Блог им. Victor3m

Хочу купить квартиру в Финляндии и получать доход.

С такой идеей вдруг обратилась ко мне моя взрослая дочь. Совет спросила, поскольку работаю в этой сфере. Я, конечно,  высказал свое мнение. Думаю, вопрос достаточно типовой и будет кому-то еще интересен. Решил здесь опубликовать. Да и другие мнения хорошо было бы услышать.

В целом, идея с недвижимостью, это «типовая» идея, основанная на логике, что недвижимость всегда растет в цене, плюс доход от сдачи в аренду. В последнее время, стало модно говорить о сдаче квартиры в посуточную аренду. Итак, основные тезисы по порядку.

1) Недвижимость не всегда растет в цене.
Пример тому Япония за последние 20-30 лет. Да и вообще, в любой стране бывают спады — кризисы, когда недвижимость временно дешевеет, корректируется. Как раз сейчас надвигается кризис, и он еще не наступил. То, что сейчас, это прелюдия. Глобальное падение цен, мне думается, еще предстоит.
2) Сдача в посуточную аренду.
Вообще, об этом много разговоров и восторженных отзывов, но, по большей части, от теоретиков — тех, кто сам этим не занимается. На самом деле, надо понимать, что в реальности придется сталкиваться с очень «разными» гостями. Частенько туристы — это обнаглевшие вандалы, которые уничтожают интерьер и своим свинским поведением навсегда портят отношения с соседями для хозяина. Они будут курить, где запрещено, шуметь по ночам и устраивать пьяные дебоши. Квартиру надо будет то и дело ремонтировать, а это дополнительные и немалые затраты.
3) Долгосрочная аренда.
Все проблемы с «поведением» относятся и к долгосрочной аренде, чуть в меньшей степени. Например, у нас сейчас живут клиенты, которых пришлось переселять в третью квартиру за последние полгода — в двух предыдущих соседи вызывали полицию и поставили нам ультиматум, чтобы этих жильцов здесь не было. Казалось бы, можно таких клиентов выгнать, но где найдешь других, кто хорошо платит. «Надежные» постояльцы, например знакомые или по рекомендации, как правило, не готовы платить реальную стоимость аренды.
4) Нужен постоянный пригляд за квартирой: то соседей залили, то свет пропал, то Интернет не работает, то звонят в 2 ночи, что замок заклинило и в квартиру не попасть — приезжайте спасайте.

Обычно, арендой занимаются те, кому недвижимость досталась в силу обстоятельств, так или иначе. Или определенного класса граждане, которые не знают куда деньги девать и вкладываются в недвижимость руководствуясь «типовой идеей» толком не разбираясь в данном виде бизнеса. Мы являемся управляющей компанией, и помимо своих объектов, есть много по договору управления. Был у нас один чиновник М., лет 7 сотрудничал с нами. У него было две 4 к.кв. на Невском и рядом на Фонтанке. Постоянно не доволен, думал, что мы его обсчитываем. В итоге, просто продал обе квартиры, на этом и расстались.

Мы начинали лет 17 назад, занимались арендой квартир и долгосрочной, и посуточной, набрали много объектов, но в последние годы количество квартир сокращаем, а развиваем миниотели по 10-30 компактных номеров. Это намного выгоднее и проще в обслуживании. За счет того, что администратор на месте, клиенты так не безобразничают. Разве что, китайцы могут поставить электрический чайник на газовую плиту, а когда срабатывает пожарная сигнализация, украинцы, прожив неделю, требуют возврат денег за испорченный отдых и оставляют гадкий отзыв на booking.com или airbnb, в результате чего отель блокируется в системе и бизнес заканчивается.

Какой можно сделать вывод? На мой взгляд, есть другие, более интересные и безопасные способы сбережения и приумножения свободных средств.

Поскольку разговор идет про недвижимость, то ближайшая альтернатива, это фонды недвижимости, которые торгуются на бирже. Помимо роста цены, (недвижимость же «всегда растет») они платят дивиденды, которые, как правило, значительно выше банковского депозита. Да, там тоже есть риски, это снижение стоимости тела актива, при падении стоимости недвижимости, но в целом, риски ниже, чем если самостоятельно инвестировать в недвижимость. (И не придется ехать к клиенту в 2 часа ночи, потому что, у него ключ заел).

Для этого, нужно открыть счет у иностранного брокера. Для неопытного человека это может показаться сложным, но все делается. Надо просто почитать, разобраться.
Когда будет открыт счет, тогда откроются и другие возможности — акции, фьючерсы и др. но сейчас об этом рано говорить, и вообще, можно в рисковые активы не углубляться.

Вот такой ответ я дал своей дочери. Она с семьей живет, соответственно, в Финляндии. Возможно, там будут какие-то особенности с налогами.

Как думаете, что еще можно было бы посоветовать?
★2
45 комментариев
Если в Европе начнется шухер, то недвижимость может стать обузой. Если у людей не будет денег, чтобы платить арендную плату, то правительство примет закон, что люди могут и дальше жить в твоей квартире и не платить. В случае если будет гиперинфляция, то недвижимость обложат большим налогом. Заработать на гиперинфляции не дадут.
avatar
alexKa, 

Кстати да. Былиу нас клиентына Марата. Ничего не предвещало проблем, молодая семья с ребенком. Договор заключили на 1 месяц, срок подошел, а онисъезжать отказываются. Причем, проблема даже не в оплате, они устроили антисанитарию в квартире. Там еще кот оказался, который гадил где попало. Мы ему — «съезжай, срок вышел, у нас следующие гости по брони приехали» а он — «не съеду, не имеете права, с маленьким ребенком выгонять» Месяца полтора с ними бодались. Потом квартира полгода от вони не могла выветриться.

И это у нас. ВФинляндии, думаю, посложнее будет, с какими-нибудь цыганами. Кстати, они там, как меньшинства, особо охраняются и получают дополнительные пособия на свои цыганские наряды.

avatar
Виктор, в договоре делаешь пункт, что при просрочке или отказе съезжать оплата за квартиру 10000 руб в день… т.е оплата идет не как обычно а в 10 раз дороже…
avatar
ves2010, Хорошая мысль.
avatar
alexKa, пока что они идут по пути раздачи денег на аренду. в некоторых странах еще (в кантоне Лозанна в Швеййарии к примеру) заставили компании оплачивать всех кто снимает квартиры 
avatar
trader_notes, В Германии уже ограничили размер арендной платы..

https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/mieten-zehn-euro-als-neue-obergrenze-li.76074

avatar
«Какой можно сделать вывод? „
не заселять украинцев
avatar
Байкал, и китайцев не заселять. И вообще никого не заселять. Продать, не дожидаясь перитонита!
avatar
finviz.com/search.ashx?p=real estate

проще купить етф на недвижку или американские ипотечные бумаги
avatar
ves2010, Да, спасибо, какие-нибудь супер надежные выбрать. И счет открыть, наверно, в Interactive Brokers для Финляндии оптимально? С налогами надо бы разобраться.
avatar
Виктор, идея  в том, что если делать портфель, то надо брать разные сектора... 
нельзя зацикливаться на недвижке...
гугли спирин лежебока
avatar
Покупаете портфель REIT или ETF отраслевой, если совсем пассивно и наслаждаетесь. Средняя доходность минимум 6%, плюс курсовой рост. И гемора гораздо меньше.

Я бы посоветовал не быть паразитом.
avatar
Das Tier, Инвесторы в акции и спекулянты  ФР по определению не паразиты?)
avatar
Das Tier, Ну причем тут паразиты? Молодая семья с четырьмя детьми работает и хочет накопить на квартиру. Но денег не хватает на большую квартиру, есть только на пол-студии. Не хранить же в банке под 0.01%
avatar
Виктор, Где живут сейчас? В получасе езды от Хельсинки на электричке недвижка существенно дешевле, чем в Хельсинки. Может в эту сторону подумать? А вообще, покупать ее надо, как и большинство финнов — -в ипотеку лет на 20...25
avatar
Das Tier, что вы делаете на трейдерском форуме? 
avatar
Не советовал бы связываться с недвигой у финтосов. Спустя 10 лет выпрыгнули в ноль и перекрестились. Но не всем так везет. Куча знакомцев, не желающих резать лосей, до сих пор с ней мучаются.
avatar
โอเล็ก, А каковы причины ? 
avatar
В уусиме говорят стротельный бум, проплаченные стройки на годы вперед
avatar
Хорошая заметка
В Финляндии вроде еще не надули пузырь.)) Может, имеет смысл купить в городке с хорошим университетом и доить студиков?))
avatar
2) Сдача в посуточную аренду.
Вообще, об этом много разговоров и восторженных отзывов, но, по большей части, от теоретиков — тех, кто сам этим не занимается. На самом деле, надо понимать, что в реальности придется сталкиваться с очень «разными» гостями. Частенько туристы — это обнаглевшие вандалы, которые уничтожают интерьер и своим свинским поведением навсегда портят отношения с соседями для хозяина. Они будут курить, где запрещено, шуметь по ночам и устраивать пьяные дебоши. Квартиру надо будет то и дело ремонтировать, а это дополнительные и немалые затраты.

Теоретик :)
«2) Посуточная аренда.» (букинг, эирбнб и т.д.). Все не так плохо, как вы описываете, но и не так хорошо, как может показаться.

По первому моменту — гости в большинстве своем адекватны. Все скорее сводится к двум пунктам:
1. Вопрос чистоты (кто-то более-менее чистой квартиру оставляет, а за кем-то нужно много убирать).
2. Шумных очень мало бывает. Опять же, зависит от того, какая тур. зона и много ли молодежи приезжает отдыхать. Да и молодежь тоже не шумит. Просто быстро встанет вопрос о выселении и все это понимают. К тому же вы документы берете перед заселением и записываете данные (делаете копию). А вот частое явление — хлопают дверьми. Большинство людей не понимает, что лучше ручку двери повернуть, прежде чем закрыть дверь. Это актуально в домах, где хорошая слышимость.

Шанс нарваться на уродов, увы, есть. Но это к счастью редкость. Чем ниже ценник, тем больше шанс. И речь не о демпинге цены ниже рыночной, а о том, когда идет «несезон» и выставляется совсем низкая цена, вот тут-то шанс и повышается.

Теперь касательно восторгов. Если квартира не в туристической зоне, можете забыть о сдаче посуточно. Никто к вам не будет приезжать. 
Если будете приобретать в тур. зоне, а сами живете в другом городе — нужно находить либо человека, с которым вы договариваетесь и делите прибыль, либо агенство, которое будет заниматься вашими апартаментами.
Если же живете в тур. зоне и в этом же месте приобретается квартира, то можно все самими делать, встречать гостей, убираться и т.д и т.п.

А еще будет много расходов с тем, чтобы купить кассу, платить % с каждого чека или просто ежемесячную плату за пользование аппаратом, терминал для оплаты картой и тоже % с каждой транзакции. Комиссия букинга или другого сервиса (у букинга очень высокая). Мыло и прочие моющие средства, бумага. Плюс счета за ээ, за газ, если есть (лучше, чтобы был, на ээ очень дорого обогревать квартиру), за воду, налог на недвижимость и подоходный. В общем, очень много всего)

Доход, конечно, тоже будет, если квартира в тур. зоне и в нормальном состоянии. Но всегда есть сезон, когда гостей много, и несезон, когда вообще никого. Хорошо если вы окупаете счета и все расходы за квартиру + выходит лишняя 1.5-2 тысячи евро в год чистыми.
avatar
Pavel, Да, все верно, коллега. Есть такая странная зависимость — чем ниже ценник ставишь, тем белее проблемные и требовательные гости приезжают.
Но я, все же, настраиваю своих не открывать новый бизнес, а вложиться в ETF какие-нибудь. Да и капитал у них слишком маленький (на пол-студии).
avatar
Я тоже имею несколько объектов за рубежом… С точки зрения инвестиций--были удачные и совсем неудачные… В Финляндии большие текущие расходы(налоги, коммуналка)… Вот сейчас границы закрыты--думаю арендодатели рады любому арендатору… Но действительно--есть там какие-то вычеты, в том числе и по инвестициям в акции и недвижимость… Возможно Вашей дочери выгодно, если она получает доход в Финляндии…
Не знаю может это и капля в море, но коронавирус все-же убивает людей и как бы цинично это не звучало это давит на увеличение предложения освободившейся недвиги, а сам кризис (и затягивание поясов) разумеется уменьшает спрос. Для падения цен причины есть. 
avatar
Evvibris, пока что ковид убил примерно пол милн человеков. более чем в два раза меньше чем гибнет на дорогах каждый год 
avatar
trader_notes, да, но на дорогах они гибнут за год (хотя кто сказал, что даже это число не влияет на рынок недвижимости, а тем более его удвоение), а здесь за квартал (ну или полгода).
Опять же есть государства непропорционально более ему подверженные (со стареющим населением), и Европа, и в частности Финляндия в этом списке.

Опять же данные по смертности от вируса занижены.
Не только в России — везде, и для этого есть масса объективных причин, например случаи когда вирус только осложнял течение основной болезни, таких пациентов, ни в России, ни в США, ни в Китае, и думаю ни в большинстве других стран на корону не записывают, или когда человек умирает дома, и ему не успевают сделать анализы, а потому реальный уровень можно узнать только прошерстив всю медицинскую или демографическую статистику по смертности и сравнив ее с «нормыльным» уровнем смертности.

ЗЫ замечу, я не утверждаю, что это обязательно влияет (специально выделил фразу о капле в море), но как минимум такую вещь следует учитывать, и если вопрос серьезно важен, то хотя бы примерно прикинуть, как это может повлиять на рынок.

ЗЗЫ как очень-очень грубый вариант формулы расчета увеличения предложения предложил бы следующее:
K (количество умерших в данном регионе) / 2 (коэффициент на глазок, если надо объясню, что за коэффициент)/ П (количество предложений о продаже жилья в данном регионе до корона-кризиса) * 100 = Р (результат — размер увеличения предложения в %%).
Если результат будет измеряться не в долях процентов, а в процентах, это уже повод хорошенько подумать и посчитать более внимательно, в противном случае рост предложения можно игнорировать (но не сворачивание спроса — это в любом случае более фундаментальный фактор). 
avatar
Внучка Шукшиной накопила за 3 года долг по квартплате в Финляндии 10500 евро, следовательно квартира коммуналка 300 евро в месяц, плюс ещё налоги,
Атласов Михаил, какие налоги? нет там никаких налогов
avatar
Не, ну не так уж все плохо со сдачей в аренду как вы пишете. Я сдавал квартиру 3 семьям за все время и все были очень порядочными и хорошими арендаторами. Возможно мне просто везло или я людей умею понимать )
Егор Александрович, Ну, это я описал самые яркие случаи. 3 сдачи, это слишком маленький опыт. Это не поток в 100-200 заездов в месяц. А как знаете, достаточно одной ложки дегтя… Кстати, сейчас все встало, уже 3 месяца как, с апреля. Мы вовремя почувствовали, что дело дрянь и сдали что смогли в долгосрок по бросовым ценам. Сезон пропал.
avatar
В нарасейском Крыму надо брать.
avatar
Интересовался данным вопросом в приграничных Иматре, Лаппеенранте. На долгосрок сдавать не выгодно. Коммунальные платежи платит собственник, за исключением электричества, воды, сауны, парковки (где платная). Арендная плата лишь немногим выше коммуналки. Коммуналка 250-350 евро, в зависимости от квартиры. Вода примерно 20 евро с человека, сауна 5 евро. При хорошем раскладе 3-5 % годовых получится. Но много нюансов. Налог «размазывается» по году и включен в ежемесячную квитанцию. Можно попасть на ремонт каких-нибудь коммуникаций в доме: вентиляция, водопровод, отопление, кровля и т.п. Стоимость ремонта разделят на всех жильцов и включат в квитанции. При таком раскладе вся доходность может сойти на нет. Поэтому у них при продаже квартиры указывают в каком году что ремонтировали и ожидается ли ремонт чего-то.
avatar
Colonel, Иматра — место депрессивное, квартиры там недорогие, но и доходность такая, как вы написали. В столичном регионе поинтереснее, но там уровень цен другой. Налогов нет никаких (кроме налога при покупке 2%, который надо платить сразу), о чем вы? ничего там не «размазывается».
Основная проблема — это именно ремонты.
avatar
Не понимаю — как можно прожить в Финляндии 3-4 года ни разу не повесившись?
avatar
Мда. Ну я был в Финляндии за год с того лета раз тридцать. Каждые 2 недели ездил, благо от Питера до границы за 2 часа можно спокойно доехать и регион Южную Карелию знаю неплохо.
Была неплохая тема-апартаменты в Кюльпюля Иматра. Месяц в году живешь в них, в остальное время фирма за тебя их сдает. Это строил ЮИТ. Но экономика там не ахти, по моим прикидкам была-лет 20=25 до окупаемости.  Но как вариант для сохранения денег-подходит… Там всегда полно наших туристов.

avatar
Ещё налог на прибыль от сдачи в аренду недвижимости придется заплатить 28 %.
avatar
Все о чем написал поддерживаю.
Добавлю каждый новый долгосрочный жилец увидев полуибитую квартиру от предыдущих арендаторов, имеет стойкое желание сделать ремонт под цвет своих глаз, естественно материалы в счет аренды. Как показала практика они делают ремонт еще хуже предыдущих, а если и лучше, то к концу своего выезда они все равно квартиру убивают. 
Одним из минусов это договор на то, что предупреждает арендатор о своем желании выехать за 2 недели, но по факту 80% жильцов съезжают так мгновенно, что даже попрощаться не получается, но перед этим они проживают свой залог и все косяки остаются не оплачены.

По поводу сильно умных, которые считают, что выгнать их нельзя.
Я решил, что по закону их впустить нельзя. Для этой цели я покупаю замок с двумя комплектами ключей цена вопроса 700-1000 рублей. После того как замок закрыл вторым комплектом ключей дверь открыть первым комплектом нельзя. В общем схема проста, жильцы явно когда то выйдут на улицу уверен такое случается ежедневно, в этот момент в качестве понятого вызываю полицейского в присутствии которого не входя в квартиру и готов сделать такую процедуру с опечатыванием квартиры с вещами арендатора. 

Я так же по закону имею право удерживать имущество до полного расчета.  После таких кульбитов уверен желающих остаться в квартире не останется.

К счастью все обходилось без применения процедуры на практике.
avatar
Привет. Собираюсь в июле в Пи́тер, можете посоветовать недорогой (2000-3000 за ночь)отель близко к центру на 3 суток, который можно заказать через booking, airbnb и чтобы не было необходимости подтверждать необходимость поездки. Буду очень благодарна, сроки 10-13 июля
Екатерина Кроткова, Ну вот, сейчас саморекламой начну заниматься :) Ну, раз спросили…
У нас только исторический центр. Учитывайте, что через booking или airbnb и другие площадки к цене прикручивается комиссия. Напрямую дешевле будет (за исключением тех случаев, когда мы со всякими акциями и скидками так замутим, что сами запутываемся). Посмотрите на www.smart-aparts.ru Но обязательно свяжитесь перед бронированием, Сейчас такое время, когда каждая бронь вручную разруливается.
avatar
Виктор, большое спасибо. Вчера увлеклась спекуляцией и только прочитала. Обязательно подберу что-нибудь)
По последнему пункту. Посоветуйте, обязательно, не покупать дешёвые фьючерсы, особенно на нефть. А то сдача в аренду недвижимости окажется раем
avatar

теги блога Виктор

....все тэги



UPDONW