недвижимости.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

нужен совет строителя ИЖС
Дом хочу построить. 10 соток земли. дом для постоянного проживания 130-150 кв.м
дикое разнообразие строй материалов присутствует на рынке.
у меня бюджетный вариант а именно — пеноблоки или твин блоки.
конечно гугл в помощь и нфы в этом плане навалом НО именно нюансы как обычно в тени.
если не секрет поделитесь.
каркасник.






Авто-репост. Читать в блоге >>>

if04,

«Первичка» дорожает, «вторичка» падает. Что будет с недвижимостью после кризиса (прогноз до 2022 года)

В последние дни активно изучал мнения экспертов о том, что будет с рынком недвижимости в ближайшее время. Сами понимаете, кризис — время возможностей. Но не все так однозначно. Ниже резюме о том, что думают специалисты. Обзор касается Московского региона.

В марте был всплеск спроса

Продажи простимулировал мартовский обвал курса рубля, вызванный резким падением цен на нефть. Инвесторы принялись активно перекладывать свою средства в недвижимость. Застройщики подняли цены, учитывая рост курса доллара и растущую стоимость импортной продукции.

В апреле спрос рухнул

Введение режима самоизоляции положило конец всплеску покупок. Чем выше класс жилья, тем сильнее упал спрос.

Что будет с рынком жилья

Коронавирус и связанные с ним карантинные меры не привели к сильному обвалу стоимости жилья в Москве. Но коррекция цен в некоторых сегментах состоялась.

Учитывая практически неизбежное снижение доходов населения, спрос на жилье после отмены карантина далеко не скоро придет в норму. На этом фоне цены могут откатиться назад на 10-15%, то есть потерять прирост последних полутора лет, когда метр дорожал благодаря удешевлению ипотеки и ажиотажу в преддверии реформы долевого строительства.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Хочу купить квартиру в Финляндии и получать доход.
С такой идеей вдруг обратилась ко мне моя взрослая дочь. Совет спросила, поскольку работаю в этой сфере. Я, конечно,  высказал свое мнение. Думаю, вопрос достаточно типовой и будет кому-то еще интересен. Решил здесь опубликовать. Да и другие мнения хорошо было бы услышать.

В целом, идея с недвижимостью, это «типовая» идея, основанная на логике, что недвижимость всегда растет в цене, плюс доход от сдачи в аренду. В последнее время, стало модно говорить о сдаче квартиры в посуточную аренду. Итак, основные тезисы по порядку.

1) Недвижимость не всегда растет в цене.
Пример тому Япония за последние 20-30 лет. Да и вообще, в любой стране бывают спады — кризисы, когда недвижимость временно дешевеет, корректируется. Как раз сейчас надвигается кризис, и он еще не наступил. То, что сейчас, это прелюдия. Глобальное падение цен, мне думается, еще предстоит.
2) Сдача в посуточную аренду.
Вообще, об этом много разговоров и восторженных отзывов, но, по большей части, от теоретиков — тех, кто сам этим не занимается. На самом деле, надо понимать, что в реальности придется сталкиваться с очень «разными» гостями. Частенько туристы — это обнаглевшие вандалы, которые уничтожают интерьер и своим свинским поведением навсегда портят отношения с соседями для хозяина. Они будут курить, где запрещено, шуметь по ночам и устраивать пьяные дебоши. Квартиру надо будет то и дело ремонтировать, а это дополнительные и немалые затраты.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Пандемия повлияет на рынок недвижимости сильнее, чем кризисы прежних лет
сегодня | 18:30
Сценарий дальнейшего развития событий на рынке недвижимости после текущего, вызванного пандемией кризиса будет сильно отличаться от того, что наблюдалось в 2010-2013 или в 2016-2019 годах.

К такому выводу пришли эксперты «Метриум».

Они напоминают, что после кризиса 2008 года рынок жилья восстановился довольно быстро вместе с доходами россиян благодаря вновь подорожавшей нефти. Последствия кризиса 2014 года были намного более тяжелыми и долгосрочными, так как структура экономики все эти годы продолжала ухудшаться, осложнилась международная обстановка, наметились признаки стагнации в мировой экономике. В этот период нормализовать ситуацию и повысить спрос удалось только благодаря снижению ставок по ипотеке и кратковременному снижению цен, которое затем быстро сменилось их ростом из-за реформы долевого строительства и ослабления рубля в 2016-2018 годах.

Как отмечают аналитики, текущий кризис еще более специфичный. С одной стороны, он спровоцирован пандемией коронавируса, из-за которой работа экономики фактически была остановлена на несколько месяцев. С другой стороны, он лишь обостряет системную слабость сырьевой экономики.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Fuck you money, Разорятся ли торговые центры после карантина?

Отличное исследование, особенно интересно было увидеть схему концепции жилья будущего, как гибкой модели аренды нужного количества юнитов без географической привязки, плюс набор функций общественного пространства. И все это в упаковке фонда с акционерами по всему миру.
Получается «жилье как сервис» — по аналогии с «приложение как сервис» в IT.
Зачатки этой модели уже сейчас реализуют апарт-отели. Также зачаточно это представлено в бизнесе REIT аппартаментов, например у Mid-America Apartment.

Доходность коммерческой недвижимости и нюансы налога на имущество
 Налог на имущество организаций платится по авансовому принципу, то есть делится на примерно равные части и перечисляется ежеквартально.
 Основной вопрос это разница в определении налогооблагаемой базы. Обратимся к статье 375 НК.

1. Налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей.
2. Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр
недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.

 В статье 378.2 определяется порядок ведения перечня объектов, по которым налогооблагаемая база определяется по кадастру. Каждый регион ведет такую базу объектов самостоятельно.
 Для Москвы перечень можно посмотреть здесь:

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Разорятся ли торговые центры после карантина?

Гость эфира профессиональный эксперт рынка коммерческой недвижимости Денис Колокольников основатель и управляющий партнер консалтинговой компании RRG во время эфира разберет тренды, аналитику и будущее торговой недвижимости в России.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Развод и недвижимость. Как устроить войну и все потерять

Печальная статистика в России. На 100 новых семейных союзов приходится 68 разводов. То есть каждый год 1000 пар выходят из дворца бракосочетания под марш Мендельсона, а 680 пар одновременно с ними идут подавать на развод.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

нужен совет строителя ИЖС
Дом хочу построить. 10 соток земли. дом для постоянного проживания 130-150 кв.м
дикое разнообразие строй материалов присутствует на рынке.
у меня бюджетный вариант а именно — пеноблоки или твин блоки.
конечно гугл в помощь и нфы в этом плане навалом НО именно нюансы как обычно в тени.
если не секрет поделитесь.






Авто-репост. Читать в блоге >>>

Инвестиции в новостройки. Считаем выгоду

СМОТРИТЕ мое новое ВИДЕО на тему выгоды инвестирования в новостройки.

👤 Я отвечу на следующие вопросы:

📌 всегда ли растут новостройки?

📌 по какому критерию оценить выгодный проект?

📌 как оценивать новостройку при покупке для проживания?

📌 расчет стоимости и выгоды покупки недвижимости на котловане?

📌 стоит ли «выскакивать» из новостройки, если удачно инвестировали?

Авто-репост. Читать в блоге >>>

My Dream of Passive Income

Сейчас солнечный остров Пхукет переживает строительный бум. Местные и иностранные застройщики активно ведут строительство отелей, кондоминиумов, вилл и инфраструктурных проектов. Чтобы подогреть интерес со стороны инвесторов, существуют две программы для получения дохода — рентал пул или гарантированный доход.

Гарантированный доход или Рентал пул? Какая из программ застройщиков на острове более эффективна и принесет больший доход владельца недвижимости?

С одной стороны гарантированный доход это стабильность, но с другой стороны при росте рынка аренды владелец не получает больше прибыли. В программе Рентал пул владелец недвижимости получает свой доход по факту, при этом в первые годы в период раскрутки вероятность получить доход ниже гарантированного тоже велика.

В нашем проекте Serene Condominium Phuket мы объединили обе программы и сделали Рентал пул с Гарантированным доходом.

На протяжении 5 лет после запуска комплекса, мы выплачиваем гарантированный доход 5% от стоимости квартиры ее владельцу, а всю чистую прибыль полученную от аренды выше 5%, мы разделим в пропорции 70/30 (владельцы квартир/управляющая компания) между всеми участниками арендной программы, согласно площади их квартир.

Таким образом владельцы квартир в нашем комплексе всегда будут получать как гарантированные выплаты и так и выплаты по Рентал пулу, которые ежегодно будут расти вместе с рынком, так как будет повышаться заполняемость комплекса.

Данная программа справедлива для всех участников: владельца, управляющей компании и застройщика.

Если у вас возникли вопросы, то я с радостью отвечу на них.
www.facebook.com/roman.vasylenko.583
serenecondophuket.com/russia/index.php

Недвига принесла за 5 лет 40%, а ведь кто-то в ипотеку брал
Недвижимость с 2015 года принесла инвестору 14%, а с учётом 5% годовых от арендатора — 39%.


Я считаю, что это мало, учитывая, что это неликвид, риски, налоги… На самом деле, ипотека касается менее 10% взрослого населения России. А доля ипотечной задолжности в ВВП сейчас около 7,4%. Сам я снимаю, поэтому вижу плюсы в этом, но допускаю, что обладание своим жильем приносит уверенность и радость, но это очередная иллюзия. 

Если у человека есть деньги ипотеку, то он может снимать аналогичное жильё в том же месте, а разницу класть в банк и это будет лучше. (кстати, с 2015-2020 вклад в банке принес больше, чем рост индекса ММВБ). Люди понимают, что не могут себе позволить недвижимость и это адекватно, но сакрализация квадратных метров — это уровень финансовой грамотности. 

Мой взгляд: условия по ипотеке стали лучше в абсолютных величинах. Относительно безработицы, роста зарплат и зарождающегося тренда на мобильность трудовых ресурсов — ипотечному кредитованию просто не на чем расти. 

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Что происходит с рынком загородной недвижимости?

Что происходит с рынком загородной недвижимости на фоне карантина?

Гость эфира профессиональный эксперт рынка недвижимости Алексей Аверьянов руководитель Vesco Construction, автор и ведущий Блога о недвижимости и строительстве.

В программе:
— что происходит на рынке загородной недвижимости прямо сейчас;
— видим ли мы новый подъем спроса, спустя 15 лет или это временное явление;
— почему рынок загородной недвижимости испытывал проблемы столько лет;
— главные ошибки обывателей при строительстве загородного дома;
— цена ошибок;
— что строить, чтобы объект был ликвиден;

Эфир в 15-00 по Москве
После эфира будет доступна видеозапись


Авто-репост. Читать в блоге >>>

Недвижимость как часть инвестиционного портфеля

 

Меня зовут Кирилл Кудинов, и я уже 5 лет занимаюсь инвестициями в недвижимость. Вместе с партнером Данилом Бекировым мы основали инвестиционно-строительную компанию Investa, которая превращает исторические здания в комфортные апарт-отели и коворкинги. На сегодняшний день мы построили уже 43 оъекта в центре Петербурга и привлекли более 150 инвесторов.

Зачастую недвижимость рассматривают как самостоятельную инвестицию, однако она может хорошо работать и как часть инвестиционного портфеля. Ведь и агрессивные, и консервативные портфели имеют в себе надежный и стабильный инструмент, который может быть представлен облигациями, драгметаллами, ETF-фондом с низкой волатильностью или банковским вкладом. 

По моему мнению, недвижимость имеет ряд преимуществ над ними. И сейчас, на примере того, как эти инструменты проявили себя в последние 5 лет (2015-2019), я расскажу, почему.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Оценка недвижимости в России на примере СПб
Чтобы быть в курсе рынка недвижимости и самостоятельно прогнозировать ее стоимость Вам необходимы опережающие индикаторы. Такие индикаторы предоставляет сервис Zefinance.



Вместо спасибо, ставим лайк для общественного обзора.




Авто-репост. Читать в блоге >>>

инвестиции в недвигу пост
счас метро шагнуло в замкадье
и у инвестора появилась новая возможность
покупка большого дома рядом с метро и перепланировка его на многоквартирный дом под аренду

как пример 
www.cian.ru/sale/suburban/200929460/

www.cian.ru/sale/suburban/225378117/

дома от 500 метров и больше
цена за квадрат 50к руб… втрое-вчетверо дешевле чем у застройщика обычного многоквартирного дома
думаю спокойно можно перепланировать эти 500 метров в 10-12однушек или студий... 

+ земля в собственность 
9-12 соток легко… можно еще барак какой-нибудь поставить… или публичный дом с казино 

кроме того т.к дом отдельный… можно запилить в нем хостел с нарами... 

я старый и мне лениво… поэтому идею дарю...

это… если сделаете публичный дом… то мне абонемент!

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Где покупать квартиру инвестору?

Как то я смотрел цены за аренду однокомнатной квартиры в Москве и неожиданно для себя заметил логическую несопоставимость между ценой продажи квартиры в одном районе и ценой сдачи аналогичной квартиры находящийся  неподалеку в 2 3 километрах.

В двух районах средняя стоимость месячной аренды однокомнатной квартиры была практически одинаковой, но стоимость квартир отличалась  процентов таки на 40%. Обычный человек к данному факту отнесется скорее спокойно, но  не математически подкованный. Я лично увидел то что в одном районе Москвы при сдаче в аренду квартира окупиться на 30% быстрее  чем в другом!  Ну не фарт ли? Но в топике я хочу написать не  про среднюю окупаемость квартир между районами Москвы, а между 10 городами России! Про районы Москвы я  напишу отдельный пост.

P.S Наверняка на форуме найдутся  «короли недвижимости» которые увидев то о чем я пишу — просто покрутят пальцем у виска. Но я хочу предупредить о том что знаю что существует огромное количество нюансов влияющие на итоговую маржинальность бизнеса и что сложно определить сколько прибыли принесет тебе актив в будущем. Тут я хочу показать вам примерные цифры, а то-есть ознакомить с ситуацией в целом.

И так можно ли найти недооценённый город в России   получив максимальную доходность с квадратных метров. На самом деле цена имеет свойство раскрывать все нюансы  бизнеса, продукта, услуги. Но иногда активы переоценены за счет медийной востребованности, общего ажиотажа, большого объема спекуляций. Почему люди готовы покупать переоцененные компании когда на рынке можно найти  компанию со схожими  статистическими показателями предоставляющие те же услуги. Чаще всего это происходит из-за покупки бумаг без применения какого либо анализа и применения логики  следуя первородным эмоциональным инстинктам.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Жилищное строительство в США снизилось до 5-летних минимумов
Увидев крах в марте, аналитики ожидали дальнейшую ужасную слабость как в плане строительства новых домов, так и разрешений на строительство в апреле, поскольку последствия карантина действительно усилились, и данные действительно были ужасными.

Строительства новых домов в апреле упали на 30,2% за месяц (хуже ожидаемого падения на 26,0% и значительно ускоряются после падения на 22,3% в марте). Это рекордное падение. Разрешения на строительство упали на 20,8% за месяц (лучше, чем ожидалось на 25,9%)
Диаграмма SAAR — это кровавая баня с минимальным количеством строительства новых домов с февраля 2015 года и минимальным количеством разрешений с января 2015

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Число зарегистрированных сделок с ипотекой в Москве в апреле упало в 3 раза

Количество зарегистрированных сделок на покупку жилья с использованием ипотеки в Москве в апреле 2020 года составило чуть более 2,6 тыс. Это в три раза меньше, чем за апрель 2019 года, когда было зарегистрировано более 8,5 тыс. сделок с ипотекой, сообщила пресс-служба управления Росреестра по Москве.

«В апреле количество «зарегистрированных ипотек» составило 2 624, снизившись на 75% по отношению к марту (10 397). При этом разница к апрелю прошлого года составила 69% — в четвертом месяце 2019 года было зарегистрировано 8 560 ипотечных договоров», — сообщила пресс-служба.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

🏗 Разрешения на строительство (Building Permits) - что это такое?

Друзья, продолжаю свою образовательную рубрику и сейчас расскажу про очередной важный макроэкономический показатель, который необходимо отслеживать рядовому инвестору — это количество выданных разрешений на строительство. Буквально сегодня в 15:30 Бюро переписи населения США опубликует свежие данные за апрель, поэтому очень актуально разобраться в данном индикаторе. 

🏗 Разрешения на строительство (Building Permits) — это макроэкономический показатель, который отражает официальное кол-во разрешений на строительство новых домов в США. Данные являются предвестниками будущей девелоперской активности в стране. Также вместе с Building Permits Бюро переписи населения публикует статистику по объему строительства новых домов (Housing Starts). Данный индикатор демонстрирует сколько строек фактически началось.

📠 Как рассчитывается показатель? Building Permits и Housing Starts рассчитываются на основании месячных опросов. Оба показателя вычисляются в годовых темпах, учитывая сезонность.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

МЭР готовит законопроект о виде на жительство для иностранцев за покупку недвижимости
 Минэкономразвития РФ готовит законопроект, в соответствии с которым иностранные предприниматели с июля 2021 года смогут получать вид на жительство в России после покупки недвижимости. Об этом в четверг сообщают "Известия

«Стимулирование притока и упрощение доступа иностранных инвесторов необходимо в условиях усиления конкурентной борьбы с развитыми зарубежными странами за инвесторов, способствующих ускоренному технологическому обновлению и развитию российской экономики. В связи с этим Минэкономразвития России разработан проект федерального закона, направленный на совершенствование законодательства, регулирующего вопросы получения иностранными гражданами вида на жительство в РФ по экономическим основаниям», — сообщили изданию в пресс-службе ведомства.

В министерстве отметили, что наличие статуса постоянного проживания в РФ даст иностранным гражданам возможность быть максимально вовлеченными и интегрированными в общественную и экономическую жизнь страны.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Что будет с ценой на квартиры? Смирнов Сергей переобулся?!

Сергей Смирнов переобулся? 😳

В предыдущем обзоре Сергей Смирнов заявил, что цены на недвижимость не рухнут 🙅🏻‍♂️. Тут же многие «внимательные» зрители стали обвинять Сергея в том, что дескать он «переобулся», так как ранее заявлял, что кризис не самое лучшее время для покупки недвижимости и все может упасть. Сергей в новом 👇🏻 ролике отвечает на вопрос — «переобулся» ли он и что в действительности будет происходить с рынком.

В сюжете:
▪️ Что происходило с ценами с 2014 года на примере Екатеринбурга и Москвы, с каким темпом и сколько по времени могут падать цены?
▪️ Действительно ли у населения нет денег? Отчетность центробанка по изменению накоплений граждан с 2008 года;
▪️ Что может влиять на падение цен, какие факторы пока сдерживают цены от падения?
▪️ Схема движения денежных средств на рынке недвижимости. Почему для больших объемов сделок с недвижимостью нужно не так много денег, как кажется?
▪️ Как льготы от государства влияют на оборот и объем сделок на рынке недвижимости?
▪️ На какую недвижимость цена будет падать, а на какую будет пока держаться?

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Спрос на новостройки в России упал на 30%, в Москве в 2 раза

 Спрос на новостройки на территории России к маю 2020 года упал на 30%. Об этом сообщил в пятницу заместитель руководителя аналитического центра ДОМ.РФ Никита Белоусов на онлайн-конференции «Стресс-тесты для девелопмента: новый кризис — новый вызов».

«К концу апреля спрос в целом по стране снизился на 30%. Если в феврале-марте в среднем в неделю продавалось 300-350 тыс. кв. м жилья, то на последней неделе апреля было продано всего 220 тыс. — таким образом произошло падение спроса на 30%», — сказал он.

Белоусов добавил, что падение спроса в стране неравномерное. Например, в Москве, по его словам, спрос упал в целом в два раза. При этом есть регионы — например, Новосибирск, где продажи упали не так сильно, и покупатели были активны даже в начале мая. По словам эксперта, вполне может быть, что это связано с менее жесткими карантинными мерами, чем в Московском регионе.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Потопит ли REIT финансовые рынки.

В связи с приостановкой работы отелей, ресторанов и ритейлеров в марте многие компании начали принимать меры для экономии денежных средств и стали отказываться платить за аренду помещений.

Все это успело сказаться на инвестиционных фондах REIT, которые уже перешли к следующей фазе снижения котировок. Фонды недвижимости и так не балуют своих инвесторов, а сейчас как и в 2008 могут быть драйвером для снижения фондовых индексов.


В РФ ситуация похожа — сегодня, как никогда ранее уже очевидна волна противостояния арендаторов и торговых центров, а в правительство уже поступают предложения о возможности расторжения договоров аренды в одностороннем порядке.

Ситуация накаляется и в свете того, что бычья коррекция на финансовых рынках выглядит неприлично радужной на фоне серых экономических будней.

https://youtu.be/13MDq6n45bs

Авто-репост. Читать в блоге >>>