Блог им. EmeraldResearch

Вложения в коммерческую недвижимость: Альфа-Капитал Арендный поток 2

Продолжаю анализировать ЗПИФ-ы на коммерческую недвижимости.

Предыдущий пост:
Вложения в коммерческую недвижимость: Альфа-Капитал Арендный поток 1


1. Общая характеристика
  • Наименование: ЗПИФ Альфа-Капитал Арендный поток 2
  • ISIN: RU000A101YY2 
  • Листинг: 3 уровень (риск низкой ликвидности!)
  • Страница фонда на сайте УК: ссылка
  • СЧА на пай: 290 804,83 ₽
  • СЧА фонда: 981 968 442,36 ₽
  • Рыночная котировка на момент написания статьи (22.08.2022): 240 000 ₽ (дисконт 21,2% к СЧА!)
  • Договор доверительного управления: до 02.03.2026 (краткосрочный договор сроком 5 лет!)
  • Выплата дивидендов: ежеквартально
  • Для квалифицированных инвесторов: нет
  • Сектор: Street retail
2. Структура активов и доходность купленной в фонд недвижимости
  • Доля недвижимости: ~98%
  • Текущая доходность, купленной в фонд недвижимости: ~11,4% годовых

3. Структура расходов фонда

Вложения в коммерческую недвижимость: Альфа-Капитал Арендный поток 2

  • Дивиденды пайщикам составляют только ~45% на примере отчетности за 2 квартал 2022

4. Доходность денежного потока инвестора
  • ~6,45% до вычета НДФЛ дивидендная доходность фонда к СЧА
  • ~7,8% до вычета НДФЛ дивидендная доходность фонда к текущей рыночной цене (240 000 ₽ за пай на 22.08.2022)
Низкая доходность связана с высокими издержками на управление фондом.

5. Отчеты оценщика
  • В фонд куплено 3 объекта коммерческой недвижимости
  • Договора аренды на разные объекты имеют не одинаковые условия: содержат минимальную часть оплаты и часть оплаты от оборота, для ряда договоров прописано условие индексации минимальной части на уровне ИПЦ, но не более 4-5% в год.
В целом, отчеты оценщика имеют не стандартизированное описание ключевых условий аренды для различных объектов недвижимости, что значительно затрудняет аналитику по фонду.

7. Резюме

  • СЧА фонда превышает рыночную капитализацию на 21,2%, что выглядит недостаточным дисконтом с учетом высоких издержек внутри фонда
  • Краткосрочный договор ДУ выглядит риском: либо может быть проведена пролонгация на прежних или еще более дорогих условиях управления, либо может быть принято решение о распродаже имущества фонда, в эффективности которой есть основания сомневаться, с учетом негативного опыта с длительной историей поиска объектов для фонда
  • Документация по фонду крайне трудоемка для изучения: как стандартные отчеты УК, так и отчеты оценщика, не фокусируют внимание инвестора на ключевой информации и требуют трудоемкой ручной компиляции


Текущая цена пая не выглядит для меня привлекательной, готов рассматривать покупки при цене в районе 200 000 ₽ за пай, либо при появлении новой информации, указывающей на рост привлекательности фонда.

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Если хотите больше разборов фондов недвижимости, ставьте лайк. 
2.2К

Читайте на SMART-LAB:
Фото
Я проверил 2227 обвалов MOEX 2026: -10% хуже рынка, -20% — точка входа
Этот материал не является инвестиционной рекомендацией. Этот материал не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Этот материал...
Фото
Ilya Chernov
07:42
Фото
📊 Конвертируемые облигации: как формируется доходность
Конвертируемые облигации — это инструмент, который сочетает в себе преимущества долгового и долевого инвестирования. Инвестор получает не...
Фото
MGKL
10:00
Новички на Мосбирже: рассказываем о восьми новых криптоиндексах
Московская биржа начинает расчет и публикацию ценовых индексов восьми криптовалют, которые в будущем могут стать основой для запуска...
Фото
БКС Мир Инвестиций
11:12
Фото
ММК: результаты в 2026 году продолжат ухудшаться. Актуализация взгляда на акции компании.
Здравствуйте! Продолжаю серию публикаций с актуализацией взгляда на российские металлургические компании и состояние рыночной конъюнктуры в...
Фото
Александр Антонов
20:54

полезные записи за 24 часа

★20 50 Великий Калужский Нефтяной Мираж: как гражданин РФ на патентах в папочке поднял десять миллиардов рублей с рынка облигаций.
★15 7 💵 Формируем дополнительный заработок с помощью Минфина из ОФЗ с доходностью до 14% годовых
★10 4 Фонды недвижимости для неквалифицированных инвесторов. Где пассивный доход для неквалов?
★7 14 10 дней до 30 апреля: успейте подать декларацию и не получить штраф
★7 6 Банки набрали ОФЗ с плечом на 4,5 трлн. Теперь это проблема и для ЦБ
★5 2 Текущая ситуация на бирже
★4 2 Я проверил 2227 обвалов MOEX 2026: -10% хуже рынка, -20% — точка входа
★4 4 ⚡️ 5 надёжных облигаций с купонами каждый месяц. Ежемесячный пассивный доход
★4 0 Чистая прибыль банковского сектора в марте 2026 г. — процентные доходы увеличиваются, также помогло ослабление рубля и рост долговых ценных бумаг.
★4 19 ВТБ - Откат после роста, или отжим акций перед дивидендами?
+250 50 Великий Калужский Нефтяной Мираж: как гражданин РФ на патентах в папочке поднял десять миллиардов рублей с рынка облигаций.
+136 50 Азия. Среда.
+97 6 Нет конкретики по переговорам🔥Акции и инвестиции
+83 50 Индекс МБ сегодня
+81 7 💵 Формируем дополнительный заработок с помощью Минфина из ОФЗ с доходностью до 14% годовых
+80 62 ВЫШЕЛ В РАБОТУ.
+60 41 Малый бизнес всё?
+60 4 В Британии выявили закономерности инсайдерской торговле при президентстве Трампа
+58 2 Текущая ситуация на бирже
+57 17 Северсталь умудряется работать в ноль.

самые обсуждаемые сегодня

50к Азия. Среда.
50к Индекс МБ сегодня
45к Запредельная стоимость РЖД билетов.
43к С 22 апреля Смартлаб!)...
41к Малый бизнес всё?
25к Мои дивы от сбера 1 848 538 руб.
19к С Праздником!
17к Алаудинов назвал потери ВСУ за время проведения СВО
19к Реальная инфляция в России достигает 15% и почти втрое превышает официальную
17к Минутка юмора

теги блога Финансовый Архитектор

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн