Инвестиции в недвижимость

Коллективные инвестиции в недвижимость, немного реальности.
Недавно на СмартЛабе статьи появлялись про успешность, безопасность, прибыльность, надежность вложений в коммерческую недвижимость — стрит-ритейл. 


Смотрим, что происходит не земле. Думаю, все кто живет в Северо-Западном регионе уже слышали про банкротство сети Spar. 

На Фонтанке не плохая статья вышла, пара выдержек:

Объявивший о предстоящей ликвидации ретейлер «Интерторг» массово расторгает договоры аренды, рассказали собственники помещений.  Участники рынка в Петербурге и Ленобласти насчитали около 350 магазинов «Семья», Spar и «Идея».

Договоры прекращают действие по соглашению сторон. Вот только прописанные в них обязательства по освобождению помещений не исполняются, акты приема-передачи не подписываются, а долги по аренде копятся. 

Владелец торгового помещения в Адмиралтейском районе, расставшийся с магазином «Семья» еще в декабре, он все еще не получил от «Интерторга» ключей от своего объекта. На вопрос о том, когда будет вывезено оборудование, сотрудники ретейлера развели руками: это слишком дорогая процедура, на которую сейчас у компании не хватает ни средств, ни ресурсов. Но если собственнику так уж не терпится остаться в голых стенах, он может профинансировать демонтаж.
За услугу ретейлер попросил 300 тысяч рублей, что сопоставимо с месячной арендной платой. Самостоятельно вывозить стеллажи, кассы и вывески представители компании отсоветовали. «А вдруг царапина где-то появится».  В этом случае арендатор пригрозил предъявить арендодателю претензию за порчу имущества. 

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Итоги 2019. Рентная жилая недвижимость

Квартира в моём провинциальном городке была приобретена в июле 2009 года за 1.4 млн.р.

В ремонт было вложено 100 т.р.

С середины 2011-го года квартира успешно сдаётся. Повезло с квартиранткой. Живёт длительный срок и исправно платит аренду и коммуналку.

Аренда: 12 т.р. в мес.

Один месяц в году уходит на ремонт и др. издержки владения квартирой.

Итого прибыль от аренды за 8.5 лет: 12000*11*8.5=1 128 000р.

Налог за 10.5 лет (имущественный + НДФЛ ИП 6%): 7 140 + 67 680 р.

 С учётом инфляции за 10.5 лет (100.44%) квартира с ремонтом должна стоить 3 006 600 р.

Но стоит: 34*47678=1 621 052 р. (https://www.domofond.ru/tseny-na-nedvizhimost/rostovskaya_oblast/bataysk-c1754) Идея в том, что «недвижимость дорожает наравне с инфляцией» на этом периоде не сработала.

Мне стало интересно увидеть историю моей горе инвестиции на графике. Я собрал необходимые данные, построил таблицу Excel, а затем вывел самую важную информацию на график.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Личный опыт: Как закопать деньги в строительство частного дома
Исповедь собственника, который поигрался в строительство семейного гнездышка.

Гость интервью — наш давний знакомый. О его приключениях со строительством, продажей частного дома мы знакомы давно. Нам удалось уговорить его рассказать свою поучительную историю.

Надеемся, что кому-то из вас эта статья сэкономит не один миллион рублей, а может даже долларов.

Как пришла идея начать строить дом? Как выбиралось место под покупку участка? Какой размер был у участка?

У отца была давняя идея построить «родовое гнездо», где мы будем собираться все вместе и проводить выходные. Родители, дети, внуки… В то время (в 2007 году) дела в компании отца шли хорошо. В какой-то момент он решил вложить деньги в строительство дома.

Участок выбирался спонтанно. Отцу, если не ошибаюсь, кто-то задолжал денег и рассчитался участком. Участок был так себе. 12 соток, 40 километров по Киевскому шоссе, транспортная доступность не очень, да и по природным характеристикам не самое красивое место.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Бетон всегда в цене.
Интересный канал про жилье в краснодарском крае. Как строят, какие подвохи, прямой обман, узаконивание обьектов, специфика юга России и тд  https://www.youtube.com/channel/UCq04tnZGXkeQE8VkxI1OXDg/videos

В данном видео например показан дом за 14 млн, в который нужно вложить еще 7 млн для того чтобы там жить. 



Авто-репост. Читать в блоге >>>

Размышление о понижении процентных ставок и роста цен на дивидендные акции и недвижимость
Так уж случилось в нашей стране, что процентные ставки падают. По депозитам вот уж видно 5-6%, а ЦБ пока не очень-то и хочет сбавлять темп понижения процентных ставок. Отсюда возникает кажущейся простым вопрос — приведет ли падение процентных ставок к росту цен на недвижимость и акции и уменьшению арендной и див. доходности?

Если обратиться к незамысловатым размышлениям, то доходность депозитов упадёт, и граждане побегут переводить свои средства в акции и недвижку, и всё это дружно вырастет, а так как доходы основного населения не растут, то аренда останется примерно такой же, то есть арендная доходность упадет относительно новой цены, примерно аналогично будет и с акциями (акции вырастут, а див. доходность на новую цену, естественно, упадёт).

Возможно, так и будет, но есть один нюанс. По опыту европейских стран арендная и дивидендная доходность может быть значительно выше ставок по депозитам, кредитам, и ничего этот рынок вполне себе эффективен. Арендную доходность можно посмотреть, например, тут:

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Купил за 1.5 млн получаю 15.000 разве не сказка?
Мои любимы не иссякающие темы на Смарт-Лабе
— ЗОЖ — про это я пишу регулярно
— Торговля- про это я пишу редко, так как моя стратегия купил и держи, ну что тут напишешь еще (сижу жду у моря погоды)
— Недвижимость — вот про это сегодня.
Люди часто спорят выгодно или нет, а в реальности всё зависит от цены покупки и дивиденда который получает владелец (всё как на фондовом рынке) А так же от частной ситуации с налогами и возможностью реализации объекта. Согласитесь у всех нас условия всегда уникальны.  Если смог купить в выгодной пропорции цена покупки / аренда, то всё отлично. И спорить с цифрами невозможно!
Вот объект у меня стоил 1.500.000 рублей.
Аренда чистыми 15.000 в месяц, далее, ежемесячное инвестирование этой суммы в ОФЗ.
И через 5 лет в ОФЗ около 1.080.000 рублей.
А это примерно 70% за 5 лет в рублях. Или 14% годовых в рублях за 5 лет, причём кривая доходности без просадок, красивая, ровная и всегда вверх.
Да есть налоги, да есть амортизация, но все думающие люди про это всё прекрасно понимают)
И да, можно армагедонить так как может произойти, что угодно, но что угодно может произойти хоть где, и всех миллионов факторов не учтёшь, выбираешь подходящую тебе стратегию и живёшь)))




Авто-репост. Читать в блоге >>>

Куда инвестировать в недвижимость?
Ну что!?

Тут пошла тема за недвижимость. Все равно движ на рынке вчера был. Сегодня все отстаиваться будет;)

Тем более тут такой коментарий увидел:


ИТАК: ГРАЖДАНСТВО В ОБМЕН НА ПРОПИСКУ В НОВОЙ СТРАНЕ

Помню, прошлый раз такая тема была в конце 80-х или начале 90-х.
Типа «Хватит кормить!...» и далее по списку.
Что было потом — все помнят. Страна стала гораздо меньше. Повоевали то там то сям.
Щас все похоже тема повторяется?...

О деле: есть у меня пару лямов на счету в Сбере. Думаю, хватит на однушку в одном из указанных в голосовалке регионов.
Не для жилья. Для прописки!
Куплю, пропишусь с семьей и буду жить-поживать дальше в Москве (Второй год снимаю. Качество жизни не то, что в Ярославле!)
Как придет пора, если что, стану гражданином новой страны;) Нефтяной например.!
А то в Москве опять ж.па будет при гм… как сказать… существенных изменениях.

Хитрый план? Зацените!
Если есть места получше — напишите в комментариях. Подумаю...




Авто-репост. Читать в блоге >>>

КУ! Обвал недвижимости уже начался. Ценный совет.
★Сохраняйте, чтоб почитать потом.

С 1 января взнос на капремонт в СПБ вырос с 4.56р. до 8.56 руб./м2.
Таким образом за 6 лет с 2014 года тариф вырос на 428%.
Налог на имущество тоже с каждым годом растёт, т.к. до этого момента был поправочный коэффициент от кадастровой стоимости.
То есть за малогабаритную хрущевку 46 метров в год нужно заплатить 5000 р. налог и 4725р. взнос на капремонт, итого 9725 р.
К чему это? А к тому, что до 2014 года этих платежей не было. Налог был, но символический от инвентаризационной цены.

И тем, кто планирует выйти на пенсию в 65 сдавать такую вот однушку-двушку в хрущевке, доставшуюся от бабушки, например, и жить с рынка
стоит призадуматься, не продать ли её пока она чего-то стоит. Ведь эта сумма, пресловутые КУ, которая пренебрежительно считается проблемой арендатора, по своей сути уменьшает доходность от сдачи. И да, ситуация, при которой КУ превышает доход от сдачи вполне реальна и уже наблюдается в регионах.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Объем продаж недвижимости на Кипре с января по октябрь 2019г вырос на 13,7% г/г
Passports are the barometer for real estate in Cyprus 

December 24, 2019 

Согласно недавно опубликованному финансовому отчету Центрального банка Кипра, более строгие критерии, введенные ранее в течение года до приобретения кипрского паспорта, оказали влияние на продажи недвижимости.

Несмотря на резкое увеличение спроса на недвижимость в первые месяцы 2019 года, небольшое снижение было зафиксировано после недавнего усиления критериев программы «Гражданство по инвестициям» на острове.

В частности, продажи увеличились на 13,7% в годовом исчислении за период январь-октябрь 2019 года. За тот же период количество продаж недвижимости местным покупателям и иностранным покупателям также выросло на 22% и 4,7% соответственно, что указывает на этот спрос на недвижимость исходит как от местных жителей, так и от иностранцев.

Тем не менее, в отчете CBC отмечается, что если этот период был разделен на период до реализации более строгих критериев программы (январь-май 2019 года) и после ее осуществления (июнь-октябрь 2019 года), то спрос на него будет увеличен на 48% местными жителями и снижение на 5,1%, соответственно, и иностранцами увеличение на 20,2% и снижение на 8,5%, соответственно.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Москва стала лидером в рейтинге из 45 городов по росту цен на элитное жилье.

За год элитная недвижимость в российской столице подорожала на 11,1%, говорится в сообщении Knight Frank. В прошлом году Москва была на восьмом месте.

На второй строчке рейтинга оказался Франкфурт, на третьем – Тайбей.  

При этом самая дорогая недвижимость находится в Монако. За 1 миллион долларов в княжестве можно купить только 16 квадратных метров элитного жилья. В Москве этой суммы хватит на 76 квадратов.

Вспоминаю с улыбкой любимую дискуссию на смартлабе на тему «Бетон — пассив, бетон будет только дешеветь!»
При этом не самый комфортный для жизни район Москва-сити дорожает опережающими темпами

Авто-репост. Читать в блоге >>>

2 квадратных метра в Москве или целый дом в глуши? Выбор очевиден
Тут довольно много спорят, является ли московская недвижка хорошим вложением средств.
Цены за квадрат приблизились к 3 тысячам баксов. И люди все спорят: порастет еще, или дороговато уже?  Для сравнения, за цену двух квадратных местров в Москве деньги я в Тае построил целый дом.


Авто-репост. Читать в блоге >>>

Средняя стоимость кв. метра в новостройках Праги превысила 4322 евро (+69% с 2014г)
12.12.2019

Стоимость квадратного метра в новостройках Праги превысила 4322 евро, передает портал Novinky.cz

В сентябре-октябре текущего года средняя стоимость «квадрата» в новых квартирах в Праге составила 110 500 крон (4322 евро).

Согласно данным компании Deloitte, за год рост составил более 6%, а по сравнению с 2014 — 69%.

Таким образом, среднюю квартиру (площадью 68 кв. м)  в новом доме в чешской столице девелоперы предлагают за 7,44 млн крон.

«Впервые цена свободных новых квартир перешла границу в 110 000 крон за квадратный метр. И в самом дешевом административном районе, в Праге-9, метр предлагается более чем за 100 000 крон», — отметила представительница Deloitte.

Дороже всего жилье традиционно в Праге-1, там средняя цена метра в новостройке составляет 195 000 крон. В некоторых частях города, в частности в Праге-6, 8 и 10, квартиры немного подешевели по сравнению с июлем-августом.

Отмечается, что сейчас на продажу выставлено 5533 квартир от девелоперов, в сентябре-октябре было продано около 1200 новых квартир.
www.novinky.cz/ekonomika/clanek/nove-byty-v-praze-dal-zdrazuji-metr-uz-stoji-pres-110-tisic-40306875

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Право собственности упразднено? Про недвижимость.


Авто-репост. Читать в блоге >>>

Как можно заработать на пунктах самовывоза Wildberries 12% годовых и более

Я беседую со своим приятелем Григорием (имя изменено по просьбе автора).

Привет, Гриш. Расскажи о себе

Привет. Мне 35 лет. 5 лет вкладываю в недвижимость. Деньги на первые инвестиции у меня появились благодаря высокооплачиваемой работе, которая была на тот момент.

Почему ты выбрал именно коммерческую недвижимость?

Сработала чистая психология. Я держал в руках бумажку и понимал, что чем-то по-настоящему владею. Это не было похоже на циферки в банковском приложении. Это была не какая-то там строчка в терминале брокера. А что-то вполне осязаемое.

Депозиты мне не подходили. Нужно было раскидывать крупные суммы по десяткам банков. Акции — на них просто не было времени. Бизнес давал гораздо большие доходности. При помощи недвижимости я покупал спокойствие себе и своей семье. Ну и сохранность капитала.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

На пенсию в 35, Вайлдберриз показывает космические темпы роста: Выручка 2016 год — 45,6 млрд. руб., 2018 год — 118,7 млрд. руб.

Как можно заработать на пунктах самовывоза Wildberries 12% годовых и более

Я беседую со своим приятелем Григорием (имя изменено по просьбе автора).

Привет, Гриш. Расскажи о себе

Привет. Мне 35 лет. 5 лет вкладываю в недвижимость. Деньги на первые инвестиции у меня появились благодаря высокооплачиваемой работе, которая была на тот момент.

Почему ты выбрал именно коммерческую недвижимость?

Сработала чистая психология. Я держал в руках бумажку и понимал, что чем-то по-настоящему владею. Это не было похоже на циферки в банковском приложении. Это была не какая-то там строчка в терминале брокера. А что-то вполне осязаемое.

Депозиты мне не подходили. Нужно было раскидывать крупные суммы по десяткам банков. Акции — на них просто не было времени. Бизнес давал гораздо большие доходности. При помощи недвижимости я покупал спокойствие себе и своей семье. Ну и сохранность капитала.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Недвижке и ипотеке кирдык???
Буквально только что Греф сказал следующее:
«Мне кажется, что сейчас наступает «золотое время» для ипотеки, ставки падают, инфляция падает. Это большое благо для людей, возможность приобрести квартиру»
news.ru/economics/gref-sejchas-v-rossii-zolotoe-vremya-dlya-ipoteki/

Это ж что ж получается? Росли, росли по ипотеке и вот доросли до «золотого времени». Как бы опять «тихой гавани» не вышло, особенно с прогнозами минфина и минэка о замедлении экономики в 2020/2021г из-за закредитованости населения. Да и наличие ипотеки не всегда тождественно возможности купить, особенно учитывая, как рост её доступности в отдельные периоды повышала цены недвижку.

В общем какой-то прям медвежий сигнал по недвижке. Так ещё продажи лср и пик уйдут в пике...   

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Взять квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду: Стоит ли?
Наверное в нашей стране не останется семей у которых нет или не было ипотеки. Рынок ипотеки ростет и государство способствует этому различными программами. Одно дело когда семья берет ипотеку, что бы спокойно жить в своей квартире или доме выплачивая постепенно проценты. Но я сегодня поговорю о других индивидуумах, которые берут ипотеку что бы в последующем начать сдавать эту квартиру и тем самым квартплатой гасить ипотеку.


Авто-репост. Читать в блоге >>>

Рост цен на недвижимость - пузырь


Авто-репост. Читать в блоге >>>

Не пора ли продавать. Недвижимость

Сегодня будет минимум букв, но максимум полезной информации.

Я вижу, как многие уже раздраженно думают: «Дмитрий, хватит уже умничать, говори прямо: покупать нам недвижимость или продавать?»

Знал бы прикуп, как говорится, жил бы в Сочи.

И все же, как ни странно, недвижимость в России, возможно, единственный в мире финансовый актив, цену которого можно довольно точно прогнозировать.

Сейчас я вам раскрою все карты.

Весь процесс укладывается максимум в пять минут.

Шаг 1.

Открываете график цены нефти Brent (можно найти, например, на сайте finam.ru)

График цены нефти, доллары

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Объясняем на пальцах, что весь рост недвижимости рисованный
Смотреть с 10 минуты!

— Арифметика кризиса
— Как устроено ценообразование на рынке недвижимости
— Сценарий раздувания ценового пузыря и причина сокращения количества сделок
— Способ выхода из сложившейся ситуации
— Что должны делать профессиональные участники рынка.



Авто-репост. Читать в блоге >>>

Недвижимость, налоги, вопросы...
Итак, оплатили налоги теперь спим спокойно...(SP500 иногда не даёт)

Пример

Есть небольшой объект в 141 кв.м. нежилой, работает как магазин.



Год назад за него заплатили в 2 раза больше (почему? — загадка.)



Авто-репост. Читать в блоге >>>

Средняя стоимость 1 кв. м жилья на вторичном рынке Москвы поставила рекорд — 211,8 тыс руб.

Москва, 4 декабря — «Вести.Экономика». Средняя стоимость предложения 1 кв. м жилья на вторичном рынке Москвы достигла рекордного уровня — 211,8 тыс. руб. (+ 2,7% с начала года), сообщает «Инком-Недвижимость».

«В начале нынешнего года в исследовании, подготовленном специалистами компании, отмечалось, что средняя стоимость предложения 1 кв. м на „вторичке“ Старой Москвы достигла максимального значения за все время существования рынка недвижимости (т. е. с 1991 г.) — 206,3 тыс. руб. К настоящему моменту, согласно данным Аналитического центра компании, этот показатель вырос еще больше — на 2,7% до 211,8 тыс. руб.», — отмечает «Инком-Недвижимость».

Причины роста средней цены предложения связаны с накоплением на рынке дорогостоящих и, соответственно, малоликвидных лотов. В условиях нехватки бюджетных и качественных объектов собственники таких лотов начали повышать цены.

Кроме того, эксперты отмечают значительный переход с «первички» на «вторичку» больших объемов ранее введенного в строй жилья. Соответственно стоимость квартир в этих домах существенно превышает цены на квартиры, к примеру, в устаревших пяти- и девятиэтажках.

«Это однокомнатные и, реже, наиболее бюджетные двухкомнатные квартиры с отличными качественными характеристиками, без юридических изъянов, расположенные в районах с развитой инфраструктурой, в современных домах. По наблюдениям специалистов компании, на пять таких объектов сейчас приходится десять потенциальных покупателей», — отмечает «Инком-Недвижимость».

Однако рост стоимости предложения происходит на фоне заметного снижения спроса. Причинами снижения покупательской активности являются ухудшение платежеспособности населения, эффект высокой базы (так, осенью 2018 г. отмечен необычный всплеск спроса), сильный дефицит доступного предложения на рынке, а также исчерпанность ипотечного спроса, заключает агентство.
www.vestifinance.ru/articles/129343

Цены на «вторичку» в Петербурге достигли исторического максимума — 124,6 руб за кв.м

04.12.2019
В Петербурге цены на «вторичку» повысились до 124,6 тысяч рублей за квадратный метр. По оценкам экспертов, это самая высокая цена на жилье, которая когда-либо была в Северной столице.

С начала года цены на «вторичку» в Петербурге выросли на 4,6 процента. В 2017 году в этом же сегменте цены были ниже на 11 процентов. Специалисты обращают внимание, что в последний раз такой заметный рост цен наблюдался в 2015-м году, когда цены подскочили со 103 до 110 тысяч за квадратный метр. И в последние годы вторичная недвижимость продавалась в среднем за эту цену.

Нынешнее повышение эксперты связывают с ростом цен на первичном рынке недвижимости. Долгие годы строительные компании сдерживали рост цен, находясь между собой в жесткой конкурентной борьбе. Сейчас на первичном рынке меняются правила игры. Компании повышают цены, готовясь к переходу на проектное финансирование или откликаясь на удорожание стройматериалов.

На эту ситуацию симметрично реагирует вторичный рынок.  

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Марэк, лихо растут! не успеваю деньги зарабатывать!:))

Цены на "вторичку" в Петербурге достигли исторического максимума - 124,6 руб за кв.м

04.12.2019
В Петербурге цены на «вторичку» повысились до 124,6 тысяч рублей за квадратный метр. По оценкам экспертов, это самая высокая цена на жилье, которая когда-либо была в Северной столице.

С начала года цены на «вторичку» в Петербурге выросли на 4,6 процента. В 2017 году в этом же сегменте цены были ниже на 11 процентов. Специалисты обращают внимание, что в последний раз такой заметный рост цен наблюдался в 2015-м году, когда цены подскочили со 103 до 110 тысяч за квадратный метр. И в последние годы вторичная недвижимость продавалась в среднем за эту цену.

Нынешнее повышение эксперты связывают с ростом цен на первичном рынке недвижимости. Долгие годы строительные компании сдерживали рост цен, находясь между собой в жесткой конкурентной борьбе. Сейчас на первичном рынке меняются правила игры. Компании повышают цены, готовясь к переходу на проектное финансирование или откликаясь на удорожание стройматериалов.

На эту ситуацию симметрично реагирует вторичный рынок.  

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Все нанавидят риэлторов, а я умею извлекать из них пользу для себя!

У нас в обществе бытует мнение, что все риелторы — жулики и дармоеды. Это не так. Да, многие действительно такие. Но если вам попадется сильный специалист, то он сэкономит вам кучу денег, времени и нервов.

Сегодня я беседую как раз с таким специалистом.

Расскажи о себе. Чем ты занимаешься? В чем твой основной бизнес?

Привет, меня зовут Александр Харыбин, мой бизнес заключается в том, что мы сдаём квартиры, офисы в аренду, занимаемся продажей жилой недвижимости.

Авто-репост. Читать в блоге >>>