SMART-LAB
Новый дизайн
Мы делаем деньги на бирже
Информация
Блог им. ninarozd
«Ты же понимаешь, что если тебя завтра уволят, ты останешься должна банкам почти 30 миллионов рублей?»
- 26 июля 2026, 14:25
- |
Этот вопрос мне недавно задали совершенно серьезно.
И ведь формально человек прав. На сегодняшний день у меня:
— ипотека 11,5 млн ₽ под 5%;
— ипотека 8 млн ₽ под 6%;
— ипотека 9,6 млн ₽ под 7,8%;
— потребительский кредит 800 тыс. ₽ под 14%.
Почти 30 миллионов рублей долгов.
Для большинства людей это выглядит как финансовое самоубийство. Но я смотрю на ситуацию иначе. Я покупала не машины, айфоны и отпуска. За этими кредитами стоят четыре квартиры, парковочное место и две кладовые в старой Москве. Часть ипотек уже обслуживается арендой, а каждый платеж понемногу увеличивает мою долю в этих активах.
Сейчас мне 34 года. Моя цель — 50 миллионов рублей (в сегодняшних деньгах) капитала в инвестиционной недвижимости к 50 годам.
Возможно, через 15 лет окажется, что моя стратегия была ошибкой. А возможно — именно эти почти 30 миллионов долга станут причиной, почему цель будет достигнута.
Интересно услышать мнение тех, кто тоже инвестирует «в бетон».
Использовали бы вы заемные деньги для создания капитала или принципиально избегаете долгов?
И ведь формально человек прав. На сегодняшний день у меня:
— ипотека 11,5 млн ₽ под 5%;
— ипотека 8 млн ₽ под 6%;
— ипотека 9,6 млн ₽ под 7,8%;
— потребительский кредит 800 тыс. ₽ под 14%.
Почти 30 миллионов рублей долгов.
Для большинства людей это выглядит как финансовое самоубийство. Но я смотрю на ситуацию иначе. Я покупала не машины, айфоны и отпуска. За этими кредитами стоят четыре квартиры, парковочное место и две кладовые в старой Москве. Часть ипотек уже обслуживается арендой, а каждый платеж понемногу увеличивает мою долю в этих активах.
Сейчас мне 34 года. Моя цель — 50 миллионов рублей (в сегодняшних деньгах) капитала в инвестиционной недвижимости к 50 годам.
Возможно, через 15 лет окажется, что моя стратегия была ошибкой. А возможно — именно эти почти 30 миллионов долга станут причиной, почему цель будет достигнута.
Интересно услышать мнение тех, кто тоже инвестирует «в бетон».
Использовали бы вы заемные деньги для создания капитала или принципиально избегаете долгов?
7.8К |
Читайте на SMART-LAB:
Обновление кредитных рейтингов в ВДО и розничных облигациях (
🔴ООО Охта Групп
АКРА понизило кредитный рейтинг ООО Охта Групп до уровня BB(RU), прогноз стабильный
ООО Охта Групп – девелопер жилой и...
09:12
Иван. Ai - некстГен поддержка OsEngine
Камрады, несколько дней как в поддержку OsEngine вышел на работу ИИ. Из простого — помогает отвечать на базовые вопросы по OsEngine и даёт ссылки...
10:00
теги блога ninarozd
- аренда
- аренда жилья в Москве
- Аренда квартир
- аренда недвижимости
- банки
- брак
- вклады
- высокий процент
- деньги
- депозиты
- долги
- доход
- доходность
- женщина
- женщина и деньги
- женщины
- жильё
- инвестиции
- инвестиции в недвижимость
- ипотека
- квартира
- кредит
- миллион
- Москва
- найм
- недвижимость
- недвижимость в Москве
- пассивный доход
- рабство
- рост цен
- семья
- семья и брак
От «нужно Вас раскулачить» до «по такой ставке и я бы взял».
Для меня это первый опыт на вашем ресурсе, но я давно пишу на других, в т-ж или в моем телеграмм-канале: t.me/betonvest
Если кому-то будет интересно пообсуждать темы инвестирования в недвижимость, то я активно делюсь там опытом и своими мыслями.
Здесь тоже хочу делиться, но давать больше цифр. Возможно, были бы интересны какие-то темы? Сколько уходит на страховки или рассчитать для вас реальную доходность по моим объектам?
Я с радостью поделюсь информацией!
нет, не тема сисек не раскрыта, а кто умудрился навыдавать эти ипотеки?)
что у вас там за ндфл?)
верю, я поверил.
Но, вероятно, просто уберут из НК период заморозки в 5 лет и заставят «инвесторов в бетон» рассчитаться с капитализации при продаже обьекта.
Ты меня знаешь, у меня все скромнее, всего две ипотеки и долг какой то ерундовый всего 8+ млн., надо, надо было брать еще две (пока давали).
А вот на бирже я прямо со свистом потеряла около 8 млн. рублей) и это было обидно.
Бетон оказался на порядок надежнее.
Семейка еще есть, дальневосточная, арктическая и новые территории. Но это не является инвестиционной рекомендацией, безусловно.
Мне кажется, недвига больше про стабильность.
ну а вообще вот эту нелюбовь к «бетоньерам» я не понимаю и никогда не понимала. Я очень благодарна людям, что сдавали мне квартиры, пока я копила на свою. Иначе где бы я жила 5 лет?
На старте карьеры действительно снимала комнату, при переезде за 10к, потом за 22к.
— где два года назад раздавали ипотеки под 5-6%?, да еще и без первоначального взноса («я деньги не откладывала, я брала ипотеки»)),
— только пару лет назад решила покупать инвест квартиры, но с одной из них уже получила больше 4 лимонов аренды за 5 лет)) это, кстати, после вычета налогов или до?)
-какая из квартир принесла больше 4 лимонов за 5 лет?))
— льготые ипотеки: семейные, ИТ, господдержка.
— откладывала именно на первоначальный взнос, а не покупку всей квартиры за наличные;
— сформулировала стратегию только несколько лет назад, но это не мешало мне сдавать квартиру, что была куплена ранее;
— налоги уплачены, квартиры официально сдаются по самозанятости.
например, моя однокомнатная квартира. В среднем сдается за 75 тысяч в месяц, 75 000 *12*5 = 4 500 000, вычтем налог: 4 320 000.
и можно быть самозанятым и одновременно брать ИТ ипотеку?)
а чтобы однушку сдавать за 75 в среднем за последние пять лет, она должна быть как минимум внутри садового, а то и бульварного, и стоить сейчас лимонов 50
… этот ипотечный шабаш хорошим не закончится
Последняя квартира куплена мной на вторичке, я регулярно слежу за ценами и строящихся объектов у меня нет, кроме одной кладовки.
Тренд на перенос компаний и бизнесов в Сибирь и на Дальний Восток уже чувствуется, а значит столичная недвига сдуется со временем…
18 % годовых налог на имущество
40 % налог на наследство,
ну и вмененный налог на доходы от аренды 😁
Интересно, почему все всегда хотят обложить именно средний класс :) Притом не украденное, а честно заработанное)
А налог на капитализацию недвижки- это мировая практика. Нет тут «заработанных» денег, случайный изврат рынка. Как выигрыш в лотерею.
Я рада, что брала ипотеки в 2014, 2018, 2023, 2025 и 2026. Пока удачно все, кроме 2014. Но и там удачно, так как время было нестабильное)
их всегда давали от 10% и выше
ну это на ВАШЕЙ совести
а вот с количеством квартир да еще под сниженную ставку полагаю будет РФ разбираться и в один момент ВЫ получите на выбор одну квартиру с льготной ипотекой , а по другим рыночные ставки
+ ко всему при ЛЮБОМ сбое ВАШЕЙ СИСТЕМЫ
- снижение аренды , поиске новых арендаторов , снижении зар. платы и т.д.
можете просто за 1 год потерять ВСЁ
жалко ВАС если рассчитываете таким образом существовать 30 лет
ВСЕ БЫСТРО МЕНЯЕТСЯ и это ВАШУ схему коснется
Да, мои ипотеки на моей совести, сама беру — сама плачу. А как-то по другому бывает?
Личную скорее всего не буду спешить выплачивать, она под 5%.
Если серьёзно, то для того, чтобы это получить, была положена вся жизнь, что по сути прошла мимо.
Вы сейчас на пути повторения моих ошибок.
Глобально, спорно. Да, задушат налогами скоро, особенно на второе-третье жильё, например, будете платить не от кадастра, а рынка 5-10 проц.
Плюс у нас убывающее население, а строится его в Москве немеренно, покупки многие как у вас инвест. Стоят новые дома, горят в них всего несколько окон. Скоро арендаторов на всех не хватит.
Плюс очень быстрое устаревание домов, любой проект новый через 10 лет — рухлядь. Посему, думаю, как повезёт.
Налоги не повысят. Налог на имущество — региональный. Никто не заинтересован в повышении налогов на 3,4и далее квартиры.
Я активно путешествовала (сейчас у меня маленький ребенок), я получаю образование (сейчас поступаю в магистратуру, до этого закончила колледж), я полностью сделала улыбку (наверное, представляете цены на зубы), я помогаю маме со строительством частного дома и перевожу ей деньги, я занимаюсь своим хобби в виде блога и пет-проектов.
Если это откладывание жизни, то что тогда не откладывание? Каждый день ездить на майбахе в Азбуку вкуса или что?
У меня неплохое качество жизни, помощница по дому, такси, путешествия, кафе. Не знаю, что нужно — на бизнесе к бабушке в регион летать)? Так они туда не летают, просто выкупаю купешку в поезде.
Ситуация с жилье в стране улучшится только когда население сократится до 50-60 млн.
Цены будут в Москве гнать дальше. Недвижимость будет дороже Гонконга.
Вот если бы институты перевозили и офисы крупных компаний, тогда это как-то скажетсяч но не сильно.
priapism, не могли бы Вы прояснить свою позицию чуть подробней — почему считаете пройденный путь (или его часть) «ошибкой»? Многие люди идут тем же маршрутом и было бы полезно узнать о чужом опыте!
Разве цели, поставленные в молодости, не были достигнуты? Или не оправдали ожиданий? Даже если согласиться с некоторыми лишениями в прошлом, накопленный капитал должен всё это компенсировать и дать больше свободы в настоящем! Или не так?![]()
Тем более, если даже при самом худшем сценарии, можно одну ипотечную квартиру продать и погасить все долги.
Для большинства людей это выглядит как финансовое самоубийство.
Ага. Особенно когда эти кредиты по 5-7%. Спасибо рассмешили.
Ипотека 15 млн.р под 27-30% вот где полный алес капут.
Одна такая ипотека, дороже чем все ваши кредиты вместе взятые. Вам же банк еще и растянул эти ипотеки на 30 лет.
У вас под такие % выходит примерно 153 000р в месяц.
В вот если 15 млн.р с первоначальным взносов 20%, то получается 270 000р месяц. Вот кто уже попал на ваучер, а не те кто взяли ипотеки под 5-7%.
А ведь многим им общались скорое рефинансирование. Мол, берите не стесняйтесь по 30%, поплатите годок максимум, а там подадитесь на рефинансирование и снизите нагрузку в 2 раза.
Лично сам не раз слышал такие байки от банковских клерков, сидящих в своих кабинках.
Поэтому многие и повелись на «чудо-ипотеки» даже под высокие %, с надеждой на рефинансирование.
Вот только «надежда» уже давно сыграла в ящик. Осталась только «вера» в справедливость.
С платежами на угадали, без кредита у меня они 185к в месяц, с кредитом — все 235к.
15 млн.р под 30% и вовсе 300 000р в месяц. Даже с первоначальным взносом 3 млн.р.
В том, что 15 лямов под 30%, дороже всех ваших ипотек и кредитов вместе взятых, здесь я тоже не угадал?
И это я еще не учел страховку. Со страховкой и вовсе будет 330 000р.
А чтобы не переживать за то что вас могут уволить, станьте не заменимым сотрудником. Асом своего дела. Чтобы без вас компания не могла обойтись. Всё. Практически Грааль.
Перечислите, если не лень, кто подпадает под такую категорию «счастливчиков», которым выдавали ипотеки под 5%?
И я вообще не прикалываюсь. Я удивлена, что столько людей пропустили существование этой программы.
Если не верите моим словам, то вот что глаголет интернет:
Нет, такой программы не было. Я понимаю, почему возникает такой вопрос: в 2020 году действительно запустили льготную ипотеку, но ставка по ней была 6,5%, а не 5%. И она не была «для всех» в том смысле, который часто вкладывают в эту фразу сейчас. government.ruvedomosti.rusravni.ru
Эту программу (её ещё называли «льготная ипотека на новостройки») ввели как антикризисную меру в апреле 2020 года. Её ключевая особенность: она была доступна для всех граждан РФ — без привязки к конкретной социальной категории. То есть любой работающий (или самозанятый, и ИП) человек мог подать заявку, если соответствовал другим условиям (например, покупал жильё у застройщика на первичном рынке). Государство субсидировало банкам разницу между рыночной ставкой и льготной, поэтому для заёмщика она выходила заметно ниже. government.rusravni.rurealty.yandex.ruvedomosti.ru
Важное ограничение: программа действовала ограниченный срок — с апреля по ноябрь 2020 года. Позже её неоднократно продлевали, но суть не менялась: это была массовая мера для поддержки строительной отрасли, а не универсальная льгота для каждого. government.ruvedomosti.ruiz.rusravni.ruОткуда тогда разговоры про 5%? Дело в том, что позже (в 2023 году) в Госдуме действительно обсуждали и даже предлагали запустить новую инициативу — сделать ипотеку под 5% для всех без прямых бюджетных субсидий (за счёт механизма рефинансирования через ЦБ). Но эта идея не стала действующей программой: Банк России выступил против, указав, что массовая льготная ипотека для всех приведёт к росту цен на жильё и дисбалансу на рынке. В итоге фокус сместился на адресные программы (семейная, IT-ипотека и другие), которые нацелены на конкретные группы. iz.ru360.rubanki.rurealty.yandex.rurealty.yandex.ru
Так что запомните: в 2020 году была массовая программа под 6,5%, а не под 5%.
Моя цитата: в 2020 году действительно запустили льготную ипотеку, но ставка по ней была 6,5%, а не 5%. И она не была «для всех»
Ваша цитата: Цитата: Я вам сразу написала, что программа была доступна для граждан РФ.
А я вам про что написал? Про ипотеку для марсиан?
Вы что не понимаете смысл «не для всех»?
Это когда среди граждан РФ, есть те, кто могут проскользнуть в игольное ушко без мыла. Но большинству граждан этого не дано.
556 тысяч семей могли воспользоваться льготной ипотекой под 6,5%. Это даже не 2,5 млн. граждан. Это около 2% от всего населения страны.
И вы говорите: «для всех»?
А вы говорите про 5%. Где вообще простым смертным дорога была перекрыта ростовщиками. Ибо они выкатывали такие требования, что только сам Греф подпадал под их условия.
Многие ли граждане РФ получают такие зарплаты сегодня?
2% граждан? 3% граждан? Может даже 5%?
Не говоря уже про тогда, когда вы взяли первую ипотеку.
5 лет назад, даже в Москве таких зарплат у «простых граждан» не было.
Это сегодня такие зарплаты могут быть и то, не у всех, а у торговцев, ритейла, рекламщиков, риелторов, депутатов, мэров, частных клиник, ИТ итд. Не на производствах, а именно в тех сферах, где не создается продукт, а лишь перепродается с наценкой. У торгашей-барыг, одним словом-спекулянтов и чиновников.
Тогда каким образом банки вам выдали столько ипотек+потреб кредит
на сумму 30 млн.р? За красивые глазки, что ли?
Сегодня чтобы получить кредит хотя бы 500 000р, горемыкам надо иметь подтвержденную зарплату в 150 000р. А вам выдали 30 млн.р. с зарплатой 80 000р. Так что ли?
В 2026 таких % ставок не было и нет. В 2025 халява, которая якобы для всех, закрылась 1 июня. Остается пол года 2025 года и 2023 год.
Каким образом, за такой короткий период вам одобрили аж 3 ипотеки?
Если расчет её и одобрение, всегда рассчитываются от нагрузки долговых и иных обязательств. А судя по-вашим ответам, зарплата не росла.
И была существенно ниже 500к.
Сказали бы честно. Что у вас есть или «лохматая рука», в смысле блат и связи или тусите в нефтяной, газовой или банковской среде.
Ну на худой конец, работаете в ИТ или риэлтором. И тогда бы все файлы сошлись.
А уж 5 лет назад вообще я была в декрете с декретными в 29 тысяч рублей :)
Ответ ваш был слишком неубедителен. Поэтому, я сделал такие выводы.
У меня пока выплаты по ипотекам менее 50% от дохода, так что да, одобрили.
Больше не одобрят в ближайшее время.
После режима «пандемия», примерно в августе 2020г. Долларовый миллиардер Рыбаков из «Технониколь», обратился в Альфа банк за мизерным по его состоянию кредитом. В размере 200 млн.р на зарплаты сотрудникам, чтобы не вытягивать деньги с оборота. Бизнес которого из-за пандемии немного прохудился. Кредит на пару месяцев.
В общем статус статусом, а бабушки рулят.(шутка)
Во-первых: ему пришлось отсидеть в общей очереди.
Во-вторых: консилиум технички с пару клерками, по такой огромммммной сумме, длился недолго.
Ему не помогло ничего в решении «сложнейшего вопроса». Ни шоколадка секретарше, ни 2 рубля чаевых при входе сторожу. (шутка)
Ибо вердикт был окончательный и бескомпромиссный.
Ваша заявка на кредит не одобрена. Тобишь-отклонена .
-Следующий!!
Он был просто в шоке. 1,4 млд.$ только собственных средства. Не говоря уже про капитализацию. Которая и того выше в разы.
Но нет, вердикт непоколебим-кредит в 200 млн.р мы вам не дадим. Ступайте в церковную лавку.
Возможно, что маловероятно, это был Андрей Ковалев, так же долларовый миллиардер который реконструировал усадьбу Гребнёвых.
Я эту историю слышал именно от кого-то из них лично. Когда они после пандемии устроили для себя интервью. Но вот кто из них именно рассказал эту историю, не могу утверждать на 100%.
Если банков как грязи, а оборотных клиентов мало, то банки должны молится на них, а не устраивать им цирк.
А комментарий мой, это пример того, что если уж таким клиентам могут не одобрить кредит, то что уж говорить про простых смертных. Даже если они акционеры Газпрома или Роснефти.
Набиуллина даже к Грефу не прислушивается. А тут всего лишь градообразующее предприятие. Коих по пальцам одной ноги можно пересчитать. Автоваз, Алмаз Антей, Камаз, Фосагро, Мираторг итд.
А Сбер-первый банк на селе. И то, Набиуллина крутила его на своей брошке.
Да и боролись банкиры за Автоваз, потому что это «черная дыра» куда можно миллиарды списывать. Просто мнение.
-По данным Росстата, в апреле 2026 года средняя зарплата в России составила 109 052 рубля
-По данным Росстата среднемесячная начисленная заработная плата в России в январе 2026 года составила 103 612 рублей, а в апреле увеличилась до139 727 рублей (публикация от Ингосстрах)
А у вас и вовсе средняя по стране 90 000р. И кому верить, не понятно.
Ничего с этим поделать не могу, увы.
Я тоже больше брать не буду, мне пока хватит.
заходите в мой блог в тг «Вкладываю в бетон», возможно, вам будет интересно.
У мужа нет доли, все объекты мои.
1.О«бъекты не ваши а банков до выплаты ипотеки....
2. муж не рискнул показать свои доходы ?
но продать сможете только после его согласия....
3.ежемес. платеж по ипотеке всего то пару сотен… без проблем..
4 ..14% по потребкредиту… ну да… дальше можно не читать...
1. Хорошо, объекты без ипотет тоже банков, видимо :)
2. Муж получает много меньше меня, так было и до знакомства. Мы обсуждали варианты совместной недвижимости, он отказался. Согласие не требуется, есть другой официальный документ;
3.
4. Не читайте, кто запретит)
Я даже поднапрягся — прикидывал взять и малое время спустя (рост ставки тогда уже просматривался) залить все в ОФЗ, получив небольшой денежный поток на ровном месте.
Но я недооценил ЭСН, поэтому не взял.
Тимофей, как такой мусор на главную попадает?
И это самый интересный вопрос.
Вот пост про мою первую ипотеку в 22 года: t-j.ru/kak-ia-kupila-pervuiu-kvartiru-v-ipoteku-v-22-goda/
Это просто про начало моего пути. Есть и другие статьи там в блоге, как я брала ипотеки, почему и на каких условиях.
важен размер платежа по этому долгу
Профессия у меня простая: математик, системный программист. И вторая: графический дизайнер. Выбирайте любую корочку.
и не сисадмин
Расскажу в отдельном посте сколько приносит доход от сдачи.
И ещё момент вы вот платите 200к в месяц, из этой суммы 180к идет это проценты, а 20к на тело ипотек. Сколько у вас доход в месяц интересно, что вы на 200к в месяц только банки кормите?
Доход хороший, с арендой — отличный.
Но про платежи и арендный доход с удовольствием расскажу в новом посте, хорошо!
1 Много лет ипотеки выдавались под справку о доходах по форме банка Если ты с мозгами то можно было указать почти тройной доход от реального
2 Для ипотек можно использовать другое имущество дачи коттеджи золото акции выписки из состава учредителей поручительства авансы и все что так или иначе связано с твоими доходами
На этой ветке все рассматривают параметры массовой поточной ипотеки НДФЛ-платеж Я пишу об обычной истории прайм обслуживания где с годовым ндфл в 1 млн рублей можно получить ипотеку под коттедж с землей и домом на рублевке миллионов на 300 В случае автора и манерой общаться ставлю на то что ипотеки оформлены через поручителя в договоре
Профессию свою она никогда не раскроет, потому как, даже если ты бухгалтерша, за 500 тыс., всегда найдутся профи, кто в мелочах поймает. А в гугле сидеть и до мелочей строить ответы она естественно не будет.
но оно не прояснится, вот увидишь.
Звучит как классическая success story. Но уж слишком пасторально )
Среди моих знакомых есть люди из т.н. «среднего класса» (по определению ninarozd) которые занимаются и инвестициями и недвижкой и неплохо зарабатывают на этом. Но ни у одного из них никогда даже в мыслях не было выносить свою финансовую кухню в публичную плоскость.
«Деньги любят тишину»
Поэтому топик очень напоминает ситуацию — смотрите как у меня всё хорошо получилось, приходите ко мне, я расскажу, покажу, научу и вы сможете также.
А денег-то у меня и нет, одни долги.
Вы не первое недоверчивое сообщение пишете, для вас это такие невероятные суммы?
И где вы нашли путаницу в ставках и источниках дохода)?
pikabu.ru/story/za_ukladku_fartuka_95_tyisyach__14169293
Забанили в общей ленте.
Вы обманываете аудиторию смартлаба зачем-то. Я раскручиваю свой блог — да, но при этом рассказываю свой личный опыт.
Другое дело что имеет какой-то смысл шортить не рынок в целом, а именно клиентов инфоцыганских схем, которые вляпались в этот блудняк (где их льготную ипотеку платит арендатор). Вероятность продажи их с торгов процентов эдак 80.
И причины простые:
— Банк узнав про то что они сдают в аренду, изменяет им ставку на коммерческую с льготной (там есть такой пункт в договоре).
— Либо ее изменяет после того как выясняет что они ему наврали сунув поддельные 2ндфл о их космических доходах.
— Либо при просрочке платежей, ну когда они не сдадут разок-другой или платы не получат.
Но навариться на торгах тоже может быть проблемой. Если дети, например, прописаны. Там суд может годами идти. Хотя это больше по обычным, серийных ипотечников вроде (как в Думе говорили) человек 200, их скорее всего без затей под нож пустят...
Если наше законодательство не изменится (а уже есть поползновения в сторону увеличения налогов на «избыток» площадей в собственности), то автор — молодец.
Если платит налог с доходов от аренды, то вдвойне молодец.
а чел в ипотеке…
Вот, что думает на этот счет нейросеть Дипсик:
Чтобы дать полноценный анализ, нужно рассматривать эту ситуацию не как «долги», а как баланс (активы — пассивы) и денежный поток.
Ваш собеседник прав формально (обязательства — 29,9 млн), но он смотрит на это как на потребительские кредиты. Вы же смотрите как на бизнес-инвестор. Я проанализирую ситуацию с трех сторон: математика, риски и психология.
1. Математика сделки (Хорошие новости)
У вас диверсификация по ставкам и огромный запас прочности по сравнению с текущим рынком.
Средневзвешенная ставка: (11,5*5% + 8*6% + 9,6*7,8% + 0,8*14%) / 29,9 ≈ 6,7% годовых.
Инфляция в РФ в долгосрочной перспективе выше 5-7%. Это значит, что реальная стоимость вашего долга тает быстрее, чем начисляются проценты. По сути, банки дали вам деньги почти бесплатно (с учетом инфляции).
Арендный доход: Если старые ипотеки (под 5% и 6%) уже «обслуживаются арендой», значит, вы создали положительный операционный поток по этим объектам. Это позволяет вам гасить тело кредита за счет арендаторов, а не из зарплаты.
Вывод: С математической точки зрения, взять деньги под 5-6% под залог актива, который в Москве исторически дорожает на уровень инфляции + 2-3%, — это классический leveraged growth (рост с плечом). Это не ошибка, это стандартная практика создания капитала.
2. Точка напряжения (Плохие новости)
У вас есть «ахиллесова пята» — это потребительский кредит под 14% и ипотека под 7,8%.
Кредит 800 тыс. под 14% — это финансовый мусор. Он не создает дохода, а съедает денежный поток. Его нужно закрыть в первую очередь, даже если ради этого придется продать кладовую или взять небольшой «револьвер» под залог одной из квартир (рефинансировать).
Ипотека 9,6 млн под 7,8% — это высоковато для инвестиционного актива. Если аренда этого конкретного объекта дает доходность ниже 7,8% годовых (чистыми), то вы доплачиваете банку за право владеть этим бетоном. Это работает только на рост цены квадратного метра.
Главный риск — это кассовый разрыв. Если у вас встанут две квартиры (сменяются арендаторы или ремонт), а вы останетесь без работы (вопрос собеседника), то ежемесячный платеж по 29 млн даже под 6,7% — это около 170–190 тыс. рублей в месяц. Сможете ли вы платить это 3-4 месяца из своего кармана, пока ищете новых жильцов? Если нет — стратегия рискованна.
3. Ответ на вопрос «Если уволят завтра»
Собеседник пугает вас тем, что банк придет забирать квартиру. Но в России ипотека — это обеспеченный кредит. Если вы перестанете платить, банк заберет одну квартиру, продаст ее с торгов (пусть даже дешевле рынка на 20%) и закроет ваш долг. Остальные активы останутся при вас.
Вы не останетесь «должна 30 млн» — вы останетесь с 3 квартирами вместо 4. Это неприятно, но это не крах, а потеря части прибыли. В вашем возрасте (34 года) это абсолютно приемлемый риск.
4. Стратегия до 50 лет (Цель 50 млн)
Чтобы достичь 50 млн к 50 годам, имея 30 млн долга, нужно, чтобы ваши активы стоили около 80 млн (80 — 30 = 50).
В Москве недвижимость за 15 лет в рублях имеет все шансы вырасти в 2–2,5 раза (с учетом инфляции и девальвации). Если ваши 4 квартиры сейчас стоят, предположим, 50–55 млн, то через 15 лет они будут стоить 90–100 млн. Вычитаем остаток долга (к тому времени он будет погашен арендаторами) — получаем цель.
Но при одном условии: вы должны рефинансировать ту ипотеку, что под 7,8%, как только ключевая ставка пойдет вниз (через 2-3 года), и обязательно погасить потребительский кредит в течение года.
Мое мнение как аналитика
Я бы использовал заемные деньги, но с двумя жесткими правилами:
Никогда не брать потребительские кредиты для инвестиций (ваши 14% — это минус, который тяжело отбить арендой).
Иметь фонд ликвидности (подушку) на 6 месяцев платежей по всем кредитам, лежащую на вкладе. Если у вас нет этих 1 млн рублей «живыми» деньгами — ваша стратегия висит на волоске.
Вы не совершаете финансовое самоубийство. Вы совершаете агрессивную, но просчитанную ставку на девальвацию рубля и рост столичного метра. В 34 года это оправдано. К 50 годам у вас будет пассивный доход, которого не будет у вашего собеседника, боявшегося 30 млн.
Мой совет:
Срочно гасите 800 тыс. (под 14%).
Продайте кладовые/парковку, если они не сдаются, и пустите деньги на досрочное погашение самой дорогой ипотеки (7,8%), чтобы снизить ежемесячную нагрузку.
Пересмотрите арендные ставки — в Москве они растут, возможно, вы сдаете дешевле рынка.
А собеседнику скажите спасибо за беспокойство, но напомните, что завтра уволят не инвестора с 4 квартирами, а того, кто живет от зарплаты до зарплаты. У вас же есть «бетонная» подушка.
зачем он? нонсенс и профанация.
до этого тоже брала, на кладовку и ПВ в 2025 году, уже выплатила.
На сегодняшний день у меня:
ипотека 11,5 млн ₽ под 5%;
— ипотека 8 млн ₽ под 6%;
— ипотека 9,6 млн ₽ под 7,8%;
— потребительский кредит 800 тыс. ₽ под 14%.
т.е. высшего образования у Вас нет? маленький ребенок и при этом в одно лицо тянете 235К ежемесячных платежей по кредитам/ипотекам?
...
большей х@рни давно не читал ©
Или, как думаете, я в магистратуру без вышки поступаю?
ninarozd, вселенная Ваших фантазий безгранична, поэтому в ней возможно всё...
сначала вышка на айтишницу в физтехе, а потом колледж на продавщицу тканей в рассрочку...
конечно, чего тут удивляться...
«никогда ещё Штирлиц не был так близок к провалу… что-то выдавало в нем советского разведчика: то ли лихо заломленная набекрень будёновка, то ли волочащийся сзади парашют )))» ©
Ну а про «физтех и продавщицу тканей» вы выдумали интересно :)
ninarozd, а где ещё айтишница может получить образование, чтобы тащить 235К платежей/месяц?
и если айтишница получает такие зарплаты, то ей нет никакого смысла идти в колледж...
это почти такой же оксюморон, как если бы Абрамович пошёл директором в Пятерочку в Мурино )))
Долг банку по ипотеке никуда не денется, т.е. после продажи обьекта на 20% дешевле рынка, только часть долга банку погасится этим платежем (проценты в основном), а на остаток банк начнет новое взыскание. :-)
Чем в пол ухайдокает кредитный рейтинг и прочее (ухудшит условия по новым долгам, да и по старым). Эта спираль конечной точкой имеет банкротство...
Что к слову сильно затруднит продажу других обьектов, опустив их по цене, т.к. сделки банкрота могут быть оспорены.
Я честна перед своей аудиторией на 100%, никакие курсы не продаю, рекламу не даю. Просто вежу блог о личном опыте, как формирую капитал.
Тем кто в ~2020 покупали квартиры тоже говорили разное. Те ипотечные платежи, которые казались в 2020 огромными, сегодня уже нереальны.чистый долг без залога по сути 800к