Блог им. EmeraldResearch

Вложения в коммерческую недвижимость: Альфа-Капитал Арендный поток 2

Продолжаю анализировать ЗПИФ-ы на коммерческую недвижимости.

Предыдущий пост:
Вложения в коммерческую недвижимость: Альфа-Капитал Арендный поток 1


1. Общая характеристика
  • Наименование: ЗПИФ Альфа-Капитал Арендный поток 2
  • ISIN: RU000A101YY2 
  • Листинг: 3 уровень (риск низкой ликвидности!)
  • Страница фонда на сайте УК: ссылка
  • СЧА на пай: 290 804,83 ₽
  • СЧА фонда: 981 968 442,36 ₽
  • Рыночная котировка на момент написания статьи (22.08.2022): 240 000 ₽ (дисконт 21,2% к СЧА!)
  • Договор доверительного управления: до 02.03.2026 (краткосрочный договор сроком 5 лет!)
  • Выплата дивидендов: ежеквартально
  • Для квалифицированных инвесторов: нет
  • Сектор: Street retail
2. Структура активов и доходность купленной в фонд недвижимости
  • Доля недвижимости: ~98%
  • Текущая доходность, купленной в фонд недвижимости: ~11,4% годовых

3. Структура расходов фонда

Вложения в коммерческую недвижимость: Альфа-Капитал Арендный поток 2

  • Дивиденды пайщикам составляют только ~45% на примере отчетности за 2 квартал 2022

4. Доходность денежного потока инвестора
  • ~6,45% до вычета НДФЛ дивидендная доходность фонда к СЧА
  • ~7,8% до вычета НДФЛ дивидендная доходность фонда к текущей рыночной цене (240 000 ₽ за пай на 22.08.2022)
Низкая доходность связана с высокими издержками на управление фондом.

5. Отчеты оценщика
  • В фонд куплено 3 объекта коммерческой недвижимости
  • Договора аренды на разные объекты имеют не одинаковые условия: содержат минимальную часть оплаты и часть оплаты от оборота, для ряда договоров прописано условие индексации минимальной части на уровне ИПЦ, но не более 4-5% в год.
В целом, отчеты оценщика имеют не стандартизированное описание ключевых условий аренды для различных объектов недвижимости, что значительно затрудняет аналитику по фонду.

7. Резюме

  • СЧА фонда превышает рыночную капитализацию на 21,2%, что выглядит недостаточным дисконтом с учетом высоких издержек внутри фонда
  • Краткосрочный договор ДУ выглядит риском: либо может быть проведена пролонгация на прежних или еще более дорогих условиях управления, либо может быть принято решение о распродаже имущества фонда, в эффективности которой есть основания сомневаться, с учетом негативного опыта с длительной историей поиска объектов для фонда
  • Документация по фонду крайне трудоемка для изучения: как стандартные отчеты УК, так и отчеты оценщика, не фокусируют внимание инвестора на ключевой информации и требуют трудоемкой ручной компиляции


Текущая цена пая не выглядит для меня привлекательной, готов рассматривать покупки при цене в районе 200 000 ₽ за пай, либо при появлении новой информации, указывающей на рост привлекательности фонда.

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Если хотите больше разборов фондов недвижимости, ставьте лайк. 
2.1К

Читайте на SMART-LAB:
Фото
Какая доходность среди облигаций с наивысшим рейтингом надежности и сроком погашения до 1 года?
Фото
Роман Ранний
17:44
Маржинальная торговля: кому она подходит и какие риски стоит учитывать?
Маржинальная торговля остаётся одним из самых обсуждаемых инструментов на рынке. Возможность увеличить объём операций за счёт заёмных средств...
Фото
ВТБ Мои Инвестиции
12:53
Фото
Акции «Русала» подошли к важному рубежу
В прошлом году акции «Русала снизились в цене на 8%, в то время как в Гонконге они выросли на 53%, что стало отражением укрепления рубля к...
Фото
Финам Брокер
17:30
Фото
Как не проспать премправо по ЮМГ/ЕМЦ и купить акции на 15% дешевле рыночной стоимости?
Доброго утра. Я являюсь акционером ЮМГ (GEMC) и этот вопрос волнует меня не меньше вашего.  Также, мы видим интерес к этому моменту судя по...
Фото
Тимофей Мартынов
10:12

полезные записи за 24 часа

★8 6 Как золото соотносится с другим сырьём.
★7 5 «Брокер удержал налог с долгосрочных акций?»: Как мы вернули 250 000 ₽ после перевода бумаг между счетами
★5 26 Обвала золота не было - нас надули!
★5 0 Откровенно, о рынке акций
★5 4 Катализаторы переоценки : большой разбор
★4 0 Итоги недели 29.01.2026. Трамп, беспредел ICE и меркантилизм. Курс доллара и нефть
★4 1 Аукционы Минфина — из-за снижения индекса RGBI в длинном выпуске ОФЗ доходность была выше 15%, что и привлекло инвесторов.
★4 6 Теория игр - библиотека инвестора
★3 3 Серебряная революция: почему скромный металл стал главным активом десятилетия
★3 1 Мой портфель акций на 30 января. Какие акции и облигации купил? Создание пассивного дохода
+150 38 Азия. Пятница.
+96 57 Вот такая вот «Привилегия»
+96 65 ⭐️И Байден нам не нужен. Сами справились. Что происходит с экономикой России? 📉
+89 76 Индекс МБ сегодня
+83 21 Когда рубль перестанет укрепляться?
+83 26 Обвала золота не было - нас надули!
+82 36 Ситуация на текущий момент
+70 8 Потенциальные инвестиционные идеи 2026. Мой прогноз по котировкам акций
+66 0 Откровенно, о рынке акций
+60 35 Недвижимость в Нь-йорке дешевле чем в Москве.

самые обсуждаемые сегодня

76к Индекс МБ сегодня
57к Вот такая вот «Привилегия»
41к Что такое трейдинг?
41к Порванные штаны газовиков
40к А что если умная на первый взгляд многоходовочка, в итоге загонит всех умников в тупик?
38к Азия. Пятница.
36к Ситуация на текущий момент
35к Недвижимость в Нь-йорке дешевле чем в Москве.
33к Европа снова замерзает
30к Ты ещё водишь старый Порш или Гелик?

теги блога Финансовый Архитектор

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн