Информация
Блог им. ninarozd
МЕНЕЕ 5% ГОДОВЫХ. Честно о доходности в аренде...
- 17 сентября 2026, 13:01
- |
Давайте поговорим о наших любимых цифрах и посчитаем доходность моей студии в аренде.
Я купила я ее в марте 2025 года за 10 050 000 руб. Сейчас квартира сдается за 68 000 руб. в месяц или 816 000 руб. в год.
Посчитаем показатель валовой арендной доходности на цену покупки, который отвечает на вопрос: насколько удачно я когда-то купила этот объект относительно того, сколько он сейчас приносит?
- 816 000 / 10 050 000 х 100% = 8.12%
Выглядит, на самом деле, неплохо, но не всё так просто. Рыночная стоимость квартиры за эти полтора года выросла и составила 14 500 000 руб. (согласно свежим объявлениям на Циан).
Стоит посчитать показатель валовой арендной доходности на текущую рыночную стоимость, который отвечает на другой вопрос: если сегодня у меня есть актив стоимостью 14.5 млн рублей, насколько эффективно этот капитал работает в аренде?
- 816 000 / 14 500 000 х 100% = 5.63%
Именно этот показатель полезнее, когда ты думаешь "оставить или продать?". Он помогает принять решение о том, стоит ли перекладывать капитал из одного объекта в другой.
Самый правдивый показатель из этих трех — чистая арендная доходность. Давайте посчитаем ее, учтя все сопутствующие операционные расходы:
- коммунальные платежи ~ 5 000 х 12 = 60 000 руб.
- двухнедельный простой: ~ 34 000 руб.
- НПД 4%: ~ 31 000 руб.
- добровольное страхование: ~ 10 000 руб.
- уборка: ~ 5 000 руб.
Итого: ~ 140 000 руб. без форс-мажоров. Считаем чистую арендную доходность:
- (816 000 — 140 000) / 14 500 000 х 100% = 4.66%
И это реальная доходность большинства квартир в аренде в Москве сейчас — менее 5% годовых. Как по мне, то цифра очень скромная. В моем случае все еще интереснее, так как квартира взята в ипотеку.
А как вам такая доходность? Интересно ради нее морозить 10-15 млн рублей в недвижимости?
теги блога ninarozd
- аренда
- аренда жилья в Москве
- Аренда квартир
- аренда недвижимости
- банки
- боль
- брак
- вклады
- высокий процент
- деньги
- депозиты
- долги
- доход
- доходность
- доходы
- женщина
- женщина и деньги
- женщины
- жизнь
- жильё
- инвестиции
- инвестиции в недвижимость
- ипотека
- квартира
- кредит
- машиноместа
- мебель
- миллион
- Москва
- найм
- Недвига
- недвижимость
- недвижимость в Москве
- парковки
- пассив
- пассивный доход
- прибыль без риска
- прибыльность
- проценты
- рабство
- расходы
- рента
- рост цен
- Сдача квартир
- семья
- семья и брак
- Траты
я обычно для расчета текущей доходности беру денежный поток + ожидаемый прирост стоимости объекта (консервативно, по инфляции = 7% в год). Складываем первое и второе и понимаем, есть ли альтернативы получше.
Лично для меня ответ — жилая без интересной ипотеки/рассрочки не имеет смысла.
Получается в РФ чуток ниже до вычета налогов.
Но у меня не одна квартира под аренду, так что могу позволить себе считать разную доходность, просто эта квартира свежее, а то про старую квартиру мне всегда пишут: «это потому что вы ее давно купили».
У меня есть разные объекты, с разным входом. Они дают все менее 5% на рыночную стоимость.
А вот на вложенное и под 12% есть.
а за вычетом ипотеки за год? (как вариант — вычесть только проценты, отданные банку).
Город череповец.
Есть тенденция снижения цен на вторичку.
77 квартир. В среднем одна хата подешевела на 90к.
растет по разному, но на длительном промежутке растет. Я застала не такой длительный период, с 2013 по 2026 (13 лет).
В следующих сериях расскажу, как учитываю объекты в ипотеке)
Золото сильно обогнало, по нему почти 14% в рублях среднегодовой выхлоп за 15 лет.