Германия закрывает лазейки для арендодателей жилья: Введут потолок для повышения арендной платы, ужесточат правила краткосрочной аренды и обуздают завышенные цены на меблированные квартиры

Новый закон предусматривает несколько важных изменений:

1. Если квартира сдаётся с мебелью, арендодатель обязан указывать надбавку за неё отдельной строкой — чтобы было понятно, сколько стоит сама аренда, а сколько мебель.
2. Вводятся ограничения на краткосрочную аренду (например, через Airbnb).
3. Рост арендной платы, привязанный к инфляции, также будет ограничен.

Министр юстиции Стефани Хубиг (СДПГ) объяснила, что закон призван закрыть «лазейки» в действующем законодательстве, которыми пользуются арендодатели, чтобы обходить уже существующие правила защиты арендаторов. По её словам, нужны чёткие и понятные правила — что можно, а что нельзя при сдаче меблированных квартир и при краткосрочной аренде.

Если говорить конкретнее: краткосрочные договоры аренды в большинстве случаев можно будет заключать не более чем на шесть месяцев. В исключительных ситуациях этот срок разрешается продлить до восьми месяцев. При этом краткосрочная аренда будет допускаться только тогда, когда у арендатора есть реальная и обоснованная причина снимать жильё на время, — например, командировка или временный переезд.

Важная оговорка: реформа не затрагивает договоры с фиксированным сроком, если этот срок обусловлен конкретными нуждами самого арендодателя — например, он планирует сам въехать в квартиру. Такие договоры по-прежнему регулируются действующим законодательством и остаются вне зоны нововведений.

Новые правила для меблированных квартир в Германии

В районах, где жильё найти сложно, арендодатели обязаны будут отдельно указывать надбавку за мебель. Если они этого не сделают — квартира автоматически считается немеблированной. Даже если арендодатель потом принесёт доказательства, статус «немеблированной» сохранится на два года.

Надбавка за мебель будет рассчитываться по рыночной стоимости. За полностью меблированную квартиру можно брать до 10% от базовой арендной платы. Больше — только если мебель действительно дорогая и это можно доказать.

Союз арендаторов Германии (DMB) поддержал закон: по их словам, меблированное жильё часто сдают дороже, чтобы обойти правила защиты арендаторов. Но президент союза Мелани Вебер-Мориц добавила: нужны чёткие правила оценки мебели и прозрачность — сколько она стоила и когда куплена.

Закон коснётся и так называемой индексированной аренды, которая растёт вместе с инфляцией. На дефицитных рынках жилья рост будет ограничен: если инфляция превысит 3% в год, арендодатель сможет поднять плату только на половину этого превышения. Цель — чтобы аренда не превращалась в финансовую ловушку в периоды роста цен.

Кроме того, появится дополнительная защита от выселения за долги: если арендатор полностью погасит задолженность, он сможет один раз избежать выселения.