Недавно мы считали доходность аренды. А сейчас я решила посчитать, сколько заработала на своей студии за полтора года, учитывая вложенные средства. Купила её в марте 2025 года за 10,05 млн ₽:

• 2,1 млн ₽ — первоначальный взнос

• 7,95 млн ₽ — ипотека под 5,9%

С тех пор платила ипотеку и вложила ещё 850 тысяч ₽ в обустройство, а всего из моего кармана ушло около 3,8 млн ₽. Сейчас квартира стоит примерно 14,5 млн ₽, а остаток ипотеки — около 7,8 млн ₽. То есть моего капитала в ней: 14,5 − 7,8 = 6,7 млн ₽.

• Вложила 3,8 млн → имею 6,7 млн.

• Бумажная прибыль — около 2,9 млн ₽.

Но деньги я вкладывала постепенно, поэтому обычный ROI здесь не очень показателен. Я посчитала XIRR — среднегодовую доходность с учётом дат всех вложений и получилось ~ 68% годовых.

При этом сама квартира подорожала «всего» на 44%. Почему мои деньги заработали больше? Ипотечное плечо.

Я вложила 2,1 млн первоначального взноса, банк добавил почти 8 млн под 5,9%, а дорожала при этом вся квартира. Конечно, 2,9 млн пока существуют в основном на Циан. При реальной продаже появятся налог и расходы.

( Читать дальше )

Давайте поговорим о наших любимых цифрах и посчитаем доходность моей студии в аренде.

Я купила я ее в марте 2025 года за 10 050 000 руб. Сейчас квартира сдается за 68 000 руб. в месяц или 816 000 руб. в год.

Посчитаем показатель валовой арендной доходности на цену покупки, который отвечает на вопрос: насколько удачно я когда-то купила этот объект относительно того, сколько он сейчас приносит?

• 816 000 / 10 050 000 х 100% = 8.12%

Выглядит, на самом деле, неплохо, но не всё так просто. Рыночная стоимость квартиры за эти полтора года выросла и составила 14 500 000 руб. (согласно свежим объявлениям на Циан).

Стоит посчитать показатель валовой арендной доходности на текущую рыночную стоимость, который отвечает на другой вопрос: если сегодня у меня есть актив стоимостью 14.5 млн рублей, насколько эффективно этот капитал работает в аренде?

• 816 000 / 14 500 000 х 100% = 5.63%

Именно этот показатель полезнее, когда ты думаешь "оставить или продать?". Он помогает принять решение о том, стоит ли перекладывать капитал из одного объекта в другой.

( Читать дальше )

Весной 2024 года я подарила себе на день рождения… машино-место. Стоило оно 1 910 000 ₽. Покупала в рассрочку: первоначальный взнос около миллиона рублей, потом платежи. Тем летом рассрочку полностью выплатила и получила ключи.

Прошло примерно два года. Сейчас машино-места в моём ЖК выставляют на Авито от 4 млн рублей. А сдавать их можно примерно за 15–18 тысяч в месяц. Но объявления — это всё-таки хотелки продавцов. Поэтому гораздо интереснее другое. Вчера мне написал потенциальный покупатель и предложил 3,7 млн рублей с готовностью быстро выйти на сделку. И тут мне, конечно, немедленно захотелось всё посчитать:

• Покупка: 1 910 000 ₽

• Реальное предложение сейчас: 3 700 000 ₽

• Бумажная прибыль: +1 790 000 ₽

То есть стоимость машино-места относительно моей цены покупки выросла примерно на 94% за два года. Если пересчитать это в среднегодовую доходность, получается около 39% годовых.

А если ориентироваться на текущую цену экспозиции около 4 млн, бумажная прибыль уже превышает 2 млн рублей, или примерно +109% к цене покупки.

( Читать дальше )

Всем привет!

Сегодня будет пост боли, калькулятора и суровой реальности московского (и не только) рынка аренды.Недавно я закончила меблировку студии в новостройке под сдачу. Когда я подвела финальную смету в Excel, мне захотелось плакать: 863 207 рублей. Чистыми. Просто за то, чтобы чужой человек заехал и жил на всем готовом.

Давайте разберем цифры 2026 года и посчитаем реальную экономику: это инвестиция или глупость?

Смета: Куда улетели почти под миллион рублей?

Цены в 2026 году — это просто космос. Никакого люкса, закупалась по низу рынка на маркетплейсах и Авито.

• Мебель (кухня, кровать, шкафы): 309 370 руб. — главная статья расходов.;
• Работы (сборка, монтаж, электрика): 184 000 руб. — то, на чем многие пытаются сэкономить, теряя свое время;
• Техника (в основном — кухонная): 120 692 руб.;
• Оборудование: 81 780 руб. — обязательный пункт для жизни, иначе объект теряет в ликвидности.
• Сантехника: 36 162 руб;
• Обустройство: 33 626 руб;
• Материалы: 41 210 руб.

( Читать дальше )

По данным ВЦИОМ, если в 2002 году одиночным было примерно каждое пятое домохозяйство в России, то к переписи 2020 года — уже около 42% (примерно 28 млн домохозяйств). При этом почти половина россиян замечают, что людей, живущих в одиночку, становится больше.

—

Сегодня поговорим об одиночных домохозяйствах в Москве.

Один человек — это не половина семьи. Для рынка аренды это целое отдельное домохозяйство, которому нужна отдельная дверь, отдельная кухня и отдельный санузел.

Возьмем двух людей, живущих в Москве.

Каждый зарабатывает по 220 000 рублей в месяц (до вычета налогов, согласно статистике Росстата). Люди одинаковые, доходы одинаковые. Отличается только одно: живут они вместе или по отдельности.

Сценарий первый. Они — вместе

Снимают вдвоем недорогую московскую двухкомнатную квартиру за 80 тысяч рублей.

Хотят купить собственную двухкомнатную квартиру за 18 млн рублей. Это, конечно, не квартира с видом на Кремль. Просто максимально скромный семейный вариант.

( Читать дальше )

ДИСКЛЕЙМЕР: 

Лично у меня квартира в Москве есть (в ипотеку, конечно), но не благодаря высокому доходу, а благодаря осознанной последовательности действий на протяжении 10 лет с недвижимостью. 

Представим гипотетическую семью. Ее совокупный доход — 500 тысяч рублей в месяц (уже после вычета налогов, до налогов доход каждого из партнеров около 300 тысяч рублей, что сильно выше официальной средней зарплаты в Москве).

Семья снимает двухкомнатную квартиру в Москве за 90 тысяч рублей и хочет купить собственное жилье. 

Не пентхаус и не квартиру внутри Садового кольца. Обычную семейную квартиру площадью около 80 м² в современном жилом комплексе. Такой вариантстоит примерно 35 млн рублей (437 500 руб./м²).

Дом строится, ключи обещают через два года. На квартиру доступна семейная ипотека: до 12 млн рублей под 6%. Остальную сумму придется брать по текущей рыночной ставке.  

Посчитаем, что получается.

ЭТАП ПЕРВЫЙ: Копим на первоначальный взнос

Первоначальный взнос составляет 20%:

( Читать дальше )

Для начала важное уточнение:

Пока я копила на первоначальные взносы, деньги не лежали без дела. Они тоже находились на депозитах и приносили проценты.

Но мне захотелось сравнить свою реальность и альтернативную — что было бы, если бы я откладывала всё вложенное в квартиры на депозит. 

Сравним две стратегии:

• Первая — накопить первоначальный взнос, купить квартиру и выплачивать ипотеку, цикл повторить;
• Вторая — накопить ту же сумму, но квартиру не покупать и продолжать держать деньги на депозитах. 

Все цифры реальные, основаны на моих личных вложениях в объекты недвижимости. 

СКОЛЬКО ДЕНЕГ УШЛО В НЕДВИЖИМОСТЬ

За период с 2018 года мои вложения выглядели примерно так.

• Первоначальные взносы — 9,9 млн ₽:

2018: 1.8 млн ₽;

2023: 3,6 млн ₽;

2025: 2,1 млн ₽;

2026: 2,4 млн ₽;

• Ремонты и меблировка — 8 млн ₽:

2018: 1.2 млн ₽;

2025: 6 млн ₽;

2025: 0,8 млн ₽;

• Нежилая недвижимость — 3,6 млн ₽:

2023: 0,9 млн ₽;

( Читать дальше )

Привет!

Часто вижу споры о том, может ли аренда квартир приносить ощутимый доход.

Давайте честно поговорим о моих цифрах.

Я расскажу про свои объекты, их ориентировочную стоимость на рынке (конечно, бумажную), стоимость аренды и грязную доходность. Сейчас чистую доходность не будем считать, там много переменных, предлагаю оставить этот вопрос на другой пост и разобрать его на примере конкретной квартиры. 

Объект №1: Квартира, 35.4м2

• Стоимость: 18 000 000 ₽


• Аренда: 80 000 ₽


• Годовая доходность: 5%

Объект №2: Студия, 25.2м2

• Стоимость: 13 000 000 ₽


• Аренда: 65 000 ₽


• Годовая доходность: 6%

Объект №3: Студия, 21.6м2

• Стоимость: 12 000 000 ₽


• Аренда: 55 000 ₽


• Годовая доходность: 5.5%

Итого:

ориентировочная стоимость портфеля — около 43 млн. ₽, а потенциальный арендный поток — 200 тыс. ₽ в месяц.

Таким образом, получается, что при «работе» трех арендных квартир мы выходим на доход, который является верхним пределом для НПД режима (самозанятость под 4%) — 2 400 000 ₽ в год. 

При этом мои ипотечные платежи составляют 185 000 ₽. То есть квартиры могут находиться почти на самоокупаемости, так как есть еще коммунальные платежи, страховки, налоги и прочие расходы. 

( Читать дальше )

Этот вопрос мне недавно задали совершенно серьезно.

И ведь формально человек прав. На сегодняшний день у меня:

— ипотека 11,5 млн ₽ под 5%;
— ипотека 8 млн ₽ под 6%;
— ипотека 9,6 млн ₽ под 7,8%;
— потребительский кредит 800 тыс. ₽ под 14%.

Почти 30 миллионов рублей долгов.

Для большинства людей это выглядит как финансовое самоубийство. Но я смотрю на ситуацию иначе. Я покупала не машины, айфоны и отпуска. За этими кредитами стоят четыре квартиры, парковочное место и две кладовые в старой Москве. Часть ипотек уже обслуживается арендой, а каждый платеж понемногу увеличивает мою долю в этих активах.

Сейчас мне 34 года. Моя цель — 50 миллионов рублей (в сегодняшних деньгах) капитала в инвестиционной недвижимости к 50 годам.

Возможно, через 15 лет окажется, что моя стратегия была ошибкой. А возможно — именно эти почти 30 миллионов долга станут причиной, почему цель будет достигнута.

Интересно услышать мнение тех, кто тоже инвестирует «в бетон».

Использовали бы вы заемные деньги для создания капитала или принципиально избегаете долгов?