Инвестирование в некомерческую недвижимость для простых смертных, на примере Германии.

Всем доброго времени суток. 

Смотрю тут все чаще про европу, и про недвижимость темы всплывают и как в нее, в недвижимость, хорошо инвестировать. И вот сидя как то с друзьями обсуждали мы о выгоде и недостатках жизни в своем доме, и насколько это выгодно… покупать свой дом с точки зрения инвестиций, однако при этом жить там самому, а не сдавать. Почему тогда рассматривать как инвестиция, потому как при текущих ценах выплатить ипотеку обычному человеку не представляется возможным. 

Давайте попробуем разобраться, что же выгоднее, снимать квартиру всю жизнь и инвестировать в индекс или же купить свой дом, жить там, а на старости лет продать. 

Для примера возмем, наверное самый дорогой город германии, Мюнхен и его окрестности. Обычную семью в которой два человека работают, и в данный момент не имеют своей собственности, а живут в съемной квартире. Не будем усложнять и предположим, что они получают среднюю зарплату по региону. Это где то чуть больше 4000€ брутто. 
Нетто, при такой зарплате, после всех обязательных выплат остается около 2800€ на человека.



Аренда 3х комнатной квартиры от 80м2 в окрестностях Мюнхена будет обходиться начиная от 1400€ в месяц, в самом же городе можно смело расчитывать на 1800€ и выше. Это без учета оплаты страховок, коммунальных платежей и всякого рода налогов. Так называемая кальтмитте. Все дополнительные платежи будут составлять от 200 до 600 евро. Итого, варммите будет составлять >1600. Стоит сказать, что это средняя цена, и квартиры в довольно хорошем изначальном состоянии.

Отдельно стоящий дом, которому не нужне ремонт после преобритения, меньше чем за 1.000.000€ тут врядли найдешь, поэтому будем рассматривать или сдвоенные дома (на две семьи) или рядом стоящие (друг к другу в ряд).  Жилая площать около 120-140м2, и общая 240-300м2. Дом пусть будет не старше 2000г. Можно рассматривать новое жилье, но цены не сильно отличаются, однако надо учитывать, что понадобятся деньги на первоночальное облагораживание. Сколько зависит от аппетитов владельцев, поэтому все же возьмем вторичное жилье. 
 
И вот такая семья решает приобрести себе свое жилье. Для нашего примера найдем дом который имеет среднюю цену по окрестнотям Мюнхена и который соотвествует нашим параметрам. Состояние дома должно быть отличным, что бы не пришлось вкладывать дополнительные средства.


И так что мы имеем:

— Нетто доход на семью 2800€ x 2 = 5600€
— Текущая арендная плата (пусть будет) 1500-2000€ варм (это будет сопоставимо с процентами по обслуживанию кредита)
— Стоимость интересующего нас объекта 960.000€ 
— Возраст членов семьи пусть будет от 30 до 40 -> что скорее будет соотвествовать доходу, учитывая что тут люди довольно долго прибывают в статусе студент.


Для того, что бы получить кредить, надо обладать минимальной суммой которая будет покрывать комиссию маклера, налог на землю и тд. 

Как можно видеть, нужно иметь около 90000€, для того что бы получить кредит.
В данный момент процентные ставки довольно низкие 
пример:


Одако никто не даст вам столь мизерный процент, на сумму которую вы не сможете выплатить за время кредита.

Предположим, что наша воображаемая семья не желает тратить все свои накопления, а лишь сумму нужную для оплаты всех сборов 86к.

И так получается, что мы берем в банке кредит на сумму 960000€, имея 86208 собственного капитала на оплату комиссий и сборов. Учитывая все факторы, банк скорее всего выдаст кредит под 1,1 — 1,5% на срок 10 лет и больше 2% если кредит будет на 20 лет. (посчитано в различных банковских калькуляторах, возможно условия в реальности будут чуть отличаться)

Для расчета мы возмем кредит на 20 лет под 2.05% на обслуживание и будем платить 1.5% на погашение.

В таблице даны проценты на вторые 10 лет, так как я делал расчеты для двух кредитов по 10 лет каждый, при таких процентах как указаны в таблице, мы получим примерно такие же суммы как если бы у нас был кредит на 20 лет. Это сделано для более простого сравнения и расчета обычных инвестиций.

Получаем следующие ежемесячные выплаты:


Как можно заметить, ежемесячная сумма обслуживание кредита приблизительно равна месячной арендной плате -> чуть больше 1600€
и общая сумма по выплате кредита не превышает доход одного из членов семьи. Это важно, так как наш пример должен быть как можно ближе к действительности.

Итак, мы подошли к самому главному вопросу. Как мы можем видеть, при таких выплатах, семья не сможет выплатить этот кредит за 20 лет и возможно им придется продать дом по истечению этого срока, так как не будет возможности оплачивать этот кредит. 



Учитывая реалии, оставшиеся 600000€ врядли они смогут выплатить и за следующие 10 лет. 

Однако, недвижимость кажется довольно не плохой инвестицией, если посмотреть на рост недвижимости в регионе за последние 5 лет:

На графике показано изменение стоимости недвижимости в городе где находится дом -> +7.3%, и близлежайший город -> +8.4%.

Что ж, при таком росте, и при таких низких ставках на кредит все это выглядит как святой грааль, берем кредит покупаем недвижимость, продаем через 10 лет -> профит! 

Но давайте посмотрим каков исторический рост недвижимости начиная с 75 года (это то что можно найти в интернете, стоит надеятся что данные верные):



Однако, мы не можем расчитывать на то, что рост продолжится, давайте посмотрим как менялись цены за каждые 20 и 10 лет соответственно:



При этом среднее годовое изменение цены за 20 лет составляет 2.16%, а за 10 лет 1.86%. Однако как можем видеть, есть шанс попасть и в более низкий процент.

Возьмем 2.16% за ежегодный рост. Однако недвижимость надо обслуживать, платить на нее налоги, учесть как то амортизацию и тд. Ниже в таблице обозначены наши параметры:


Средний рост стоимости возмем равным 2.16%, 86208€ собственного капитала на комиссию маклера, налог при покупке и тд, 15967€ средняя сумма в год которая тратится на погашение кредита за первые 10 лет, и 19523€ средняя сумма в год за вторые 10 лет на погашение кредита. Так же мы можем задать 2000€ в год на оплату страховок за дом и налога на землю, эта сумма будет увеличиваться на 5% каждый год (это довольно экстримально так как в реальности так быстро это не меняется). 5000€ на обслуживание дома, а так же амортизация или устаревание дома за каждый год (это я не совсем знаю как считать поэтому 5к выглядит вполне себе нормальным). 
25% это налог на полученный доход от инвестиций (нужно для расчета дохода по инвестициям), а так же 2,5% задан как фиксированный постоянный доход. 

И так, давайте посчитаем сколько будет стоит наша недвижимость через 10 и 20 лет соответственно, с учетом всех наших трат. 
От первоначальной суммы стоит сразу вычесть 86208€ инвестированного собственного капитала, а так же каждый год будем вычитать по 5000 на обслуживание и по 2000 на оплату налогов и страховок (увеличенную на фиксированный процент каждый год).


P/L считаем за 10 и 20 лет, и она равна стоимости дома на конец рассматриваемого периода минус сумма которая уже была выплачена за дом. В общем это чистый навар.

P/L за10 лет197609.50 €
P/L за20 лет528401.13 €

при этом общее количество денежных средств на руках составит:

€ за 10 лет 357,281.19 €
€ за 20 лет 883,307.19 €


Теперь давайте посмотрим, что же будет если не покупать свой дом, а продолжать жить на сьемной квартире (при условии, что арендная плата не будет сильно меняться) и инвестировать сумму равную годовым выплатам по кредиту в DAX индекс (мы же говорим о германии). Кстати, можно еще добавлять сумму которую тратим на обслуживания дома, но я этого тут не сделал.

Вот изменения индекса за последние 20 лет:



Итак, в первый год мы имеем собственный капитал который мы не тратим на комиссии и формления дома -> 86208€, а инвестируем в индекс. А так же каждый год мы инвестируем 15967€ первые 10 лет, и 19523€ вторые 10 лет. 

после вычета налога (25%) получаем следующу чистую прибыль:

P/L за 10 лет 116,877.30 €
P/L за 20 лет 599,322.87 €

при этом общее количество денежных средств на руках составит:

€ за 10 лет 362,756.98 €
€ за 20 лет 1,040,436.93 €


Итого что же мы имеем по итогам наших расчетов:



Как можно видеть, инвестирование в недвижимость для собственного использования выглядит довольно привлекательно, хотя и не обгоняет инвестирование в индекс, и наверняка не обгонит ивестирование в какие либо портфели с оптимизацией. Инвестирование под фиксированный процент равный 2,5% приносит довольно скромный доход в сравнении с индексом.

Возможно, что есть некоторый неучтенный фактор. Но скорее всего следующие 10 лет спрос на жилье не сократиться, а следовательно цены будут расти. При столь низких процентных ставках по ипотеке, все выглядит довольно привлекательным и почти безрисковым делом. 
Так же аналитики пророчат рост на 60% в следующие 10 лет.

Конечно, так же не маловажную роль играет факт комфорта, если проживание в своем доме является приоритетом, то можно придти к выводу, что покупка дома это хорошее решение, даже если нет возможности выплатить кредит полностью. Если же приоритет, на старости лет заработать больше денег, наверное стоит смотреть в сторону более рискованных активов.

Так же стоит сказать, что в отдалении от больших городов и в других землях можно приобрести дома за куда более низкую цену (500-600k), однако и расчеты там следуют чуть изменить.

А что вы думаете по этому поводу, недвижимость всегда выгодна, или в данный момент все выглядит сильно переоцененным? или же это в целом слишком неликвидный рынок создающий одни проблемы для владельца?