Доходность коммерческой недвижимости и нюансы налога на имущество

 Налог на имущество организаций платится по авансовому принципу, то есть делится на примерно равные части и перечисляется ежеквартально.
 Основной вопрос это разница в определении налогооблагаемой базы. Обратимся к статье 375 НК.

1. Налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей.
2. Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр
недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.

 В статье 378.2 определяется порядок ведения перечня объектов, по которым налогооблагаемая база определяется по кадастру. Каждый регион ведет такую базу объектов самостоятельно.
 Для Москвы перечень можно посмотреть здесь:
www.mos.ru/depr/function/nalogovaya-politika/vklyuchen-li-vash-obekt-v-utverzhdennyy-perechen-obektov-nedvizhimosti/
 Для Мособласти здесь:
mio.mosreg.ru/deyatelnost/perechen-obektov-nedvizhimogo-imushchestva-v/15-01-2019-10-14-10-perechen-obektov-nedvizhimogo-imushchestva-v-otnosh
 Среднегодовая стоимость имущества определяется по данным баланса имущества ЗПИФ, который содержится в приложении Б.
 Рассмотрим для примера два обьекта торговли, «упакованных» в ЗРПИФы.
 Первый — ЗРПИФ «Активо 2», Мособласть, Долгопрудный, (Лихачевское ш. 6) кадастровая стоимость 102 589 710р, балансовая 130 123 000р.
 Второй — ЗРПИФ «Активо 6», Москва, Медведково (Сухонская 7А) кадастровая стоимость 131 175 634р, балансовая 299 985 000р.
 «Активо 2» есть в вышеупомянутом перечне и налогооблагаемая база считается по кадастру, то есть исходя из 102 589 710р.
 «Активо 6» в перечне нет, и база принимается как 299 985 000р, то есть в 2,3 раза больше чем 131тыс по кадастру.
 Если посмотреть на выплаты «Активо 6» за 2019г, то мы можем даже увидеть «провалы» в апреле, июле и октябре, связанные с упомянутыми ежеквартальными выплатами налога. В «Активо 2» ничего подобного нет.
 Налоговая ставка определяется каждым субьектом самостоятельно и не может быть больше 2,2 %.
 Резюмируя можно сказать, что при инвестировании в нашу коммерческую недвижимость среди прочих параметров обязательно нужно изучить региональные перечни.
 Также замечу что продуктовый ритейл и склады последней мили относительно неплохо переживают текущие потрясения на рынке, впрочем это уже другая тема…