Блог им. Mys_Dobroy_Nadezhdy

Где покупать квартиру инвестору?

Как то я смотрел цены за аренду однокомнатной квартиры в Москве и неожиданно для себя заметил логическую несопоставимость между ценой продажи квартиры в одном районе и ценой сдачи аналогичной квартиры находящийся  неподалеку в 2 3 километрах.

В двух районах средняя стоимость месячной аренды однокомнатной квартиры была практически одинаковой, но стоимость квартир отличалась  процентов таки на 40%. Обычный человек к данному факту отнесется скорее спокойно, но  не математически подкованный. Я лично увидел то что в одном районе Москвы при сдаче в аренду квартира окупиться на 30% быстрее  чем в другом!  Ну не фарт ли? Но в топике я хочу написать не  про среднюю окупаемость квартир между районами Москвы, а между 10 городами России! Про районы Москвы я  напишу отдельный пост.

P.S Наверняка на форуме найдутся  «короли недвижимости» которые увидев то о чем я пишу — просто покрутят пальцем у виска. Но я хочу предупредить о том что знаю что существует огромное количество нюансов влияющие на итоговую маржинальность бизнеса и что сложно определить сколько прибыли принесет тебе актив в будущем. Тут я хочу показать вам примерные цифры, а то-есть ознакомить с ситуацией в целом.

И так можно ли найти недооценённый город в России   получив максимальную доходность с квадратных метров. На самом деле цена имеет свойство раскрывать все нюансы  бизнеса, продукта, услуги. Но иногда активы переоценены за счет медийной востребованности, общего ажиотажа, большого объема спекуляций. Почему люди готовы покупать переоцененные компании когда на рынке можно найти  компанию со схожими  статистическими показателями предоставляющие те же услуги. Чаще всего это происходит из-за покупки бумаг без применения какого либо анализа и применения логики  следуя первородным эмоциональным инстинктам.
Где покупать квартиру инвестору?

На рынке недвижимости все немного скромнее и проще — люди просто покупают и сдают квартиры. В России мало кто имея деньги инвестируют в ПИФы или в отдельные любимые компании. Депозит в банке и покупка квартиры под сдачу являются традиционными источниками пассивного дохода. В России  и в  западных странах срок окупаемости недвижимости примерно одинаков. Доходность составляет около 5% в год, но стоимость квартиры относительно иностранной валюты может расти или падать. Все это происходит исходя из экономической ситуацией в регионе чем стабильнее экономическое положение в стране  тем меньше вероятность падения стоимости недвижимости. Например в случае падения  рубля по отношению к доллару на 30% то и квартира скорее всего упадет в цене на 30 % по отношению к иностранной валюте. Но у недвижимости как  инструмента заработка  есть один большой плюс в сравнении облигациями, депозитами — это  рост стоимости  при падении местной валюты. Например — с января 2020 рубль по отношению к доллару упал на 20% когда как квартиры за тот же период  в среднем выросли на 5 %. Итог — минус 15% а не 20.

Где покупать квартиру инвестору?

Где покупать квартиру инвестору?

Почему я составил рейтинг из первых 10 по численности городов? Потому что чем больше составляет население города тем меньше общая численность дней так называемых простоев. (когда  помещение  долго не можете сдать). Чем больше город — тем больше работы, а соответственно большой поток  приезжих на заработки  людей. Покупать недвижимость в городе с постоянным оттоком населения не является разумной инвестицией. 

Вот таблица показывающая за сколько окупиться ваша квартира. Среднюю стоимость квадратного метра и аренды жилья я брал из достаточно достоверных источников оценивающих все объявлении о продаже и аренде недвижимости. В таблице я отнял средний процент траты на амортизацию квартиры (+- 7%) и т.к мы граждане с вами законопослушные отнял от аренды 13% на уплату налогов. И вот что у меня получилось. (Напротив наименования города стоит количество комнат — однокомнатная, двухкомнатная).

Где покупать квартиру инвестору?

И так на таблице  можно увидеть что самые дорогие квартиры по стоимости и  окупаемости расположены в Москве и Санкт Петербурге. Средний срок окупаемости составил 24 года. Много ли это? Лично для меня — да, но  низкая доходность отлично оправдывается низким риском инвестиций. Во-первых, квартиру не снести, а если и cнести то обязаны выдать  квартиру близкую к параметрам квартиры сносимого здания. Во вторых цены на недвижимость имеют такое свойство как  волатильность что является плюсом при наличии  инфляции в регионе.

А, то есть для себя вывод я могу сделать такой что риски минимальны в сравнении с остальными низко рисковыми способами заработка. Что  не сказать о вложениях в негосударственные банки. (Мой пост про обанкротившиеся банки можно прочитать во тут). Можно конечно и открыть  депозит в государственном банке, но процентные ставки в таких банках обычно низки).

 

«Города-спутники»

 

Плюс еще хочу написать про такое явление как «города-спутники».  Большие города и прилегающие к нему  населенные пункты образовывают  единую экономическую многокомпонентную динамическую  систему — агломерацию. В мире существует множество  агломераций таких как Токио — Иокогама, Большой Париж, Карачи и т.д.  Например население города Парижа  составляет всего  2 140 000 (на 2016 год) а население агломерации   “Большой Париж” более 10 миллионов человек. 

 Где покупать квартиру инвестору?

Ну а почему границы Парижа границы  просто не расширить? Скептики говорят что все упирается в бюрократический  вопрос распределения бюджета. В случае присоединения прилегающих к Парижу пригородов резко встанет вопрос о крупных  инвестициях в равной пропорции  в новые субъекты города. 

«Проект «Большой Париж», в рамках которого начали происходить многие изменения, был запущен в 2008 году во время президентства Николя Саркози. Идея заключалась в том, чтобы создать в пригородах больше рабочих мест, связать предместья с городом новыми ветками метро и попытаться как-то наладить отношения между центром и периферией. Для этого была придумана специальная административная единица — Метрополия Большого Парижа (Métropole du Grand Paris), в которую включили собственно Париж и 130 коммун, примыкающих к его границам» Взято из сайта

Москву также можно считать большой развивающейся агломерацией, это подтверждается  бурным развитием систем общественного транспорта, автодорог. Построено 2 ветки нового  наземного метро МЦД Лобня-Одинцово,  Нахабино — Подольск общей протяженностью в 132 км. Планируется построить еще 3 ветки. Целью “нового метро” является  обеспечение  более мобильного быстрого перемещение между Москвой и близлежащими городами. Отличиями МЦД от обычных электричек является  укороченные интервалы движения  от 5 до 15 минут, а также замена старых составов новыми поездами повышенного комфорта (пока заменили только  одну треть составов). 

Где покупать квартиру инвестору?

А вот таблица  показывающая среднюю окупаемость «городов-спутников» Москвы 

Где покупать квартиру инвестору?

И как я вижу ситуация с окупаемостью у городов спутников немного лучше. Напомню большинство жителей ближайшего подмосковья работают в Москве  покупая квартиру в области вы практически покупаете квартиру в Москве.


Итоги

Что могу сказать? Ждать более 15 лет для того чтобы окупить свои вложения  без больших надежд на будущий на рост — удовольствие не из дешевых, но использовать недвижимость для деверсификации активов идея более чем  отличная. Во-первых бетон есть бетон. Вы не проснетесь утром узнав  о том что у вас отбирают недвижимость или сносят дом ограничившись   выплатами  страховой суммы в размере 1 400 000 рублей. Во вторых в развивающем регионе цена на квадратные метры малы по мало растет. Даже при наличии демографического кризиса в регионе цена будет расти относительно уровня инфляции что является вторым большим плюсом.Из минусов можно выделить  постоянное личное участие в виде  поиска арендаторов, выяснение отношений, общего контроля. Все это требует постоянной траты жизненных сил и нерв. Владение же акциями компаний и вклады в банке не требуют личного участия в бизнес процессах, но и у этих видов инвестиций есть свои плюсы и минусы. Поэтому стоит тщательно взвешивать свои собственные силы, ресурсы, умения для выбора подходящего для вас вида инвестиций. И если вы все таки решились заняться бизнесом на недвижимости или диверсифицировать часть своих активов, то советую это делать  исключительно с помощью опытного человека сдающий квартиры не первый год. Лучше учиться на чужих ошибках, а не на своих! На этом все.               

 

(Уважаемые бизнесмены занимающийся покупкой, сдачей в аренду жилых помещений. Если в топике допущены логические ошибки мало имеющие общего с реальным положением вещей, то обязательно оставляйте ваши комментарии к топику!!! На основе ваших комментарий я напишу обновленный пост про недвижимость. 

Что еще можно прочитать из написанного мной.

 

Что покупать из фастфуда? McDonalds.

 

Что покупать из фастфуда. Часть 2. KFC.

 

Банки которые мы и не думали терять.

 

Самый выгодный оператор для звонков и интернета.

 

А если понравился топик, то можете отблагодарить — подписавшись на мой телеграм канал https://teleg.run/mdrfinance. Тут я выкладываю самые важные события происходящие в мире финансов, а в будущем и интересную статистику.  Всем спасибо!

 

Мыс Доброй Надежды.

 

 

 

   
★18
53 комментария
А я думаю, госпада, покупать жилище сейчас невыгодно. Я тут посчитал, что на одну камуналку за десять лет потратил порядка 500к, учитывая что начальные вложения были чуть меньше этой суммы, но не все же покупают как я. Допустим красная цена за квартиру я считаю 800-900к. Да, в 5-ть раз дороже кирпичного гаража. Такова реальность. Слишком высоко бремя содержания сейчас, а сдавать — это возня с живыми людьми, которых не заставишь сидеть на одном месте. Я думаю что сейчас намечается тренд, что все начнут продавать жильё. Зачем нужно жильё, если работы нет? Куда более выгодно купить акции и жить на пассивный доход от дивидендов.
avatar
aea_neon, в Самаре за 800-900к?

Смешно.

Где-нибудь на Киркомбинате за 1,5 млн — это уже ближе к реальности.
avatar
Где покупать квартиру инвестору?

В Лондоне
Евгений Че, 
Чичваркин, ты что ли ?
перелогинься
товарищ масон, эх, твои бы слова да богу в уши)) пойдёшь ко мне пресс секретарём по связям с масонским орденом?)) денег не обещаю, зато связи)
Евгений Че, 
согласен.
диктуй адрес куда трудовую книжку высылать.

товарищ масон, какая трудовая? Зачем трудовая? У нас джентльменов все на честном благородном слове)
Евгений Че, 
жаль. у меня там последняя запись сделана в прошлом тысячелетии.
в этом тысячелетии я ещё официально не работал.
товарищ масон, о, нас таких уже двое
тема гуд...

дам совет

1 надо брать многокомнатную квартиру а потом делить ее на максимальное число студий — однух. А инвестировать в пероцененные однухи и студии смысла =0

2 более того имеет смысл взять дом недалеко от метро (а таких оверокуя и больше) >500метров и перепилить его в многоквартирник под сдачу в аренду
www.cian.ru/sale/suburban/200929460/
вот дом 640 метров
получается 50к за квадратный метр… в 3 раза выгоднее чем покупать у застройщика
avatar
в затратах не учтен ремонт — он немало денег съест. Окупаемость еще больше будет. 
avatar
Вы всё верно посчитали, по моим расчётом действительно в Омске самое выгодное соотношение стоимости покупки и аренды, а в Москве самое не выгодное. При условие если Вы покупатель)
Отличный пост.
avatar
Смотрите курортные города Краснодарского Края — Сочи, Анапа, Геленджик. Недвига на побережье стабильно растет, предложение ограниченно, а спрос всегда есть, и не только сезонный, много пенсионеров с Северов и ДВ приезжают на пмж
И москвичей/питерцев полно, для них это как загородная дача. Самый недооцененный это Анапа, но могут быть варианты.
В крупных мегаполисах недвига строго вниз, не только из-за макроэкономики, но сейчас еще пойдет дешевая ипотека на вторичку, а это убьет рынок.
Сегодня Moody’s дал прогноз по внутренней миграции, народ с окраин двинет в богатые регионы, а КК один из топ-5 ведущих регионов.
avatar
user11, сделайте обзор. Крым я бы не забывал.
user11, анапа зимой? да тебя там ветром сдует
avatar
По Москве цены взяты наобум. Однушку за 5,7 млн невозможно будет сдать за 32 тыс, скорее 28-30.
Однушка за 32 будет стоить 6,5-7 млн.
avatar
Моя знакомая продала в 2014 году свою двушку во вторичке на юго западной за 10,5 млн, хотела положить на депозит, но я её отговорил и сказал покупать доллары, она их купила по 33 или 34, вообщем, где то 300 с лишним тысяч долларов, сейчас она меня благодарит, т к её квартира в таком же доме, даже в этом нашли на циане стоит 10,5 млн, полно предложений, но в долларах 170 тысяч, то есть упала в 2 раза, при этом цены на все, кроме жилья за последние 5 лет выросли
Благодарю за статью!
Квартира в Москве дорога из-за многих московских плюшек, которые арендатор не получит без постоянной регистрации. Доходность вложений можно увеличить, если купить недвижимость в районе, куда скоро придет метро. Плюс стоимость м2 в основном в рублях дорожает, если не взять на пике перед кризисом то на одной перепродаже можно хорошо заработать
Покупать недвижку в России?
Где твои права защищены лишь до тех пор, пока кому-то не приглянулась земля под твоей халабудой?
С доходностью ниже ОФЗ при постоянно валящемся рубле?
С кучей геммороя в виде жильцов, превращающих за один год приличный ремонт в свинарник?
С постоянно растущей коммуналкой, налогами и ценами на ремонтные работы?
С опытом обвала цен в баксах с 6000 до 2000 за квадрат за последние 12 лет.
Да Вы, батенька, МАЗОХИСТ!!! ))
avatar
крч СПб — это примерно Балашиха, Мытищи
avatar
ещё нужно учесть, что хату для сдачи нужно страховать от всего.
кроме того нужно нанимать охрану, чтоб выселять жильцов, если они не хотят выселяться. ремонт, простой. всё это может съедать дофига прибыли. думаю там 3-4% доходность.
avatar
Kapeks, а также страховать выплату страховки))
Kapeks, да 3-4% и еще ты забыл про амортизацю… дом ведь имеет срок службы… 50-80 лет… т.е. скидывай -2% на амортизацию дома, т.к в старом доме квартиру задорого не сдашь...

в резалте аренда счас дает 1-2% в год в лучшем случае… но т.к цены на недвигу растут ниже инфляции, то выхлоп отрицательный...


я знаю о чем пишу у мя 3 квартиры сдается
avatar

Не если без ипотеки может эт конечно и выгодно, но вот по своему личному жилищу в Казани скажу что за 19000 хрен оно отобъется если ща в аренду сдать...

51 кв.м — трешка(хотя по уму должна быть двушка) — 19.000 — ежемесячная ипотека, коммуналка — летом 5-6500, зимой и до 7900 доходило. +ремонт+все прочее.

avatar
С такими P/E и рисками в России оно того не стоит. Лучше вложиться в рейты в $
1) таблица рассматривает не все города-«миллионники», например нет города Уфа (где я живу)
2) Рентный бизнес предполагает значительное количество нюансов, большая часть которых в этом посте не раскрыта. Но все эти нюансы влияют на срок окупаемости. 
3) Коммерческая недвижимость более привлекательна для рентного бизнеса, особенно — объекты пригодные для розничной торговли. Жилые квартиры — наверное только для посуточной аренды, при традиционной сдаче в аренду доходность стала неприлично низка.
Ильнур Сафиуллин, согласен, под сдачу только коммерческая недвига имеет смысл сейчас. Причём малоформатная.
avatar
Abstract, то, что при прочих равных, коммерческая — показывает большую доходность для арендодателя = согласен. Насчет малого формата — всё относительно, 200-300 м2 на первом этаже красной линии сдать легче, чем офис 30 м2 в одном из многих бизнес-центров.
Ильнур Сафиуллин, как выясняется, любые объединённые площади в больших ТРЦ и бизнес-центрах в карантины просто выключаются из оборота. Поэтому сейчас любые самостоятельные площади с отдельным входом от 50 до 500 квадратов (хотя я бы ограничился 200 квадратами) выглядят предпочтительнее для инвестора. Естественно, первая линия.
avatar
Дополнение к предыдущему комментарию: элементарный пример — трёхкомнатная квартира на первом этаже.
Вариант 1 — традиционная сдача в аренду 
Вариант 2 — организация входной группы, перевод в нежилой фонд, ремонт в офисном стиле — для последующей сдачи в аренду в качестве коммерческой недвижимости.
Уверен, второй вариант отобъётся значительно быстрее первого.
Ильнур Сафиуллин, уверены или занимаетесь этим? В Уфе все первые этажи выкуплены под коммерческую в более менее нормальных местах. И кому потом сдавать? Сколько их с растяжками «Аренда» висит.
Суперхимик, не согласен, варианты ещё есть, в построенных объектах. Также много новостроек, из которых можно что-то выбрать. Кому потом сдавать? Это неправильный вопрос, бизнесмен так рассуждать не должен. Клиент всегда найдётся 
Инвест покупка квартиры в России-это минусовая стратегия на данном этапе. Альтернатива? Забыть на время про недвигу. Но если прям уж горит, то залоговые аукционы в Германии. Дисконт 10% железно, а если не спешить то и 30% можно выхватить. И оставить средства на покупку GEO. Есть такая контора в штатах, занимается недвижимостью, а точнее частные тюрьмы. Четкий стабильный бизнес с госдотациями и поддержкой. Сейчас див. доход у GEO около 17%. Действуйте.
Ох уж мне эти теоретики. 
А теперь реальные цифры:
С-Пб
Цена студии пусть будет 3 млн, реально конечно меньше.
Аренда в месяц 25 тыс
Амортизация- ладно, пусть будет ваши 7%
Налоги ИП по УСН (доходы) 6+1% превышение над 300 тыс=7%
Чистыми аренда 21500
Итого P/E=11.63
Шах и мат.
Следующий!
Дмитрий Овчинников, амортизация не от арендного платежа идет а от стоимости квартиры… у дома есть срок службы… т.е -60000руб в год чисто амортизация… итого 25000-6% налог-6% амортизация техники и ремонта — 5000руб (1/12 амортизация дома в год)- 3000 коммуналки- 2000 зарплата самому себе (тыж время тратишь, а мог бы потратить на что то более полезное)=12000 в месяц… как пенсия сойдет… еще налог на недвижку

итого Р/е=25
avatar
ves2010, 
вы же вроде в теме, чего ерунду то писать.

Какая амортизация то? Что это вообще физически?
Стоимость квартиры в случае продажи никак не зависит от того, отчисляете вы амортизацию от своих доходов или нет, согласны?

Если речь идет о том, чтобы содержать квартиру в состоянии необходимом для продолжения деятельности по сдаче на том же уровне цен, то здесь 6% в год от стоимости квартиры выглядит явно избыточной суммой. Даже 5000 в месяц, которые вы выделили на амортизацию техники и ремонта явно избыточны. 

Коммуналка в СПб всегда выносится за ежемесячный арендный платеж.
Про время да, есть смысл задуматься, но наверное тем, для кого это дополнительная деятельность.

И да, этих устриц я ел, ем и есть буду.

З.Ы. Я же не привожу в пример студию, купленную в 14 году за 1.5 млн и сдающуюся по 20 тыс, там расчет будет для вас совсем катастрофическим :)
Дмитрий Овчинников, у дома есть срок службы… панельное говно не египетская пирамида… он даже 80 лет не простоит… т.е через 80 лет стоимость твоей квартиры = 0
а  по факту раньше, т.к в старом доме задорого не сдаш
avatar
ves2010, 
ок, у меня есть квартира, купленная в 98 году в хорошем кирпичном доме. На сколько она должна быть дешевле, чем квартира в аналогичном доме 2020 года постройки? Если исходить из предположения, что у дома есть срок службы и необходимо выделять средства на амортизацию (вы насчитали мне 5% в год), стоимость такой квартиры должна стать за 22 года если не отрицательной, то околонулевой. В реальности же квартиры в этом доме дороже новостроек, причем существенно.
Дмитрий Овчинников, срок службы кирпичного дома 250 лет

avatar
ves2010, только кому такая недвижка нужна? По крайней мере, в Уфе фиг продашь за нормальные деньги даже ту же «сталинку». Про дома «исторической ценности» вообще молчу. Хотя в Москве и Питере наверно ситуация иная.
Немного странное сравнение в начале поста про то, что рублевый кэш проиграл по доходности квартире на фоне укрепившегося доллара))

Я так понимаю, кэш должен быть исключительно под подушкой, но никак не в депозите или облигациях?)
avatar
4pm, если в депозите то только в гос банке
Мыс Доброй Надежды, да неважно. просто странно сравнивать инвестицию с просто кэшем. это как теплое и мягкое. корректно сравнивать инвестицию с инвестицией
avatar
4pm, понимаю, но в определенный промежуток времени покупка например иностранной валюты является лучшим вариантом вложений (например в кризис).
Мыс Доброй Надежды, согласен, но это вы же сравнивали с базовым активом (рубли)
avatar
Реутов и Одинцово забыли.
Качественную однушку или небольшую двушку рядом с метро или ж/д в городе -спутнике на стадии котлована.
Григорий, высокая вероятность банкротства застройщика ( кроме 1-2 самых крупных компаний России)
Квартиры под сдачу имеют смысл только в границах старой Москвы около метро. Высчитывать окупаемость по годам применительно даже к Балашихе (мегазастроено) не говоря уже о совсем региональных пердях бессмысленно, т.к. в Москве шанс получить загрузки ликвидной квартиры на 12 месяцев в году явно приближается к 100%, чего не скажешь про «в теории» высокоокупаемые города. Толку от высокой окупаемости, если несколько месяцев в году будет стоят пустая?

А если более глобально, только коммерческая недвижимость формата Пятерка, Магнит или (минимум) ВкусВилл в Москве/Питере дает в нынешнее время гарантию заработка.
avatar

теги блога Мыс Доброй Надежды

....все тэги



UPDONW