Блог им. igotosochi

Вторичка в Москве летит вниз, Сочи гордо ждёт. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Сочи непотопляем, а Москва пытается определиться, расти ей или падать.

Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел январь-февраль. Тогда цены в Москве упёрлись в в новый уровень поддержки, до сих пор его не преодолев. Но посмотрим сначала на Сочи.

Сочи (объявления)

Что тут в горах и на пляжах? Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно). 

Вторичка в Москве летит вниз, Сочи гордо ждёт. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?Данные отсюда: sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

На этот раз будто бы вообще ничего не произошло. Снижение исключительно символическое. Вторичка подешевела с 288к до 284к (-4к). Первичка снизилась с 343к до 339к (-4к). Южный чил продолжается, скоро летний сезон начнётся, тогда, возможно, начнётся новое шевеление. Как раз прошлым летом и был активный рост цен. Если отбросить какие-то баги с провалами новостроек, то всё достаточно ровно уже 9 месяцев.

Сочи: февраль → март

  • Первичка: 343к → 339к (-1,2%)
  • Вторичка: 288к → 284к (-1,4%)
Москва (объявления)

А теперь в Москву.

Вторичка в Москве летит вниз, Сочи гордо ждёт. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?Данные отсюда: msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Вторичка резко упала в цене с 390к до 338к за метр, первичка чуть поднялась с 329к до 333к. Если это не новый баг агрегатора, то это сильнейшее падение за несколько лет по вторичке.

Москва: февраль → март

  • Первичка: 329к → 333к (+1,2%)
  • Вторичка: 390к → 338к (-13,3%)

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

Реальные сделки

Индекс московской недвижимости Дом Клик MREDC показывает сейчас 256к против 254к месяц назад за метр. +2к за месяц или +0,8%. Реальные сделки и виртуальные хотелки идут однонаправленно (в боковике). Цены продолжают держаться на уровне ноября 2021 года. Сопротивление у падения серьёзное, пока пробить 255к не получается.

MREDC — это композитный индекс московского рынка недвижимости, рассчитываемый на основании агрегированных данных об ипотечных сделках, предоставляемых ДомКлик, и отражающий среднюю стоимость одного квадратного метра. 

Вторичка в Москве летит вниз, Сочи гордо ждёт. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?Данные отсюда: www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/

По другим городам индексов Дом Клик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.

Вторичка в Москве летит вниз, Сочи гордо ждёт. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц? Данные отсюда: sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary_market

262к за метр в Москве, +7к за месяц. Чуть больше, чем MREDC. По Москве в реальных сделках по первичке метр стоит 256к-262к за метр. Это на 22,2% ниже, чем цены в объявлениях. Разрыв уменьшился на 0,3%!

По Краснодарскому краю средний ценник держится на 151к, +2к за месяц.

Ожидаем рост ставок по ипотеке, что также может сказаться на снижении цен. А ещё Росреестр показал, по каким районам больше покупают недвижимость, а по каким меньше. Как и следовало ожидать, Новая Москва в лидерах.

Вторичка в Москве летит вниз, Сочи гордо ждёт. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц? 

Напомню, что по данным на декабрь 2022 года средняя цена на вторичном рынке была 302к за метр. Если падение реально, то можно предположить, что реальный ценник уже в районе 290к. Ждём новые цифры от экспертов, пока не видел. Думаю, что спрос просто упал ещё сильнее, и если застройщики не хотят снижать цены и ищут варианты, то вторичка такими вариантами не обладает. Эксперты говорят о снижении спроса на 8,9% в марте относительно февраля. Ещё зачастили упоминания квартир-кладовок по 8–9 метров, в которых жить — ну такое. Видимо, пилить квартиры, чтобы сдавать их, скоро станет невозможно. 8-метровую квартиру на две уже не распилишь.

Сравнение с другими городами

Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.

Объявления

  • Москва: первичка 333к, вторичка 338к
  • Сочи: первичка 339к, вторичка 284к
  • СПб: первичка 244к, вторичка 207к
  • Анапа: первичка 136к, вторичка 138к
  • Краснодар: первичка 146к, вторичка 108к

Москва дороже всех по вторичке, Сочи на первом месте по первичке. В других городах за месяц практически ничего принципиально не менялось ни за месяц, ни даже за пол года.

Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 1,72 млн с июля 2021 (отчёт за 1 марта). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 12,03 млн. Месяц назад было 12,16! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора.

Ну а пока хватает на 6,06 метра!

Вторичка в Москве летит вниз, Сочи гордо ждёт. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц? 

Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Март — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).

Подписывайтесь на мой телеграм-канал, там я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.

★6
34 комментария
А теперь в Москву. Вторичка в объявлениях продолжает движение вверх

Вторичка резко упала в цене с 390к до 338к за метр

Э… ммм… Что-то не понял. Вторичка упала вверх?
avatar
Игрок, поправил, спасибо
avatar

igotosochi, хорошо. А по сегментам эконом, комфорт, бизнес и элит графики пробовали смотреть?

 

А то у вас получается, что в целом кто-то ест стейки из мраморной говядины, а кто-то салат из капусты, а то и просто жрёт водку с чёрствым хлебом прямо сейчас… А в целом все едят голубцы с хлебом и мясом, которые запивают водкой.

 

Всё таки между эконом классом и бизнес классом, как и между комфорт и элит классом, разница — примерно бездна… И люди покупают/продают абсолютно разные, и владеют/арендуют тоже...

avatar
цена идет за долларом

копи на батуми — быстрее купишь и внж будет... 
avatar
ves2010, чот не хочу батуми… но в целом да
avatar
ves2010, т.е. доллар дорожает к рублю и бетон дорожает? Что-то не заметил.
ves2010, Батуми дыра
Майор Эрик Т. Картман Белый, копи на дыру )
avatar
Майор Эрик Т. Картман Белый, там плохая транспортная доступность из россии… но сам по себе батуми хорош… для пенсов…
avatar
Нажрались бетона в период ковида, теперь отрыгивают.
У нас ценники на частные дома скидывают до 10% наперегонки лишь бы продать, вот только покупцов несмотря на скидки нема.
Все веселье похоже еще впЕрдЯ.

Население после ковида больше увы не стало, СВО еще, вообщем спрос упал и резко.
avatar
Иван Иванов, в России не хватает качественного жилья и недостаточно метров на душу. 

Сейчас все страны печатают деньги как не в себя, кто пожар заливает, кому на дрова нужно. При такой инфляции бетон в долгосроке самое надежное и одно из самых выгодных вложений. 


avatar
Alex Rakhmanov, и поэтому в основном строят малюсенькие квартиры в 25 этажных башнях и продают в ипотеку на 30 лет ?) кто это покупает если всем нужны качественные и большие квартиры ?)
avatar
My Shadow, Маленькие — не означает некачественное. У кого есть деньги — покупают качественные и большие. У большинства денег хватает только на малюсенькие, да и то только в ипотеку. Под такие возможности и строят.
avatar
Alex Rakhmanov, а что может быть качественного в жилье где утром в лифт очередь и почти нет придомовой территории. что касается спроса — а завтра все богатыми станут вдруг ?) ну гипотетически допустим, тогда получается текущие человейники никому будут не ликвидом. а если остнутся не богатыми, то и денег на новое жилье не будет, текущую ипотеку еще надо закрыть…
avatar
My Shadow, Если денег нет, то приходится идти на какие то компромиссы. Не нравится ждать лифта — вперед в хрущобы на пятый этаж пешком через обсосанный подъезд с облупившейся краской. Там ждут великолепные планировки с проходной комнатой, кухней 6 метров, низкими потолками и прочими радостями.
Будут человейники неликвидом — значит их будут продавать дешевле. На любой товар всегда найдется купец.
avatar

Alex Rakhmanov, у вас то жилья большого и качественного не хватает, то денег — довольно странная аналитика противоречащая себе же.

avatar
My Shadow, «не хватает качественного жилья и недостаточно метров на душу» — вы считаете данная формулировка означает «нехватку большого  качественного жилья»? Довольно странная логика. Поясню что имелось ввиду на простом примере чтобы вы поняли. В России зачастую молодые люди(молодые семьи) живут с родителями. И молодым и родителям не нужна «большая качественная квартира». Им нужно разъехаться и жить раздельно в качественном жилье. Для этого нужно купить квартиру. Желательно современную и качественную, вписывающуюся в ограниченный бюджет. И кто то должен ее построить. Вот застройщики и реализуют этот запрос. А у кого денюшек побольше, те покупают где лифтов достаточно, хороший вид, экология, транспортная доступность и т.д.    

avatar
Alex Rakhmanov, это у вас с логикой беда. ваша формулировка «недостаточно метров на душу» — конкретно означает что в стране мало метров на человека, а с учетом нашей демографии — про молодежь можно и не вспоминать, ее просто очень мало к остальным «на душу». качество и современные дома эконом класса — это слабо совместимые понятия, а у молодежи то денег обычно не много.

и вообще что бы разъехаться — ничего покупать не нужно, бетоно инвесторы уже купили, сдать не могут, аренда там же где была лет 10 назад.
avatar
Иван Иванов, из СВО народа с накопленными деньгами привалит. Причём даже павшие воины дадут всплеск — ибо за ранение/гибель денег семьям ещё больше выплачивают. А обеспеченность жильём в стране по-прежнему невысокая, поэтому многие будут тратить именно на него в первую очередь.
avatar
Дмитрий, эти деньги уже в рынке — жены пристраивают, в Донецке говорят цены выросли до уровня средней провинции РФ, а вообще РФ в мировых лидерах по жилью в собственности — спасибо приватизации.
avatar
в сочи мин кэф 2-2,5 ставь от обьяв — шоб че доброе купить
avatar
Вторичка упала вверх, рубль показал отрицательный рост…
Геополитические риски, хохлы гуманны не будут.Правильно считать в старшей валюте.
avatar
Продажи новостроек в Москве за два месяца упали на треть — всего в столице в январе-феврале 2023 года зарегистрировало 11,1 тысячи договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве жилья — на 35% меньше, чем за аналогичный период прошлого года, сообщила пресс-служба Росреестра по Москве. С учетом нежилой недвижимости количество регистраций ДДУ снизилось на 36% — до 15,5 тысячи договоров. По данным столичного управления Росреестра, в феврале зафиксировано 5,3 тысячи ДДУ в строительстве жилья — на 48% ниже результата февраля прошлого года. С учетом нежилой недвижимости — 7,4 тысячи ДДУ (-47%). @ria_realty
Средний срок ипотеки уже 24 года, последний предпоследний год все берут почти на 30 лет, это тебе 30 лет выплатишь только к 60 годам жесть конешно…
До 65 лет недоживает 50 % мужчин… Короче много кто и выплатить не успеет 🥲 всю жизнь в кредитах.
avatar
Grisha_che, средний срок выплаты ипотеки в РФ — 8 лет.
Т.е. подавл. большинство гасит её досрочно. Благо инфляция этому помогает через рост номин. зарплат. 
avatar
по недвиге ощущение, что цена встала и щупает нервы, как тележка перед самым интересным и глубоким пике на американских горках…
avatar
Считаю, что Сочи и москва переоценены. Раза в 2
Мой господин, весь бетон в этой стране переоценен в 2 раза.
В сочи чтобы что то продать это можно записывать в личные достижения.
Купить легко продать трудно
Антон Иванов, да ладно — если у вас статус квартира — это не вопрос — а если вы купили статут жп например да  без суда без воды и эл ва — то канешь это личные достижения по 159 ч4 
avatar
Антон Иванов, может просто цену ниже рынка назначить? )))
так и с акциями Газпром можно 10 лет ждать, если ask 200 рэ
Николай Помещенко, ну мопэд не мой. есть знакомые которые не могут продать уже около года по рынку. продается ниже рынка на 20% это да
Антон Иванов, в Сочи наиболее огромный разрыв между зарплатой в регионе и ценой квадрата. И так то удивительно, что это там до такого пузыря сумело раздуться — ограничение строительства помогло.
avatar

теги блога igotosochi

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн