Вложения в коммерческую недвижимость: Альфа-Капитал Арендный поток 2

22 августа 2022, 10:36
|
Финансовый Архитектор

Продолжаю анализировать ЗПИФ-ы на коммерческую недвижимости.

Предыдущий пост:
Вложения в коммерческую недвижимость: Альфа-Капитал Арендный поток 1

1. Общая характеристика

Наименование: ЗПИФ Альфа-Капитал Арендный поток 2
ISIN: RU000A101YY2
Листинг: 3 уровень (риск низкой ликвидности!)
Страница фонда на сайте УК: ссылка
СЧА на пай: 290 804,83 ₽
СЧА фонда: 981 968 442,36 ₽
Рыночная котировка на момент написания статьи (22.08.2022): 240 000 ₽ (дисконт 21,2% к СЧА!)
Договор доверительного управления: до 02.03.2026 (краткосрочный договор сроком 5 лет!)
Выплата дивидендов: ежеквартально
Для квалифицированных инвесторов: нет
Сектор: Street retail

2. Структура активов и доходность купленной в фонд недвижимости

Доля недвижимости: ~98%
Текущая доходность, купленной в фонд недвижимости: ~11,4% годовых

3. Структура расходов фонда

Дивиденды пайщикам составляют только ~45% на примере отчетности за 2 квартал 2022

4. Доходность денежного потока инвестора

~6,45% до вычета НДФЛ дивидендная доходность фонда к СЧА
~7,8% до вычета НДФЛ дивидендная доходность фонда к текущей рыночной цене (240 000 ₽ за пай на 22.08.2022)

Низкая доходность связана с высокими издержками на управление фондом.

5. Отчеты оценщика

В фонд куплено 3 объекта коммерческой недвижимости
Договора аренды на разные объекты имеют не одинаковые условия: содержат минимальную часть оплаты и часть оплаты от оборота, для ряда договоров прописано условие индексации минимальной части на уровне ИПЦ, но не более 4-5% в год.

В целом, отчеты оценщика имеют не стандартизированное описание ключевых условий аренды для различных объектов недвижимости, что значительно затрудняет аналитику по фонду.

7. Резюме

СЧА фонда превышает рыночную капитализацию на 21,2%, что выглядит недостаточным дисконтом с учетом высоких издержек внутри фонда
Краткосрочный договор ДУ выглядит риском: либо может быть проведена пролонгация на прежних или еще более дорогих условиях управления, либо может быть принято решение о распродаже имущества фонда, в эффективности которой есть основания сомневаться, с учетом негативного опыта с длительной историей поиска объектов для фонда
Документация по фонду крайне трудоемка для изучения: как стандартные отчеты УК, так и отчеты оценщика, не фокусируют внимание инвестора на ключевой информации и требуют трудоемкой ручной компиляции

Текущая цена пая не выглядит для меня привлекательной, готов рассматривать покупки при цене в районе 200 000 ₽ за пай, либо при появлении новой информации, указывающей на рост привлекательности фонда.

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Если хотите больше разборов фондов недвижимости, ставьте лайк.

Данная публикация является личным мнением автора. Мнение владельца сайта может не совпадать с мнением автора.