Блог им. DenisVo

Инвестирование в некомерческую недвижимость для простых смертных, на примере Германии.

Всем доброго времени суток. 

Смотрю тут все чаще про европу, и про недвижимость темы всплывают и как в нее, в недвижимость, хорошо инвестировать. И вот сидя как то с друзьями обсуждали мы о выгоде и недостатках жизни в своем доме, и насколько это выгодно… покупать свой дом с точки зрения инвестиций, однако при этом жить там самому, а не сдавать. Почему тогда рассматривать как инвестиция, потому как при текущих ценах выплатить ипотеку обычному человеку не представляется возможным. 

Давайте попробуем разобраться, что же выгоднее, снимать квартиру всю жизнь и инвестировать в индекс или же купить свой дом, жить там, а на старости лет продать. 

Для примера возмем, наверное самый дорогой город германии, Мюнхен и его окрестности. Обычную семью в которой два человека работают, и в данный момент не имеют своей собственности, а живут в съемной квартире. Не будем усложнять и предположим, что они получают среднюю зарплату по региону. Это где то чуть больше 4000€ брутто. 
Нетто, при такой зарплате, после всех обязательных выплат остается около 2800€ на человека.

Инвестирование в некомерческую недвижимость для простых смертных, на примере Германии.

Аренда 3х комнатной квартиры от 80м2 в окрестностях Мюнхена будет обходиться начиная от 1400€ в месяц, в самом же городе можно смело расчитывать на 1800€ и выше. Это без учета оплаты страховок, коммунальных платежей и всякого рода налогов. Так называемая кальтмитте. Все дополнительные платежи будут составлять от 200 до 600 евро. Итого, варммите будет составлять >1600. Стоит сказать, что это средняя цена, и квартиры в довольно хорошем изначальном состоянии.

Отдельно стоящий дом, которому не нужне ремонт после преобритения, меньше чем за 1.000.000€ тут врядли найдешь, поэтому будем рассматривать или сдвоенные дома (на две семьи) или рядом стоящие (друг к другу в ряд).  Жилая площать около 120-140м2, и общая 240-300м2. Дом пусть будет не старше 2000г. Можно рассматривать новое жилье, но цены не сильно отличаются, однако надо учитывать, что понадобятся деньги на первоночальное облагораживание. Сколько зависит от аппетитов владельцев, поэтому все же возьмем вторичное жилье. 
 
И вот такая семья решает приобрести себе свое жилье. Для нашего примера найдем дом который имеет среднюю цену по окрестнотям Мюнхена и который соотвествует нашим параметрам. Состояние дома должно быть отличным, что бы не пришлось вкладывать дополнительные средства.
Инвестирование в некомерческую недвижимость для простых смертных, на примере Германии.

И так что мы имеем:

— Нетто доход на семью 2800€ x 2 = 5600€
— Текущая арендная плата (пусть будет) 1500-2000€ варм (это будет сопоставимо с процентами по обслуживанию кредита)
— Стоимость интересующего нас объекта 960.000€ 
— Возраст членов семьи пусть будет от 30 до 40 -> что скорее будет соотвествовать доходу, учитывая что тут люди довольно долго прибывают в статусе студент.


Для того, что бы получить кредить, надо обладать минимальной суммой которая будет покрывать комиссию маклера, налог на землю и тд. 

Costs

House price   960,000.00 €
Maklerprovision 3.48% 33,408.00 €
Grunderwerbssteuer 3.50% 3,600.00 €
Notarkosten 1.50% 14,400.00 €
Grundbucheintrag 0.50% 4,800.00 €
Sum   86,208.00 €
All costs   1,046,208.00 €

Как можно видеть, нужно иметь около 90000€, для того что бы получить кредит.
В данный момент процентные ставки довольно низкие 
пример:

Soll­zins­bindung Ge­bun­dener Soll­zins p. a. Effek­tiver Jahres­zins p. a.
5 Jahre 0,35 % 0,35 %
10 Jahre 0,40 % 0,40 %
15 Jahre 0,66 % 0,69 %

Одако никто не даст вам столь мизерный процент, на сумму которую вы не сможете выплатить за время кредита.

Предположим, что наша воображаемая семья не желает тратить все свои накопления, а лишь сумму нужную для оплаты всех сборов 86к.

И так получается, что мы берем в банке кредит на сумму 960000€, имея 86208 собственного капитала на оплату комиссий и сборов. Учитывая все факторы, банк скорее всего выдаст кредит под 1,1 — 1,5% на срок 10 лет и больше 2% если кредит будет на 20 лет. (посчитано в различных банковских калькуляторах, возможно условия в реальности будут чуть отличаться)

Для расчета мы возмем кредит на 20 лет под 2.05% на обслуживание и будем платить 1.5% на погашение.

В таблице даны проценты на вторые 10 лет, так как я делал расчеты для двух кредитов по 10 лет каждый, при таких процентах как указаны в таблице, мы получим примерно такие же суммы как если бы у нас был кредит на 20 лет. Это сделано для более простого сравнения и расчета обычных инвестиций.
Credit
Amount 960,000 €
% Credit rate (first 10 yr.) 2.05%
% Repayment in % per year ( first 10 yr.) 1.50%
% Credit rate (second 10 yr.) 2.05%
% Repayment in % per year ( second 10 yr.) 2.20%

Получаем следующие ежемесячные выплаты:

Rate % Credit % Repay Rest sum
2,840.00 € 1,640.00 € 1,200.00 € 958,800.00 €
2,840.00 € 1,637.95 € 1,202.05 € 957,597.95 €
2,840.00 € 1,635.90 € 1,204.10 € 956,393.85 €
2,840.00 € 1,633.84 € 1,206.16 € 955,187.69 €
2,840.00 € 1,631.78 € 1,208.22 € 953,979.46 €
2,840.00 € 1,629.71 € 1,210.29 € 952,769.18 €
... ... ... ...

Как можно заметить, ежемесячная сумма обслуживание кредита приблизительно равна месячной арендной плате -> чуть больше 1600€
и общая сумма по выплате кредита не превышает доход одного из членов семьи. Это важно, так как наш пример должен быть как можно ближе к действительности.

Итак, мы подошли к самому главному вопросу. Как мы можем видеть, при таких выплатах, семья не сможет выплатить этот кредит за 20 лет и возможно им придется продать дом по истечению этого срока, так как не будет возможности оплачивать этот кредит. 

Summary
10 yr. % credit payment 181,128 €
10 yr. House payment 159,672 €
Rest credit sum after 10 yr. 800,328 €
20 yr. % credit payment 326,033 €
20 yr. House payment 354,906 €
Rest credit sum after 20 yr. 605,094 €


Учитывая реалии, оставшиеся 600000€ врядли они смогут выплатить и за следующие 10 лет. 

Однако, недвижимость кажется довольно не плохой инвестицией, если посмотреть на рост недвижимости в регионе за последние 5 лет:
Инвестирование в некомерческую недвижимость для простых смертных, на примере Германии.
На графике показано изменение стоимости недвижимости в городе где находится дом -> +7.3%, и близлежайший город -> +8.4%.

Что ж, при таком росте, и при таких низких ставках на кредит все это выглядит как святой грааль, берем кредит покупаем недвижимость, продаем через 10 лет -> профит! 

Но давайте посмотрим каков исторический рост недвижимости начиная с 75 года (это то что можно найти в интернете, стоит надеятся что данные верные):

Инвестирование в некомерческую недвижимость для простых смертных, на примере Германии.

Однако, мы не можем расчитывать на то, что рост продолжится, давайте посмотрим как менялись цены за каждые 20 и 10 лет соответственно:

Инвестирование в некомерческую недвижимость для простых смертных, на примере Германии.

При этом среднее годовое изменение цены за 20 лет составляет 2.16%, а за 10 лет 1.86%. Однако как можем видеть, есть шанс попасть и в более низкий процент.

Возьмем 2.16% за ежегодный рост. Однако недвижимость надо обслуживать, платить на нее налоги, учесть как то амортизацию и тд. Ниже в таблице обозначены наши параметры:

Inputs
Real Estate increase % yr. 2.16%
Capital at the beginning 86,208 €
Year invest capital (repay) first 10 yr. 15,967 €
Year Costs 2,000 €
Year Repair Costs 5,000 €
Year Costs increase % 5.00%
Const Investment % 2.50%
Year invest capital (repay) second 10 yr. 19,523 €
Investment Taxes 25.00%

Средний рост стоимости возмем равным 2.16%, 86208€ собственного капитала на комиссию маклера, налог при покупке и тд, 15967€ средняя сумма в год которая тратится на погашение кредита за первые 10 лет, и 19523€ средняя сумма в год за вторые 10 лет на погашение кредита. Так же мы можем задать 2000€ в год на оплату страховок за дом и налога на землю, эта сумма будет увеличиваться на 5% каждый год (это довольно экстримально так как в реальности так быстро это не меняется). 5000€ на обслуживание дома, а так же амортизация или устаревание дома за каждый год (это я не совсем знаю как считать поэтому 5к выглядит вполне себе нормальным). 
25% это налог на полученный доход от инвестиций (нужно для расчета дохода по инвестициям), а так же 2,5% задан как фиксированный постоянный доход. 

И так, давайте посчитаем сколько будет стоит наша недвижимость через 10 и 20 лет соответственно, с учетом всех наших трат. 
От первоначальной суммы стоит сразу вычесть 86208€ инвестированного собственного капитала, а так же каждый год будем вычитать по 5000 на обслуживание и по 2000 на оплату налогов и страховок (увеличенную на фиксированный процент каждый год).

    House invesment
Year   house price
1   885,565.91 €
2   897,489.13 €
3   909,559.65 €
4   921,775.12 €
5   934,132.90 €
6   946,629.98 €
7   959,262.99 €
8   972,028.16 €
9   984,921.31 €
10   997,937.82 €
P/L   197,609.50 €
11   1,011,072.60 €
12   1,024,320.00 €
13   1,037,673.97 €
14   1,051,127.81 €
15   1,064,674.27 €
16   1,078,305.43 €
17   1,092,012.74 €
18   1,105,786.93 €
19   1,119,617.98 €
20   1,133,495.08 €
P/L   528,401.13 €

P/L считаем за 10 и 20 лет, и она равна стоимости дома на конец рассматриваемого периода минус сумма которая уже была выплачена за дом. В общем это чистый навар.

P/L за10 лет197609.50 €
P/L за20 лет528401.13 €

при этом общее количество денежных средств на руках составит:

€ за 10 лет 357,281.19 €
€ за 20 лет 883,307.19 €


Теперь давайте посмотрим, что же будет если не покупать свой дом, а продолжать жить на сьемной квартире (при условии, что арендная плата не будет сильно меняться) и инвестировать сумму равную годовым выплатам по кредиту в DAX индекс (мы же говорим о германии). Кстати, можно еще добавлять сумму которую тратим на обслуживания дома, но я этого тут не сделал.

Вот изменения индекса за последние 20 лет:

Инвестирование в некомерческую недвижимость для простых смертных, на примере Германии.

Итак, в первый год мы имеем собственный капитал который мы не тратим на комиссии и формления дома -> 86208€, а инвестируем в индекс. А так же каждый год мы инвестируем 15967€ первые 10 лет, и 19523€ вторые 10 лет. 

после вычета налога (25%) получаем следующу чистую прибыль:

P/L за 10 лет 116,877.30 €
P/L за 20 лет 599,322.87 €

при этом общее количество денежных средств на руках составит:

€ за 10 лет 362,756.98 €
€ за 20 лет 1,040,436.93 €


Итого что же мы имеем по итогам наших расчетов:

Инвестирование в некомерческую недвижимость для простых смертных, на примере Германии.

Как можно видеть, инвестирование в недвижимость для собственного использования выглядит довольно привлекательно, хотя и не обгоняет инвестирование в индекс, и наверняка не обгонит ивестирование в какие либо портфели с оптимизацией. Инвестирование под фиксированный процент равный 2,5% приносит довольно скромный доход в сравнении с индексом.

Возможно, что есть некоторый неучтенный фактор. Но скорее всего следующие 10 лет спрос на жилье не сократиться, а следовательно цены будут расти. При столь низких процентных ставках по ипотеке, все выглядит довольно привлекательным и почти безрисковым делом. 
Так же аналитики пророчат рост на 60% в следующие 10 лет.

Конечно, так же не маловажную роль играет факт комфорта, если проживание в своем доме является приоритетом, то можно придти к выводу, что покупка дома это хорошее решение, даже если нет возможности выплатить кредит полностью. Если же приоритет, на старости лет заработать больше денег, наверное стоит смотреть в сторону более рискованных активов.

Так же стоит сказать, что в отдалении от больших городов и в других землях можно приобрести дома за куда более низкую цену (500-600k), однако и расчеты там следуют чуть изменить.

А что вы думаете по этому поводу, недвижимость всегда выгодна, или в данный момент все выглядит сильно переоцененным? или же это в целом слишком неликвидный рынок создающий одни проблемы для владельца?


1,046,208.00 €
Надо было начать с того как это сделать не резиденту...

avatar

Свой Мужик

Свой Мужик, это думаю тоже возможно, к сожалению не знаю тонкостей для нерезидентов. Сам то я резидент, поэтому про немцев.
avatar

CloseToAlgoTrading

Свой Мужик, не резидентам в ес кредиты на покупку недвижимости в ес дают. выше чем резидентам, но не сильно.
просто внж не дают, а без внж подряд не более 180 дней.

avatar

u-gyn

u-gyn, ну вот я про тоже :( а так бы купил чёнить :)
avatar

Свой Мужик

Свой Мужик, пока деньги дешевеют, недвижимость будет расти, вопрос конечно как долго :)
avatar

CloseToAlgoTrading

CloseToAlgoTrading, да я с этим и не спорил вроде... 
avatar

Свой Мужик

Свой Мужик, я к тому, что цены то уже довольно высокие, куда уж дальше…
Просто я как-то раньше считал что не так все радужно с владениями недвижимостью, особенно если нет денег ее сразу выкупить… а сейчас вон, не все так плохо выглядит.
avatar

CloseToAlgoTrading

В деревню надо ехать, дом строить, жить на земле. Это и будет лучший доход!!!
Алексей Никитин, Стоит заметить, что в германии есть как минимум два вида земли, для постройки и для фермерства… в деревне дом без фермерских угодий, наверное не самое лучшее, купить земли для выращивания например картошки :) конечно наверняка можно, но тогжа придется уже переквалифицироваться в фермера и растить картоху.
avatar

CloseToAlgoTrading

CloseToAlgoTrading, в России в любой деревне участок 15-20 соток легко. И можно содить картоху скока угодно, и памидорку, и прочие петрушки. А вы нам усе мюнхин тычате!!!.. Та пусь они у том мюнхине хоть объипотечатся!!!
Алексей Никитин, Я думаю все вышесказанное можно отчасти применить и к Москве, и к Питеру, и к Казани… и тд. Любому быстрорастущему городу. И если процент по ипотеке меньше чем рост стоимости жилья.
avatar

CloseToAlgoTrading

CloseToAlgoTrading,  для шпекуляций акции луча подходят. Купи на крахе любую и продай в 2 раза дороже. А избушки не сделают ни одного ипотечника богатым.
Алексей Никитин, Но вы же видите что получается по расчетам? Инвестирование в индекс, несет в себе риск и имеет куда большую волатильность, притом что недвижимость дает хоть и меньший но не столь уж плохой доход. 
Спекуляции же, «купи на крахе», это ближе к лотерее ;). Но как я писал, что управление портфелем конечно может привести нас к большей прибыли. Опять же спекуляция не подразумевает спокойной жизни, это надо что то постоянно делать, иначе получите хороший 0 а то еще и должны останетесь :). 20 лет это все же надо постараться еще не вылететь с рынка.
avatar

CloseToAlgoTrading

CloseToAlgoTrading, это иллюзия дохода. Доход это когда сроки недели, месяцы. Когда сроки десятилетия это не доход, это жизнь )))) Жизнь инвестированная в избушку. Доход ценою в жизнь??? Я лучше картоху буду содить в деревне.
Алексей Никитин, денежный поток важен и он генерируется посредствам получения заработной платы для большинства людей. Думаю вы со мной тут согласитесь. 
Теперь пердставте, вы снимаете жилье и отдаете деньги за аренду, или же берете кредит и отдаете теже деньги за обслуживание кредита. 
У вас есть излишек средст от вашей жизни, в первом случае вы на них торгуете, спекулируете или же откладываете каждый месяц на сберкнижку :), во втором случае, вы этот излишек тратите на выкуп вашего жилья. 
Тут же всегда важный момент, что у вас нет на старте огромной суммы денег, она набегает за 20 лет, и то если деньги будут аккумулироваться и по ним вы будите получать хоть какой то процент в плюс который должен быть реинвестирован, тогда вы получите большую сумму по истечении этих 20 лет и выйдя на пенсию, вам не придется ходить попрошайничать у магазина. 
Важно понимать что ипотека, что инвестирование, не ухудшает ваше текущее комфортное жилье.
avatar

CloseToAlgoTrading

CloseToAlgoTrading, я все же  за гарод и картоху голосую!
CloseToAlgoTrading, за  20 лет я  стока картохи выкопаю, скока ваш дом не стоит -)))))))))))))))

Выглядит как пирамида. Даже по расчету видно что цена оторвалась от экономической реальности. Не важно какая ставка, если покупатель не может выплатить кредит за 10 или даже 20 лет, то получается аналог фьюча с плечом. А если в момент «экспирации» недвига упадет, пусть на скромные 10%?

В текущем виде есть 2 варианта, почему цены могут быть еще выше или :
1. Рост зарплат хотя бы на уровне % по кредиту
2. Падение % ставки вплоть до отрицательных величин
 
Насколько это реальные сценарии оценивать не берусь

Принцип Парето, вот и я специально попробовал все посчитать, так как довольно странная ситуация. Люди которые купили 10 лет назад квартиры, в данный момент могут продать почти в двое дороже. Опять же, Мюнхен довольно аномальный регион, его даже из общей статистика как то исключили :) а то тут слишком сильный рост. В данный момент правда в берлине чуть ли не 14% за год рост. 
Заработнаяя плата тут тоже растет, судя по графикам, однако соотношение стоимости жилья к зарплате выглядит не очень хорошо последние несколько лет.

Но заметте, в расчетах я взял всего то 2% роста на недвижимость, даже при 1,5 получим какой никакой доход через 20 лет.
avatar

CloseToAlgoTrading

user11, не знаю куда немцы там валят, это видимо вам кто то из австралии на ютубчике рассказал ;). но как живущий в германии, скажу что как то это не заметно, что бы они куда то прямо таки валили. 
Хотя черных поприбавилось, тут уж ничего не скажешь, все почтальены амазано нынче непонятной национальности )), по немецки даже некоторые не разумеют.

Не то что бы я предлагаю зарыть деньги, это скорее сравнительный анализ, что лучше собственное жилье или инвестирование в индекс. Однако, если же рассматривать туже инвестицию, но лучше квартиру, а не дом, под сдачу в аренду, то цифры будут более привлекательные.
avatar

CloseToAlgoTrading

CloseToAlgoTrading, ну валят то более менее обеспеченные, вам наверно со своей социальной ступени это просто не видно.  Инвесторская виза в Австралию под 2 млн евро стоит. Простым немцам врядли это доступно.
avatar

user11

user11, без ватных соплей как-нибудь разберемся, ага.
avatar

dim800

кстати... 
насколько помню
снимать в европах выгодно, т.к на арендую плату можно получить налоговый вычет
avatar

ves2010

ves2010, Не знаю насчет всей евромы, а в германии такое есть. Но с налоговыми вычитами все не так просто, на самом деле выигрыш довольно скудный и зависит от разных факторов. Как самый простой пример можно взять ситуацию если вы работаете на себя и/или же у вас есть хоум офис, скажем из 100м2 у вас под ваш рабочий кабинет отведено 20м2, вот эти 20м2 и будут общитаны и ваша налогооблагаемая сумма будет уменьшена, но выигрыш реально не столько большой, что бы утверждать что это выгодно. Есть еще хитрые схемы снимать квартиру поменьше, а свою большую сдавать, но это уже бухгалтером и налоговым консультантом работа :).
avatar

CloseToAlgoTrading

Redline, Ну по даксу я просто взял историю за последние 20 лет, не средний процент, а именно историю. Там были заливы на -40%, но да, они были в начале и середине, не в конце периода. 

Про психологию я согласен, это уже вариант такой, что можно через 20 лет все просадить, а не инвестированием заниматься. 

Т.е. при всех имеющихся исходных данных, на конец периода остаться с деньгами на ругах, для обычного человека, подверженного искушением, ипотека куда выгоднее выглядит чем инвестирование?
avatar

CloseToAlgoTrading


теги блога CloseToAlgoTrading

....все тэги



2010-2020
UPDONW