Все знают о мелкой доходности квартир в районе 5% и доходности ЗПИФ недвижимости в районе 8-10%.
Но текущая сумасшедшая инфляция подсветила основную проблему ЗПИФ — фиксированные арендные ставки на десятилетие вперед с жалким 4-5 % ежегодным повышением платежей.
В квартирах такой проблемы нет — договоры подписываются на короткий срок, а повышение арендных платежей часто достигается обычной устной договоренностью.
Поэтому квартира имеет не очевидный ранее огромный плюс.
Статичной арендной ставкой также объясняется заметное падение стоимости ЗПИФ, аналогично прочим инструментам фикс доходности.
Можно посмотреть котировки Сбер АБ3 АБ7, ВТБ РенДохПро и прочих. 
Кстати в этом плане ЗПИФ, имеющие несколько объектов в составе или один объект но с большим числом арендаторов (ТЦ и БЦ) имеют существенное преимущество по сравнению с монофондами, ибо договоры аренды будут постепенно пересматриваться во времени к актуальным рыночным ставкам.
Мое решение — постепенно перехожу к упомянутым фондам с районными ТЦ и БЦ.

( Читать дальше )

Ключевое слово готовиться — ИМХО покупать в полный рост еще рановато, но отдельные истории уже докупаю.
Не понимаю стенаний в телегах, основной посыл которых -  'крепитесь — все будет хорошо' )))
Чего крепиться-то — легкий корректоз пока еще.
У кого-то из трейдеров читал что человеку нечего делать на фондовом рынке, если он спокойно не спит при снижении портфеля на 90%.
ИМХО победа над своим мозгом ящера — это один из ключевых скилов для инвестора/трейдера.
А размер счета — это конечно очень важно, но это далеко не все.
На рынок мы приходим не только для того чтобы заработать, но и чтобы узнать себя, а иногда чтобы даже изменить себя.
Любой опытный на рынке человек знает что коррекция это круто.
Это редкое окно возможностей купить дешево хорошие активы.
Ключевое слово — хорошие, шлак конечно может похоронить счет)))

Моя доходность так и оставалась около 8% после НДФЛ.
С фондом произошло уже довольно много событий — смена УК и спецдепа а также смена якорного арендатора.
И не просто смена, а покупка сети Виктория федеральным игроком Х5.
Причем открыть Пятерку в помещении нельзя — превышена норма на присутствие в регионе, и досрочно расторгнуть аренду тоже — по условиям штрафа.
Получается что Х5 уже несколько месяцев исправно платит аренду за пустое помещение.
На фоне покупок других ЗПИФН позиция А2 стала занимать малую долю, по этой причине хотел сначала продать, чтобы не возиться (цена паев осталась прежней), но потом решил пока остаться и понаблюдать занятный кейс.
Плюс в отдельно стоящем и ранее пустующем помещении а-ля большой гараж, также принадлежащем фонду, сейчас идет ремонт и арендатор готовится открыть автосервис.
Тоже интересная для меня тема — сколько будет платить и как будет работать.
В целом считаю что Долгопа — Лихачевское шоссе это отличная локакция и даже если Х5 свалит — арендатор найдется быстро.

( Читать дальше )

Если в в обычную цепочку владения «Здание — Спецдеп — УК — Пайщик» добавляется биржа и брокер со своим депозитарием — это всегда дополнительный риск, хотя бы по той причине, что квалификация сотрудников брокеров часто оставляет желать лучшего, нестандартных ситуаций хватает, а временной горизонт решения проблемы измеряется неделями.
Этот риск можно только размазать, работая с несколькими брокерами.
Пример намбэ ван: паи ПНК не продавались, как обычно, а погашались — ситуация не стандартная, а раз не стандартная, то для отдельных брокеров сложная. Один брокер сработал без сучка и задоринки, второй напутал с ценой покупки паев и неправильно рассчитал налог.
При этом владение фондами без брокера (Активо2 и Перловский) таких проблем не имеет (пока), а горизонт решения проблем и получения ответов измеряется днями (а иногда часами). Для сравнения брокер озвучил срок решения проблемы — месяц.
Пример намбэ ту: В 22 году биржевые паи были не доступны для операций долгое время, сначала из-за закрытия биржи а потом из-за переезда к другому брокеру.

( Читать дальше )

Если в в обычную цепочку владения «Здание — Спецдеп — УК — Пайщик» добавляется биржа и брокер со своим депозитарием — это всегда дополнительный риск, хотя бы по той причине, что квалификация сотрудников брокеров часто оставляет желать лучшего, нестандартных ситуаций хватает, а временной горизонт решения проблемы измеряется неделями.
Этот риск можно только размазать, работая с несколькими брокерами.
Пример намбэ ван: паи ПНК не продавались, как обычно, а погашались — ситуация не стандартная, а раз не стандартная, то для отдельных брокеров сложная. Один брокер сработал без сучка и задоринки, второй напутал с ценой покупки паев и неправильно рассчитал налог.
При этом владение фондами без брокера (Активо2 и Перловский) таких проблем не имеет (пока), а горизонт решения проблем и получения ответов измеряется днями (а иногда часами). Для сравнения брокер озвучил срок решения проблемы — месяц.
Пример намбэ ту. В 22 году биржевые паи были не доступны для операций долгое время, сначала из-за закрытия биржи а потом из-за переезда к другому брокеру.

( Читать дальше )

Посмотрел на недельный график ЦМТ.
EMA(50) ходит с 2012 года вверх-вниз в рамках диапазона.
ИМХО такая динамика без особого роста, но и без драматичных падений обусловлена характером активов.
Постоянная предсказуемая выручка в виде арендного потока, и соответственно ежегодные дивы (совсем не заоблачные, но стабильные) имеют заметное сглаживающее действие.
Начал добавлять себе в портфель по классу активов 'Недвижимость'.
Без энтузиазма, просто для диверсификации, ибо вследствие вышеизложенного супер-дисконта от средних уровней в текущих условиях и не было…

Получил по рассылке. Цитата.

Фонду «Активо шесть» удалось сократить сумму налога на имущество для помещения, расположенного по адресу ул. Сухонская, 7а (г. Москва).
Департамент экономической политики и развития города Москвы принял положительное решение по нашему обращению об изменении налогового статуса этого объекта недвижимости. Теперь помещение будет включено в специальный перечень и в 2022 году налогооблагаемая база будет определяться исходя из его кадастровой стоимости, а не балансовой, которая была до этого.
С 1 января 2022 года налог на имущество по этому объекту сократится почти вдвое и составит чуть менее 3 млн руб.

От себя добавлю что не являюсь пайщиком «Активо 6». Есть у меня вопросы к локации — слишком много магазинов в одном месте, соседство с большим парком и вообще нужно смотреть какое будет улучшение доходности в 2022. Но сам факт того, что с налоговым статусом можно работать весьма отраден.

Наткнулся в «Коммерсанте» на интересную цитату:

По словам гендиректора УК «Велес Траст» Дмитрия Осипова, стандартные торговые центры как модель отмирают, уменьшается площадь супермаркетов, растут зоны развлечений и ресторанов, магазины превращаются в витрины.
Только первоклассная локация и понимание собственниками тенденций позволит сохранить какие-то ТРЦ. Остальные придется перестраивать или сносить. «В итоге снижаются рентные платежи от арендаторов, а стоимость эксплуатации растет»,— отмечает господин Осипов.

ИМХО в связи с распространением онлайн-продаж продуктов питания, дарксторы на своем поле постепенно будут теснить даже магазины формата «у дома», не говоря уже о больших ТРЦ.
А такие платформы как Озон и Wildberries хоть и не конкурируют с магазинами у дома, но опять же являются прямыми конкурентами для ТРЦ по своим группам непродовольственных товаров.
В связи с этим возникает вопрос — какие ТРЦ все же выживут и что такое «первоклассная локация»?

( Читать дальше )

Напомню что в ноябре 2019 были куплены 33 пая на сумму около 100 тыс руб.
В июне 2020 докуплены еще 33 пая этого же фонда.
Итого сейчас в портфеле 66 паев на примерно 200 тыс руб.
Средняя доходность после НДФЛ составила 8,2% годовых, что считаю очень неплохим результатом при текущих ставках.
Минимальная доходность составила 3,6% в марте 2020 по понятным причинам. В апреле уже все вернулось на круги своя.
Доходность в локдаун не падала до нуля, что также считаю очень важным.
Данный фонд очень выручает низкая база расчета налога на имущество, вычисляемая по кадастру — об этом я тоже писал.
Также хочу отметить что в данный момент фонд постепенно погашает старую задолженность перед компанией «Активо», которая в июне 2020 составляла около 9,6млн, а сейчас равна 8,2млн.
Это несколько снижает доходность но лично для меня не критично — меня вполне устраивает 8,2%
После выплаты данного долга есть небольшой зазор увеличения выплат.
Планирую в дальнейшем докупать паи «Активо 2» как самого понятного и изученного мной объекта.

( Читать дальше )

 Налог на имущество организаций платится по авансовому принципу, то есть делится на примерно равные части и перечисляется ежеквартально.
 Основной вопрос это разница в определении налогооблагаемой базы. Обратимся к статье 375 НК.

1. Налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей.
2. Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр
недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.

 В статье 378.2 определяется порядок ведения перечня объектов, по которым налогооблагаемая база определяется по кадастру. Каждый регион ведет такую базу объектов самостоятельно.
 Для Москвы перечень можно посмотреть здесь:

( Читать дальше )