Блог им. FineLogin

Студийный рантье

    • 18 января 2021, 16:51
    • |
    • $100
  • Еще
Про идею гаражного рантье я уже писал. Тема интересная. Поговорил с грамотными людьми. Сдавать можно, если не жадничать. Но весьма сложно удержать арендатора (особенно летом) и сильно проблематично продать гараж. Решил покопать в сторону квартир. Собрал цифры. Сравнил доходность сдачи в аренду квартир с пешим доступом до метро. Утомлять цифрами не буду. Выяснил следующее:

Обогнать банковский вклад можно только на сдаче крохотных студий по 20 метров за МКАДом. Все остальные варианты не обгоняют вклад. 

Для примера возьмем бетонные курятники в Саларьево. До МКАДа ~3 км. До метро ~1 км. Застройка выглядит так:

ЖК Саларьево парк Москва, цены на квартиры от официального застройщика -  фото, планировки, ипотека, скидки, акции.

Покупка студий выглядит так:

Студийный рантье

Сдача студий выглядит так:

Студийный рантье

Саларьево — жуткое место. Бывшая гигантская свалка, которую слегка рекультивировали. Но приезжим на это насрать. Главное — дома новые, Москва недалеко и метро рядом.

Итого:

Покупаем за ~6.7 млн.руб., сдаем за 32 тыс.руб. Получаем ~5.7% годовых. Не густо. Особенно, если учесть расходы на содержание объекта.

Короче… если как бизнес, то дело — дрянь. Но вполне можно рекомендовать, как инструмент парковки свеженапечатанных денег в смутные времена, которые в РФ тянутся уже 30 лет.
★4
чтобы сдать за 35,000-38,000 надо еще вложить в ремонт и технику
а убитые однушки по 33-35 кв.м. даже в Москве есть за 30,000
avatar
Pringles, ну и цены
avatar
Гриша, да там цены наверняка еще выше. Ибо 6,6 это скорее всего стяжка-штукатурка, а чтобы сдавать по 38, надо еще вложиться в ремонт и технику. Короче еще лям прибавьте  по-хорошему
avatar
Petr S, если сдавать тарканам, то достаточно вложить 300к, лично видел такие квартиры. И живут не жалуются
avatar
Petr S, яж ссылку дал в посте… зайдите и посмотрите)

за 6.6м предлагаются вполне симпатичные студии:



… кхм… если, конечно, студии вообще могут быть симпатичными)
avatar
Pringles, в Мытищах и Одинцово сдаю трешки за 38 000. Метро нет, но тоже Подмосковье. Автор совсем не разбирается в ценах аренды квартир.
avatar
LogikoMen, Саларьево, Московский трешки по 50К, но большие по 100 кв м
avatar
Ситуация на рынке жилья меняется. То, что было выгодно вчера, завтра будет не выгодно.
1. Те, кто снимали квартиру за 30 000 р. сейчас берут ипотеку 7000000 за те-же деньги (проценты) и покупают собственное жилье.
2. Некоторые граждане, которые по инерции думают, что вложение денег в недвижимость при таком низком проценте кредита с последующей сдачей в наем это хорошая идея — дополнительно нагревают рынок.
3. Государство в лице налоговой службы собирается ужесточить правила сдачи жилья внаем.
Все это, потенциально, через пару лет приведет к перегреву рынка аренды жилья. Цены на аренду пойдут вниз. Спрос на жилье начнет снижаться, потом еще, потом резко.
Спаси и сохрани, я такую теорию слышал в году 2010-2011 )))
никому не выгодна дешевая цена на недвижимость.
Дешевая недвижка только в регионах и только там, где стагнация.
Йонатан Берсон, что значит никому не выгодно? На этом рынке только один маркетмейкер — это банки, которые распродают недвижимость должников. Обычно банки все свои риски закладывают в ипотечный договор и продажа имущества должников даже со значительным дисконтом не приносит им убытка. При повышении ставок по кредитам и обнищании бедных слоев населения, набравших кредиты, количество должников будет расти. Количество выброшенного на рынок жилья по бросовым ценам будет увеличиваться. Для справки: Сейчас межбанковский процент, и, соответственно, процент кредита по ипотеке, самый низкий в истории России.
Спаси и сохрани, бла-бла-бла
avatar
Спаси и сохрани, а строители? интересно, кто будет строить за дешево? Рабочая сила которая строит дома ничего не стоит что ли?))) можно не строить — жить в бараке и всё.
Высокие цены на жилье это удержание денег в стране — чтобы излишки не тратили на что попало (предметы роскоши или жилье заграницей) 
Йонатан Берсон, Вот если бы отменили НДС на покупку золота в слитках-это было бы удержанием денег в стране. А квартиры в многоквартирных улиях в специальных районах для бедняков (будущих гетто) это из другой оперы. Взлетит ставка межбанковского процента или еще что-нибуть произойдет — начнутся распродажи жилья.
Спаси и сохрани, тогда ставка должна взлететь не менее чем до 8.36%, верно? Тогда запустится процесс распродажи?
avatar
Serj90, Если бы я знал такие точные цифры…
Спаси и сохрани, ну я смотрел на ЦБ РФ, ставка для срока свыше года. Учитывая отмену платы НДФЛ по истечению 3 лет собственности, получается, чтобы сейчас было выгодно сливать жилье тем, кто его приобретал 3 года назад, по вашей логике ставка должна увеличиться и увеличить до значений не меньше тех лет, когда по той ставке было выгодно покупать. Соответственно, если ставка будет расти дальше то в стакан к продавцам подтянутся собственники 4-5-6 лет и т.д.
avatar
Serj90, Почему у нас никогда еще не было распродажи на рынке жилья при взлете процента межбанка — потому что стоимость всегда сжирал рост доллара. Т.к. взлет процента всегда сопровождался взлетом доллара. Сейчас мы видим, что ситуация при последнем обвале рубля была противоположная.
Спаси и сохрани, про отмену ндс я не в первый раз слышу, но ее только подняли. не отменят никогда, т.к. папуасы должны свегда работать, за девальвационные билеты, а золото это реальная возможнось сохранения ценности на века. не будет в колонии такого никогда.
Спаси и сохрани, зачем себя тешить такими фантазиями? Если вдруг возникнут предпосылки к падению недвиги, то государство выйдет со своим бидом и будет покупать задорого, лишь бы цены не упали, а потом можно по соцнайму сдавать нищебродам. Люди у власти — они бенефициары и они же решения принимают и бюджетом заведуют, уж смогут его направить туда куда им нужно. 
avatar
Йонатан Берсон, а строители пускай с нормальной наценкой работают, а то привыкли по 300 процентов рубить, все ушли те времена 
avatar
Skifan, где 300%? покажи гадов — накажем!
Йонатан Берсон, в 2015 и 2016 строили же.да появилось проектное, но сейчас рост не на том что недвига нужна а на том чтоб сохранить бабло в условиях дутия пузырей во всем, и роста инфляции, т.к. не известно сколько еще титаник будет тонуть. у меня сейчас есть трешка, в провинции, есть покупатели на нее, она мне нах не нужна, сдавать копейки, убьют хату, так вот незнаю продавать или нет, тупо нево что деньги вкладывать. раньше были варианты, бакс, золото (монеты), недвига в милионнике, вклад на конец, сейчас тупо деньги некуда деть все раздуто. а вклады в реале под -.
Сергей Иванов, проблемы богатых как сохранить деньги часто пугают тех, у кого их нет))) 
Недвижка это не панацея — а страховка. Заработать на ней- ну если сильно повезет
Спаси и сохрани, все проще, сейчас надо тарить бакс  а не эту шнягу по конской цене. когда будут в раше поднимать ставки свернется вся ипотека, в след за ней полетит вся «арендная недвига». банковские залоги это лишь дополнят.
Сергей Иванов, бакс девальвирую. Он не нужен, от него только проблема (большой госдолг стран зелёной зоны). Вместо него придумают что нибудь другое — криптодоллар или Facebook-доллар.
Спаси и сохрани, процентную ставку в ближайшие 5-10 лет не будет повышать не один центробанк — т.к. это приведёт к массовому банкротству и падению налогооблагаемой  базы  и дальнейшему раскручиванию отрицательной спирали.
avatar
Максим, именно для этого и поднимут.
только после ковида.
а свалят на пандемию.
avatar
Спаси и сохрани, я тоже все эти байки слышу с 2008 года. Прошло 13 лет, на протяжении которых писалось ОДНО И ТОЖЕ. Ну да, кто не хочет учиться на прошлых ошибках и делать выводы — продолжайте держать на депозите. Только когда пройдут еще очередные 13 лет и депозит сдуется, ответственность за это будет сугубо личная.
avatar
Спаси и сохрани, эту мантру я слышу уже лет 10, а то и 15. в итоге все на местах так и остается. даже в Москве только 5% подают налоговые декларации по аренде — и то делают это потому что или сдают юрикам или нужны документы белые
avatar
быстро они там построили и до КАДа не далеко… идеальное место для жизни)
Йонатан Берсон, в Саларьево ни ногой!

Коммунисты называли это место "Полигон ТБО"… по-русски — свалка.
avatar
Неужели кому то еще непонятно, что это конец бизнеса рантье? Не имеет смысла вообще и продать это г… потом вообще будет нереально. Хуже биткойна при обвале.
А конкуренция хорошая, в жопе района вон 8к скидывают.
avatar
На самом деле выхлоп больше может быть. 5.7% годовых это к погашению. А можно же и с премией к рынку тело слить.
avatar
Serj90, Я сдаю недвижимость уже более 20 лет. В этом очень много нюансов. Квартира далеко не всегда будет сдана. Арендаторы далеко не всегда берегут квартиру и платят.
Спаси и сохрани, спасибо за толковый коммент)
avatar
Спаси и сохрани, +пожары и потопы неисключены. в человейнике тот еще геморой

Забыли посчитать годовой налог. Учтите эти 0,5% 

Если кадастровая стоимость 3 млн то это 150000₽ в год! После этого не стоит ничего никому рекомендовать. 

 

В Москве в соответствии с Законом Москвы от 19 ноября 2014 года № 51 «О налоге на имущество физических лиц» налоговая ставка составляет 0.5% кадастровой стоимости для имущества, которое специально не упомянуто в законе (большая часть апартаментов попадает именно в эту категорию).

 

 

avatar
DRBUZZ, аппарты — это совсем другой тип жилья, только внешне похожий на квартиру в МКД… в посте речь не про аппарты)
avatar
DRBUZZ, не 150 000, а 15 000, не пугайте!
avatar
Invisible, ээт вы загнули... 


рост от 10% до 20%

avatar
Сдача квартир ранее была выгодной, т.к. доход рантье складывался из большой части — рост стоимости квартиры, и маленькой — аренда.
Аксенов Руслан, нуу… если Путин (а кто же еще??) будет печатать рубли со скоростью владельцев ФРС (с целью предотвращения укрепления рубля), то рост недвиги будет вечным… и к 2024 году цена легко уйдет выше 250 тыс. за квадрат.
avatar
$100, это в папуасо-билетах, в долларах или золоте не будет такого.
Сергей Иванов, прошу не называть билетами наши фантики, к которым нас приучили за 20 лет)))
avatar
$100, на них же так и написано… «билет банка России»
avatar
$100, Времена ельцина почему пропустили?
avatar
$100, Путин не может печатать как ФРС Рубль не резервная валюта.
avatar
Аксенов Руслан, она была выгодна если ты  получил 3ку в центре Москвы или СПб ... 
avatar
Не правильно ты бутерброд держишь, Дядя Федор!©
Во-первых, покупать новую квартиру в сданном доме — это покупать на хаях. И до, и после этой реперной точки квартира стоит дешевле, иногда даже значительно дешевле. Идеальная точка входа — первые продажи на котловане.
Во-вторых, во всяком бизнесе любые основные фонды — это балласт, который тянет бизнес ко дну, а извлечение прибыли из основных фондов — главная задача управляющей команды. Для того, чтобы маржинальность бизнеса превысила ставку депозитов, стоит забыть о схеме «само сдалось и само генерирует кэшфлоу». Недвижимостью надо управлять — и тогда она будет приносить прибыль.
Ну и третье. Точка рынка. В концепции никак не учтены перспективы изменения стоимости аренды (хотя бы в ближайшем периоде), и не учтены перспективы изменения стоимости основных фондов.

Так что пока бизнес-план сырой, но даже сейчас в нем есть проблески целесообразности бизнес-модели.
avatar
Kolya Marketolog, 
он этот бутерброд не держит. Он только фантазирует, как плохо было бы его держать.
Kolya Marketolog, речь о покупке готового объекта для сдачи… с минимальными расходами

В жилую недвигу за МКАДом я бы вообще не вкладывался по причине регулярной «допэмисии» квадратных метров… курятники за МКАДом растут, как грибы… впрочем, внутри МКАДа — тоже…
avatar
$100, так я и говорю, «с минимальными расходами» — это не только что сданная новостройка. Это либо вход на котловане, либо «наследная» убитая хата «из-под бабушки» с бюджетным освежением до состояния «мечта студентки».
avatar
налоги еще посчитайте, выйдет меньше 5.7%, а со сменой жильцов еще и ремонт.
avatar
elber, про накладные расходы я упомянул… а налог на 20-метровый загон будет в районе 3-4 тыс в год. 
avatar
$100, подоходный, 13%
avatar
Обогнать банковский вклад можно только на сдаче крохотных студий по 20 метров за МКАДом. Все остальные варианты не обгоняют вклад.

это ровно до того момента, пока ставку к нейтральной не поднимут, к 5-6%. Год-два есть, начнут скорее в этом. Потом прилетит рост доходности депозитов. Ну и недвига скорее всего подсдуется, чтобы доходность выровнять.
 
Вообще лоббисты застроев и банков в прошлом году знатно постарались — столько хомяков себе в портфели набрали. Когда еще такой рекорд будет?)
Эти объекты на старте продавали по 2.5 мил. 
Кстати, доходность в моменте, застройщики распробовали формат студий, сейчас идет массовая стройка десятков подобных ЖК, большинство берет под аренду. 
А вы сами живёте в поместье?
Но ведь квартира это актив, и она тоже растёт в цене, просто как и на бирже нужно выбирать удачный момент для покупки. Плюс цены на аренду со временем тоже вырастут. У меня был знакомый который занимался таким бизнесом. Он так говорил: «Я на работу хожу потому, что дома сидеть скучно» Ниссан мурано себе новенький с салона взял, сколько хат у него не знаю.
avatar
Как человек много лет сдающий жилье, могу вам с уверенностью сказать, что главное — это локация)
Лучше переплатить за «место», но при этом через 10 лет жилье не превратится в «тыкву» (гетто), которое будет не сдать, а самое важное не продать.
Ну и 6% — да примерно реальная доходность в рублях (ну вот исходя из 8 лет моего опыта).
avatar

теги блога $100

....все тэги



UPDONW