Размышление о понижении процентных ставок и роста цен на дивидендные акции и недвижимость

Так уж случилось в нашей стране, что процентные ставки падают. По депозитам вот уж видно 5-6%, а ЦБ пока не очень-то и хочет сбавлять темп понижения процентных ставок. Отсюда возникает кажущейся простым вопрос — приведет ли падение процентных ставок к росту цен на недвижимость и акции и уменьшению арендной и див. доходности?

Если обратиться к незамысловатым размышлениям, то доходность депозитов упадёт, и граждане побегут переводить свои средства в акции и недвижку, и всё это дружно вырастет, а так как доходы основного населения не растут, то аренда останется примерно такой же, то есть арендная доходность упадет относительно новой цены, примерно аналогично будет и с акциями (акции вырастут, а див. доходность на новую цену, естественно, упадёт).

Возможно, так и будет, но есть один нюанс. По опыту европейских стран арендная и дивидендная доходность может быть значительно выше ставок по депозитам, кредитам, и ничего этот рынок вполне себе эффективен. Арендную доходность можно посмотреть, например, тут:
www.globalpropertyguide.com/Europe

Возникает вопрос — почему у них арендная доходность ещё не пробила пол, а в некоторых странах даже выше России? Проблема в том, что доходность инвестора складывается из двух величин: собственно арендной (дивидендной) доходности и прироста цены актива. Маленькие процентные ставки возникают не просто так — это обычно следствие слабой экономики, когда по большим ставкам работать особо и не могут.

В результате когда мы видим падение процентных ставок, вполне вероятно, что особо это на цены активов в долгосроке не повлияет, так как в уравнении получаемой доходности высокая арендная (див) доходность будет компенсироваться всё меньшей доходностью от прироста цены на сам актив из-за вялой экономики.  

В России на настоящий момент мы, к сожалению, имеем слабую, стагнирующую экономику, которую, с одной стороны, пытаются вытащить за счет стимулирующей денежно-кредитной политике, а с другой — загоняют в гроб ужесточаемой бюджетно-кредитной политикой (улучшение администрирования налогов и их повышение). В итоге понижение процентных ставок может особо и не помочь раскачать экономику и начать надувать пузыри на рынках недвижки и фондовом. Кроме того, вовлеченность страны в мировую торговлю и наличие валютных рисков может дорого обойтись тем, кто решит пожадничать.

Так что не всё так однозначно, как может показаться. А так этот пост — пролог к размышлению о будущих тенденциях и не более того.