Блог им. EmeraldResearch

Только для квал. инвесторов: ПАРУС-СБЛ, ЗПИФ коммерческой недвижимости

Только для квал. инвесторов: ПАРУС-СБЛ, ЗПИФ коммерческой недвижимости
Упрощенная схема организации фонда, подготовлена на основе данных финансовой модели


Главная особенность фонда ПАРУС-СБЛ (как и других фондов от Паруса) заключается в использовании кредитных средств для покупки объекта недвижимости, что позволяет исключить простой денег инвесторов, но приводит к созданию на первый взгляд сложной схемы владения имуществом, как это показано на первом рисунке.

Схема открытия такого фонда выглядит примерно так: 
  • Фаундеры собирают минимальную сумму и выдают ее в виде займа ООО
  • ООО берет заем у фаундеров и кредит в банке, после чего приобретает объект
  • При продаже паев фонда на бирже, полученные у инвесторов деньги снова выдаются в виде займа ООО
  • ООО замещает банковский кредит займом от инвесторов
  • Арендный поток от сдачи объекта, за вычетом всех издержек, выплачивает в ЗПИФ в виде процентов по займу

Такая схема организации обусловлена особенностями закона об инвестиционных фондах. Если кому-то интересно, подробнее можно почитать здесь.

Реальные цифры соотношения капитала инвесторов и кредитных средств банка выглядит следующим образом:
Только для квал. инвесторов: ПАРУС-СБЛ, ЗПИФ коммерческой недвижимости
Источник: parus.properties



Используя все ту же финансовую модель фонда я изобразил примерную схему движения денег исходя из прогноза денежных потоков на 2023 год, акцентируя внимание на важных для меня моментах:

Только для квал. инвесторов: ПАРУС-СБЛ, ЗПИФ коммерческой недвижимости
Упрощенная схема денежных потоков, подготовлена на основе данных финансовой модели

На этом моменте я должен признать, что несмотря на то, что фонд только для квалифицированных инвесторов и УК не обязана публично раскрывать о нем информацию, фонд имеет образцовую прозрачность, чем не могут похвастаться УК от Сбера, Альфы или ВТБ, которые, как может показаться из личного опыта, делают все возможное, чтобы скрыть как можно больше информации от инвесторов.

Только для квал. инвесторов: ПАРУС-СБЛ, ЗПИФ коммерческой недвижимости
Распределение дохода за вычетом обязательных платежей на основе данных финансовой модели в 2023 году

Я так же посчитал, как делится доход от аренды, за вычетом обязательных платежей на содержание инфраструктуры и налоги. Как инвестор, оцениваю картину удовлетворительно, с учетом того, что в замен предлагается высочайший уровень прозрачности, реально прогнозируемый доход, быстрая реакция на вопросы, поступающие в УК.

Только для квал. инвесторов: ПАРУС-СБЛ, ЗПИФ коммерческой недвижимости
Годовая доходность арендного потока до вычета НДФЛ, источник: parus.properties

Сама УК спрогнозировала до 2029 года денежный поток инвесторов. Это связано с тем, что с арендатором заключен нерасторгаемый договор аренды до 2029 года с возможностью пролонгации и индексацией на 5% в год. Падение доходности с 2023 года расстроило многих инвесторов, но по заверениям УК, им удалось найти способ сохранить высокий объем выплат, план будет презентован инвесторам 19 декабря в оффлайн формате (но я не пойду).

Только для квал. инвесторов: ПАРУС-СБЛ, ЗПИФ коммерческой недвижимости

Статистика выплаты дохода, источник: parus.properties

Ретроспективный анализ показывает, что УК придерживается своих прогнозов в обеспечении уровня дохода. 


Общие выводы:

  • Регулярный и прогнозируемый доход
  • Высочайшая прозрачность стратегии и денежных потоков
  • Средний уровень доходности, который планируют сейчас подтянуть до высокого уровня
  • Написал много хорошего, но всегда надо помнить о рисках, любые прогнозы — это не гарантия, а фонды с кредитными средствами имеют повышенный риск
Со своей стороны начал формировать позицию в фонде, от быстрого набора позиции меня удерживает геополитическая обстановка, потому проявляю осторожность.

Если вы дочитали до этого момента и хотите, чтобы на Smart-Lab было больше статей по инвестициям в коммерческую недвижимость, ставьте лайк.


Все сказанное в статье не является инвестиционной рекомендацией.
Если вы продвинутый инвестор или представитель УК и нашли ошибки в статье, обязательно сообщите, поправим.


Прочая информация:

Общая характеристика фонда


  • Наименование: ПАРУС-СБЛ
  • ISIN: RU000A104172 (фонд торгуется на Мосбирже)
  • Страница фонда на сайте УК: ссылка 
  • Рыночная котировка на 09.12.2022: 999 ₽ 
  • Плановый срок окончания фонда: до 31.07.3036 
  • Выплата дивидендов: ежемесячно 
  • Для квалифицированных инвесторов: да
  • Сектор: складская недвижимость
  • Особенности: один объект логистический центр «Сберлогистика»
  • Издержки на управление: ~2,6% от стоимости объекта недвижимости*

*Как посчитал издержки на управление: фиксированная комиссия УК 10 млн ₽ в год, 10% от выплаченного пайщикам дохода, 2% за привлечение капитала (считаю аналогом надбавки за покупку паев), менее 0,1% вознаграждение спецдепозитария, за управление объектом недвижимости 18,6 млн ₽ в год при стоимости объекта 1,87 млрд 

Только для квал. инвесторов: ПАРУС-СБЛ, ЗПИФ коммерческой недвижимости

Местоположение объекта недвижимости, источник: parus.properties

★2
22 комментария
Есть несколько моментов, которые мне в этом ЗПИФ не понятны и смущают (в других они наверное тоже присутствуют).
1) Анонсированное повышение доходности фонда в июне этого года компания аргументировала тем, что в связи с закрытием биржи в феврале они не смогли эмитировать новые паи фонда. Таким образом полученная прибыль распределялась среди меньшего количества инвесторов и доходность выросла. Получается, что в финансовой модели фонда присутствует еще фактор эмитирования новых паев (они видимо должны выходить регулярно). И здесь мне непонятно, за счет чего эти паи эмитируются. Я предполагал, что их количество четко определено при создании фонда и может иметь место просто их перераспределение, ну например фаундеры продают в рынок часть своих паев. Но похоже речь идет именно о регулярном увеличении количества паев. Могу только предположить, что количество паев увеличивается вследствие постепенного уменьшения долга, тогда условно «в собственность» ООО переходит часть объекта недвижимости на сумму регулярного погашения долга (фонд постепенно владеет все большей частью недвижимости без обременений), и чтобы сохранить стоимость пая фиксированной (чтобы она не росла), на эту сумму выпускают новые паи. Если мое предположение верно, то получается, что стоимость пая рассчитывается не от стоимости недвижимости, а от стоимости доли недвижимости без обременения. Поправьте меня, если я неправ.
2)  Меня смущает уменьшение СЧА данного фонда, последний раз, когда я ее посмотрел она была 940 руб на пай (при номинальной стоимости в 1000 руб).
3) Ну и вариант с сохранением повышенной доходности это интрига. Пока я предполагаю, что они хотят предложить поиграться с финансовым плечом, но как конкретно не знаю. Если я прав, то это увеличение рисков.
Михаил Новокрещёнов,
1. На рисунке «схема денежных потоков» показал этот момент:
— деньги пайщиков 100% идут на выплату банковского кредита
— а % по кредиту оплачиваются из арендного потока
— так как ставка по кредиту банка 5,9%, а доходность арендного потока выше ставки, то погашенин кредита приводит к снижению доходности

Поэтому отсрочка в погашении кредита = рост доходности пая.

И да, все верно, стоимость пая считается от доли без обременения кредитом. Объект принадлежит ООО, но ЗПИФ выдает ООО займ, в замен получая права требования арендных платежей, это требование закона.

2. В открытом доступе не видел СЧА, а в ЛК пока так и не получил доступ.

3. Решили не погашать досрочно займ. Идея хорошая. Риски повышенные, потому такие фонды только для квалов.
Финансовый Архитектор, спасибо за развернутый ответ.
Интересен еще такой чисто технический момент — вроде как непосредственно первичное размещение (эмитирование) паев в торгах на бирже невозможно, там торгуются активы вторичного размещения. Тогда получается, что ЗПИФ эмитирует паи, за них выплачивают средства фаундеры, новые паи записываются на баланс фаундеров, потом фаундеры продают эти паи через биржу инвесторам. Но тогда факт недоступности торгов в феврале не должен был повлиять на эмитирование паев (фаундеры не через биржу их первично выкупают), либо фаундеры, понимая, что не смогут их сбыть на бирже, отменили очередное эмитирование.
Михаил Новокрещёнов, по деталям процесса эмиссии не силен. Не хочу вводить в заблуждение. Согласно фин моделям, что я видел, идет именно доп эмиссия, УК стоит в стакане большим лотом просто по 1000 р.
Финансовый Архитектор, скрин из ЛК прикладываю



Михаил Новокрещёнов, спасибо! А у них удаленно можно получить доступ в ЛК? Очень полезная инфа. Я бы сильно не смотрел сейчас на СЧА на пай, вот у ОЗОН доходность низкая, никаких причин оценивать в 6500 как инвестор я не вижу. Я еще на Норд смотрю, хочу его тоже брать.
Финансовый Архитектор, точно я уже не помню как регистрировался в их ЛК, но это точно было в удаленном режиме, я проживаю не в Москве и лично к ним за регистрацией не ходил.
Михаил Новокрещёнов, спасибо! Свяжусь тогда с их поддержкой. Их продукты пусть и не самые доходные, но относительно конкурентов уровень раскрытия информации эталонный, что для меня важно. Как диверсификация своего портфеля «бумажной» недвижимости выглядят привлекательно. Посмотрим как они предложат увеличить доходность на оффлайн конференции.
Финансовый Архитектор, Компанию Симпл Эстейт не изучали? Было бы интересно почитать

avatar
Arsen Shtokman, насколько я знаю, их паев нет на бирже, потому пока не изучал.
Финансовый Архитектор, На бирже нет. Порог входа от 100 т. На мой взгляд рисков много
avatar
Arsen Shtokman, смотрю, они на мелких объектах специализируются. Если обычный ЗПИФ собирает 1-6 млрд, то у симпл объект есть и по 70 млн. Идея интересная, но пока не готов к таким вложениям, не увидел в мелких объектах премии по сравнению с объектами за 1 млрд +.
Финансовый Архитектор, Согласен. Премия не перекрывает риск. Для большого капитала риск в 1-3%  возможно оправдан для диверсификации но для мелочи вроде меня нет.
avatar
Финансовый Архитектор, два вопроса.

1) Уточните, пожалуйста как получилось 2,6%?
Издержки на управление: ~2,6% от стоимости объекта недвижимости*
...
за управление объектом недвижимости 18,6 млн ₽ в год при стоимости объекта 1,87 млрд 

18,6 млн в год это 1% от стоимости объекта.

2) Как относитесь к представленной стратегии LEVEL UP?
avatar
Инвестор, приветствую! Издержки:

1. На управление ЗПИФ: фиксированная комиссия УК 10 млн ₽ в год,
2. 10% от выплаченного пайщикам дохода,
3. 2% за привлечение капитала (считаю аналогом надбавки за покупку паев), 4. менее 0,1% вознаграждение спецдепозитария,
5. за управление объектом недвижимости 18,6 млн ₽ в год при стоимости объекта 1,87 млрд 
Финансовый Архитектор, хочу поблагодарить вас за ваши статьи и поделиться своими мыслями. Мои цель получения пассивного финансового потока совпадает с вашей, поэтому ваши статьи мне интересны.

Хочу поделиться своими мыслями по ЗПИФ Парус, который поначалу мне показался интересным, но после детального изучения я понимаю, что он не решает мои цели.

Изначальная стратегия была интересной: собираем деньги пайщиков в первые годы, гасим кредит, получаем стабильный денежный поток с минимальными рисками.

Новая стратегия LEVEL UP выглядит как удовлетворение запроса широких масс в увеличении доходности в ближайшей перспективе (кстати интересно хотят ли этого существующие инвесторы ЗПИФ или в основном потенциальные). Кредит не гасим, деньги пайщиков привлекаем вплоть до 2030 года. Риски растут и больше похоже на пирамиду (новые пайщики обеспечивают более высокую доходность).

Не нашел информации выносилось ли это изменение стратегии на голосование пайщикам ЗПИФ?
Нашел такое предложение в официальном телеграм канале:
✅ Любая стратегия имеет плюсы и минусы. Если предложенный нами LEVEL UP подход по каким-то причинам покажется вам не привлекательным, то нам надо об этом просто сказать и мы выкупим паи! 👌Напишите нам в @PARUS_AM_bot или позвоните по номеру телефона +7 (495) 150-77-00.Период приема заявок: 19 декабря 2022 г. – 19 января 2023 г.

Т.е. если вам не нравится новая стратегия, то выходите из ЗПИФ. Понятно, а если значительная часть инвесторов выйдет, то что?

Итого вывод, который я сделал для себя, мне как инвестору желающему получать пассивный и стабильный денежный поток не по пути с данным ЗПИФ. Ключевое — пассивный и стабильный, а такое кардинальное изменение стратегии в первые же годы со стабильностью и пассивностью не соотносится — спустя время инвестору приходится вникать в новую стратегию, не согласиться с которой он может только выходом из ЗПИФ. Это еще один значительный риск.
avatar
Инвестор, 
там такая история:
1. Фиксируют кредитное плечо: 34% в СБЛ, 50% в Озон, 50% в Норд
2. После достижения целевого уровня по плечу, прием денег инвесторов завершают
3. При окончании льготного периода решают продлять кредит и на каких условиях или вновь открыть привлечение денег для закрытия кредита

Риски, конечно, растут. И если в СБЛ он не сильно вырос — небольшой кредит, его доля только 34%, но паи уже УК все распродала (некто в пятницу 23.12 сразу выкупил паи на 45 млн рублей по рынку), то по Озон и Норд жду детали, там риски растут значительно сильнее, особенно в Норд, какая будет за это компенсация — вопрос открытый.

Когда раскроют все данные, можно будет сделать новую статью. А пока думаю над сводной таблицей по ЗПИФам и их рейтинговании.

Финансовый Архитектор, по новой схеме начиная с 2025 года эмиссия паев возобновится, в размере 65 млн в год.

По выкупу текущих паев интересно, что это была адресная сделка на 40 994 паев.

avatar
Инвестор, я про сделку на 47 млн. То есть интересно, некто решил купить паев на 100 млн:
45 млн купил из стакана
40 млн переговорно
15 млн докупил из стакана в Озон

Я сам в понедельник-вторник хотел вдолгосрок прикупить, но толстосум опередил всех. Но дороже 1000р не хочу покупать. Если в стакане не будет предложения, поищу альтернативу. Успел набрать только 42% от плановой позиции
Финансовый Архитектор, что думаете по данному ЗПИФУ на сегодняшний момент? стоит ли брать?
avatar
smartinverciones, я не могу давать инвест рекомендации. Я сам держу фонды Парус, это соответствует моей стратегии, и еще мне нравится прозрачность компании в сравнении с остальными конкурентами.
Финансовый Архитектор, благодарю за ответ. Подскажите, а поменялось ли ваше мнение по поводу пифа САБ7? в своё время вы писали что фонд в достаточно большой доле состоял из депозитов, сейчас ситуация вроде как поменялась, доля недвижимости значительно увеличилась. что думаете по поводу САБ7 сейчас?
avatar

теги блога Финансовый Архитектор

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн