Так как тема фондов недвижимости для меня сейчас находится в фокусе внимания, хотелось бы ответить на тему: «А почему у нас нет инвестиционных фондов по покупке недвижимости под сдачу?» по аналогии с тем как такие фонды существуют в США.

Вся проблема лежит в плоскости разницы между ставкой капитализации, за которую можно принять отношение операционной прибыли к стоимости объекта инвестиций и ставкой фондирования — привлечения заемных денег в проект и издержками фонда.

В одной из своих статей с аналитикой фонда Парус-СБЛ я наглядно показал из чего складывается операционная прибыль фонда и в целом подробно раскрыл экономику фонда недвижимости:


Упрощенная схема организации фонда, подготовлена на основе данных финансовой модели

( Читать дальше )

График индекса RGBI (ценовой индекс ОФЗ), график: bcs-express.ru

Ключевые роли облигаций в портфеле:

• Снижение волатильности портфеля
• Высвобождение денег под покупки после падения рынка акций
• Стабилизация денежных потоков за счет условно гарантированных купонов

Однако, как видно из графика ценового индекса ОФЗ, облигации так же подвержены волатильности (примечание: короткие в меньшей степени, длинные — в большей). Индекс RGBI снижался в течение 2021 года на фоне роста ключевой ставки ЦБ РФ с уровня ~150 пунктов в начале года, достигая нижней отметке в районе 108 пунктов в феврале — марте 2022 на фоне геополитических событий, падение с начала 2021 года до марта 2022 года составило около 30%. 

Наши первые выводы:
облигации могут быть подвержены высокой волатильности, особенно длинные, особенно в то время, когда мы собрались их задействовать для покупок просевших акций.

( Читать дальше )

Упрощенная схема организации фонда, подготовлена на основе данных финансовой модели


Главная особенность фонда ПАРУС-СБЛ (как и других фондов от Паруса) заключается в использовании кредитных средств для покупки объекта недвижимости, что позволяет исключить простой денег инвесторов, но приводит к созданию на первый взгляд сложной схемы владения имуществом, как это показано на первом рисунке.

Схема открытия такого фонда выглядит примерно так: 

• Фаундеры собирают минимальную сумму и выдают ее в виде займа ООО
• ООО берет заем у фаундеров и кредит в банке, после чего приобретает объект
• При продаже паев фонда на бирже, полученные у инвесторов деньги снова выдаются в виде займа ООО
• ООО замещает банковский кредит займом от инвесторов
• Арендный поток от сдачи объекта, за вычетом всех издержек, выплачивает в ЗПИФ в виде процентов по займу

( Читать дальше )

Моя стратегия — иметь портфель, который генерирует денежный поток. В ноябре замещающие облигации Газпрома сильно выросли, принял решение переложиться в замещающие облигации ПИК с большей доходностью и со сроком погашения в 2026 году против 2034 года у Газпрома. В случае снижения стоимости облигаций Газпрома RU000A105A95 к уровня номинала, готов снова их откупать, но я не спешу.




( Читать дальше )

Коллеги, по следам темы "Международные резервы РФ растут в 3 квартале, доходы от экспорта удалось спрятать" решил набросать инфографику, где НКЦ хранит валюту.

Правда, НКЦ перестал публиковать отчетность, потому использовал данные на конец декабря 2021. Но в целом, цифры дают возможность сформировать представление куда НКЦ может размещать валюту, балансируя доли по ситуации.





( Читать дальше )

Моя стратегия — иметь портфель, который генерирует денежный поток (хотя допускаю наличие в портфеле небольшой доли золота), рост цены портфеля на этапе накопления мешает, поэтому рассматриваю текущее время как хорошую возможность для спокойного наращивания объема активов. 

С большим сожалением обнаружил, что стоимость моего любимого фонда коммерческой недвижимости ПНК-рентал, о котором я недавно писал, драматически выросла более чем на 13%, поэтому новые покупки останавливаю. Мой второй фаворит в списке фондов коммерческой недвижимости — фонд «Арендный бизнес» от Сбербанка тоже продолжает расти в цене, что не позволяет мне купить его по интересной мне цене, о нем тоже ранее писал.



По всей видимости, буду наращивать консервативную часть, которая будет сглаживать неравномерность денежного потока от акций, но не собираюсь это делать любой ценой. Если на рынке будут вкусные акции, то не вижу причин их игнорировать. Поэтому наращивание консервативной части будет выполняться не за счет продажи акций, а за счет постепенных накоплений.

( Читать дальше )

Коллеги, многим, кто читал западную литературу, на подобии книги «Почему одни страны богатые, а другие бедные» может казаться, что процветание возможно для всех в мире, для этого просто достаточно всем придерживаться либеральных правил:

Отсутствие у широких слоёв общества надёжных гарантий прав собственности и возможности получать доход от своих предприятий ведёт к остановке экономического роста. Поэтому в отсутствие плюралистических политических институтов достижение устойчивого развития, по мнению авторов, невозможно.
Источник

Здесь стоит отметить, что гарантии прав собственности и получения дохода от своих предприятий — это исключительно важный элемент развития в современном мире. Но это не первопричина процветания экономики и людей. Даже если вы имеете наиболее эффективную систему экономического и политического устройства, все равно существует главное ограничение — доступные ресурсы, в первую очередь энергетические.

( Читать дальше )

"До тех пор пока мы не наберемся смелости (а терять, в принципе, нам уже давно нечего), не снизим ставку до 5%, не проведем программу количественного смягчения для обеспечения ипотеки и инвестиций на 20–25 трлн руб., мы не сможем запустить экономический рост", — пишет Олег Дерипаска

На сколько прав Олег, стоит ли ЦБ РФ прислушаться к олигарху? Чтобы ответить на этот вопрос, давайте посмотрим на опыт США. Почему США? Потому что они имеют хорошо задокументированную и общедоступную статистику по своим экономическим показателям.


Источник: fred.stlouisfed.org/. Для удобства показатели индекса промышленного производства, ставки ФРС и реального ВВП на душу населения к единому показателю.

Данные США наглядно показывают, что ВВП на душу населения и промышленное производство в США росли как в периоды роста процентных ставок, так и в период их падения, падение ВВП и промышленного производства наблюдались в периоды рецессий (логично, ведь

( Читать дальше )

Коллеги, по работе довелось проводить  исследование эффективности работы людей с использованием специализированного софта, и теперь для тех из вас, кто делает ставку на развитие своей карьеры, у меня есть хорошая новость, подтвержденная статистикой: люди, которые, как считается, работают хорошо, на самом деле чаще всего эффективны примерно на 60-75%.

А это значит, что на рынке труда много неэффективности, и мы, люди с мышлением инвесторов, можем использовать эти неэффективности для роста своих доходов.

Но для начала предлагаю начать с пирамиды предпосылок, которые по моему опыту имеют решающие значение для карьерного продвижения:



И так, в основании любого успеха, в частности карьерного, лежит:

• ВРЕМЯ, которое вы тратите в интересующем вас направлении


• КПД потраченного времени


• ВРЕМЯ * КПД = ваша общая продуктивность в выбранном направлении

( Читать дальше )

В первой части статьи "инвестиции с учетом геополитики" мы рассматривали вопрос о том, почему инвесторам рекомендуется вкладывать деньги в основном в развитые рынки. И пришли к некоторым выводам:

присвоение уровня развитости рынкам — это в первую очередь инструмент управления денежными потоками. Если у вас есть статус развитого рынка, вы допущены до первоклассных условий привлечения капитала, если такого статуса нет, то привлечение капитала на развитие тем труднее, чем ниже ваш рейтинг, который присваивается частными компаниями, находящимися в юрисдикции (в зоне контроля) США.

Наш коллега TheBlackLord тем временем написал хорошее дополнение к статье, где приводятся доводы в пользу глобальной диверсификации:

Что касается держать в портфеле до 100% развитых рынков — риск, все друг на друга повязаны, а добавив развивающие рынки, вы снижаете риски за счет меньшей корреляции одного от другого (при сильных падениях пострадают все, без этого никак), но все же, при распределенном портфеле на все рынки, рисков меньше, а доходность снижается незначительно.

( Читать дальше )