Кто покупает недвижимость при высокой ключевой ставке и что произошло с ценами в Москве и Сочи за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи — самых дорогих городах России. В прошлый раз я смотрел август–сентябрь. Изучаем, что произошло за месяц, думаем, что будет дальше.

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём канале (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи.

Вторичка резко начала дорожать, а первичка резко дешевеет. Такими темпами вторичка станет как в Москве — дороже первички! Тут, конечно, есть вопросики к безумному росту вторички — аж на 22%. Да и к безумному падению первички на 11%.

Сочи: сентябрь → октябрь

• Первичка: 525к → 467к (-11,1%)
• Вторичка: 349к → 429к (+22,9%)

Москва (объявления)

А теперь в Москву.

Особо без изменений в Москве. Рынок как будто закрыт на учёт.

Москва: сентябрь → октябрь

• Первичка: 383к → 383к (-0,1%)
• Вторичка: 415к → 418к (+0,7%)

В Москве продано 45% площади, 55% площадей не продано или продажи не начаты по данным ДОМ РФ. В Краснодарском крае продано 25%, в СПб 40%, в МО 37%.

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

Реальные сделки

Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC показывает сейчас 297к, как и в сентябре. 

По другим городам индексов ДомКлик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички с лагом в месяц (данные за сентябрь). Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края. По России средняя цена 168к за метр — без изменений.

347к за метр в Москве, +5к за месяц. Исторический максимум. Опережает MREDC на 50к (но данные на 30 сентября). По Краснодарскому краю средний ценник остался 161к. В МО всего 186к.

ИРН показывает 271к по Москве, без изменений.

Но в долларах всё стабильно. 3 000 долларов за метр.

В Сочи по данным SRG стоимость вторичного метра составляет 283 968 рублей. В Москве ​​— 321 959 рублей (сентябрь). По оценке ЦИАН, вторичная недвижимость в Москве сейчас продаётся в среднем по 339 500 за метр (октябрь). Эти цены выглядят намного привлекательнее, чем цены в объявлениях.

Кто покупает по таким ценам при ключе 21%?

Директор Этажей Ильдар Хусаинов говорит, что вторичку покупают в основном на свои средства. Это могут быть, люди, приобретающие жильё взамен проданного, решившие вложить в недвижимость сбережения. В Москве за нал покупают примерно 50%. Первичку в основном покупают по льготам, заскакивая каждый месяц в очередной последний вагон, что создаёт ажиотаж. То там лимиты кончаются, то что-то ещё. Поэтому и цены не падают.

Цены на вторичку по мнениям экспертов вряд ли будут сильно падать, продавцы готовы придерживать квартиры и получать доход от аренды, если не сильно спешат. А если спешат, то можно отторговать до 10%.

В ипотеку под 24% (а теперь реальность такова) недвижимость покупают только сильно уверенные в своих силах люди, таких сделок менее 10%. В первичке спрос есть в основном от льготников.

Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 4,723 млн с июля 2021 (данные за 1 октября), на 1 ноября должно быть чуть больше (пополнил на 238 000, но на бирже очередной обвал).

По ценам объявлений хватает на 11 метров. По ценам от SRG хватает на 16,6 метров. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры при условии снижения ключа).

За имеющуюся сумму можно купить скромную однушку в Яхроме. Не Сочи, конечно, но и скипасы сильно дешевле, особенно по будням.

Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.