Информация
Блог им. Mixashow
🏠Инвестиции в недвижимость. Промежуточные результаты за 10мес.
- 12 сентября 2024, 02:04
- |
В октябре 2023 года была приобретена квартира-студия :
🔹Площадь — 23кв метра.
🔹Цена — 9,2 млн
🔹Ставка 6,8%
🔹Первоначальный взнос — 1,85млн
🔹Выдача ключей ноябрь-декабрь 2024
ЖК Перовский 2, м.Нижегородская (3-7мин)
На начальном этапе помимо первоначального взноса было внесено 1,2 млн резерва. Эти деньги положили на вклад под 14-19%.
Резерв нужен был для подстраховки на экстренный случай, выплаты ипотеки пока идет строительство и ремонт после сдачи.
К маю резервный счет довели до 2 млн. Хотели взять еще одну студию пока действует льготная ипотека… но это совершенно другая история.
📈Основная расходная часть сейчас — проценты. Их сейчас ~44 тыс/мес.
💰Основная доходная часть — переоценка объекта ~60 тыс/мес.
За первое полугодие цена на объект резко выросла. С 9,2 до 11 млн на первичке. Сейчас лотов 23 кв больше нет.
Реальная цена на вторичке оценивается в 9,8-11 млн, без ремонта с отделкой.
В начале я применял ставку дисконтирования 0,75% в месяц (9,4% годовых). Сейчас пока идет стагнация дисконтирую на 0,65% (8,1% годовых)
Соответсвенно разница между ипотечной ставкой и ставкой дисконтирования + доход по вкладу от резервных средств дает в месяц ~70тыс руб.
После вычета расходов на проценты, чистый доход = 26 тыс руб. На примерный собственный капитал 2,8 млн.
Текущий ROE ~11-12% годовых.
Ожидаемый ROE после сдачи в аренду ~25% годовых (при инфляции 8% годовых)
По наблюдениям аренда выросла на 10-15% за год. Ранее аналогичный объект отрывали за 40-45, 50 мог постоять, 55+ казался оверпрайс. Сейчас быстро разлетаются студии по 45-50, 55 могут стоять 1-2 недели, 60+ кажется оверпрайс.
Вот такие результаты на текущий момент 😌
--------------
Блог про инвестиции, бизнес и недвижимость https://t.me/tmrinvest
теги блога Михаил Titov
- aflt
- AGRO
- AKRN
- AQUA
- bspb
- DISCK
- FIVE
- fxgd
- FXKZ
- FXRU
- FXTB
- gazp
- gold
- LKOH
- M2
- mvid
- NLMK
- Polymetal
- python
- quik
- S&P500
- SIBN
- UPRO
- Акрон
- акции
- анализ
- Анекдоты
- аэрофлот
- Банк Санкт-Петербург
- банки
- Брокер
- брокеры
- БСП
- вирус
- вопрос
- Газпром
- Газпромнефть
- Глобал Факторинг Нетворк Рус
- дивиденды
- доллар
- доллар рубль
- жизнь
- золото
- иис
- инвестирование с нуля
- инвестиции
- Инвестиции в недвижимость
- инвестор
- инфляция
- история
- итоги
- итоги месяца
- КОНКУРС
- коронавирус
- кредитное плечо
- кредитные карты
- кризис
- кризис 2008
- КуйбышевАзот
- ЛСР
- ЛСР Группа
- Лукойл
- макро
- мобильный пост
- недвижимость
- нефть
- Новости
- Обзор акций
- обзор рынка
- Облигации
- опек+
- открытие брокер
- отскок дохлой кошки
- отчёт
- Пенсия
- ПИК облигации
- плечо
- подработка
- портфель
- Портфель инвестора
- результаты
- результаты инвестиций
- Роснефть
- Российский рынок
- РТС
- рубль
- Русагро
- сбербанк
- СП500
- ставка ЦБ
- статистика
- татнефть
- трейдинг
- третий эшелон
- форекс
- ФРС
- фьючерс ртс
- ЦБ России
- экономика России
Не хотите ?
Согласен —
Таких дураков оч мало.
Вечный рост недвижимости, эйфория.
Кем оценивается продавцом? А ну да просто ХОЧЕТ продать за такую)
Ну продай попробуй за эту цену)))
Сразу поймет что неликвид. Зачем расстраиваете человека?)
ну или хотят найти таких ослов
44 ТЫЩ КАЖДЫЙ МЕСЯЦ В УНИТАЗ вот тоже самое.
Это тоже самое у меня есть 100тыщ как мне купить хату в МСК за 20 млн?))
Это уже клиника)
НИКАК))) ПО СРЕДСТВАМ ЖИВИ.
Байкал, В феврале мне сделали кухню в трешку большую, со всякими доводчиками, духовками и т.п. за 420. В студию 23 кв, кухня 150-250к стоит, диван 25к, стиралка примерно столько же.
А еще, за косяки застройщика кэшбэк 150-300к, так что ремонт считай бесплатный
Вот смотри ты год почти платишь уже по 50тыщ почти 450тыщ уже выплатил сдача еще 3 месяца ждать платить будешь итого 600тыщ почти уже просто выкинул платил проценты только.
Дальше надо еще вкинуть в хату 500тыщ что бы сдавать округлим до 1 млн все вместе.
Дальше если сдавать у тебя только проценты тело долга не уменьшается почти к этому прибавь гемор при сдаче хаты.
Отличные инвестиции)))
Снимать будут в кредит.
но там с головой проблемы если такие мысли возникают таким не дают
www.youtube.com/@pravda256/videos
ТАм и про Сережу Смирнова нашего инфоцыгана недвижимости тоже есть)
www.youtube.com/@pravda256/videos
Байкал, ну что ты сливаешься? Ответь: у меня 2 млн кэш, есть варик купить конуру ну или хоромы если на такой вариант хватает на БКЛ с платежом 50к? сейчас без семейной и it?
Кинуть на вкда в Сбере под 19-20%
Пусть холопы — покупатели студий под сдачу в аренду зарабатывают мои проценты а Сбер за ними следит и мне на счет деньги складывает
денег на вкладе будет больше
сами подумайте
положив сегодня на вклад 10 млн через год у вас будет 12
а если вы сегодня покупаете студию за 10млн
вы думаете что через год она будет стоить 12? нет, она будет стоить 8-9
.
В 2020 году была куплена трёшка на профсоюзной.
Обошлась в 400 тыс долл.
Параллельно могу рассказать историю трёшки в мукомольном 2
Она тоже обошлась а итоге со всеми реновациями в 450 тыс дол
Эти деньги уже не вернуть.
В целом гораздо практичнее бросить все и уехать в развитую страну где все эти деньги заработаются за несколько лет.
Но она обошлась в итоге в 450 тыс долл.
ЖК Станция Л 2023г — 5.9млн/студия
ЖК Станция Л 2024г — 8.1млн/студия
Льготная ипотека это буквально насильное вымывание среднего класса. У кого были деньги на квартиру, взял 5 таких «под инвест», а у кого еле хватало на ПВ будут мечтать докопить на него ещё лет 5 и снимать у богатых (которые увеличат богатство дважды за счёт бедных, 1 раз за счет налогов и льготки, 2 за ренту).
Китайского сценария на них нет…
Но налогоплательщиков эффектно кинули через… ( Вы же про бедро подумали?)
Льготная ипотека- временный допинг для экономики, несправедливое распределение бюджетных средств в интересах узкой группы лиц, не решающий основной проблемы дешёвого качественного жилья.
В не областных городах с численностью менее 300 т. чел. застройщики не работают, льготная ипотека не применяется.
Потребители с регионов выкупают хаты в областных городах в том числе и Мск, для сдачи в аренду.
Льготная ипотека вызвала существующую сейчас инфляцию.
Инвестирование в бетон доходно только при ожидании значительного роста стоимости квадратного метра, сомневаюсь что это возможно в ближайшее время.
Если льготная ипотека будет свёрнута, а это так и будет (денег в бюджете на это нет). То ставить на застройщиков как на локомотив экономики РФ уже не будут. И тут внезапно появляется решение поднять ставку налога на лишние квадратные метры на человека, например более 25 кв. метров. Бюджет пополняем, цены на жильё падают, а аренда уходит в легальный бизнес доходные дома и т.д.
Дополню
Важнейшим фактором условной «выгодности» инвестиций в бетон является временная дыра в российском налоговом законодательства.
До последнего времени содержание бетонной конуры обходилось в России экстремально дешево (наследие совка — гуманные налоги на жилье)
Сейчас кадастровую стоимость начинают приравнивать к рыночной.
Следующим шагом будет повышение налога на порядок.
После этого содержание бетонной конуры будет радикально убыточным
Недвижка мало того что будет дешеветь, она еще и жрать хозяйское бабло будет как не в себя
Инвестиции уже сейчас почти бессмысленны, а через 3-5 лет станут тяжким ярмом
но ваш аргумент действителен.
Поэтому повышение будет не на порядок а в пару раз, этого явно недостаточно.
через пару лет придется снова повышать.
Им очень нравилось распихивать по карманам бюджетные деньги
Но вы пошли путём аренды. Если грубо вы взяли в долг и ваш капитал 10 миллионов (9,2 + 0,8 на мебелировку и оборудование от кондиционера до холодильника). По факту допустим сдача произойдёт в аренду за 50 тысяч, у вас доход в год 600 тысяч минус простой квартиры минус налоги со сдачи минус налоги за недвижимость минус косметический ремонт минус ремонт и замена оборудования пусть в чистоте у вас останется 400 тысяч чистыми и это реалии может и меньше остаться.
По сути — он на халяву взял жилье. Как подарок от государства. Льготка!
>гасит за счет аренды
Где? Когда-то в будущем наверно будет гасить, сейчас ничего не гасит.
Доходная часть — повышение стоимости, ржу в голосину.
Ещё а аренду пустит неизвестно когда, даже объект ещё не построили.
Ну ипотечные инвесторы, ну сколкьо вас тут уже было и хвалилось, все без толку, «а заччем мне продавать, арендатор оплатит ипотеку», причём уверены же что их конуру будут снимать обязательно верхнему ценнику, а сьёмщики будут исключительно чистоплотные платёжоспобные Итишники.
Даже Макс Кэпитал переобулся и втарил недвижимость. Рост будет.
и где ещё миллион покупателей недостроенных квартир взять?
Но, объекты в которые втарились ипотечники в 23-24г только строятся, и это макс объём за последнее десятилетие, когда всё это достроится и хлынет в рынок аренды...
Таким же ипотечникам с пв 1,5млн? Чтобы ипотечник платил 2млн в год только процентов? План на победу какой?
Как долгосрочная консерва на большой промежуток времени — отличный вариант, в любом случае на деньги от продажи в любое время хватит пожить :)