Как прошел #smartlabonline с ПАО «АПРИ»?

В эфире обсудили редкую для публичного девелопера тему – как одновременно выдерживать высокий темп роста и контролировать долговую нагрузку в условиях дорогих денег. Гостем эфира стал Алексей Овакимян – Председатель совета директоров ПАО «АПРИ».

Облигации как рабочий инструмент финансирования

Ключевой новостью эфира стало обсуждение нового облигационного выпуска объемом не менее 1 млрд рублей. Планируемые параметры – срок 3,5 года, купон до 25% годовых с ежемесячными выплатами и амортизацией в последние четыре квартала, старт сбора 23 декабря, а размещение 26 декабря.


Со слов менеджмента, выпуск задуман не как разовая мера, а как элемент системной модели финансирования, где облигационный долг пока занимает около 20% в общей структуре обязательств. АПРИ ведет активную работу по оптимизации долговой нагрузки: в 2025 году компания рефинансировала краткосрочные займы долгосрочными, оптимизируется средневзвешенная ставка финансирования.



Рынок остыл, но продажи оживают
Алексей Овакимян подметил, что рынок недвижимости переживает фазу охлаждения, к которой за последние полтора года бизнес адаптировался. При этом с мая 2025 года продажи начали показывать устойчивый рост – на 10–20% в месяц. По итогам 3-го квартала объемы реализации в квадратных метрах выросли на 20% год к году, а в деньгах – на 25%. Существенный вклад внесли продажи в новом регионе с более высокой стоимостью недвижимости  – Екатеринбурге (в прошлом году доля  региона в продажах была около 5, в в этом– уже 20%) и рост доли премиального продукта до 10%. Средняя цена квадратного метра за 9 месяцев увеличилась на 27%.

Финансовая модель – ставка на поздние стадии
Один из важнейших стратегических разворотов – отказ от продаж на ранних этапах строительства в 2023 году. Компания перешла к модели, при которой основной объем продаж приходится на высокую степень готовности объекта. Стройготовность объектов АПРИ – 70% против среднего по России уровня 46%, что создает высокий потенциал роста в 2026 году: выручка вырастет в два раза год к году. Это снижает риски для покупателя и позволяет удерживать маржинальность на уровне около 36% за счет более высокой цены за кв. м., что перекрывает текущую стоимость долга (в среднем 23,5–24%). 

Компания также специализируется на развитии недорогих территорий, повышая их стоимость через работу с крупными проектами без заморозки капитала. Стратегия заключается в приобретении земли за инвестиции или с быстрым выводом в прибыль: после оформления документации и получения разрешения на строительство доля в подготовленном проекте продается финансовому инвестору, что позволяет вернуть вложения с доходом.

География и масштаб проектов
Сегодня структура выручки распределена так: около 80% — это Челябинск, далее 20% — Екатеринбург. В активной стадии сразу несколько новых региональных проектов: Владивосток (80 тыс. кв. м с дальневосточной ипотекой под 2%), Железноводск (40 тыс. кв. м), Ленинградская область (180 тыс. кв. м) и крупнейший екатерингбургский проект на 1 млн кв. м; компания планируют стартовать продажи в 1 кв. 2026 года.

Отдельно выделяют проект «Фан-парк» – комплекс с апартаментами, коммерческой инфраструктурой и рекреационной зоной. Окупаемость оценивается в пределах семи лет.

Какая стратегия у компании прямо сейчас?
“АПРИ” называет свою стратегию визионерской – компания сознательно не идет в столицы, а строит формат “город в городе” в региональных центрах с понятным спросом и экономикой. Под каждый регион адаптируется доступный по цене и конкурентноспособный продукт. С этой моделью компания планирует к 2028 году присутствовать в 10 регионах страны.

Параллельно развиваются рекреационные кластеры – фан-парки и зоны отдыха, которые усиливают спрос. Жилье повышает ценность коммерции, а инфраструктура, в свою очередь, делает жилые проекты более привлекательными. Т.е. компания фактически замыкает жилую и коммерческую составляющие в единую экосистему. 

Итог эфира
“АПРИ” демонстрирует редкую для девелоперов прозрачность в вопросах долга и источников роста. Компания осознанно принимает фазу временной высокой долговой нагрузки как плату за будущее расширение, делая ставку на готовый продукт. Будем рады видеть компанию на эфирах снова!