Блог им. YUROCK13

Как и когда лучше инвестировать в жилье. Или как его получить вообще даром.


  Ну квартиру или другую недвижимость всегда лучше приобретать из необходимости, так как очень сильный неликвид. И всегда стоит при выборе недвижки уделять большое внимание месту ее расположения. У нас демографические проблемы, из за которых численность населения во многих городах и селах стремительно уменьшается и инвестировать в этом месте в бетон, очень сомнительное мероприятие. Или покупать жилье на окраинах мегаполисов за окружными дорогами в «человейниках» с огромным количеством этажей и подъездов. Человек если и едет  жить за город, то это скорее будет индивидуальный жилой дом, чем барак. Поэтому все более менее благополучные семьи изначально рассматривают такие варианты, как старт и со временем его покинут. Останутся только не благополучные с пристрастием к алкоголю и наркотикам, которые превратят этот дом в самое настоящее гетто. Плюс, из за отрицательной демографии всегда могут изменится тенденции и начнется  обратный отток из мегаполиса. Человек может пересмотреть ценности и решить, что нет ни какой экономической целесообразности часть своей жизни отдавать на дороги и вечную суету, когда можно вернутся в центр региона и получать хоть и меньшую зарплату, но иметь гораздо больше свободного времени для жизни и увлечений.
 Когда жилье вам действительно нужно то расскажу на своем примере как его купить почти бесплатно. Досталась мне хрущевка в подарок, комнаты маленькие стены кривенькие, но расположена она в самом центре. И школа в которой я учился №23 лицей тоже был самым лучшим в городе и расположен он совсем рядом. А еще вокруг куча садиков, парков отдыха, различных дворцов творчества и спорта, поликлиника. И если и продаются новостройки в это районе, то цена их заоблочна считается элитными и ценник за 100 тыс. руб. метр. А у меня еще и двор огромный по старым стандартам, со оборудованной  шлагбаумом стоянкой, где у меня места под мои два автомобиля. Да и автомобилей в принципе не много, так как дома пятиэтажные с выкупленными первыми этажами под различные магазины и салоны красоты. Да и коль наш город является туристическим, а дом центральный, то и фасад ему власти сделали красивый со всеми архитектурными изысками по стоимости равный половине новостройки, поставили теплосчетчик на отопление, а теплая вода и до этого нагревалась колонкой,  плата за ЖКХ копеечная. Да и работа у жены прям через дорогу 4 мин ей идти до нее, садик 9 мин ходьбы, акробатика куда водим ребенка 12 мин ходьбы, лучшая школа города 9 мин ходьбы, районная поликлиника 8 мин.ходьбы, центральные торгово развлекательные центры 4 мин.
  Вот все эти блага я не мог променять на просторные метры на окраине и найти себе кучу геморроя, в виде очередей в далекий садик, а бы каких школ по 15 классов в параллели, стояния в пробках и постоянного поиска места припарковаться. А новое жилье иметь хотелось, наверное из за комплексов. И решил его купить на берегу моря, чтобы можно было ездить отдыхать.  Важным критерием было, что бы я мог из окна, а лучше с лоджии видеть море. Поэтому был выбран город Пионерский с хорошими песочными пляжами, так как Светлогорск и Зеленоградск застроили так, что там не то, что не будешь видеть моря, а еще идти до него будешь пол часа. Так и пляжа в Светлогорске  уже почти не осталось, все смыло. Сидел просматривал объявления и ждал момента. И он настал в 2014 году, когда подняли ставку до 17 процентов и я умудрился купить облигации длинные ОФЗ26212  с доходностью за 15%. Так и цены на жилье буквально обрушились, и квартиры продавались в сданных домах, по ценам на этапе фундамента, но ты уже видел построенный дом, благоустроенный двор, а так же качество серого ключа и тебе не надо было ждать завершения строительства, которое порой может затянуться на не малый срок. 
  А потом и вышла программа поддержки застройщиков, где давали льготную ипотеку на новостройку аж по 11,4% годовых. Тут как говорится сам бог велел купить квартиру в ипотеку.  У вас есть длинные облигации с доходностью за 15% и ипотека по 11,4%. То если ничего не меняется, то вы зарабатываете на разнице ставок почти 4% годовых. То есть своего рода хедж, который не только страхует от рисков, но еще и приносит доход и это самом неблагоприятном варианте развития событий. Так еще и 2014 год для меня выдался удачным, волатильным и принес 1,8 мил прибыли, фантастической на тот момент, и очень не хотелось с нее платит налог, а имущественный вычет при покупке жилья решал этот вопрос. Это уже потом такие прибыли станут обыденность и я буду платить уже спокойно налоги в сотни тысяч, довольствуясь небольшой подачкой в виде возврата по ИИС, а тогда для меня это были очень большие деньги. А теперь внимание на график ОФЗ — 26212. 
 Как и когда лучше инвестировать в жилье. Или как его получить вообще даром.
  Квартира мне обошлась, однушка, площадью 43 метра в шестиэтажном доме с лифтом и двумя подъездами в сумме 60 квартир с большой придомовой территорией со своей стоянкой,  видом на море и 7 минутах ходьбы до  ЖД вокзала и автобусной ост. 5 минутах до моря. в 1970 тыс. руб. 400 я отдал сразу как первый взнос.  А теперь считаем. 1970 — 400 = 1570.  Остальное я отдал, через год и семь месяцев, продав ОФЗ-26212 и то поспешил, но уже тогда появлялись другие риски, а будущего никто не знает. 
 Считаем сумму которую я отдал с процентами за квартиру. 400 + 1570 + 1570*0,114*1,7 = 400+1570+304=2274 но на самом деле чуть меньше, так как я делал аннуитетный платеж каждый месяц, но этой суммой для наглядности можно пренебречь. 
 А теперь считаем сколько я приобрел облигаций ОФЗ-26212 1570/0,62 = 2532 шт. через год и семь месяцев продал по цене 0,87 и выручил 0,87*2532=2203 и после уплаты налога у меня осталось 1570 + (2203-1570)*0,87 = 1570+551 = 2121. Но мы еще не посчитали купонный доход, который равняется 70,30 руб в год на облиг. и соответственно 70,3*1,7 *2532 = 303 тыс. руб. Итого 2121 + 303 = 2424 рублей.
 Экономическая выгода от того, что я купил квартиру не сразу, а через ипотеку с хеджем ее ОФЗ составила: доход  ОФЗ плюс первый взнос за минусом фактически понесенных затрат. 2424 + 400 — 2274 = 550 тыс. И обошлась мне с учетом хеджа 1970 -550 = 1420 тыс. руб.

  Как мы видим по графику, то я взял только половину движения цены и теоретически если бы продолжал платить ипотеку и держать ОФЗ мой дисконт был бы еще гораздо больше.  Но моя цель была зарабатывать абсолютно без какого либо риска, а дальнейшее удержание ОФЗ было с риском, а будущего никто не знает. Доходность ОФЗ стало меньше ставки по ипотеке, а рефинансирования еще даже и не было видно на горизонте. Плюс денежная эмиссия превысила ключевую ставку на пару процентов и возникала вероятность, что ставка может надолго застрять на этом уровне и доходность облигаций перестанет падать, а следовательно остановится их рост цены. Об этом писал еще в 2016 году. Делаем деньги без риска их потерять!
 Сейчас посмотрел объявления, квартира меньшей площади и более скромным ремонтом в моем доме продалась за 5 мил. Стройка уже ушла далеко от моря, из за отсутствия мест. В самом Пионерском осуществляется крупный инфраструктурный проект, а именно порт для частных и круизных судов с хорошей дорогой. Который должен частично разгрузить как Балтийск с переориентацией его на военные нужды, так и торговые и рыбный Калининградские  порты. И стоимость жилья в Пионерском превысила стоимость жилья в Калининграде, говорят из за москвичей.  В связи с этим стоимость моего жилья очень вероятно и дальше продолжит расти.
 Так что жилье надо покупать всегда в острую фазу кризиса и в ипотеку, так как для наличных денежных средств всегда в это время есть куча возможностей для заработка.

★16
68 комментариев
Пять раз повторить можете?
Если нет — удачно в казино выиграли.
avatar
Владимир, да, согласна в чем то. Но что надо брать ипотеку, даже при наличии денег согласна)
Людмила Иванова, я так и делаю…
avatar
Владимир, Смогу повторить при наличии соответствующих обстоятельств, наша задача трейдеров дождаться своего момента. А если это для вас казино, то значит мне постоянно везет!)
Роджер (веселый)., пока вы будете ждать в кэше момента, другие будут зарабатывать и не факт, что вы их догоните по доходности. У меня за 19 лет по квартире доходность получилась 13% в долл, 17 в рублях, но не абсолютизирую этот опыт и повторить вряд ли смогу. По имеющейся за 3,5 года рост 25%…
avatar
Владимир, ну так можно запилить примерно такой трпик...«Однажды утром в октябре 1998 года я пришел в банк „Огни Москвы“. У меня в кармане лежало 40000 долларов США. Это были все мои сбережения. Я продал эти доллары по 25 рублей и выручил ровно 1 млн рублей. На эти деньги я купил в том же банке по номиналу ровно 1 млн префов Сбера… Через 9 лет, в 2007 году каждая акция стоила уже 1500 рублей..». Я думаю дальше все ограничивается только фантазией автора на тему «Как я потратил 1,5 млрд. рублей!...» 
avatar
Пилат, у ТС именно такая ситуация.
avatar
И да, а зачем семье с детьми одно комнатная квартира?
В хрущевке вечно жить будете? Специфичный выбор…
avatar
Владимир, может дом построю, может куплю элитное жилье в центре, но точно не на окраине. Хрущевка в центре гораздо лучше хором на окраине. Однокомнатная квартира, это как гостиница ездить отдыхать на море, а не жить. Живу в Хрущевке.
Роджер (веселый)., мне кажется, главная цель инвестора — постоянно улучшать качество жизни семьи.
avatar
Владимир, Ну я и улучшаю, теперь семья может в солнечный день уехать на море на выходные в пятницу вечером и вернуться в понедельник утром. Вы знаете какие туда пробки в выходные дни и какой аншлаг, а так у них и лежаки заняты и места всегда есть. Увезти семью в тьму таракань, это разве выход. Летом отдыхают у себя на море, осенью и весной уезжают в Турцию или Египет.  Зимой стабильно один раз ездим в горы или я езжу (жена не сильно любит, после того как ногу сломала) кататься на сноуборде. Живут в центре, все в шаговой доступности. На работу 3 мин. пешком. Разве это не улучшение?
Роджер (веселый)., возможно, но жить в хрущевке это садизм.

avatar
Владимир, садизм жечь время на дорогу, вместо того чтобы заниматься любимым делам. А так что там, что там есть кровать и компьютер, а у меня даже еще и шведская стенка с турником и брусьями.
Роджер (веселый)., если как дачу, то можно и в Европе
avatar
Социальный найм сейчас существует? Или его тщательно скрывают муниципалитеты? 
avatar
ипотеку без страховки брали?
avatar
Николай, там копейки первый год около 6 тыс. руб за год, второй 4 с чем то, мне возврат сделали, с учетом погашения ипотеки.
Роджер (веселый)., так квартирка то была копеечная.
avatar
Владимир, цены все написаны в топике, для кого как, для меня и тогда не была копеечной и сейчас по новым ценам деньги стоит. Сбер предлагал страховку за 14 согаз сделал за 6. 
Роджер (веселый)., главный ваш приз, это наследство, а то бы шарились по съемным или ипотечным.
Молодец что правильно воспользовались своим шансом, но надо или из бетона выходить, или норм жильё для семьи купить.
avatar
Владимир, человек ко всему привыкает, вот если вы возьмете корейца или японца, то они очень состоятельные, но квартиры по нашим меркам могут иметь маленькие и их это не стесняет. Вот и я привык. Мне нравится малый дом, с большим двором, где я всех соседей знаю лично. И меня это не напрягает.
Роджер (веселый)., корейцы и японцы по принуждению.
avatar
Владимир, я вот купил вторую из кирпича, хрущевка тоже из кирпича и соседей я не слышу. А друг купил в монолите, так там слышимость жесть, когда к этому не привык, то очень сильно напрягает.
Роджер (веселый)., это просто хрущёвка новостройка.
avatar
Владимир, Тут вы уже не правы, Хрущевками называются, квартиры с малой площадью. А там вы меня извините в однухе, кухня как 3 хрущевских, ванна, как две ванны в хрущевке. большие комнаты в принципе соизмеримы. большой коридор. А про лестничные коридоры я вообще молчу, я себе вторую дверь поставил на 4 метра дальше от входной, сделав себе еще один коридор для хранения велосипедов и железный шкаф для хранения малоценного барахла. Лифтов никогда не было в хрущевке, а тут на 6 этажей огромный лифт.  
Роджер (веселый)., если вы пять этажей сверху слышите, это хрущёвками релиз 2020.
avatar
Владимир, так они все высотные монолиты такие, поэтому я их и сторонюсь.
Владимир, современная хрущевка это квартиры, к примеру однухи по площади 20-30 квадратов и не важно и чего сделаны. А кирпич элитный материал. 
Роджер (веселый)., я не буду с вами спорить, резюмируем, хрущёвки это всякое Gавно.
avatar
Владимир, Почему гавно? Вы знаете, что данная программа очень помогла расселить граждан из общаг и обеспечить собственным жильем. И если бы ее не было, с жильем в разрушенной войной СССР было бы совсем туго. А там где у тебя фасад по стоимости как пол новостройки и дом смотрится внешне очень красиво, а в квартире хороший ремонт и тебе уютно и стоит она для тебя в самом благоприятном месте, и при ней большой двор с хорошей стоянкой, где у тебя есть 2 места на которых никто и никогда не поставит автомобиль, когда за домам с парковками полная жопа, припарковаться можно только платно и в торговом центре. То это самое настоящее полноценное добро. Причем туристы приехавшие  на отдых, выбирают для съема и впечатлений эти хрущевки, а не дома на окраине которые стоят в два раза дешевле. А на входной двери в подъезд постоянно вешают объявление, куплю в этом доме квартиру.
Роджер (веселый)., вы меня в чем убедить пытаетесь? Не возражают притом того, что кому то хрущёвками конечная станция…
avatar
Владимир, конечная не конечная. просто вы слишком сильно оценками разбрасываетесь. И сточки зрения стандартов жизни Канадцев или Американцев большинство из всех нас живут в бараках как рабы. И порой в хрущевском бараке человек себя чувствует более свободней, чем в новопостроенном.  Так что жизнь в бараке это конечная станция для большинства нынешних Россиян. 
Роджер (веселый)., у меня с ними личные счеты, два года снимал двушку у которой фактически нет коридора и проход на пятиметровую кухню из комнаты.
avatar
Владимир, но ничего, Собянин за меня отомстил)
avatar
Владимир, ясно!))))
Владимир, я бы тоже поменял на более просторное, хоть на кухню через комнату не хожу и даже в другую комнату. У меня везде входы во все помещения из коридора. Но к сожалению в моей локации нового жилья нет, а если что то относительно недавно построенное продается то стоит фантастических денег, а ехать в другой район или на окраину не хочется. Да я еще и не решил, что мне действительно нужно просторную квартиру в элитном районе или жилой дом в районе окраины. Много плюсов и минусов. 
Роджер (веселый)., есть надёжный путь, фантастически разбогатеть
avatar
Какой же вы наивный. Выиграл, обвёл. Смешно. Если бы вы перевели средства в доллары и купили квартиру позже, то получили бы большую выгоду, т.к цены на недвижимость в долларах упали. 
avatar
vemen, Блять, что за наивность, переведи в доллары. Рублевый депозит это одно и тоже, что держать доллар. Процентная ставка долгосрочно компенсирует курсовую стоимость. Что тогда что сейчас доллар стоил под 80 и рост был столь стремительным, что я не мог среагировать и предсказать курс. И надо было работать с ценами которые уже известны. тогда доллар стоил под 80 и сейчас 75. я в рубля в итоге купил квартиру 1420, которая сейчас стоит 5000.
Роджер (веселый)., вы очень наивны, если думаете, что депозит компенсирует девальвацию рубля, на самом деле нет. Вы хранили рубли после 14 года, а значит ваши сбережения, как и стоимость квартир в реальном выражении обесценились.
avatar
vemen, А вы возьмите и посчитайте. да что считать в 2014 он стоил 80 а сейчас 75. что вы на это скажете?
Роджер (веселый)., 2014 разный бывает. В 2014 1 доллар 30 рублей тоже стоил 
avatar
vemen, ну открыл специально график и посмотрел 45 максимум. ну давай считать доход по депозиту, возьмем 10 % так как ставки упали только сейчас, а так иногда и превышали это значение. 
45*1,1*1,1*1,1*1,1*1,1*1,1 = 79,72. А какой сейчас курс 74, получается рублевый депозит выгодней.)))
vemen, Так это еще доллар нужно было в 2014 году купить на самом минимуме. А ты знаешь что было с долларом с года 2000 по 2008, и какие ставки были по рублю и по доллару. так получается тот вообще полный лох, кто доллар держал. Можем с 2000 посчитать по 2020. так бакс вообще в чистую проиграет рублевому депозиты даже в разы.
Роджер (веселый)., имелось ввиду, что в валюте надо было встречать 2014, а провожать в рублёвых депозитах. Вот тогда бы была максимальная выгода. Но ваш опыт тоже хороший вариант
avatar
Роджер (веселый)., не одно и то же. Смотрим график рубля к доллару с 1996 года после деноминации  и отнятия трех нулей. Начинали с 5 рублей за бакс в январе 1996, а сейчас заходим в январь 2021 с 75 рублями за бакс. Ну и где здесь то же самое. Средняя ставка по депозитам за этот период была 10 процентов годовых в рублях. За 10 лет это удвоение, за 20 — рост примерно в 4 раза. А рубль к баксу обесценился в 15 раз. Ну а если сравнивать рублевый депозит и валютный (а там ставки были и 5, и 7 процентов в год, но в среднем за этот период процента 3-4), то все еще печальнее ибо в пересчете на рубли в этом случае Ваш капитал бы увеличился за эти годы в 30 раз. Может дальше все и  изменится, но это неопределенное будущее, а в настоящем просто констатируем факты.
avatar
Пилат, Еще лучше считать с 90-ого года. Там вообще хорошо.

Средняя ставка по депозитам за этот период была 10 процентов годовых в рублях. За 10 лет это удвоение (2,5) , за 20 — рост примерно в 4 раза  6,7 раза.
avatar
smit, я не случайно взял за точку отсчета именно  начало 1996 года, когда рубль деноминировали отняв три нуля. С этим рублем мы живем до сих пор — после этого никаких денежных реформ не было. Это сделано для адекватного сравнения. А то можно вообще дойти до времен Российской Империи или СССР — но это были другие государства, каждое со «своим» рублем. И вот еще факт в пользу доллара — бумажный доллар столетней давности Вы  и сейчас можете отоварить. Понятно, что купить на него ВЫ можете гораздо меньше, чем сто лет назад, но все таки. А за бумажный рубль Российской Империи или СССР Вам ничего не продадут.
avatar
тема гуд… я тож светлогорск смотрю… но там климат промозглый… толком зимы нет… одна бесконечная сырость... 
пляж жаль… я его прежним помню с набережной... 
но там имхо только пенсам… детям и молодежи делать нечего… и школы далеко... 
ну и летом толпы отдыхающих... 
то что близко к морю… скорее недостаток — плесень сырость гниль...

имхо вся прелесть пионерского и светлогорска в отстутсвии сплошого забора по границам участков… решеточка, рабица и сразу другой европейский вид…
avatar
я правильно понял эту схему в получении жилья даром это дождаться наследства?
avatar
Zed Dead, один из методов, все вы правильно поняли.
Лучше даром, лучше коммунизм. Нахрен этот капитализм сдался
avatar
fot1985, &feature=emb_logo
avatar
Вот странно, почему в регионах квартиры так дорожают, а моя двушка на юго западе Москвы как стоила 11 млн в 2014 году, так и стоит столько же сейчас, причём она 54 метра, а у автора 43 метра хер знает где, а стоит уже 5, скоро будет 10 стоить
avatar
Мой господин, главное правильное место выбрать. Я порой в шоке от стоимости московсих квартир, где квартира в сто квадратов стоит около ста лямов. 
Мой господин, 5млн это вилами написано. Как я понял автор видел обьявление, а теперь его нет (и думает купил)
А там скидка была 25% и цена меньше 4 млн
avatar
Ну у меня возле метро юго западная, это считается хороший район, там есть и за 20 и за 50 лямов квартиры в соседнем доме, но у меня панелька 16 этажная, а там новостройка 22 этажная
avatar
Мой господин, много факторов, которые определяют итоговую стоимость, пол километра от моря и гор. инфраструктуры в сторону и цены уже другие. А еще важна конструкция дома и прилегающей территории к нему.
Два года назад в Калининграде взял двушку 64кв. И гараж напротив. Доволен… Тоже ждал и искал. Но без ипотеки.  Сейчас чуть более 4 лям, а брал за 2.5. срочная продажа была. Через 10 мин после подачи объявления взял.
avatar
Конечно, в провинции жилье дешевле, можно спокойно решить свой квартирный вопрос, вот в Москве, чтобы купить норм квартиру надо всю жизнь пахать и к старости только купишь, за 20-30 лямов
avatar
Мой господин, а зачем она к старости? чтобы потом справки собирать и субсидию просить ибо на налог всей пенсии не хватит? или чтобы родственники ждали, когда делить можно начать будет?
avatar
Мой господин, В регионах не только стоимость квартир меньше, но и зарплаты тоже. Поэтому есть индекс доступности жилья. Легче всего решить квартирный вопрос было где то на севере. Москва где то ближе к концу списка была. Но там пенсию московскую обещают, поэтому наши и прут туда.
avatar
Красавчик)
А что за город?
avatar
Михаил FarEast, Он же пишет, что Калининград.
avatar
Dr. Кризис, И это даже не Краснодарский край… А я то думал, после слов «квартира с видом на море»… Так можно было и с видом на море взять в Мурманске.
avatar
 Облигации зря продал.
avatar
И несоизмеримый геморрой.
ОФЗ: нажал кнопку и занимаешься своей жизнью.
Квартиры: это и будет твоя жизнь, сраная и неприглядная.
avatar

теги блога Роджер (веселый).

....все тэги



UPDONW