Инвестиции в недвижимость: ЗПИФ Альфа Арендный поток 1 & 2. Обзор, сравнение с конкурентами от Сбера и ВТБ

Продолжаю смотреть на инвестиции в бумажную недвижимость, а именно ЗПИФ, торгуемые на Московской бирже. После того, как ПНК продали свои склады Сберу (пруф), инвесторы лишились одного из самых выгодных и доступных инструментов, но альтернативы есть, правда они уступают в доходности.

Недавно я уже смотрел на фонды от Сбера и ВТБ: Арендный Бизнес 7 (АБ7) и Рентный Доход (РД). По второму кварталу 2023 года доходность составила 9% у АБ7 и 9,3% у РД. Последние сравнение доходности этих двух фондов я писал здесь, ниже ещё к ним вернёмся.

У Альфа-Банка, а точнее у УК Альфа-Капитал есть 2 похожих на конкурентов фонда: Арендный поток 1 и Арендный поток 2 (АП1 и АП2). Они дороже, чем АБ7 и РД, которые торгуются около 100 000 рублей за пай. АП1 и АП2 стоят по СЧА около 300 000, но на бирже торгуются с приличным дисконтом в связи с низкой доходностью.

Идея простая — возможность заработать на получении дохода от ренты + на росте стоимости объектов. Не секрет, что коммерческая недвижимость приносит большую доходность от ренты, чем жилая. Но и для тех, кто хочет вложиться в жилую недвижимость на котловане, тоже есть фонды. Можно купить пай фонда, который покупает квартиры в ЖК на этапе котлована (например, Лужники от Тинькофф). Лично меня больше привлекают фонды с регулярными выплатами, имеющие ликвидность. Фонды АП1 и АП2 не самые ликвидные, но купить их реально, сейчас даже ниже номинала по СЧА.

Стоит отметить, что коммерческая недвижимость не такая волатильная, как жилая, прогреваемая ипотеками. Но дисконт к СЧА (стоимость чистых активов) и возможное закрытие фондов с распределением прибыли от сделки добавляет интереса.

https://www.alfacapital.ru/individual/pifs/zpifn_akrf

• ISIN: RU000A101HY7
• Из чего состоит: 6 помещений, которые сдаются Пятёрочке
• Комиссия: 2,3% СЧА
• Стоимость пая по СЧА: 310 686 рублей
• Стоимость пая на бирже: около 272 000 рублей
• Выплаты по последним кварталам: 5 825,00; 5 973,17; 6 000,84; 6 000,01
• За 4 последних квартала: 23 799 рублей
• Доходность за год: 8,75%
• Доходность относительно СЧА за год: 7,67%

Состав:

Стоимость ПАЯ по СЧА:

https://www.alfacapital.ru/individual/pifs/zpifn_akrf-2

• ISIN: RU000A101YY2
• Из чего состоит: 3 помещения, которые сдаются Пятёрочке и Перекрёстку
• Комиссия: 2,3% СЧА
• Стоимость пая по СЧА: 293 815 рублей
• Стоимость пая на бирже: около 248 000 рублей
• Выплаты по последним кварталам: 4 800, 5 000, 5 000, 5 000
• За 4 последних квартала: 19 800 рублей
• Доходность за год: 7,98%
• Доходность относительно СЧА за год: 6,73%

Состав:

Стоимость ПАЯ по СЧА:

Если сравнивать фонды Альфы с конкурентами от Сбера и ВТБ, то есть несколько важных моментов, которые косвенно проливают свет.

Другой состав

У Альфы только супермаркеты, у ВТБ и Сбера — склады и офисы. Причём в АБ7 только склады, а в РД микс из двух СК и одного БЦ. Кажется, что самые рентабельные из коммерческой недвижимости в данный момент именно склады, хотя это может быть временно.

Аффилированность

Альфа сдаёт помещения X5. 47,86% X5 принадлежат Альфа-Групп через компанию CTF Holdings, которая полностью принадлежит Альфе. Не исключаю, что в помещениях АБ7 тоже часть площадей сдаётся своим, например, у складов Сбермегамаркета адреса похожи на адреса складов из АБ7, но некоторые полностью сданы неаффилированным компаниям (Озон, Детский мир).

В состав РД входит БЦ, в котором сидит ВК, а также 2 склада, построенные ПНК, в которых сидят логистические компании (Деловые линии, Марвел и Градиент). У ВТБ, кстати, самая прозрачная информация по клиентам.

Комиссии

У Альфы они самые большие, кажется. 1,8% за управление + 0,5% на разные расходы от СЧА. У РД и АБ7 они тоже высокие, но чуть ниже — около 2%. Доходность по СЧА у Альфы и так самая низкая, о чём дисконт на Мосбирже как бы и намекает. А тут ещё и максимальные комиссии.

Доходность

За 4 квартала доходность (по ценам на бирже) у АБ7 вышла 9%, а у РД — 9,3%. У АП1 — 8,75%, у АП2 — 8%. Будущую доходность прогнозировать не берусь, в деньгах она должна расти у всех без исключения на дистанции. А может и не расти. У АП1 и АП2 есть существенное преимущество — якорные арендаторы, которые в обозримом будущем никуда не съедут. Кстати, в ВДО можно получить доходность 15%. Правде в не очень надёжных. Лучше ориентироваться на 12%, плюс-минус в зависимости от риск-профиля.

Кстати, в арендных договорах прописана величина индексации аренда. Она низкая — обычно порядка 4%. А ключевая ставка ЦБ с недавних пор 8,5%. Я писал про изменения, но про недвижку там не было. Так вот, на недвижку она влияет негативно. У АП по некоторым магазинам платежи привязаны к кэшфлоу этих магазинов. Тут можно верить в то, что магазины будут делать больший оборот.

Котики

К сожалению, котиков ни в одном из фондов нет=(

Если смотреть на доходность по СЧА, то АП1 и АП2 позади планеты всей. Низкая доходность и высокие комиссии за управления делают фонды неконкурентоспособными. Но я даже выскажу непопулярное у некоторых инвесторов мнение. Мне по барабану, какие комиссии, если итоговая доходность выше. Частично проблема комиссий решается самим рынком. Все фонды от всех трёх УК (Сбер, ВТБ и Альфа) торгуются на бирже с дисконтом, поскольку рынок расставляет всё на свои места.

По рыночной цене паи АП1 дают доходность, близкую к РД и АБ7. Но не настолько близкую, чтобы бежать к ним со своими деньгами. Следить за ними стоит, при снижении стоимости пая на 5–10% или при увеличении доходности можно уже смотреть внимательнее. С ПНК даже сравнивать не буду, там было слишком щедро. И то, что их выкупил Сбер, может о чём-то свидетельствовать. Не факт, что активы перейдут в фонды, но не исключаю. Сделка полностью завершилась совсем недавно, тоже следует наблюдать за дальнейшими движениями этих СК.

Всё описанное выше справедливо при условии, что фонд будет существовать вечно. Очевидно, что это не так. Вопрос времени, когда он закроется, а паи будут погашены по цене продажи помещений (не факт, что по СЧА).

По фондам указаны даты, до которых они будут существовать, но потом вполне возможна пролонгация. АП1 — 1 марта 2025 года. АП2 — 2 марта 2026 года. АБ7 — 2031 год. РД — 17 декабря 2027. Тут такой момент. Если АП1 погасит паи 1 марта 2025 года по цене СЧА, то круто. Если он продлит существование, то круто, если доходность поднимется. Вот такая интересная история про фонды от Альфы.

Лично я пока в принципе не могу себе позволить покупку паёв Альфы (например, АП1, который смотрится получше), потому как у меня ещё не настолько большой портфель. Сейчас в нём есть АБ7, в планах на август — покупка РД, также есть Атриум (обзор старый, но мало что изменилось). АП1, не говоря уже об АП2, уступает в доходности, в 2,5 раза дороже и подойдёт больше гурманам и ценителям ассортимента супермаркетов, чем хардкору, ориентирующемуся на склады городских окраин. Но следить буду продолжать, конечно.

Подписывайтесь на мой телеграм-канал про инвестиции, финансы и недвижимость.