ДОХОДНОСТЬ СТУДИИ 68% ... но есть нюанс ...

Недавно мы считали доходность аренды. А сейчас я решила посчитать, сколько заработала на своей студии за полтора года, учитывая вложенные средства. Купила её в марте 2025 года за 10,05 млн ₽:

• 2,1 млн ₽ — первоначальный взнос

• 7,95 млн ₽ — ипотека под 5,9%

С тех пор платила ипотеку и вложила ещё 850 тысяч ₽ в обустройство, а всего из моего кармана ушло около 3,8 млн ₽. Сейчас квартира стоит примерно 14,5 млн ₽, а остаток ипотеки — около 7,8 млн ₽. То есть моего капитала в ней: 14,5 − 7,8 = 6,7 млн ₽.

• Вложила 3,8 млн → имею 6,7 млн.

• Бумажная прибыль — около 2,9 млн ₽.

Но деньги я вкладывала постепенно, поэтому обычный ROI здесь не очень показателен. Я посчитала XIRR — среднегодовую доходность с учётом дат всех вложений и получилось ~ 68% годовых.

При этом сама квартира подорожала «всего» на 44%. Почему мои деньги заработали больше? Ипотечное плечо.

Я вложила 2,1 млн первоначального взноса, банк добавил почти 8 млн под 5,9%, а дорожала при этом вся квартира. Конечно, 2,9 млн пока существуют в основном на Циан. При реальной продаже появятся налог и расходы.

Но всё-таки забавно:

• бетон вырос на 44%.

• мои деньги — примерно на 68% годовых.

Через год показатель XIRR сократится, не смотря на аренду, так как основной рост уже произошел. Именно поэтому среди инвесторов так популярна стратегия продажи на ключах: не нужно вкладывать деньги и время в меблировку и заниматься сдачей в аренду, а прибыль получаешь отличную.

💬 Если квартира дала такой рост, нужно ли держать ее дальше?