МЕНЕЕ 5% ГОДОВЫХ. Честно о доходности в аренде...

Давайте поговорим о наших любимых цифрах и посчитаем доходность моей студии в аренде.

Я купила я ее в марте 2025 года за 10 050 000 руб. Сейчас квартира сдается за 68 000 руб. в месяц или 816 000 руб. в год.

Посчитаем показатель валовой арендной доходности на цену покупки, который отвечает на вопрос: насколько удачно я когда-то купила этот объект относительно того, сколько он сейчас приносит?

• 816 000 / 10 050 000 х 100% = 8.12%

Выглядит, на самом деле, неплохо, но не всё так просто. Рыночная стоимость квартиры за эти полтора года выросла и составила 14 500 000 руб. (согласно свежим объявлениям на Циан).

Стоит посчитать показатель валовой арендной доходности на текущую рыночную стоимость, который отвечает на другой вопрос: если сегодня у меня есть актив стоимостью 14.5 млн рублей, насколько эффективно этот капитал работает в аренде?

• 816 000 / 14 500 000 х 100% = 5.63%

Именно этот показатель полезнее, когда ты думаешь "оставить или продать?". Он помогает принять решение о том, стоит ли перекладывать капитал из одного объекта в другой.

Самый правдивый показатель из этих трех — чистая арендная доходность. Давайте посчитаем ее, учтя все сопутствующие операционные расходы:

• коммунальные платежи ~ 5 000 х 12 = 60 000 руб.

• двухнедельный простой: ~ 34 000 руб.

• НПД 4%: ~ 31 000 руб.

• добровольное страхование: ~ 10 000 руб.

• уборка: ~ 5 000 руб.

Итого: ~ 140 000 руб. без форс-мажоров. Считаем чистую арендную доходность:

• (816 000 — 140 000) / 14 500 000 х 100% = 4.66%

И это реальная доходность большинства квартир в аренде в Москве сейчас — менее 5% годовых. Как по мне, то цифра очень скромная. В моем случае все еще интереснее, так как квартира взята в ипотеку.

А как вам такая доходность? Интересно ради нее морозить 10-15 млн рублей в недвижимости?