Девелоперы в первой половине 2025: четыре стратегии выживания

Высокая ключевая ставка, сворачивание льготной ипотеки и новые макропруденциальные надбавки сделали рынок недвижимости одной из самых стрессовых отраслей в 2025 году. Но эффект для компаний оказался разным: кто-то удерживает продажи и масштаб, кто-то жертвует прибылью ради роста, а кто-то уходит в убытки.

🔷️ ПИК — масштаб и продажи любой ценой

выручка — 328,1 млрд руб. (+24% г/г)

EBITDA — 59,7 млрд руб. (–20%), скорр. EBITDA — 33,3 млрд руб. (–43%)

чистая прибыль — 32 млрд руб. (–22%)

поступления от продаж (через эскроу) — 261,9 млрд руб. (+35%)

ПИК остаётся лидером по масштабу: продажи и поступления растут рекордными темпами. Но эффективность падает: маржа по скорр. EBITDA сократилась более чем вдвое. Компания компенсирует это эскроу-счетами, которые перекрывают высокий номинальный долг. Однако до снижения ключевой ставки маржинальность будет под давлением.

🔷️ Самолет — рост операционной прибыли, но дорогой долг

Подробнее про Самолет было ТУТ

Самолет усилил операционную эффективность и почти выполнил план по продажам. Но финансовые расходы выросли на треть, и чистая прибыль резко сократилась. Компания делает ставку на регионы: выручка вне Москвы и МО выросла на 50%. Это снижает зависимость от столичного спроса, но пока не спасает итоговую прибыль от давления дорогого долга.

🔷️ Эталон — рост выручки, убытки и «шишки Серебряного бора»

выручка — 77,4 млрд руб. (+35% г/г)

EBITDA — 14,1 млрд руб. (+5%), скорр. EBITDA — 16,3 млрд руб. (+22%)

чистый убыток — 8,9 млрд руб.

Главное событие для компании — сделка с АФК «Система». Эталон покупает 100% АО «Бизнес-Недвижимость» за 14,1 млрд руб. В контур сделки входят 42 объекта в Москве и Санкт-Петербурге, включая земельные участки в Серебряном бору. Оплата пройдёт через допэмиссию акций на Мосбирже по открытой подписке.

Ключевой нюанс: из этих 42 объектов только 18 реально подходят под застройку и запуск проектов. По остальным нужны изменения назначения и дополнительные согласования; часть останется в арендном формате. По оценкам, от реализации этих 18 активов выручка может достичь 185 млрд руб., но инвестиции и сроки остаются открытым вопросом. Хотелось бы видеть дорожную карту.

Торги акциями МКПАО «Эталон Груп» возобновятся 8 сентября (с новым ISIN после редомициляции). Допэмиссия запланирована на ноябрь. Интрига для инвесторов — условия SPO: цена размещения, дисконт и участие АФК «Система».

Вывод: сделка расширяет земельный банк и даёт долгосрочный потенциал, 🤦‍♀️но цена — возможное размытие долей акционеров и неопределённость по параметрам допэмиссии.

🔷️ ЛСР — сокращение объёмов и убыток

выручка — 96,4 млрд руб. (+13% г/г)

скорр. EBITDA — 22,0 млрд руб.

операционная прибыль — 18,3 млрд руб.

чистый убыток — 2,5 млрд руб.

новые контракты — 255 тыс. кв. м / 69 млрд руб. (–31% г/г по площади, –20% по стоимости)

У ЛСР снижение контрактов во всех регионах и падение производства стройматериалов. В отличие от ПИКа и Самолёта, компания не смогла компенсировать спад за счёт продаж или региональной экспансии. Итог — убыток и потеря темпов.

🧐 Общая картина рынка

ПИК — ставка на масштаб и рекордные продажи, но маржа под давлением. $PIKK

Самолет — рост EBITDA и региональная экспансия, но дорогой долг давит на прибыль. $SMLT

Эталон — агрессивный рост и крупная сделка, но риск размывания и новые вопросы к возвратности инвестиций. $ETLN

ЛСР — сокращение объёмов и негативная динамика по всем направлениям. $LSRG

🤷‍♀️ Главный фактор для всех — динамика ключевой ставки. Её снижение во втором полугодии способно радикально изменить картину: улучшить рентабельность и вернуть часть компаний в зону чистой прибыли. Пока же рынок живёт в режиме «выживания» — кто-то держится за счёт масштаба, кто-то за счёт агрессии, а кто-то уходит в оборону.

Ставьте 👍
#обзор_компании #PIKK #SMLT #ETLN #LSRG
©Биржевая Ключница