Переложился из ПНК-рентал в Парус-Логистика

Федорино Горе, 8,93% годовых фиксированная до 4кв 2030.

Penguin, там кредит будет на 35% стоимости объекта. Сам объект имеет чистый операционный доход выше ставки по кредиту. Выплата после НДФЛ 7,33 рубля, а не % :) что дает в районе 8,9% чистой доходности, плюс по фонду есть накопленный доход, это дает еще примерно +0,4% пункта на горизонте года и еще в ноябре будет индексация арендной ставки в диапазоне на размер инфляции, но не выходя за диапазон 4-8%, с января уже проиндексируют дивиденды.

Все это так же, как ожидается, должно привести к росту стоимости пая. Ну точнее очевидно совершенно, 99%, что пай вырастит в цене как только УК разместит объем. Это неустранимая рыночная неэффективность на период размещения. Поясню: сегодня был спрос ~100 млн в день по цене 980, потом объем сделок упадет до 1-4 млн в день за счет снижения привлекательности в результате роста цены. Но это не инвест рекомендация:))

Penguin, 

Пишут на странице фонда что 54%

Это фактический остаток, а целевой будет 35%, эту эмиссию распродадут, будет еще одна лямов так на 700 наверное.

На столько выше, что от level up есть заметный эффект?

Сейчас денежный поток чистый за вычетом издержек 11,6% годовых к стоимости объекта. Из этих денег покрывается кредит, дивиденды, вознаграждение УК.

Ну для простоты понимания что такое level up. Все расчеты упростил для наглядности. Есть объект 1 млрд, на него выпущено 1000 паев. Приносит 100 млн в год. Тогда у нас к распределению 100 млн на 1000 паев или 0,1 млн на пай. А если у нас паев 500 штук, а кредит по ставке 8%, то у нас уже получается к распределению 60 млн на 500 паев или 0,12 млн. Так что если операционный доход 11,6%, а стоимость кредита около 9%, все инвесторы в плюсе.

Откуда доп. доход: выплата по паю в последний рабочий день месяца. Поэтому выплата ближайшего дивиденда для инвестора не через месяц, а через пол месяца. То есть условно годовой доход 7,33*12 инвестор получит не за год, а за 11,5 месяцев владения. Это тоже рыночная неэффективность, у этих паев нет дивидендного гэпа. Раньше можно было продавать паи в конце месяца, размещать деньги в фонд денежного рынка, а потом снова откупать перед отсечкой, так что можно было зарабатывать примерно 6% + 10% годовых на ровном месте с минимальным риском. Такая же неэффективность встречается на фондах с квартальными выплатами. Можно получить 5 квартальных выплат за год по тем же фондам от ВТБ и Сбера. Но это все не рекомендация, может эта неэффективность уйдет:)

Penguin, да, владею всеми фондами Паруса из соображений диверсификации по объектам. Любимого нет.

Как среагируют Паруса на рост ставки мне сложно спрогнозировать. Когда ставку в прошлом году резко поднимали до 20% (или сколько там было), они просели чуть менее чем на 10%. Эта цифра намного ниже, чем изменение цены у 10+ летних ОФЗ. Просто у комм недвиги немного иное ценообразование, нежели чем у биржевых инструментов, даже если эта недвига на биржу выведена. Думаю, это прям хорошая тема, чтобы разобраться поглубже и написать отдельную статью.

Я бы на самом деле больше опасался не экономических факторов типа изменения ключевой ставки, а глобальных политических противостояний и эскалаций. Это тоже сложно прогнозировать, так как любая информация из любых СМИ и ТГ каналов тут не годится.

Penguin, Касательно новых фондов. Они пока еще не опубликовали параметры доходности. Со складскими комплексами все ясно: их стали меньше строить, продукцию для снабжения мегаполисов хранить где-то нужно, так что сам класс актива видится поивлекательным. С бизнес-центрами все не так однозначно. Я с одной стороны точно знаю, что многим людям удобно ездить на работу (например, дома дети мешают сосредоточиться), с другой стороны при адекватных методах контроля удаленная работа для многих рабочих позиций (например любые IT) хорошо так снижает издержки бизнеса. Очень интересно было бы услышать с какими комментариями тут выступит сам Парус, они полюбому заказывают профессиональные исследования о перспективах и рисках объектов, отчет оценщика называется, вот такой док надо изучать (но скорее всего хрен дадут, если только в офис к ним ехать). Будет классно, если у БЦ будет дисконт из-за повышенных рисков.

Penguin, по каждому фонду в разное время индексация. Материалы по фонду в открытом доступе скудно представлены, я им вопросы в мессенжеры задаю, быстро отвечают.

Penguin, интересно, что в телеграмм они заявляли о ставке фиксированной.

Penguin, спасибо, что подсветили. С Тимофеем не соглашусь. Чтобы влиять на коммерческую недвижимость, изменение ставки должно быть более существенным или хотя бы долгосрочным. С другой стороны, рост ставки может просто сдерживать рост паев ЗПИФ, что я нахожу благоприятным — можно дольше скупать хорошие объекты по привлекательным ценам. К сожалению, пока мало времени на написание статей, у самого уже целый список с идеями на какие темы писать))

Игорь Родичев, 5,5% от портфеля общего.

Игорь Родичев, у них фаундерам (хозяевам конторы) принадлежит не менее 30%, там лоты на сотни млн рублей на человека. Будь у меня свободный лярд рублей, я тоже попросился бы фаундером в пару-тройку объектов до публичного размещения.

Игорь Родичев, ну и как из стакана биржевого одной сделкой кто-то забирал паев на 50-100 млн в прошлых объектах тоже видел. Из-за этого Парус-СБЛ не успел нормально купить.

Александр Федотов, обычно в середине месяца приходят дивы, отсечка в последний рабочий день месяца, режим торгов Т+2, надо это учитывать. В мае по 970 вроде размещали эмиссию.