Блог им. EmeraldResearch

Вложения в коммерческую недвижимость: Альфа-Капитал Арендный поток 2

Продолжаю анализировать ЗПИФ-ы на коммерческую недвижимости.

Предыдущий пост:
Вложения в коммерческую недвижимость: Альфа-Капитал Арендный поток 1


1. Общая характеристика
  • Наименование: ЗПИФ Альфа-Капитал Арендный поток 2
  • ISIN: RU000A101YY2 
  • Листинг: 3 уровень (риск низкой ликвидности!)
  • Страница фонда на сайте УК: ссылка
  • СЧА на пай: 290 804,83 ₽
  • СЧА фонда: 981 968 442,36 ₽
  • Рыночная котировка на момент написания статьи (22.08.2022): 240 000 ₽ (дисконт 21,2% к СЧА!)
  • Договор доверительного управления: до 02.03.2026 (краткосрочный договор сроком 5 лет!)
  • Выплата дивидендов: ежеквартально
  • Для квалифицированных инвесторов: нет
  • Сектор: Street retail
2. Структура активов и доходность купленной в фонд недвижимости
  • Доля недвижимости: ~98%
  • Текущая доходность, купленной в фонд недвижимости: ~11,4% годовых

3. Структура расходов фонда

Вложения в коммерческую недвижимость: Альфа-Капитал Арендный поток 2

  • Дивиденды пайщикам составляют только ~45% на примере отчетности за 2 квартал 2022

4. Доходность денежного потока инвестора
  • ~6,45% до вычета НДФЛ дивидендная доходность фонда к СЧА
  • ~7,8% до вычета НДФЛ дивидендная доходность фонда к текущей рыночной цене (240 000 ₽ за пай на 22.08.2022)
Низкая доходность связана с высокими издержками на управление фондом.

5. Отчеты оценщика
  • В фонд куплено 3 объекта коммерческой недвижимости
  • Договора аренды на разные объекты имеют не одинаковые условия: содержат минимальную часть оплаты и часть оплаты от оборота, для ряда договоров прописано условие индексации минимальной части на уровне ИПЦ, но не более 4-5% в год.
В целом, отчеты оценщика имеют не стандартизированное описание ключевых условий аренды для различных объектов недвижимости, что значительно затрудняет аналитику по фонду.

7. Резюме

  • СЧА фонда превышает рыночную капитализацию на 21,2%, что выглядит недостаточным дисконтом с учетом высоких издержек внутри фонда
  • Краткосрочный договор ДУ выглядит риском: либо может быть проведена пролонгация на прежних или еще более дорогих условиях управления, либо может быть принято решение о распродаже имущества фонда, в эффективности которой есть основания сомневаться, с учетом негативного опыта с длительной историей поиска объектов для фонда
  • Документация по фонду крайне трудоемка для изучения: как стандартные отчеты УК, так и отчеты оценщика, не фокусируют внимание инвестора на ключевой информации и требуют трудоемкой ручной компиляции


Текущая цена пая не выглядит для меня привлекательной, готов рассматривать покупки при цене в районе 200 000 ₽ за пай, либо при появлении новой информации, указывающей на рост привлекательности фонда.

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Если хотите больше разборов фондов недвижимости, ставьте лайк. 
2.1К

Читайте на SMART-LAB:
Фото
S&P 500: Момент истины для быков
Индекс S&P 500 после короткой коррекции вновь пошёл на штурм исторической области сопротивления 6924–6942. Покупатели решительно атакуют этот...
Фото
Олег Свиргун
00:41
Фото
Итоги первичных размещений ВДО и некоторых розничных выпусков на 6 января 2026 г.
Следите за нашими новостями в удобном формате:  Telegram ,  Youtube ,  Смартлаб ,  Вконтакте ,  Сайт
Фото
Андрей Хохрин
18:34
Чего ждать в новом 2026 году? #SOFL_тренды
Во первых, поздравляем всех наших читателей с наступившим 2026 годом, а во вторых, возвращаемся с интересными постами, чтобы вам было, что почитать...
Фото
Softline_IR
17:57
Фото
Инвест идея по тренду длиной в 1 день или бесконечность - шанс заработать с минимальным риском?
Новый год — время новых инвест идей спекулятивного характера Держите одну из них (сам взял сегодня на спекулятивный счет, скину если алюминий...
Фото
Олег Кузьмичев
22:17

полезные записи за 24 часа

★16 16 Полезные видосы с конфы смартлаба. Сохрани в Избранное, чтобы посмотреть в дороге или когда будет нечего делать❤️
★10 180 Почему терпят крах все усилия по развитию отечественного автопрома
★7 49 Бумажное золото GLDRUB_TOM. Риск или возможность?
★7 1 🔥 7 надежных облигаций с фиксированным купоном и с доходностью до 18% годовых. Рейтинг А+
★7 13 Как копить деньги даже при маленькой зарплате? Основано на личном опыте
★5 67 Я просто смотрел, как теряю свои деньги
★5 13 Немного интересной статистики о брокерских счетах
★4 10 ⭐️Стратегия «Лучше, чем LQDT»🐾Итоги года. Первые ошибки ⚠️
★4 6 Изучили все Стратегии брокеров и банков на 2026 и обсудили лучшие идеи
★4 4 Стрэддл как ХАМЕЛЕОН
+205 180 Почему терпят крах все усилия по развитию отечественного автопрома
+96 39 Инвест идея по тренду длиной в 1 день или бесконечность - шанс заработать с минимальным риском?
+91 63 Про технологическое и экономическое развитие страны,за 25 лет 🤣, сквозь призму сказок Андерсена
+82 11 🏥 ЕМС: Мордашов вступает в игру
+81 20 Хорошо, когда на рынке нет ЦБ и Минфина
+76 13 Азия. Среда.
+72 49 Бумажное золото GLDRUB_TOM. Риск или возможность?
+71 8 С РОЖДЕСТВОМ!
+71 93 Метод Геллы. Вперед!!! (bitcoin)
+67 0 Не пытайтесь разбогатеть дважды

самые обсуждаемые сегодня

63к Про технологическое и экономическое развитие страны,за 25 лет 🤣, сквозь призму сказок Андерсена
44к Русских уничтожают незаметно. Чиновники в доле: Хазин вскрыл аферу с льготной ипотекой
29к Почему так произошло в Венесуэле
13к Азия. Среда.
11к Лидеры Франции, Великобритании и Украины подписали в Париже декларацию о размещении многонациональных сил на украинской территории после прекращения огня.
9к Странная хрень: такое есть у вас!
9к Новости пенсионерам по старости (пост 8, 12+)
7к За 11 дней мемкоин принёс трейдеру $2,18 млн при вложении $321
5к Танкеры у берегов Венесуэлы массово поднимают флаги РФ, чтобы избежать захвата
5к Странная хрень... У вас есть такое?

теги блога Финансовый Архитектор

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн