SMART-LAB
Новый дизайн
Мы делаем деньги на бирже
Информация
Блог им. FineLogin
Студийный рантье
- 18 января 2021, 16:51
- |
- GOLD
Про идею гаражного рантье я уже писал. Тема интересная. Поговорил с грамотными людьми. Сдавать можно, если не жадничать. Но весьма сложно удержать арендатора (особенно летом) и сильно проблематично продать гараж. Решил покопать в сторону квартир. Собрал цифры. Сравнил доходность сдачи в аренду квартир с пешим доступом до метро. Утомлять цифрами не буду. Выяснил следующее:
Обогнать банковский вклад можно только на сдаче крохотных студий по 20 метров за МКАДом. Все остальные варианты не обгоняют вклад.
Для примера возьмем бетонные курятники в Саларьево. До МКАДа ~3 км. До метро ~1 км. Застройка выглядит так:
Покупка студий выглядит так:
Сдача студий выглядит так:
Саларьево — жуткое место. Бывшая гигантская свалка, которую слегка рекультивировали. Но приезжим на это насрать. Главное — дома новые, Москва недалеко и метро рядом.
Итого:
Покупаем за ~6.7 млн.руб., сдаем за 32 тыс.руб. Получаем ~5.7% годовых. Не густо. Особенно, если учесть расходы на содержание объекта.
Короче… если как бизнес, то дело — дрянь. Но вполне можно рекомендовать, как инструмент парковки свеженапечатанных денег в смутные времена, которые в РФ тянутся уже 30 лет.
Обогнать банковский вклад можно только на сдаче крохотных студий по 20 метров за МКАДом. Все остальные варианты не обгоняют вклад.
Для примера возьмем бетонные курятники в Саларьево. До МКАДа ~3 км. До метро ~1 км. Застройка выглядит так:
Покупка студий выглядит так:
Сдача студий выглядит так:
Саларьево — жуткое место. Бывшая гигантская свалка, которую слегка рекультивировали. Но приезжим на это насрать. Главное — дома новые, Москва недалеко и метро рядом.
Итого:
Покупаем за ~6.7 млн.руб., сдаем за 32 тыс.руб. Получаем ~5.7% годовых. Не густо. Особенно, если учесть расходы на содержание объекта.
Короче… если как бизнес, то дело — дрянь. Но вполне можно рекомендовать, как инструмент парковки свеженапечатанных денег в смутные времена, которые в РФ тянутся уже 30 лет.
теги блога GOLD
- IMOEX
- M2
- QUIK
- S&P500
- S&P500 фьючерс
- акции
- алготрейдинг
- банки
- банкиры
- безнадега
- бизнес
- биржа
- брокеры
- ВВП
- вклады
- выборы
- газ
- Газпром
- денежная база
- денежная масса
- денежная масса м2
- денежная масса России
- деньги
- дичь
- доллар
- Доллар рубль
- доллары
- Европа
- жизнь
- зарплата
- золото
- инвестиции
- инвестиции в недвижимость
- Индекс МБ
- инфляция
- инфляция в России
- инфоцыгане
- ипотека
- Китай
- коронавирус
- кредиты
- криптовалюта
- ЛЧИ
- ЛЧИ 2021
- ЛЧИ 2022
- ЛЧИ 2023
- М2
- М2 РФ
- мамба
- мосбиржа
- Москва
- Московская биржа
- налоги
- население
- натуральный газ
- недвижимость
- недвижимость в Москве
- недвижимость в РФ
- недвижимость Москвы
- нефть
- облигации
- опрос
- оффтоп
- паразиты
- политика
- прогноз
- работа
- Россия
- Ротшильды
- рубли
- рубль
- РФ
- рынок
- санкции
- Сбербанк
- Смартлаб
- СМИ
- Сочи
- срочный рынок
- статистика
- суровая реальность
- США
- теханализ
- торговая система
- торговые роботы
- трейдинг
- ужасы
- Украина
- форекс
- ФРС
- фьючерс MIX
- фьючерсы
- ЦБ
- ЦБ РФ
- цены
- чиновники
- экономика
- экономика России
- эмиссия денег
- юмор
а убитые однушки по 33-35 кв.м. даже в Москве есть за 30,000
за 6.6м предлагаются вполне симпатичные студии:
… кхм… если, конечно, студии вообще могут быть симпатичными)
1. Те, кто снимали квартиру за 30 000 р. сейчас берут ипотеку 7000000 за те-же деньги (проценты) и покупают собственное жилье.
2. Некоторые граждане, которые по инерции думают, что вложение денег в недвижимость при таком низком проценте кредита с последующей сдачей в наем это хорошая идея — дополнительно нагревают рынок.
3. Государство в лице налоговой службы собирается ужесточить правила сдачи жилья внаем.
Все это, потенциально, через пару лет приведет к перегреву рынка аренды жилья. Цены на аренду пойдут вниз. Спрос на жилье начнет снижаться, потом еще, потом резко.
никому не выгодна дешевая цена на недвижимость.
Дешевая недвижка только в регионах и только там, где стагнация.
Высокие цены на жилье это удержание денег в стране — чтобы излишки не тратили на что попало (предметы роскоши или жилье заграницей)
Недвижка это не панацея — а страховка. Заработать на ней- ну если сильно повезет
только после ковида.
а свалят на пандемию.
Коммунисты называли это место "Полигон ТБО"… по-русски — свалка.
Забыли посчитать годовой налог. Учтите эти 0,5%
Если кадастровая стоимость 3 млн то это 150000₽ в год! После этого не стоит ничего никому рекомендовать.![]()
В Москве в соответствии с Законом Москвы от 19 ноября 2014 года № 51 «О налоге на имущество физических лиц» налоговая ставка составляет 0.5% кадастровой стоимости для имущества, которое специально не упомянуто в законе (большая часть апартаментов попадает именно в эту категорию).
рост от 10% до 20%
Во-первых, покупать новую квартиру в сданном доме — это покупать на хаях. И до, и после этой реперной точки квартира стоит дешевле, иногда даже значительно дешевле. Идеальная точка входа — первые продажи на котловане.
Во-вторых, во всяком бизнесе любые основные фонды — это балласт, который тянет бизнес ко дну, а извлечение прибыли из основных фондов — главная задача управляющей команды. Для того, чтобы маржинальность бизнеса превысила ставку депозитов, стоит забыть о схеме «само сдалось и само генерирует кэшфлоу». Недвижимостью надо управлять — и тогда она будет приносить прибыль.
Ну и третье. Точка рынка. В концепции никак не учтены перспективы изменения стоимости аренды (хотя бы в ближайшем периоде), и не учтены перспективы изменения стоимости основных фондов.
Так что пока бизнес-план сырой, но даже сейчас в нем есть проблески целесообразности бизнес-модели.
он этот бутерброд не держит. Он только фантазирует, как плохо было бы его держать.
В жилую недвигу за МКАДом я бы вообще не вкладывался по причине регулярной «допэмисии» квадратных метров… курятники за МКАДом растут, как грибы… впрочем, внутри МКАДа — тоже…
это ровно до того момента, пока ставку к нейтральной не поднимут, к 5-6%. Год-два есть, начнут скорее в этом. Потом прилетит рост доходности депозитов. Ну и недвига скорее всего подсдуется, чтобы доходность выровнять.
Вообще лоббисты застроев и банков в прошлом году знатно постарались — столько хомяков себе в портфели набрали. Когда еще такой рекорд будет?)
Кстати, доходность в моменте, застройщики распробовали формат студий, сейчас идет массовая стройка десятков подобных ЖК, большинство берет под аренду.
Лучше переплатить за «место», но при этом через 10 лет жилье не превратится в «тыкву» (гетто), которое будет не сдать, а самое важное не продать.
Ну и 6% — да примерно реальная доходность в рублях (ну вот исходя из 8 лет моего опыта).